荣宝斋项目产品策划方案(定稿版)

荣宝斋项目产品策划报告-匡绍勋淄博荣宝斋项目产品规划报告广州凌俊房地产咨询有限公司2003年4月先前的评论承蒙您的委托，我公司为荣宝斋项目提供了全程策划。我们非常感激。在与贵公司多次接触和我公司对当地市场的整体把握的基础上，我们提出了本项目的产品策划思路和理念，并形成了一份供双方讨论和实施的文本。根据销售计划的原则，我们在本产品计划案例中系统地阐述了项目开发和销售推广的各种措施和方法。我们正努力将该项目打造为新一代的物业模式，打造淄博第一座特色文化商业建筑，从更高、更深、更广、更具体的层面反映淄博未来商业发展的必然趋势，从而确立该项目在当地商业物业市场的领先地位。在策划案例中，我们以创新求异的专业态度对项目进行大胆新颖的设计创新，从根本上树立了项目清晰、先进、时尚的形象，使其在众多竞争对手中脱颖而出，提高了项目的竞争力和吸引力。在未来的营销推广中，我们还将通过概念包装系统地阐述项目的现代、休闲、时尚定位，从而有效地促进销售，实现项目的商业价值，从专业的角度体现营销的本色。内容一、项目产品规划的三大原则二。竞争战略第三，打造核心竞争力四、项目产品开发思路五、建筑平面设计理念六.运输组织七.银行营业厅8.停车场九.园林设计X.照明设计Xi。建筑风格十二、产品属性类型开发模式十三、SOHO商务公寓的具体运营模式一、项目产品规划的四项原则1、销售导向原则在荣宝斋项目的产品规划中，首先要考虑的是如何制造一个能被市场接受并销售良好的产品。在此基础上，在产品规划的开始，它是关于如何制造一个可以销售的产品，而不是讨论一个过期的产品的实施，这是不被市场和消费者接受的。2.快速销售原则根据市场情况，根据项目自身的特点和优势，制定创新的开发理念和产品设计理念，通过良好、系统的销售模式运作，从而达到快速销售的目标。在短时间内为开发商实现合理的利润，资金迅速返还。3、强有力结合的原则在项目实施过程中，整合专业公司进行全方位合作，可以系统地提高项目质量，打造“流程精品”。4.打造“荣宝斋”品牌平台的原则一个好的品牌是质量的保证，一个成功的品牌是信誉，它要有一批“铁杆消费者”，它要让顾客有强烈的心理认同，要实现“荣宝斋”品牌的质的飞跃，要注入新的活力，要为开发商的长远发展搭建一个坚实的平台。二。竞争战略1.竞争战略的选择1.1竞争战略类型：1.1.1价格竞争战略：以低于竞争对手的价格赢得市场。1.1.2差异化竞争战略：顾名思义，采用不同于其他建筑的产品设计和形象包装，形成差异化竞争。1.1.3整体领先竞争战略：也就是说，我们应该以自己为先，开发具有先进理念、优良产品和合理价格的产品，以取得市场的整体领先地位。结论：本项目选择整体领先的竞争战略。为了确保整体领先，我们必须建立别人无法模仿和超越的“核心竞争力”，这样我们才能立足市场，在竞争中占据有利地位。第三，打造核心竞争力基本思维点：1.建立他人无法模仿和超越的核心竞争优势。2.传统的SWOT分析只能找到市场的大致位置，找不到项目的核心竞争力。在这里，我们进行核心竞争价值分析。一氧化碳的实现“荣宝斋”已经是一个非常古老的品牌了。它能最直接地给人以纯粹的文化古董、字画等。对荣宝斋品牌的理解仅限于狭义的文化。如何拓展和创新普通人认可的荣宝斋品牌狭义文化，有效地与项目产品形态相联系，适应现代新文化，形成项目产品形态在市场上的原创性和不可模仿性。3.最大限度地发挥批次的优势该项目的核心优势是明显的区位优势。区位优势也正是竞争竞争者不能模仿和复制。因此，最大限度地发挥区位优势，真正升华区位在项目产品规划和销售中的价值，实现区位商业价值最大化的最终目标。4.独特的产品形式项目的独特购买是基于项目的位置，并在此基础上，结合当地条件市场上产品的规划和设计导致了“人无所获，人有所新”的局面。寻找当前市场的空白点，生产符合市场需求的产品，并在市场上畅销。在设计项目的独特卖点时，必须从投资的角度结合区位优势来考虑，这是项目独特卖点考虑的重点。投资性房地产是最基本也是最核心的吸引人的兴趣点，因为从淄博市目前的情况来看，潜在买家对商品房的需求仍在上升，市场对可售商品房的需求非常旺盛，尤其是黄金地段。人们对共青团部门的企业非常乐观，有强烈的投资和购买欲望，许多经营者和投资者都在等待购买。四、项目产品开发思路发展理念=核心竞争力与消费者产生共鸣核心竞争力：别人不可能模仿和超越。与消费者的共鸣：必须基于目标消费者群体的潜在投资心理，引导投资和消费。项目的发展理念源于市场，体现在引导市场需求上，源于对“体验经济”下商业形态变化的深刻思考。设计项目开发理念的核心是建立项目的核心竞争优势。在一个竞争激烈的社会里，项目只有不断创新，独一无二，避免产品同质化，才能找到生存之道。因此，荣宝斋项目的发展理念是：淄博中央商务区具有独特文化魅力和标志的标志性物业想法的解释：该项目位于淄博中央商务区的中心。凭借独特的核心优势，不仅如此，在淄博文化强市的背景下，该项目将成为淄博CBD当之无愧的高品位、高标准、高起点的标志性物业。该项目有两个因素成为一个里程碑性质：第一，建筑设计的独特性。从目前的产品概念规划来看，项目的产品设计将力争成为一流的国际建筑风格，项目在建筑形象上可以独树一帜。正是因为在这个区域，周边的配套设施非常完善和成熟。随着新商圈的形成，淄博的中央商务区已经建成。然而，该项目位于淄博中央商务区的标志性地段，将成为该地段的形象。第二方面，荣宝斋品牌文化的引入，在淄博和齐鲁地区创造了文化地产的新模式，形成了新一轮的地产新思维聚焦，赋予项目鲜明时尚的现代文化内涵，能够真正丰富产品形象内涵，并能从建筑的视觉冲击中给予视觉冲击。同时，它不仅仅是一座混凝土建筑，更是一座富有文化内涵的建筑，成为淄博中央商务区的文化代名词。荣宝斋项目不仅是文化和商业的有机结合；同时，它也是一种文化创新和变革，引领着新的文化潮流，成为新的文化支撑点。这也是今后项目推广的参考依据。可以想象，荣宝斋项目的出现给淄博房地产带来了文化地产的裂变。这也是事实1)建筑平面设计原则成熟商业区的形成不可能一蹴而就。它需要机会和时间的配合，这对于大多数开发者来说既不是可用的也不是可变的。因此，我们应该更多地考虑项目本身的规划和设计，使项目的规划能够很好地融入总体规划，并在特定的商业环境中创造项目的竞争优势。这是开发商业地产的制胜之道。该项目位于该地区最繁华的商业区，已经具备开发商业地产的条件。因此，在总体规划中应考虑几个问题，包括：n区的功能规划必须深刻理解项目所在区域的功能定位，并能把握项目所在区域未来规划变化的脉搏。特别是，它必须对项目所在地的商业功能规划有一个清晰的概念。该项目所在区域为淄博市中央商务区，已成为中央商务区核心圈的重要组成部分。交通功能规划，对城市交通状况和城市发展趋势做出明确的判断，掌握城市居民消费流动的规律。它属于中央商务区，但它不仅服务于中央商务区人口，也服务于淄博的高层次消费群体。n必须具有前瞻性，并满足未来商业市场发展的需要。项目的设计不仅保证了产品的最佳销售，而且需要产品的前瞻性来引领市场。(2)建筑平面功能分布该建筑的平面设计旨在获得一个理想的商业销售平面，以满足商业活动的要求。在前期与开发商良好沟通的基础上，建议项目总层高为17层。每层的具体功能分配计划如下：1)1-5层为购物中心部分；1-3层是著名的商店。四楼是一座著名的文化艺术城市。五楼是留给荣宝斋办公室的。第六层是中转层，是一个空中俱乐部，是大楼的配套设施。2)7-17-21层为SOH0公寓。3)地下负一、二层设计为停车库。在负楼层，一部分可用作购物中心的销售区域。(3)建筑平面布局思路1.百货商店对于未来运营的商铺和空间的组合，项目建筑的布局将不会简单地沿着现有的街道延伸，而是通过规划设计，结合项目区的条件和城市道路结构，形成一个新的平面格局。1)交叉放射性布局对于项目的总体平面布局，我们建议采用中心围合的总体规划理念。通过与中庭广场相连的通道，形成放射状的通道，使共青团西路成为项目的主线，使前面的商厦形成对称的格局。这样，可以充分利用周边原有商场带来的客流，提升其商业价值，促进项目商厦的销售。在辐射式规划设计中，人流流线清晰，不仅可以将人流合理地引入购物中心，而且应该在内部合理地组织人流，以满足购物者的需求，同时，经营者应该获得利益，让人们尽可能多的通过商店的大门，而不会将距离拉得太长，这样才能达到最佳的效果。从项目本身来看，放射性通道的长度不超过50米，这将是组织人流的最理想距离。2)通道的处理研究表明，当购物中心的平均空间为4平方米时，每个行人可以自由地向各个方向移动。当购物中心的平均空间减少到2平方米时，行人会对周围的人保持警惕。然而，当购物中心的平均空间减少到1.5平方米时，行人之间很容易发生逆行冲突。因此，在研究商务房间隔离策略时，应该充分考虑这些因素。建议室内步行街内的主要通道宽度约为2-3米。购物中心总面积与共用面积和t形通道面积之比“复式”商店的开放空间与深度之比为1: 3，即商店的开放空间约为4.5米，深度约为13米。一楼的空间面向道路(面向街道的商店)，二楼的空间面向商店内部。因此，“复式”商店将有两个入口和两个出口供人们从面向街道的入口和二楼进入，形成一个环形人流。六.运输组织严格来说，项目的1-5层应该被视为一个统一的整体。尤其是在交通组织方面。除平面交通组织外，项目1-5层的竖向结构形式需要处理集中空间和线性空间，即中庭空间和步行街之间的结构形式(平面布局)。步行街和中庭广场的交叉可以使公共空间充满活力，所有楼层可以共享中庭。(1)垂直运输组织对于这个项目来说，引导人们的垂直向上运动是成功的关键上，需要从以下几个方面考虑：1.利用中庭广场的功能和功能中庭是垂直交通组织的关键点，也是步行空间序列的高潮点。这里人流集中且规模大，这最有可能鼓励层间运动。然而，引导购物者去做他们实际上不想做的事情并不容易。如果购物者的向上移动通过适当的功能安排被视为一个有目的的过程，那么上层空间的吸引力就可以大大提高。购物者还会去更高的楼层观看中庭空间，并参与公共表演。2.中庭空间与空间交流的建模中庭空间的形状非常重要。例如，圆形中庭广场有利于公共餐桌的发展。中庭周围的座位为共享和参与中庭活动提供了便利。同时，在任何楼层看到其他楼层的吸引人的活动和景观将极大地促进购物者在楼层之间的流动。3.吸引不同层次的人一般来说，说服人们从上到下要比从下到上容易得多。从项目本身的功能规划和设计来看，项目本身设计了一个5层的购物中心。在提升购物中心人流方面，主要是通过室内电梯提升人流。4.两个中庭的设置第一个中庭一至三楼建有中庭广场，可将足够的游客带到该国中部的商务中心，并有助于促进该国中部和北部商务中心的销售。第二个中庭在4-5层设置中庭广场，通过设置中空天花板进行照明。同时，在四楼设置室外大型步行电梯。5.第二层“一楼”设计本项目在室外设置大型自动扶梯，直达四楼，直接将室外人流提升至四楼，创造人工人流运动，最大限度地吸收共青团路至一楼的人流和通过大型室外自动扶梯至四楼的人流，实现二层“一楼”的概念，最大限度地发挥商业价值。(2)手动扶梯商场中的手动自动扶梯不仅是人流的促进，也是商场的交通组织。重要的部分。对于步行电梯的选择，选择坡度为35度的自动扶梯。一半的步行电梯以两种方式排列。本发明涉及一种交叉剪式布置，其中上下群体首尾相连，顶层可以从底层直接布置到顶层，而无需中途停留。另一种是上下自动扶梯并排且同向排列，上下人群放置在自动扶梯的两侧。在上下两层楼的过程中，有必要走一段距离。这两种安排各有优势。前者便于通过。后者有助于鼓励购物者停留在各个层次。第二种方法是在这个项目中推荐的，以便于在购物中心形成一个“循环”的人流。至于自动扶梯的安装，自动扶梯本身就是一个视觉障碍。自动扶梯的位置需要避免造成视觉障碍，这些障碍通常是分散的本工程1-5层商场出入口的设计，不仅要考虑数量和朝