2个课时, 房地产基础知识ppt课件

21世纪不动产武汉区域分部,房地产基础知识教程,1,21世纪不动产武汉区域分部,提要：,房地产基本概念房地产市场房地产价格,2,21世纪不动产武汉区域分部,第一章,房地产基本概念,3,21世纪不动产武汉区域分部,（一）房地产,房地产1）房产和地产的总称2）其在物质上是由土地及土地上的建筑物和构筑物所构成3）经济学上也叫不动产,4,21世纪不动产武汉区域分部,（二）房屋的分类,1.按建筑结构分类砖木结构砖混结构钢筋混凝土结构钢结构,5,21世纪不动产武汉区域分部,房屋的分类,2.按房屋建筑用途分类住宅建筑物生产用房办公用房其它楼宇,6,21世纪不动产武汉区域分部,房屋的分类,3.按建筑高度分类(层数的分类与楼层的选择)低层：1至3层多层：4至7层中高层（小高层）：8至12层高层：12层以上(公共建筑超过24米)超高层：建筑高度超过100米,7,21世纪不动产武汉区域分部,低层：1至3层,8,21世纪不动产武汉区域分部,多层：4至7层,9,21世纪不动产武汉区域分部,中高层（小高层）：8至12层,10,21世纪不动产武汉区域分部,高层：12层以上,11,21世纪不动产武汉区域分部,超高层：100米,12,21世纪不动产武汉区域分部,房屋的分类,4.按照房屋房型的分类1）团结户、1X1、2X1、3X2等2）平层、错层、复式、别墅等,13,21世纪不动产武汉区域分部,房屋的分类,5.按照房屋建筑朝向分类1）南北向、东西向、东南向等2）阳面、阴面、东照、西照,14,21世纪不动产武汉区域分部,房屋的分类,6.按照房屋建筑性质分类1）私产：也称所有权的房产，指有产权证的房屋(其中房改房全部与部分产权)划拨与出让的区别2）公产：指使用权的房产3）商品房合同：4）其它：返迁协议、抵债协议、军产、宗教产,15,21世纪不动产武汉区域分部,房屋的分类,7.按照房屋建筑面积分类1）建筑面积:2）计租面积:3）公房计租面积与使用面积的区别,16,21世纪不动产武汉区域分部,房屋的分类,房屋面积计算公式:建筑面积=套内建筑面积+公摊面积套内建筑面积=套内使用面积+套内墙体面积+阳台面积计租面积建筑面积/1.33实用面积它是建筑面积扣除公摊面积、及墙体柱体所占用的面积后的净使用面积。公摊面积是指建筑物的楼梯、电梯间、外墙、首层大堂及小区内物业管理用房、配电房等分摊面积。（区别分摊面积）,17,21世纪不动产武汉区域分部,房屋的分类,8.按照房屋建筑楼型分类(外形)1）塔楼2）板楼3）其它（点式高层、板式高层、筒子楼、平房等）,18,21世纪不动产武汉区域分部,（三）房屋构造概述,房屋构造组成部分（六大部分）房屋一般由基础、墙和柱、楼层与地板、楼梯、屋顶、门窗等六大部分组成。,19,21世纪不动产武汉区域分部,房屋构造概述,得房率=套内建筑面积/建筑面积,20,21世纪不动产武汉区域分部,房屋构造概述,得房率高层塔楼住宅约在75%78%之间；高层板楼住宅约在在78%85%之间；小高层板楼住宅约85%-88%之间多层住宅建筑约在88%-95%左右,21,21世纪不动产武汉区域分部,第二章,房地产市场知识,22,21世纪不动产武汉区域分部,房地产市场,市场分类房地产一级市场：是土地交易市场，由政府直接控制和垄断经营。房地产二级市场：是增量房(新房)市场，指房地产经营者与房地产使用者的纵向流通市场。房地产三级市场：即存量房（二手房）市场，是房地产所有者将房地产使用权或所有权再转让的市场，是消费者间的横向交易，属于消费市场的重新配置。,23,21世纪不动产武汉区域分部,住宅交易市场,一级市场指新房的交易市场二级市场二手房的买卖市场三级市场二手房的租赁市场,24,21世纪不动产武汉区域分部,房地产中介,房地产中介机构房地产中介服务机构包括房地产咨询机构、房地产价格评估机构、房地产经纪机构等。,25,21世纪不动产武汉区域分部,房地产中介,房地产中介服务房地产价格评估（市场报价）房地产信息服务（媒介）房地产法律、政策及业务咨询服务房地产转让、租赁、置换等居间介绍活动接受当事人委托，代办房地产转让、租赁、抵押等有关手续法律、法规、规章允许从事的其它服务项目,26,21世纪不动产武汉区域分部,经纪人,指在经济活动中，以收取佣金为目的，为促成他人交易而从事居间、行纪或者代理等经纪业务为常业的公民、法人和其他经济组织。,27,21世纪不动产武汉区域分部,房地产消费,房地产消费的类型投资型：房地产的消费主体对房地产消费主要不是为了自己使用，而是为了作为投资对象，通过投入资金、劳动力、技术等要素改变原有的房地产性能、结构和形式，通过出售或出租来获取利润。生产型：对房地产的消费不是为了用于消费，而是作为生产和经营场所，为生产和经营提供活动空间或场地。消费型：主要是由国家机关、事业单位和个人为了消费使用。此类物业主要是住宅和办公用房等。,28,21世纪不动产武汉区域分部,户型选择遵循的原则,1）实用经济，功能分区明显2）面积适当，尺度适宜，分区合理3）朝向好，采光通风佳，日照充分,29,21世纪不动产武汉区域分部,实用经济，功能分室,户内功能组合（住宅基本功能要求）,30,21世纪不动产武汉区域分部,万科四季花城2期3B型标准层,31,21世纪不动产武汉区域分部,概念简析：开间进深层高净高绿地率,32,21世纪不动产武汉区域分部,第三章,房地产价格,33,21世纪不动产武汉区域分部,房地产价格,1.房地产价格的种类市场价格简称市价，是房地产交易双方的实际成交价格理论价格如果将房地产放在合理的市场上交易，应该实现的价格评估价格是估价人员对房地产客观合理价格做出的一种估计、推测和判断,34,21世纪不动产武汉区域分部,房地产价格,2.房地产价格的种类土地价格建筑物价格房产价格房产价格=土地价格+建筑物价格,35,21世纪不动产武汉区域分部,房地产价格,3.房地产价格的种类所有权价格使用权价格其他权利价格,36,21世纪不动产武汉区域分部,房地产价格,容积率：规划可建筑面积/用地面积是否容积率越高越好？,37,21世纪不动产武汉区域分部,房地产价格,4.楼面价楼面地价楼面地价=土地总价格/建筑总面积建筑总面积=规划用地面积*容积率,38,21世纪不动产武汉区域分部,习题：,楼面地价计算：单位：万元/亩每亩：667平方米举例：200万元/亩，共3亩,容积率1.6，楼面价为？,39,21世纪不动产武汉区域分部,计算结果,土地总价格：3*2000000=6000000元建筑总面积：3*667*1.6=3201.6M2楼面价:1874元,40,21世纪不动产武汉区域分部,房地产价格,房价构成主要：包括土地价格、建安成本、配套费用、营销管理财务成本和利税五大部分,41,21世纪不动产武汉区域分部,房地产价格,以武汉售价在3000元/平方米的多层商品房为例，楼面地价要1400元或略微以下，占房价的40左右；建筑安装成本一般在800元左右，占房价的20；配套费用一般在200300元之间，占房价的10。营销成本为房价的5%以内，管理成本1%-2%，财务成本3%。整个成本为房价的80，其余的20是利税，包括开发商利润和各种税费等。,42,21世纪不动产武汉区域分部,房地产价格,一般来讲，土地价格的弹性较大，会对房价构成重大影响，武汉对土地控制较严，开发商拿地成本较高，土地价格几乎没有下降的可能。最近虽然钢材、水泥价格有所下降，但这只占建安成本的一部分，不会对整体房价形成大的影响。,43,21世纪不动产武汉区域分部,房地产价格,建安成本、配套、税费、营销成本都没有下降空间，唯一可以改变新房利润的就是土地价格。通过土地价格也基本可以判断出房价。,44,21世纪不动产武汉区域分部,房地产价格,房产评估价格市场比较法收益法成本法假设开发法,45,21世纪不动产武汉区域分部,房地产价格,市场比较法是最常用、最能反映房地产估价的价值标准的方法，即根据估价人员掌握的市场资料，采用房地产交易中的替代原则，通过选取与估价对象有相关性的实例，并分别进行实地勘察，做出交易情况、交易日期、区域因素与个别因素的影响，以此估算出估价对象客观合理的价格或价值。,46,21世纪不动产武汉区域分部,房地产价格,运用市场比较法估价，应准确搜集大量交易实例，掌握正常市场价格行情。这个环节我们往往通过平时调查、看报等采集积累得到不同地段、不同用途、不同时点的房地产信息。,47,21世纪不动产武汉区域分部,房地产价格,四大影响：1、交易情况影响2、交易日期影响3、区域因素影响4、个别因素影响,48,21世纪不动产武汉区域分部,房地产价格,1、交易情况修正：由于不同的交易案例都有其与众不同的地方，其实际价值必然有差异，所以我们有必要进行交易情况修正，排除交易行为中的特殊因素所造成的可比实例成交价格偏差，将可比实例的成交价格调整为正常价格。,49,21世纪不动产武汉区域分部,房地产价格,一般来说，有下列情形之一的交易实例不宜选为可比实例：l）、有利害关系人之间的交易；2）、急于出售或购买情况下的交易；3）、受债权债务关系影响的交易；4）、交易双方或一方对市场行情缺乏了解的交易；5）、交易双方或一方有特别动机或特别偏好的交易；6）、相邻房地产的合并交易；7）、特殊方式的交易；8）、交易税费非正常负担的交易；9）、其他非正常的交易。,50,21世纪不动产武汉区域分部,房地产价格,2、交易日期修正：我们评估的是在估价时点上的房地产市场公允价值。故在交易情况修正之后，还必须进行交易日期修正，将可比实例在其成交日期时的价格调整为估价时点的价格。交易日期修正可直接采用类似房地产的价格变动率或指数进行调整。在无类似房地产的价格变动率或指数的情况下，可根据当地房地产价格的变动情况和趋势作出判断，给予调整。,51,21世纪不动产武汉区域分部,房地产价格,3、区域因素修正：进行区域因素修正时，应根据估价对象的不同用途进行确定，将可比实例与估价对象的区域因素逐项进行比较，找出由于区域因素优劣所造成的价格差异进行逐项调整。1）、繁华程度2）、交通便捷程度；（如：距离飞机场、火车站、汽车站、码头等交通出入门户的远近；公交状况；其它交通状况等。）3）、环境、景观，公共配套设施完备程度；4）、城市规划限制等影响房地产价格的因素。,52,21世纪不动产武汉区域分部,房地产价格,D、个别因素修正：是同一区域不同房地产之间的差异比较。有关土地方面的个别因素修正的内容主要应包括：1、面积大小；2、形状；3、临路状况；4、基础设施完备程度；5、土地平整程度；6、地势，地质水文状况；7、规划管制条件，8、土地使用权年限；,53,21世纪不动产武汉区域分部,房地产价格,有关建筑物方面的个别因素修正的内容主要应包括：1、成新度；2、装修状况；3、设施设备配置；4、平面布置；5、工程质