2006年全国房地产经纪人执业资格考试概论真题

2006年全国房地产经纪人执业资格考试概论真题 一、单项选择题（共50题，每题1分。每题的备选答案中只有一个最符合题意，请在 答题卡上涂黑其相应的编号。） 1公共关系是市场营销中的一种（ ）。 A“推”式策略 B“拉”式策略 C“先推后拉”式策略 D“先拉后推”式策略 2某房地产经纪公司对消费者购房潜力进行调研，依据收人和年龄对消费者进行分类， 由调研人员从各类别中抽取一定数量的消费者作调查，这种调查方法属于（ ）。 A分层随机抽样 B分群随机抽样 C判断抽样 D配额抽样 3最能体现产品观念的是（ ）。 A我们生产什么，就卖什么 B酒好不怕巷子深 C我们卖什么，人们就买什么 D客户需要什么，就卖什么 4中长期放款利率是预售市场景气的（ ）指标。 A同步、同向 B领先、同向 C同步、反向 D领先、反向 5市场调研的原则是遵循（ ）。 A时效性和科学性 B客观性和社会性 C独立性和时效性 D客观性和科学性 6房地产市场调研的重要性主要体现在发现市场机会、规避市场风险及（ ）。 A发掘已购房消费者的特征 B掌握竞争者动向 C掌握消费者的意向和动态 D掌握生产成本和赢利空间 7房地产市场竞争情况调研内容主要包括竞争企业调研和（ ）调研。 A竞争产品 B竞争价格 C竞争渠道 D竞争促销 8房地产市场营销活动调研包括房地产市场竞争情况调研、房地产价格调研、房地产 促销调研和（ ）调研。 A房地产广告 B房地产营销渠道C房地产竞争企业D房地产竞争产品 9按照消费者的生活方式和个性进行的市场细分，其依据是（ ）。 A地理细分 B人口细分 C心理细分 D行为细分 10下列关于市场潜量的表述中，正确的是（ ）。 A以成本价格销售所能达到的最大数量 B在特定的环境下，随着营销费用的无限增长，市场需求所应达到的最大数量 C所有竞争者销售的数量的合计数 D所有目标消费者能够自身消费的最大数量 11需求预测中的项目预测是指公司在不同水平的市场营销努力下对项目（ ）的 预测。 A供给情况 B销售情况 C需求情况 D收益情况 12商业用房、住宅、办公楼和工业厂房的投资风险从低到高的次序为（ ）。 A住宅、工业厂房、办公楼、商业用房 B住宅、办公楼、工业厂房、商业用房 C住宅、办公楼、商业用房、工业厂房 D住宅、商业用房、办公楼、工业厂房 13研究房地产项目的市场表现方式属于（ ）。 A市场定位 B产品定位 C客户定位 D形象定位 14房地产的物业管理服务属于房地产产品的（ ）。 A核心产品 B形式产品 C延伸产品 D期望产品 15房地产项目市场分析方法的流程是（ ）。 A房地产市场环境研究竞争描述数据整理逻辑推理产品定位 B数据整理竞争描述房地产市场环境研究逻辑推理产品定位 C房地产市场环境研究数据整理竞争描述逻辑推理产品定位 D房地产市场环境研究逻辑推理数据整理竞争描述产品定位 16房地产项目形象定位的诉求点源自产品诉求和（ ）。 A价格诉求 B渠道诉求 C促销诉求 D客户诉求 17某建设项目总投资10 000万元，建设期3年，建设完成后用于出租，投资回收期为 8年（不含建设期），则该项目不含建设期的预期投资收益率为（ ）。 A909 B125 C15 D20% 18合理的市场价格应该是一个（ ）。 A最高值 B最低值 C平均值 D范围值 19盈亏平衡定价法属于（ ）。 A成本导向定价法B需求导向定价法C竞争导向定价法D比较定价法 20对需求弹性大的房地产最适于应用（ ）。 A心理定价策略 B折扣定价策略 C撇脂定价策略 D渗透定价策略 21一种新型商品房刚进入市场时采用的撇脂定价策略的内容是（ ）。 A高价策略，在短期内赚取最大利润 B低开高走，加快资金回收 C低价策略，提高市场占有率 D高开低走，获取丰厚利润 22房地产开发商在选择广告媒体时，应重点考虑资金实力和（ ）的情况。 A项目规模 B楼盘档次 C项目区位 1）目标客户 23下列确定广告预算的方法中，最有利于保持竞争的相对稳定并避免广告战的方法是（ ）。 A量力而行法 B销售百分比法 C竞争对等法 D目标任务法 24销售促进推广方式的优点是（ ）。 A传播广泛，传播的信息规范 B信息表达灵活，易与消费者建立关系，促销目标明确 C销售刺激直接，易迅速产生效果 D可信度高，易建立企业和房地产的形象 25房地产开发商自设销售部，直接将房地产销售或租赁给消费者的营销渠道类型为 （ ）。 A零级渠道 B一级渠道 C二级渠道 D三级渠道 26房地产营销控制的方法主要有年度计划控制、赢利能力控制等。赢利能力控制的主 要内容是（ ）。 A营销成本控制和财务指标控制 B营销成本控制和销售利润率控制 C市场占有率分析和费用销售额比分析 D总成本控制和销售利润控制 27房地产开发商准备的销售资料中，对房地产项目各方面作较为全面的说明，可以理 解为简单的“产品说明书”的销售资料是（ ）。 A形象楼书 B功能楼书 C置业锦囊 D宣传单张 28推广策略主要以项目的形象推广为主的销售阶段应在（ ）。 A_预热期 B强销期 C持续销售期 D尾盘期 29强销期的销售策略通常是（ ）。 A工程形象和展示到位，选择合适的入市时机 B投入大量的广告、推广费用，保证充足的房源供应，价格调整不能一次太多 C根据项目特点和所剩房源数量进行销售 D不追求高价、多做促销 30下列各项费用中，属于开设门店从事房地产居间业务的一次性费用的是（ ）。 A_门店装修费 B广告费 C水电费 D税费 31房地产经纪机构的经营应充分了解所在地房地产市场的环境，通过Sw0T分析，选 择适当的经营策略。对于实力相对较弱的房地产经纪机构来说，为了避免与实力较强的房地 产经纪机构发生冲突，可以选择（ ）。 A市场优势策略 B市场追随策略 C市场补缺策略 D市场模仿策略 32门店选址的评估方法有（ ）。 A租金对比法和成本分析法 B比较法和盈亏平衡分析法 C收益法和必要市场占有率法 D比较法和必要市场占有率法 33房地产居间业务门店形象设计要注重人性化和（ ）。 A个性化 B时尚化 C品牌化 D高档化 34业主会因担心房价可能上涨而惜售，说明房源具有（ ）。 A物理属性 B法律属性 C心理属性 D变动属性 35房源的变动性主要包括两个方面，一是其价格因素的变动，二是其（ ）的 变动。 A产权状态 B使用状态 C物理状态 D租售状态 36房源是指（ ）。 A委托出售的物业 B委托出租的物业 C业主（委托方）委托经纪人出售或出租的物业 D物业及其权属状态 37客源的特征是（ ）。 A指向性、惟一性、潜在性 B时效性、惟一性、潜在性 C指向性、时效性、潜在性 D指向性、排它性、潜在性 38客源开拓方法中，广告揽客法的优点是（ ）。 A时效性强，效果直接 B形象好，成本低 C客户成交效率高，成本低 D简便易行，信息较有效 39下列关于“养客”的表述中，正确的是（ ）。 A与客户培养关系 B运用经纪人的知识和服务使潜在客户变为真正的顾客 C潜在的客户需要时间去培养 D为客户免费提供市场信息 40客源管理能力和状态直接决定房地产居问业务的（ ）。 A市场占有率 B成本节约率 C利润率 I）成交率 41按客户的需求类型，客源可以划分为（ ）。 A自用客户和投资客户 B机构客户和个人客户 C买房客户和租房客户 D住宅客户和办公客户 42下列防止同业撬盘和业主跳盘的做法中，不利于自我防范的是（ ）。 A签订独家委托 B快速成交 C口头委托 D控制节奏，不过早安排买卖双方见面 43房地产经纪人修饰外表的重点是（ ）。 A清洁、高档、保守 B清洁、品位、时尚 C清洁、品位、保守 D清洁、朴实、保守 44房地产经纪人在安排看房路线时，应当（ ）。 A先看优点再看缺点 B先看缺点再看优点 C只看优点不看缺点 D只看缺点不看优点 45在房屋调查环节中，现场查勘的核心内容为（ ）。 A熟悉房屋情况，建立推介信心，现场价格估计 B熟悉小区情况，建立推介信心，了解业主感受 C勘查核实房屋情况，了解业主感受，搜集市场资料 D勘查核实房屋情况，了解业主或邻里住户感受及配套情况，搜集市场资料 46居间服务中，房地产经纪人在收到客户定金后的正确做法是（ ）。 A发放定金给业主，或由客户直接将定金交给业主 B取得客户书面指示，发放定金给业主，或直接由客户将定金给业主 C将定金收存，催促双方签订买卖合同 D将定金抵作佣金，签订委托协议 47下列关于风险管理的表述中，正确的是（ ）。 A房地产经纪公司能够完全避免风险 B房地产经纪公司只能被动地接受风险 C房地产经纪公司仅作为“顾问”提供服务，不需要承担风险 D房地产经纪公司能够努力把风险缩减到最小的程度 48风险管理的目标是（ ）。 A防止风险，杜绝损失 B控制风险，保障业务顺利开展和有序运作 C控制与处置风险，防止和减少损失，保障业务顺利开展和有序运作 D节约成本，自我保护，保障业务顺利开展和有序运作 49下列各类房屋中，产权状况最为复杂的是（ ）。 A已购公有住房 B商品房 C廉租房 D写字楼 50下列行为中属于经纪人的道德风险的是（ ）。 A经纪人向客户收取超过规定标准的费用，引起客户投诉 B经纪人将业主交给的房源钥匙丢失，致使房屋失窃 C经纪人承诺客户提前交付房屋 D经纪人将房源和客户资料外泄 二、多项选择题（共30题，每题2分。每题的备选答案中有两个或两个以上符合题意， 请在答题卡上涂黑其相应的编号。错选不得分；少选且选择正确的，每个选项得05分。） 51下列关于市场营销理论4Ps、4Cs、4Rs关系的表述中，正确的有（ ）。 A是互相取代的关系 B4Ps是营销理论的基础框架 C4Cs是很有价值的理论和思路 D4Rs是在4Ps、4Cs基础上的创新和发展 E4Ps、4Cs、4Rs三者可结合起来指导营销实战 52市场营销理论4Cs是指（ ）。 A顾客 B成本 C便利 D特色 E沟通 53房地产市场需求调研的主要内容包括（ ）。 A房地产消费动机调研 B房地产市场反响调研 C房地产消费行为调研 D房地产价格调研 E房地产消费者调研 54市场调研的规模取决于（ ）。 A样本的份量 B样本涵盖面的广度 C问题涵盖面的广度 D调研的深度 E调研参与的人数 55属于宏观市场预测内容的有（ ）。 A人口结构变化 B消费者构成 C经济发展速度 D企业产品市场占有率 E企业利润 56建筑师在参与房地产项目可行性研究时，主要关注项目的（ ）。 A自然可行性 B法律可行性 C财务可行性 D技术可行性 E规划可行性 57导致土地直接增值的因素有（ ）。 A土地平整 B电通、水通、路通 C政治形势 D经济政策 E城市规划 58影响商业用房的投资回报与风险的主要因素有（ ）。 A地理位置 B商业信誉 C商业档次 D物业管理 E租户的状况 59下列因素中能够反映企业市场引力高低的有（ ）。 A目标市场容量 B企业销售量增长率C市场占有率 D竞争对手强弱 E利润高低 60房地产项目形象定位应遵循的原则有（ ）。 A项目形象易于展示和传播 B项目形象定位与项目产品特征符合 C项目形象与项目周边的资源条件符合 D项目形象与目标客户群的需求特征符合 E项目形象充分考虑企业自身优势 61需求导向定价法是以消费者的需求强度及对价格的承受能力作为定价依据。实行这 种策略需要具备的条件有（ ）。 A市场必须能够细分，并且不同的细分市场能显示不同的需求强度 B高价竞争市场中不能有低价竞争对手 C低价竞争市场中不能有高价竞争对手 D细分后的高价市场和低价市场在一定时期内相对独立 E价格差异适度，不致引起消费者反感 62下列关于项目均价的表述中，正确的有（ ）。 A均价的制定和房地产的成本有直接关系 B均价制定考虑项目的市场供求关系和市场接受程度 C均价代表了市场对项目素质的综合评价 D在本质上，均价表现为开发商对项目总体销售额的预期 E整体均价可以说明某一幢楼的档次 63房地产项目营销成本中，应支付给受委托的中介服务机构的费用有（ ） A市场调研费用 B价格评估费用 C营销策划费用 D形象宣传费用 E销售代理费用 64根据广告战略目标的不同，房地产广告主要有（ ）。 A通知性广告 B促销性广告 C说服性广告 D服务性广告 E提醒性广告 65房地产开发商委托房地产经纪公司销售房地产的原因有（ ）。 A房地产经纪公司收费低 B房地产经纪公司人力成本比开发商低 C房地产经纪公司更有市场经验 D可降低开发商销售风险 E利用房地产经纪公司的客户资源 66房地产营销组织模式的决策需要考虑（ ）等影响因素。 A企业规模 B地理位置和规模 C商品房的种类 D商品房销售方式 E企业的经营思路 67下列关于市场占有率的表述中，正确的有（ ）。 A企业销售额的绝对值并不能说明企业与竞争对手相比的市场地位 B企业销售额的上升并不能说明企业竞争力上升 C企业市场占有率的上升决定了销售量必然上升 D企业销售额的上升就意味着企业竞争力上升 E企业市场占有率上升，说明企业的竞争地位上升 68房地产开发商在销售房地产项目之前，必须准备的法律文件包括（ ）。 A建设工程规划许可证 B土地使用权出让合同 C商品房预售许可证 D商品房买卖合同 E建设工程竣工验收合格证明 69在具体划分消费者群体时，应遵循的原则有（ ）。 A可划分原则 B差异化原则 C规模化原则 D有效性原则 E市场化原则 70按来源划分，门店的客流通常分为（ ）。 A自身客流 B分享客流 C派生客流 D现有客流 E潜在客流 71衡量房地产居间门店与客户接近度的因素有（ ）。 A门店的档次与规模 B门店前道路的特性 C门店前的人流量及停留性 D相邻门店的类型 E停车的方便性 72在中介市场上，住宅交易的房源有（ ）。 A商品房 B房改房 C廉租房 D经济适用住房 E村民住宅 73房源信息更新的要点有（ ）。 A放弃“冷门”房源B周期性访问 C访问信息的累积D房源的循环利用 E忽略“不活跃房源” 74下列关于客源管理的表述中，正确的有（ ）。 A客源管理是以潜在客户的个人信息和需求信息为中心 B客源管理的内容包括基础资料、需求状况和交易记录 C客源信息就是那些提出需求或打过电话的潜在客户 D客源信息不应包括曾经作为委托人完成交易的人 E客源管理是从收集信息、整理信息和存档开始 75客源管理必须遵循的原则有（ ）。 A有效原则 B合理使用原则 C重点突出原则 D可替代原则 E相对集中原则 76成功的销售人员拥有的销售秘诀有（ ）。 A45的潜在顾客将转向与别人做生意 B45的潜在顾客将与自己做生意 C对每一位顾客都要努力，直到潜在顾客购买或离去 D客户信息越陈旧，竞争就越激烈 E客户信息越陈旧，竞争就越不激烈 77让客户成为真正的买主或租客，能够缩短进程的工作有（ ）。 A让客户独立决策 B了解客户的支付能力 C了解出资人 D了解受益人 E与客户的律师友好沟通 78房地产居间的职业涵义包括（ ）。 A房地产居间是交易双方的桥梁 B房地产居间只能代表交易中一方的利益 C房地产居间能够节省交易费用 D房地产居问应努力促成交易双方希望目标的达成 E房地产经纪人是房地产经纪公司的代表 79识别风险是风险管理的基础，风险识别的原则有（ ）。 A全面周详原则 B综合考察原则 C量力而行原则 D系统化、制度化、经常化原则 E全面防范原则 80风险管理的基本对策主要有（ ）。 A风险处理计划 B风险处理组织的确定 C风险处理的指导 D风险处理的实施 E风险处理的管制 三、综合分析题（共20小题，每小题2分。每小题的备选答案中有一个或一个以上符 合题意，请在答题卡上涂黑其相应的编号。错选不得分；少选且选择正确的，每个选项05分。） （一） 甲房地产经纪公司在制定某房地产项目的价格时，采用比较定价法，以下是一个市场比 较楼盘的打分表。 81根据题意，下列表述正确的为（ ）。 A楼盘甲的权重为20 B楼盘戊的权重值为64335 C项目较为合理的均价应定为3726元m2 D对每个重点市场比较楼盘进行价格调整时，可由公司销售经理决定 82假设市场信息不畅通，甲房地产经纪公司难以获取行业内其他企业的情况，那么砩定推广费用的方法为（ ）。 A量力而行法 B销售百分比法 C销售人员意见综合法 D目标任务法 83制定分栋分期均价的思考出发点为（ ）。 A根据各自的相对位置、条件 B根据层差 C根据朝向差 D根据销售阶段的策略安排 84该项目在销售过程中，预期定价与实际销售情况出现偏差，需要对前期制定的价格进行检验，应使用的方法为（ ）。 A上门客户问卷调查 B成交客户分析 C难点户型价格分析 D现场销售人员座谈 （二） 某市公开拍卖一块住宅用地，甲房地产开发公司（以下简称甲公司）有意竞标该块土地。为此，甲公司委托乙房地产经纪公司（以下简称乙公司）对该地块项目进行可行性研究。乙公司经过调研和分析，向甲公司提交项目建议书，甲公司据此决定竞标该块土地并获得成功。 85乙公司为甲公司进行的研究工作，属于可行性研究的（ ）工作阶段。 A投资机会研究 B初步可行性研究 C详细可行性研究 D项目评估和决策 86乙公司在为甲公司做市场分析的过程中，需要了解该地块周围住宅的上市供应量最有效的方法为（ ）。 A到该市房地产管理部门查找项目统计资料和预售楼盘资料 B到所有相关楼盘的房地产开发商那里去调查 C到该市统计局查找相关统计资料 D查找和统计该市报纸上的相关楼盘广告 87甲公司竞标该块土地成功之后，将该项目定位于满足小康型住宅、富裕型住宅、豪华型住宅客户的需求，户型面积为70180m2，涵盖多种规格。甲公司选择的目标市场模式属于（ ）。 A单一市场模式 B有选择的专业化模式 C复合产品模式 D复合市场模式 88甲公司竞标的该地块面积为30 000m2，容积率为16，土地单价为1680元m2，建筑单价为1590元m2，销售税费率为11，甲公司预期销售利润率为25，根据成本加成定价法，该项目的均价为（ ）元m2。 A2225 B3708 C4125 D5109 89甲公司对该项目产品的定价方法适用的市场条件为（ ） A竞争激烈的市场 B竞争不激烈的市场 C成熟市场 D尚未充分发展的市场 （三） 甲房地产经纪公司（以下简称甲公司）计划新开两个门店以扩大经纪业务。根据甲公司的经营策略，有四个区域可以选择：东区域有1700套存量房，其房屋周转率为3，平均每套町收取佣金2万元；南区域有1500套存量房，其房屋周转率为4，平均每套可收取佣金22万元；西区域有2100套存量房，其房屋周转率为25，平均每套可收取佣金24万元；北区域有1300套存量房，其房屋周转率为3，平均每套可收取佣金25万元。 经调查估算，门店装修费需10万元，办公的购置费用为45万元，门店注册费及其他杂费为5000元，上述费用按5年分摊；日常费用、员工工资为15万元月，水电费、物业管理费、办公用品费、电话费为l万元月，广告费为1万元月，税费和管理费为营业收入的10，业务提成为营业收入的20。 90在不考虑市场竞争的情况下，甲公司应选择（ ）。 A东区域 B南区域 C西区域 D北区域 91在选定区域有一个可选的商铺，月租金为2万元。则门店的损益平衡的月营业收入应为（ ）万元。 A575 B719、 C821 D1294 92假定甲公司选择了在东区域开店，由于市场原因其市场周转率上升到了5，平均每套佣金收入也上升到3万元。该区域已有两家竞争门店。甲公司选择的门店的损益平衡的营业收入为9万元，则甲公司开店的必要市场占有率为（ ）。 A25 B33 C42 D60 （四） 甲房地产开发公司（以下简称甲公司）开发一个