2006年10月份大连房地产市场月报告

调研部月市场汇报（10月1日10月31日）呈报部门：调研部呈报人：穆成元提报时间：2006.10.312006年10月份大连房地产市场月报告79第一部分月重要媒体信息一、10月重点房地产新闻提列二、10月大连土地信息汇总第二部分月媒体分析第三部分整体市场一、整体市场特征二、大连市内四区详细情况三、各档次项目本月市场状况中档项目45006500元/（在售项目、预推项目）中高档项目65008500元/（在售项目、预推项目）高档项目8500元/以上（在售项目、预推项目）小户型、写字间及商业项目（在售项目、预推项目）四、市场热点项目及指标个案列举第四部分 总结第一部分 政策新闻一、10月重点房地产新闻提列主题出处全国个人受赠住房要全额缴契税大连晚报06.10.14房地产交易秩序专项整治工作方案出台半岛晨报06.09.14受赠房五年以内再售要交营业个税半岛晨报06.10.15土地出让金重分方案初定半岛晨报06.10.16明年起房产登记信息可公开查询大连晚报06.10.25大连大连明年新建经济适用房1.04万套新商报06.10.10大连拟盘活空置商品房半岛晨报06.10.04今后每年拟推出1万套经济房半岛晨报06.10.23大连市11月将首次推出限价商品房用地半岛晨报06.10.26广州9月广州住宅均价下降406元新商报06.10.25(一) 全 国1、个人受赠住房要全额缴契税新华社北京10月13日电国家税务总局13日宣布，将对无偿赠与行为、将受赠住房对外销售以及赠与行为后续管理等三个方面提出加强税收征管的措施，使税收科学化、精细化管理贯穿无偿赠与行为从发生岛受赠住房在次销售的整个过程。国家税务总局日前下发了国家税务总局关于加强房屋无偿赠与不动产管理有关问题的通知。国家税务总局要求，纳税人在办理无偿赠与减免税手续时，必须提供相关证明材料，填报个人无偿赠与不动产登记表并作出无偿赠与声明，税务机关审核通过后方可办理无偿赠与减免税手续。为防止房屋买卖双方利用假赠与行为，偷逃赠与环节和将受赠房屋对外销售环节的营业税，将无偿赠与行为区分为一般赠与行为（包括继承、遗嘱、离婚、赡养关系、直系亲属赠与）和其他无偿赠与行为两类，并对如何确定以这两类无偿赠与方式取得住房的购房时间问题加以区分。对于个人无偿赠与不动产行为，税务机关对受赠人将全面征收契税，并在纳税人的契税和印花税完税凭证上加盖“个人无偿赠与”印象。国家税务总局指出，对以一般赠与方式取得的住房，其购房时间仍按照国家总局有关文件规定执行，即“个人将通过受赠、继承、离婚财产分割等非购买形式取得的住房对外销售的行为，其购房时间按发生受赠、继承、离婚财产分割行为前的购房时间确定。”对于以其他无偿赠与方式取得的住房，其购房时间定为发生受赠行为后新的房屋产权证或契税完税证明上注明的时间。国家税务总局明确，受赠人取得赠与人无偿赠与的不动产后，再次转让该项不动产的，在缴纳个人所得税时，以财政转让收入减除受赠、转让住房过程中缴纳的税金即有关合理费用后的余额为应纳税所得额，按20的适用税率计算缴纳个人所得税。在计征个人说增不动产个人所得税时，不得核定征收，必须严格按照税法规定据实征收。消息来源：大连晚报06.10.142、房地产交易秩序专项整治工作方案出台六大类22种违规行为细划房产交易“红线”房地产交易秩序专项整治工作方案包括四部分：房地产交易秩序专项整治的指导思想和原则；专项整治的工作机构、目标和任务；房地产交易秩序专项整治的工作机制和方式；房地产交易秩序整治活动的部署和要求。 本次方案中明确了房地产市场管理过程中各个过程的监管单位，对于房地产市场的管理将更加正规。其中建设（房地产）管理部门、房地产管理部门、发展改革（价格）部门、工商行政管理部门四个部门有明确的分工。 整治活动持续一年，分四阶段。 整治活动的重点在于严肃查处违法违规案件，工作方案要求：2006年11月底以前，各地要上报查处的涉及房地产开发、销售、中介服务等有关方面的3个典型案例。 工作方案中的整顿规范房地产交易秩序查处情况表列出了六种待查处的违规行为：（一）商品房预售违规行为，（二）恶意炒作行为，（三）广告违规行为。（四）销售合同违规行为。（五）房地产经纪违规行为。（六）价格违法行为。消息来源：半岛晨报06.09.143、受赠房五年以内再售要交营业个税昨天，国家税务总局公布了国家税务总局关于加强房地产市场个人无偿赠与不动产税收管理有关问题的通知。今后，个人无偿赠与的住房将被征以契税，此举旨在堵住国家一系列宏观调控政策后一些人以假赠与逃税的通道。至此，国家调控政策已基本覆盖房屋转让的各个层面。堵住假赠与漏洞今年5月29日国家发布新“国六条”规定，从6月1日起，个人转让不到5年的住房，要按实际成交额交纳55的营业税。之前，征税年限为2年。国家此次把征税年限延长到5年，目的就在于遏制炒卖二手房行为。赠与后要征契税这次国家税务总局出台的通知把全国各地都覆盖在内。根据通知，为防止房屋买卖双方利用假赠与行为，偷逃赠与环节和将受赠房屋对外销售环节的营业税，税务机关对受赠人将全额征收契税，并在纳税人的契税和印花税完税凭证上加盖“个人无偿赠与”印章。至于契税税率，目前，大连人购买普通住房的契税税率为15，购买非普通住房的契税税率为4。但赠与毕竟不同于购房，记者查询大连地方税务局网站得知，根据辽宁省契税暂行实施办法的规定，契税税率为4。再转让要征个税如果一个人通过赠与手段得到一套房子，过一段时间，房子他再卖掉的话，根据国税总局这次的通知，要分别按规定交纳营业税和个人所得税。其中，个人如果是通过继承、遗嘱、离婚、赡养关系、直系亲属之外的赠与方式取得的住房，则“该住房的购房时间按照发生受赠行为后新的房屋产权证或契税完税证明上注明的时间确定”。这就是说，在办完赠与手续并取得新产权证5年以内卖房的，要征收55的营业税。同时，还要交纳个人所得税，计算方法与正常二手房转让的计算方法相似：以财产转让收入减除受赠、转让住房过程中交纳的税金及有关合理费用后的余额为应纳税所得，按20的税率计算交纳个税。不过，就纳税额而言，赠与要交纳的个人所得税将大大高于普通的二手房转让。比如一套价值30万元的房子，如果正常二手房转让的话，卖40万元，增值10万元，扣除相关税费后，要交纳的个税当在1万多元；如果这套房子是通过赠与得到的，房主没花钱，现在也卖40万元，扣除相关税费后，要交纳的个税应在七八万元。消息来源：半岛晨报06.10.154、土地出让金重分方案初定据国土资源部人士透露，一份名为土地出让金收支管理办法（以下简称办法）的文件，已基本修订完成，待国务院审批后，未来几个月内可正式下发。 规范地方政府对土地出让金的使用，是该办法的重点，而与建设用地有关的税费征收标准调整，因跟敏感的地价隐性成本挂钩，尤为被开发商所关注。该办法要求，建设用地出让涉及的“两税一费”城镇土地使用税、新增建设用地有偿使用费和耕地占用税的征收标准将进行调整。初步规定是城镇土地使用税提高两倍，新增建设用地有偿使用费和耕地占用税各提高一倍。至于地方政府对土地出让金的收支，将采取在财政部系统（即国库）中设立“国有土地有偿使用专账”的方式，按照国有土地出让金收入的一定比例，建立“国有土地收益基金”，并规定地方政府不得作为当期收入安排使用。在这个过程中，土地出让金将全额纳入地方财政预算，实行“收支两条线”，并接受地方人大的监督。办法草案中还提出，土地出让金总额的15%必须用于农地复垦和土地整理开发。此前的做法，是要求土地出让金增值部分的15%作此用途。消息来源：半岛晨报06.10.165、明年起房产登记信息可公开查询从明年1月1日起，由建设部制定的房屋权属登记信息查询暂行办法（简称办法）将正式施行。根据这一办法，包括房屋自然状况、权利状况等在内的城市房屋权属登记机关对房屋权利的记载信息，单位和个人将可公开查询。 根据办法，房屋权属登记信息包括原始登记凭证和房屋权属登记机关对房屋权利的记载信息。其中，前者包括房屋权利登记申请表，房屋权利设立、变更、转移、消灭或限制的具体依据等。后者则包括房屋自然状况（坐落、面积、用途等），房屋权利状况（所有权情况、他项权情况和房屋权利的其他限制等），以及登记机关记载的其他必要信息。 而对房屋原始登记凭证的查询，办法则设置了一些条件和范围的规定，包括：房屋继承人、受赠人和受遗赠人可以查询与该房屋有关的原始登记凭证；公证机构、仲裁机构可以查询与公证事项、仲裁事项直接相关的原始登记凭证等。办法同时明确，法律法规及有关规定不宜公开的房屋权属登记信息，其查询范围和方式按法律法规和有关规定办理。凡符合办法规定的查询申请，查询机构应及时提供查询服务。不能及时提供查询服务或无法提供查询的，应向查询人说明理由。办法要求，查询机构及其工作人员应当对房屋权属登记信息的内容保密，不得擅自扩大登记信息的查询范围。消息来源：大连晚报06.10.25（二）大 连 1、大连明年新建经济适用房1.04万套据介绍，该规划结合了我市日前公布的市内四区居民住房状况及需求调查项目成果编制而成，规划范围包括中山、西岗、沙河口、甘井子市内四区，规划期限为2006年到2010年。 结合历年住宅新开工面积，该规划明确了我市“十一五”期间的住房需求总量为1700万-1800万平方米，至2010年，市内四区人均居住建筑面积将达到30平方米的目标。今后五年内，市内四区新增各类住房20074万套：包括政策性住房约15874万套，建筑面积13215万平方米。其中，普通商品住房为108万套；经济适用住房5万套；廉租住房0074万套；另有商品住房42万套。 我市今后五年的住房结构调整原则为，保证充足的普通商品住房供应量；均衡供应经济适用住房；以扩大廉租住房制度覆盖面为主，保证必需的廉租住房供应量，单套建筑面积在90平方米以下的住房总建筑面积达到新建住房总建筑面积的70。其中，在今年9600套经济适用住房的基础上，我市明年的经济适用房将建设104万套，建筑面积72万平方米。今后五年，我市将市内四区住房用地划分为五个区域，其中，中心城区依据基础设施和公共服务情况，划分为住宅成熟区域、住宅完善区域、住宅发展区域三个区域；中心城区以外依据土地利用情况，划分为住宅拓展区域和住宅储备区域。其中，经济适用房的用地安排将考虑到公交、学校、医院等公共服务设施的完备程度，并重点建在住宅发展区域和住宅拓展区域，而商品房将重点建在住宅成熟区域和住宅完善区域。 消息来源：大连日报06.10.102、大连拟盘活空置商品房大连市出台市内四区未来年（年至年）住房建设规划，根据该规划，大连将建立空置房登记制度，根据实际，制定切实有效的空置房盘活措施，以增加住房市场的有效供应，平抑房价。未来年大连市将严格按年度计划供应土地，加强对房地产开发的全过程监管，采取征收土地闲置费、无偿收回土地使用权等措施加大对闲置土地的清理力度，制止囤积土地行为。同时，加强规划许可监管，对未按约定开工的房地产开发项目要重新进行规划审查，对不符合规划许可的项目要坚决予以严肃查处。大连市将切实整治房地产交易环节违法违规行为，严格商品住房预售管理。今年月，为期年的商品房交易秩序专项整治已经展开，整治中将对房地产开发企业无证预售、囤积不售以及发布不实房屋交易信息等行为进行查处。此外，大连还将积极发展住房二级市场和房屋租赁市场，引导居民通过换购、租赁等方式，合理改善居住水平。大连将建立空置房登记制度，制定切实有效的空置房盘活措施。截至去年年底，大连空置商品房为万平方米，其中万平方米为住宅。相关人士认为，如果这部分空置住宅得以盘活，作为有效供应投放市场，将极大缓解住房供需矛盾，平抑房价。消息来源：大连日报06.10.103、今后每年拟推出1万套经济房首批泡崖经济适用房摇号结束，户家庭入围，并将公示天；宋增彬表示，目前大连仍有万至万户住房困难家庭，力争五六年内解决中低收入家庭住房问题今后每年拟推出万套经济房 晨报讯（首席记者王勇） 昨天上午，大连年内首批经济适用住房通过摇号方式确定名入围者，经过天公示后，其中无异议者将成为最后的购房者。对此，昨天大连市副市长宋增彬表示，之后，大连市计划每年推出万套左右经济适用房，力争至年内解决中低收入家庭的住房问题。 大连市首批经济适用住房自今年月日开始申购，经过初审、复审及次公示，户符合申购条件家庭进入最后的摇号程序。 宋增彬表示，今年包括泡崖、泉水、石门山等地将推出万平方米、套经济适用住房。之后，大连计划每年将推出万套左右的经济适用住房，力争用至年时间解决中低收入家庭的住房问题。 消息来源：新商报06.10.234、大连市11月将首次推出限价商品房用地 记者昨天获悉：11月中旬，我市将挂牌出让7块商品房用地。颇为引人注目的是，我市将首次推出限价商品房用地，此举将进一步缓解我市房价上涨过快的供求矛盾，直接从土地出让环节稳定大连房价。据悉，此次挂牌出让的这块限价商品房用地位于中山区春山巷两侧，总占地面积为6.85公顷，将开发多层和高层限价住宅，拟建建筑面积为12.75万平方米，参与竞买的开发商须缴纳3500万美元的保证金。除了春山巷两侧的限价商品房用地之外，此次挂牌还将出让6块开发用地，包括商品住宅用地、公建用地、公寓、市政绿地等。其中，有5块住宅用地将开发低层、多层、小高层和高层住宅。分别位于中山区自由河南侧鸣鹤街88号；中山区世纪街东、鲁迅路北；沙河口区昌黎街南、广平街东；中山路北、长江路南、友好街东、青泥街西等地。中山区春山巷两侧地块小户型比例为80%、中山区世纪街东地块小户型比例为70%；沙区昌黎街南地块小户型比例为70%；高新园区龙江路北地块小户型比例为50%。 消息来源：新商报06.10.17（三）其他城市广州住宅昀价下降406元9月广州全市新建高品房住房均价6382元/，比8月下降了406元，环比跌幅约达6%，创下今年国家宏观调控启动以来全市房价的最大跌幅纪录。消息来源：新商报06.10.25分析：1、由于前阵许多房屋交易双方为了逃避税款，办理假赠与，政府出台赠与照常收取4契税的政策，并且当受赠房屋5年内再次转让时会按二手房转让补缴以前赠与时所免除的营业税，这样有力的打击了假赠与，让房屋交易公平化，并且抑制炒房行为。2、土地出让金收支管理办法如果按目前的内容出台，必将使土地价格上涨，而开发商也必然将这部分价格转嫁到购房者身上，而对于开发商而言，优胜劣汰趋势日趋明显，小开发商对于“拿地”越来越困难，大开发商则有可能逐渐垄断房地产市场。3、从明年1月1日起，由建设部制定的房屋权属登记信息查询暂行办法（简称办法）将正式施行。根据这一办法，包括房屋自然状况、权利状况等在内的城市房屋权属登记机关对房屋权利的记载信息，单位和个人将可公开查询。国家对房地产业越来越重视，对其透明化、公平化陆续出台一系列政策法规进行规范。4、经济适用房目前成为政府稳定房地产市场最实际、见效最快的方法，虽然建筑品质上与普通商品房没有任何差异，但地块都处于郊区，生活配套不完善，交通非常不便，只能在短时期内满足购房者的居住需求而不能彻底的解决百姓的购房问题。大连市11月份推出限价房地块，房价将是商品房价格的7080，是否能有效的抑制房价涨幅过快，尚需等到政策实施后，所产生的具体效果出来后才会得知。二、10月土地信息汇总06年10月国的土地使用权挂牌出让汇总土地批号：06年第8号土地宗数：3宗挂牌交易起始时间：2006.10.30 挂牌交易截止时间：2006.11.10项目用地简介用地编号用地位置用地使用性质容积率规划用地面积建筑面积建筑层数小户型比例（2006）-21号甘井子区辛寨子镇砬子山村居住，公建1.2约12.27公顷，A区约4.75公顷，B区约7.52公顷147,240平方米沿旅顺北路4层，其他多层，并满足机场净空要求90%（2006）-39号甘井子区大连湾街道庞屯A区为公建，B区为居住及服务配套设施A区1.3以下，B区1.5以下约1.58公顷，A区约0.27公顷，B区约1.31公顷A区约3,510平方米，B区19,650平方米多层，小高层80%（2006）-40号甘井子区大连湾A、B、D、F区为公建用地；E、G区为居住用地；C区为社会公共停车场用地约8.35公顷，A区0.89公顷，B区1.17公顷，C区0.45公顷，D区1.7公顷，E区1.9公顷，F区0.22公顷，G区2.02公顷。平方米（含地下及半地下13367平方米），其中E、G区建筑总面积58814平方米（含地下及半地下11907平方米）A、B多层，小高层，高层，建筑高度55米以下，根据方案确定；D、F、E、G区多层总计22.2公顷平方米本月推出量体22.2公顷，供应量体集中在甘井子区，主要以多层和高层为主。本次挂牌土地均处于城市边缘（辛寨子，大连湾区域），周边生活配套贫乏，交通不便。但随着市内的房价不断上涨，现该区域的房价也达到了3500-3700元/。（一） 十月挂牌量体对比情况分析：1、本月推出土地22.2公顷，较上月多出14公顷。2、本月挂牌土地全部在甘井子区均处于城市边缘（辛寨子，大连湾区域），周边生活配套贫乏，交通不便。但随着市内的房价不断上涨，现该区域的房价也达到了3500-3700元/。3、到10月份为止，下半年大连市内四区共推出量体225万平，占2006年大连市土地计划供应总量的67%。可见在上半年控制土地供应后，下半年加大了供应力度。第二部分 媒体（一） 媒体投放总量本月共74个项目在四大报投放了广告，总次数为331次，总投放金额为2582万元。本月与上月及去年同期比项目数量投放次数（次）投放金额（万元）2006年10月7433125822006年9月7128925142005年10月632502175 如图：本月媒体投放总额为2582万元，比去年同期多出407万元，比上月高出68万元，基本持平。选择报纸投放的楼盘比去年同期多了11个，比上个月多3个。（二）各报纸投放分析如图：晚报投放金额最高945.5万元，其次半岛和新商都在600万元以上，日报最少，仅有336.6万元。发行量大、阅览人群范围广的晚报一直是开发商和代理商的首选，本月晚报投放量是新商和半岛的1.5倍，日报的三倍。日报由于是政府机关订阅，阅览人群单一，阅读者数量也较少，所以选择在日报上投放广告的楼盘一直不多。新商本月由于新星绿城冠名连载红军长征70年，致使新商的投放量突增，与半岛几乎持平。（三）媒体投放排名（绿色为05年10月前三名，兰色为06年10月前三名）如图：1、本月新星绿城在新商报冠名连载红军长征70年是得以成为本月投放第一的主要原因，仅连载冠名费用就高达108.5万元。2、半岛听涛在十一前开盘，本月正处于强销阶段，频频在日报、晚报和新商投放整版广告，展会前的一周，就两次在上述各报纸上投放整版广告。3、百年汇在10月20日正式开盘，开盘前的造势宣传和开盘后的强销期在各个报纸上刊登整版广告。4、与去年同期相比，前三名的投放量都少了50至70万元不等，主要因为后半年政府连续出台新政规范调控房地产市场，不但让许多楼盘推迟进入市场，也使得楼盘在宣传上非常谨慎。（四）本月媒体特点1. 投放楼盘增多：由于政策原因，导致许多楼盘（宏都筑景、壹品漫谷等项目）推迟进入市场，在展会前后相继开盘，致使秋展会前后投放媒体宣传的楼盘增多。2. 投放次数增多：去年同期媒体投放总次数250次，而本月为331次，较去年同期多出81次，由于楼盘的增多，又同处于开盘前宣传或刚开盘强销阶段，因此投放次数增加。3. 投放总金额增加：在楼盘多，投放次数多的情况下，总投放金额自然比去年同期高。4. 投放前三名金额骤减：在楼盘多于往年，投放次数多于往年，总投放金额也多于往年的情况下，本月媒体投放前三名比去年同期减少50至70万元不等，可见政策出台后楼盘在宣传上谨慎了许多。（五）媒体点评1.半岛听涛10月19日日报整版，半岛新商跨版诉求点：半岛听涛形象稿策略点：本篇是针对房展会所推出的形象稿，主打产品形象，继续延续以前的风格。连续两天半岛听涛在几大报纸都打的跨版广告（日报是整版），大手笔的投入，营造大气的高档感。表现方式设计： 1.画面创意与色彩版式画面没有太多创意，一味拔档次，延续以前的策划思路和方向。图片采用星海区域的全景图，很大气，构图、色调也很好。但是处理不是太理想，没有突出本案，显得主次不清晰。主排版以居中对齐为主，有紧有松，中规中矩。文案：大标题“一山一境界，一海一名门”没有创意，这种形式在地产广告中采用的很多。（例如某项目的“一梯一尊邸，一宅一豪门”）SLOGAN：“星海，养生，爵版高度”体现出了产品位置的优越性与产品的高档次总评：跟前期一样，缺少家的感觉，但是档次拔的很高。2、金广东海岸10月19日半岛整版诉求点：产品稿，主打卖点策略点：以超宽楼间距为主题来打，比较有创意，形象生动。表现方式设计： 1.画面创意与色彩版式画面有一定视觉深度，给人以广阔的遐想空间，表现手法也比较巧妙，有一定梦境感。画面比较有创意，没有过多的修饰，简洁大方又不失档次而且主题突出，画面与标题结合的很好。但是画面的具体表现还有进一步考究之处，阳台可以做的再大一点2.排版比较简单，节奏韵律感不是太强。文案：标题比较吸引人，卖点明确，小卖点归纳的很准确具体。总评：该稿从表现形式是比较有新意，有特点，主题明确比较吸引人。3、东方圣荷西10月26日半岛整版诉求点：东方圣荷西sp稿，主打活动策略点：本篇报纸稿仍然是前几期风格的延续，突出表现产品的档次和品质，国际化风格体现的淋漓尽致。以鲁豫有约来吸引人。表现方式设计：1.画面创意与色彩背景颜色采用米黄色中规中矩符合传统高档楼盘采用的颜色，色调显现出一定人文气息。效果图的处理比较有特点，有喜庆的感觉，值得借鉴；设计上许多小元素的运用比较有创意，例如麦克风和边框，位置图中的实景照片。（麦克风的表现不是太完美）2.版式中规中矩，看起来比较舒服。文案：主标题以活动来吸引人，比较抓人眼球4、百年汇半岛10月26日整版诉求点：二期开放，主打物业，商街同步发售策略点：整体企划思路比较凌乱，不统一，报纸稿重复打同一主题，而且报广与其他形式广告档次风格不统一。报纸稿的档次与产品本身不符。高档酒店式公寓的感觉和档次在报广里完全没有体现。表现方式设计：1.画面创意与色彩效果图的选择不好，给人比较乱的感觉，高档感觉全无墨绿色太冷，与底纹颜色没有区别，缺少对比，logo太小不明显。2.版式排版比较乱，卖点部分的图形分割有些琐碎，模仿很近比较浓，但是处理效果又不好。电话的字号太小。文案：文案没有经过仔细的推敲，写得比较随意，介绍商街的文字过于繁琐，卖点部分文案主次不清。5、颐海听欧晚报10月26日半版诉求点：主打物业样板间开放策略点：分组团推出，“信步闲庭”与“Hi空间”完全不同的风格。表现方式设计：1.画面创意与色彩对1/2版的表现力考虑不够，样板间实景图表现不出LOFT的感觉，与“蝉意空间”矛盾，让人感觉比较压抑，最大的失败之处。Hi空间的形象稿过于浪费，产品信息太少，墨点“”表现过于潦草，与Hi不搭调。颐海听欧logo做的不好2.版式排版主次分明，设计表现的细节上有很多创意之处，值得借鉴。位置图基本上看不清楚，字号太小。文案：大标题说明力不强，其他文案没有太多亮点。 第三部分 市场一、 整体市场特征(一) 市内四区供销情况（本图数据来源于大连房地产市场，截至日期06年10月30日）如图：市场供应量体稍有增加，销售减少。本月有 4个项目（宏都筑景、万科假日风景、百年汇2期、嘉禾花样年华2期）开盘或推出新房源，是继9月集中开盘的一个延续。以往从9月份开始房地产会进入一年当中销售最火热的阶段，因此有“金九银十”之说。但今年9月份并没有以往销售火爆的情况出现，10月份的秋展会也没有给楼市带来太多的激情。（二）市内四区均价变化情况（本图数据来源于大连房地产市场，截至日期06年10月30日）如图：均价持续上涨，本月激增519元/。十月份大连市场均价达到了6067元/，同比增长了46.19%，环比增长9.35%。本月宏都筑景开盘，多层被中产阶级追捧，均价9500元/，万科假日风景开盘均价6300元/，这些楼盘将本月的均价拉升到6000元/以上。房地产现在只有提价没有降价，越临近现房阶段价格越高，同一区域的新楼盘总要比原有楼盘价格高，因此，房屋的价格只增不减。（三）市内四区成交量体情况（本图数据来源于大连房地产市场，截至日期06年10月30日）如图：成交面积同比下降，环比上升。十月份大连市内四区成交面积15万平，同比下降50%，环比下降52%。，十月份与九月份成交套数变化很小，而成交面积则上升了下降50%。说明本月成交的房屋平均面积要比上月小，相信从具体的市场情况可以得出准确的答案。二、大连市内四区详细情况2006年10月大连市楼盘价格一览表区域总套数销售套数剩余套数月供应套数月销售套数月最低均价（元/）月最高均价（元/）涨幅中山区492033294516258583742645866603.13%西岗区18901150613840149239564957061.01%沙河口区607104635614354434193518553413.01%甘井子区9859483343152511246662385739362.05%总计4970324121836（截止2006年10月30日，数据来源：房地产交易市场）(一) 市内四区供应量对比情况（本图数据来源于大连房地产市场，截至日期06年10月30日）如图：区供应不均，总量有所上涨。本月各区的供应与其房地产情况相符，甘井子区一直以来都是供应量体最大的区域，本月上网增加1246套房源。，而西岗区在售的项目少、供应量体小也是现状。四个区的总量上达到了2412套，比上月的1985套上升427套。（二）市内四区成交套数对比情况（本图数据来源于大连房地产市场，截至日期06年10月30日）如图：十月份四区成交量整体下降。这与上月情况正好相反，主要是本月经历十一长假，市场交易停止，而量体较少的西岗区及时地备案登记，而相对量体大的其它三个区则受其影响没有登记备案等工作，导致了数据存在一定的偏差。（三）大连市内四区均价变化情况（本图数据来源于大连房地产市场，截至日期06年10月30日）如图：中山、西岗上涨步伐放缓，沙河口、甘井子涨速增加。从图上我们可以看出，各区均价增幅均为正数，说明各区的均价仍然只增未降。但是可以看出本月中山、西岗两区的均价涨幅速度都有所下降，而沙河口区和甘井子区的价格涨速却在增加。而西岗区继续上月的下降趋势，因为西岗区在售项目少，成交率低有关。三、各档次楼盘动态各档次楼盘反映的周市场情况，主要包括四区内一周投放媒体的项目及各档次段活跃项目为主。划分标准：由于整体四区房价上涨过快，我们将目前市场上楼盘按项目均价分为三类：（便于了解目前市场上项目的目前情况、推案时间、预推量体、认购情况及销售情况、周销售量）住宅类：中档项目45006500元/（在售项目、预推项目）中高档项目65008500元/（在售项目、预推项目）高档项目8500元/以上（在售项目、预推项目）小户型、写字间及商业项目（在售项目、预推项目）注：在售项目为：已经签约项目或正在签约项目。预推或预售项目为：取得销售许可证未签约项目、处于内部认购项目及形像展示（已批详规）项目。1、整体市场动态本月有宏都筑景、万科假日风景两个项目开盘，百年汇和嘉禾花样年华的新房源推出。整体市场较上月比成交量有了明显的增加，主要是项目开盘和房源推出给购房者更多的选择余地，宏都筑景的多层在泛星海湾地区已经成为非常稀缺的产品，受到中产阶级的追捧；万科假日风景，开盘当天440套房源销售一空，所剩的260套销控房源在开盘后被抢购一空；动力院景开盘后依然保持热销状态，本月销售478套，柏林阳光则以其户型小，价格低吸引大量的动迁户前来购买。除宏都筑景外，本月其他三个销售火爆的楼盘都为甘井子区的中档项目，可见价格才是百姓购房的基础，而品质则是根本。在 售项目个数销售套数住宅中档61405中高档5170高档6 195小户型6296合计2420662、市场供销分析（1） 中档市场供销分析在售项目项目名称区域建筑面积推出套数均价销售率剩余套数月销售套数开盘时间林语家话甘14.331062650089%120502005.7.17泊林阳光甘6.5790470090%80862006.5.13动力院景甘28.51571470083%934782006.9.15祥和花园甘181899460028%1360812006.7.8奥林园甘2.5242450051%112102006.6万科假日风景甘137006300100%07002006.10.17合计82.84526417651405（注：动力院景，上月集中认购，尚未签约，本月正式签约）本月中当项目市场上有6个在售项目，全部分布在甘井子区，本月总销售套数为1405套，剩余1765套。主要有万科假日风景开盘售罊、动力院景签约、柏林阳光2期房源热销。分析：1) 万科假日风景于本月的17号开盘，推出共440套房源，均价为6300元/，由于万科的品牌效应，开盘当天所推房源售罊。随即剩余房源推入市场，被开盘摇号置后的购房者抢购一空。2) 动力院景上月15日开盘，推出571套，均价4700元/但未正式签约，本月在持续上月销售火爆的情况下集中签约，销售率达到83。3) 柏林阳光本月10日2期200套5379小户型正式推出，均价仍未超过5000元/，因面积小，总房款低，成为动迁户首选，目前总销售率已达90。预推或预售项目项目名称区域建筑面积总套数客户积累方式或内部认购情况项目目前状况内部认购时间或开盘时间观山满庭芳甘1期9.41506保留电话工地挖坑年底前骏腾名苑甘252700交5万订金，认购95D区即将推出2005年10月4日内部认购逸品漫谷甘201000保留电话售楼处装修完毕，工地挖坑年底前福佳华东人家甘102000推1500缴纳5万元定金除7、8、9、12号楼全部推出，认购率45% 2006年6月7日开始一期内部认购紫金枫尚甘6.27338办理VIP卡，5万元9.8折8万元9.6折；认购率85%工地动工预计10月西郊棠梨园甘4.7416保留电话，开盘通知多层封顶2006.11.1晶品缘林甘6490保留电话，开盘通知别墅建到3层2006.11.3水畔香谷甘4400西山阳光水岸甘91000保留电话，开盘通知楼体建到4楼预计11月中旬鼎云都甘5400保留电话阳光小筑沙1.62072万元认购封盘等待销售许可证未知合计100.979957预推或预售的中档项目有11个，总建筑面积100.97万，量体达到9957套，除阳光小筑外剩余的10个楼盘都位于甘井子区。分析：1) 万科假日风景的开盘给了西山水库地区楼盘的价格一个新的定位，同时也把这个区域的楼盘品质提升起来。在11月1日和11月3日西郊棠梨园和晶品缘林将先后开盘，西山阳光水岸会在11月中旬相继开盘，水畔香谷也将会在年底前开盘。2) 阳光小筑、骏腾名苑和紫金枫尚购率都超过85，目前只待拿到预售许可证后签约。3) 福家华东人家在前两期房源认购良好的情况下，销售人员对周边区域楼盘进行调研。4) 壹品漫谷目前售楼处已经装修完毕，预计年底前会开盘或进行认购。（2） 中高档市场供销分析在售项目 项目名称区域建筑面积总套数均价销售率剩余套数月销售套数开盘时间运达嘉洲阳光中22875850051%452422006.6.24小平岛甘6450670073%120302005.9幸福e家彼岸575412006.7香洲心城沙12694730039%421232006.7.9金广东海岸中228767800-800053%413342006.7.28合计7538421981170目前中高档市场上的在售项目仅有5个，总建筑面积75万，推出量体3842套，中山和西岗各有两个项目，甘井子区一个，本月共销售170套。分析：目前在售的中档项目都处于强销期，但销售效果并不乐观，原因如下：1) 首先政策影响，新政的出台，令许多专门投资的购房者转变投资方向或谨慎投资。2) 购买中高档项目的客层主要为第二、三次置业的中产阶级，面对越来越高的房价和政府新政的不断出台，选择房源时更加理性。3) 展会期间也没有给中高档项目带来更好的销售业绩，因为中高档项目的购房者在心态上不会和中档项目的购房者一样，急于购买房屋居住，因此购买前所做的分析比较更加细致。预推或预售项目项目名称区域建筑面积总套数客户积累方式或内部认购情况项目目前状况内部认购时间或开盘时间西山园中园沙12约800保留电话、已下销售许可开盘通知，工地挖坑售楼处开放开始接待客户明秀嘉园中6.2未定目前还处于客户积累阶段工地开始施工未定中信尚品南山中6.8未定重新接待客户，不收订金目前正在在挖地基未定星海商城西2.6221预期11月份正式对外宣传地基建设2006年年末中央华府西3150内部认购暂定，规划审批中工地出地面未定合计30.6目前预推或预售的中高档项目有5个，分布于中山西岗和沙河口，总建筑面积30.6万，目前都在施工中。分析：06年下半年一系列的房地产调控政策令多个中高档项目因规划、项目自身等问题推迟进入市场如：明秀嘉园、中信尚品南山等。1）预推或预售的中高档项目建筑面积都不大，最大的西山园中园也仅有12万。2）在没有取得销售许可证的情况下，开发商不能在政府宏观调控的风头上开盘售房。3）面对房价不断上涨所导致开发商推案也十分谨慎，面对愈来愈理性的购房者，项目推案手法及准客户积累也愈来愈困难。（3） 高档住宅市场供销分析在售项目项目名称区域建筑面积总套数推出套数均价销售率剩余套数月销售套数开盘时间大连明珠沙208488481500013%73552006.9.6半岛听涛沙5.52422421250036%155172006.9.27帝泊湾中12594594900083%92222006.4宏都筑景沙18.71252324多层9500、高层850047%1731512006.10.13合计56.2293620081155195目前在售高档项目有4个，除帝泊湾外，剩余都处于沙河口区泛星海湾区域，总建筑面积56.2万，推出量体2008套，本月销售195套。分析：1) 大连明珠本月既无媒体投放，也没有参加展会，主要靠客户介绍客户及品牌自身的影响力来吸引客户。2) 半岛听涛自开盘后超出预期销售的结果，整体销售情况较好已达36%。展会期间开发商为了把整个项目做成品牌，利用宝马系列试驾，展台布置成家庭Party的方式来提升楼盘档次，宣传其产品为高档次休闲住宅。3) 帝泊湾项目销售率达到83，已经进入尾盘，虽然没有参加秋展会，但利用这个阶段关注媒体的人较多，在本周各个报纸的封底做了整版的广告，但效果甚微，房源的选择性小成为限制其销售的主要原因。4) 宏都筑景目前多层中的平层产品基本售罊，剩余多为顶层越阁楼和一楼下越产品，由于越层面积较大，定价最高达到13600元/，多层的销售率在60；高层10层以下价格相对较低，多已售出，但高层销售情况不佳，目前高层销售率在34。预推或预售项目项目名称区域建筑面积总套数目前情况内部认购率预计开盘时间星海蓝山沙2未知售楼处电话不通，工地挖坑未知壹品星海新座沙181094预推，保留电话7月23号动工，2007年春季开盘东方圣河西沙15800多套交1万订金80套年底前开盘合计352000预推高档项全部位于沙河口区泛星海湾区域，总建筑面积35万，推出量体2000套左右。分析：1） 壹品新座由于自身原因（部队问题）以及政策原因（规划许可）将会在07年春进行开盘或认购。2） 东方圣荷西则在开盘前进行了认购（1万元办理会员卡），但效果不理想，11月3日邀请著名主持人鲁豫在广电中心录制鲁豫有约，以此来提高楼盘的品牌、档次及知名度。3） 星海蓝山项目10月10日案名出台，没有任何宣传，量体不到200套，目前工地已经开始挖坑，但售楼处电话无人接听。（4） 小户型、写字间及商业项目市场供销分析：在售小户型项目项目名称区域建筑面积总套数推出套数均价销售率剩余套数月销售套数开盘时间宝发金钻沙2.5460460830054%206362006.5前城西3.35216216880074%56302006.8.25泰宸伊景华园中1011071107950093%76452006.3.16休斯顿公寓中6.7894894800081%167152004.9.10经典生活中1113901390750094%78202006.8.25百年汇沙24094091200025%300302006.10.20嘉和中6.5776568900098%1080(签合同)2006.10.18良玖国际西7.67400360760033%240402006.9月下许可证合计64.72664843831133296在售的小户型项目有8个，本月百年汇和嘉和花样年华都推出2期，目前整个小户型市场总建筑面积达到64.72万，供应量体6648套，本月销售296套。本周小户型项目销售情况火爆：分析：1) 目前小户型项目总体销售率达到80，多进入尾盘，但由于大多为现房，还是吸引了一部分购房者。2) 小户型项目多处于交通便利，生活配套齐全的市内黄金地段，也成为小户型项目的一个卖点。3) 百年汇2期10月20日正式开盘，房源充足，可选择性较多，该区域又将成为大连市未来的金融中心。