集团物管2010年稽核检查(前后100项说明)

集团物管2010年稽核检查（检查参考说明）一、 现场检查 外围广场1、绿化无枯死,修剪整齐，无杂乱现象，单块草地裸露不能超过0.5,各类植物无病虫害对于现场绿化检查做好记录，对于自然枯死、病虫害、人为损坏的均有记录，有维护单位的签字确认单，拍照存档记录。2、停车轶序良好,无车道被堵/乱停车现象,标识规范进出入口有专人指挥，停车场有限高、限重、限速等标识牌，有机动车、非机动车、货车停车区域标识。3、广场设施/设备/卫生保洁状态保持完好广告牌、灯箱、旗杆、电箱（上锁）、投光灯、喷泉、消火栓、水泵结合器、花坛、地砖、地漏（有盖）等设施设备保持完好。花坛内干净无垃圾。广场垃圾桶干净整洁，垃圾不外溢。4、商场的外立面、玻璃、霓虹灯等完好玻璃无破损，如有破损检查是否有防护措施以及报修计划。外立面（储风室、店招等）顶部无积灰、立面无污迹。霓虹灯完好有检查记录，如有损坏有无记录及报修计划。 卫生间1、四处保持干净，无污尘,无积水,无蛛网、无杂物2、照明和设施完好，有现场监管记录,无乱放物现象卫生间所有设施完好，小便斗里有清洁球。三级检查记录。（商场保洁、保洁公司主管、商场分管保洁主管）3、镜子明净，台面无杂物，无污尘，无水迹不能出现装修工以及营业员洗涤时出现的大面积水渍 楼层1、地面/玻璃/墙柱/设施设备:无污迹，无水痕，无纸屑,无破损,无烟头、无杂物地砖无碎裂，玻璃无明显裂痕。墙、柱、吊顶上无污渍（如装修围档留下的木条，企划POP纸留下的胶水、图钉）。货梯口墙柱无明显破损。2、垃圾箱/盆栽，无尘污,无异味，定位/定保洁/定巡垃圾筒、盆栽干净无破损，有定位标识，垃圾箱上无杂物。3、标识规范,设备设施完好,无违反消防/安全规定现象,消火栓箱/灭火器完好，按时巡检有记录 灭火器框、走道消火栓、导视牌、安全标识、走道电箱等无损坏。 消防通道1、防火门、闭门器完好,照明/设施/标志完好楼梯间必须有楼层显示标识。2、楼道墙干净、无尘污、无烟头、无乱堆物现象3、安全疏散通道阻塞或防火门违规锁闭 天台1、天台无废弃物/堆物，无积水,下水口无堵塞2、机房封闭，有保安巡监记录/门,避雷等设施完好保安巡检以屋顶巡检表为准，机房内有设备电工每日巡检。避雷带无脱节，无悬挂物。 二次装修1、施工人员有施工出入证，特种工种持有效工种操作证（电工、电焊工）巡场记录完整、有跟进。2、现场（协议、责任书、巡查表、操作证复印件等）资料上墙,临时用电线路、装置符合规范使用标准的临时电箱。现场有电工证、装修现场情况记录表、隐蔽工程巡查表、二次装修隐蔽工程验收单、二次装修施工管理安全责任书、商场装修立项会审单、整改通知单3、施工现场有封闭措施，有灭火器,营业期间无噪音，无污染排放，烟感有保护措施轻钢龙骨石膏板加喷绘布、喷绘画面统一、围档有标准出入口，入口处内部有地毯。灭火器（完好）一定要放置在入口显眼处。商场白天未使用大功率电器。白天不能出现垃圾清运。装修展位在施工期间烟感需要使用简易罩子进行保护，待无人施工时必须取下防护罩。4、禁止吸烟、严禁使用蜡烛、蚊香及其它明火，营业期间严禁动火,易燃物品/垃圾存放不得超标5、隐蔽工程施工情况及现场监督 中控1、中控室内整洁、无乱堆物，有上墙制度,有应急器材消火栓扳手、消防斧、腰斧、战斗服、头盔、防毒面具等，按照当地消防机构配备2、报警系统设备无故障，有打印功能,报警主机地址码与现场一致,电视监控探头无黑屏现象检查现场，如损坏是否有保修记录，监控记录须有一个月的记录。商场有定期更新地址记录。有地址码对应表，与实际情况相符。商场有最新消防报警系统平面图并公示。3、有进出管理/火警/故障/报修/交接/当值等记录4、安全防护用品按规定配备，合格有效，摆放整齐 促销活动及现场1、促销活动现场有管理责任人，有安全措施大型促销活动必须有专项安全预案。日常促销活动现场必须有安全管理责任人以及防护措施。2、促销活动现场及外围广场施工有安全管理人、监护人，安全措施二、 设施设备 高配电机房1、设备整洁，仪表/仪器完好,功率因素正常,低压馈线柜出线电缆挂牌完整无缺项2、安全用具、警示标牌规范悬挂和摆放;安全用具按规定定期检测/有记录所有设备有标识。安全用具有定位3、各运行记录表，人员进出,交接班记录,保养记录等按要求填写齐全,整齐摆放 4、所有的高压值班电工须持有高压电工进网许可证和电工操作证，且所持证件有效所有证件复印件公示5、防火安全制度，倒闸操作规程，日常管理制度，交接班制度等主要制度上墙张贴6、模拟示意图与实际相符;无违规/无乱堆物现象;按照规定铺设对应电压等级的绝缘垫7、正常及紧急通讯畅通，有预案；有防小动物措施有2部电话，1部外部电话，1部消防应急电话。 层配间1、门锁完好无阻挡，机房整洁,无乱堆物现象机房要有明显标识2、现场有巡检/进出/保养记录、并存档3、电气控制柜完整、功能无缺项,各标签是否对应各自线路.无缺损;规程上墙4、按照安规铺设绝缘垫等、孔洞防火封堵完全 空调机房1、门锁完好，机房整洁无乱堆物现象;巡检/进出/保养有记录、有存档2、标牌悬挂规范,规章制度及操作流程上墙机组运行有记录，异常情况报告所有的阀门都有相对应的标识标牌，3、电气柜完整,机组、管道、燃气、压力表等使用正常,循环水无跑、冒、漏等现象与前方的标识牌相对应 冷却塔1、冷却塔定期保养有记录,现场有巡检记录运行期间每日巡检，非运行期间每周巡检2、冷却塔水质有处理，存水盘无青苔;管道无锈迹,现场无积水,接线规范,设备完好检查水处理报告，现场检查 楼层变风量 机房1、门锁完好,机房整洁无乱堆物现象;巡检/进出/保养有记录、有存档2、规程上墙,接线规范,设备完好,现场无跑、冒、漏等现象,管道支吊,保温层完好支架固定牢固 生活、消防供水1、门锁完好，机房整洁无乱堆物现象;巡检/进出/保养有记录、有存档2、管道/泵无锈迹、无跑、冒、漏等现象,标识完好,湿式报警阀处工作状态;每年二次水箱清洗符合要求/有记录存档 集水井，排水管道1、控制柜指示完好，电源切换正常,手、自动启动正常,井内无大量积物2、集水井设备有保养/检查，雨、污水窨井、管道有定期检查/清淤/疏通,有存档 工具1、 确保设备正常运行、基础保养工具配备工具：梯子、万用表、钳形表、兆欧表、拖线盘、红外测温仪、钢丝钳、尖嘴钳、斜口钳、活动扳手、电笔、高压验电笔、电工包、螺丝刀、角磨机、手枪钻、电锤、切割机、电动螺丝刀、铆钉枪、胶枪、开口扳手、梅花扳手、手电筒、卷尺、压线钳、查号机、损线仪、卡刀、榔头、钢锯弓、对讲机、套筒扳手等 特种设备年检1、电梯、电气高低压器具及设备类、压力容器等三、 检查台帐 消防档案1、单位基本情况档案，消防组织管理人员名单,有消防验收合格报告2、灭火和应急疏散预案及演练,消防管理制度3、有室内消火栓/自动喷淋灭火/火灾自动报警/防排烟系统/灭火器等档案资料4、有消防安全重点部位清单/有义务（专职人）消防队员名单 设备设施交接.验收/二次装修记录台帐1、有成卷归档文件材料移交目录清单/项目资料清单/验收资料汇总表2、有设施设备验收表/遗留工程跟进清单3、有施工管理责任书/立项会审单/装修单/设备确认表/电路系统图4、有巡查表/隐蔽工程验收单/二次装修验收单/装修结算单/动火申请审批表及其它控制表单物业/保安.日常记录台帐1、年度工作计划/培训计划/评估考核记录/核心工作（KPI）月度报表2、设施设备管理台帐/设备安全运行周报表/现场电气运维工作日志/设施设备运行工作日志3、有安全/岗位责任书;安全责任书（与厂商签约）;安全管理（工程）责任书4、有投诉记录，有处理、回访记录;有完整商户存档资料,二次装修验收完成情况存档资料5、有应急处理流程，有应急事件报告记录,保洁/绿化月度岗位检查评定表6、有年度消防知识培训和消防演练计划/商场清场.封闭方案,并实施7、有安全工作月报表/保安班长周工作报表/现场安全员工作日志/问题反馈记录8、有领导查岗制度并执行总经理室（一个月1次） 部门经理（1个月2次） 主管级（1个月4次）安全检查专员（一个月2次）集团通知2、 中心条线各类通知执行情况通知存档并检查执行情况 专业测试1、测试（模拟）水浸事件处理反应速度及程序2、测试（模拟）烟感报警反应速度及程序3、保洁、保绿服务有合同备案，保洁岗位现场人数与合同规定人数一致4、10商户面积实测四、 人员管理 仪表仪容1、着装统一,服装整洁,穿着规范,佩牌上岗，在岗保安,穿深色袜子,黑色皮鞋,白色手套2、不留胡须,不留长发,不染彩发,不留长指甲；淡妆,不披散长发,不佩带贵重饰品 礼仪1、行姿/站姿/坐姿是否规范；是否文明用语2、电话/办公/引路/接待/晨迎/晨会/服务礼仪是否规范l 铃声一响，尽快接听，铃声不超过三次； l 接听电话时，声调要亲切，语速不要快； l 接听外线电话要先问好，报管理处简称：“您好，XXX（红星美凯龙），请讲！”接听； l 接听保安联系电话应报：“XX岗， 请讲！”； l 如没有听清对方的话，应说：“对不起，我没有听清，请否再讲一遍？”；l 如需要询问对方姓名和公司，应说：“请问您贵姓？请教贵公司名称？”；如果接到打错的电话应说：“对不起，这里是XXXX（红星美凯龙），您打错了！；l 通完电话后要说：“谢谢、再见”，并应让对方先挂电话； 经理考核1、掌握各部门组织架构/职能/权限；掌握各部门各位员工的岗位胜任情况/实时管控2、掌握各部门排班情况/无不合实际之处/无缺岗情况；每天签阅主管工作记录/投诉记录、采取措施并落实签约主管工作记录1、每天巡查岗位最少一次，检查工作纪律,抽查日常工作，使日常工作能按部门要求运作检查设施设备机房的巡查记录2、每周全面检查最少一次，监督质量/召开例会；每月组织员工培训，提交培训小结/上月工作总结/当月工作计划/对外委公司工作质量评估记录3、专业知识测试优良 主管考核1、掌握部门组织架构/职能/权限;掌握各班排班情况/无不合实际之处/无缺岗情况2、掌握部门各位员工的岗位胜任情况/实时管控;每天召开班前班后会;每周参加部门工作会议;及时处理日常突发事件;妥善处理用户投诉,并做记录3、每天一次检查公用设施，确保正常运作;每天至少巡楼2次，至少3次巡查重点区域,有巡查记录针对主管自己所负责的区域 领班考核1、掌握员工的岗位胜任情况/实时管控;抓好员工纪律及工作质量，每日召开班前班后会2、每班不少于两次的全方位巡查;对员工作质量测试不少于两次;每班例行检查消防设施设备运作及消防器材,处理各种突发性事件，并及时向上级汇报 特殊工种考核1、消防专职员、监控操作员专业知识测试2、高配电工、弱电工专业知识测试3、空调工、万能工专业知识测试4、文员/仓管、车场/库专管员专业知识测试 岗位培训1、员工满6个月者必须参加过区域级以上条线部门培训2、所有员工每年必须参加区域级以上部门培训，视具体情况参加各级政府组织的物业、消防、安全培训集团物管2010年稽核检查 （检查参考）（消防安全）（60项）一、消防安全管理：（20项）1、有消防安全责任人，组织架构，义务消防队，安全管理制度并公示消防安全组织架构图、义务消防队名单、安全管理制度（监控中心管理制度、交接班制度、消防安全防火制度、消防处警程序、消防控制中心岗位规范、消防控制中心管理制度、消防员岗位职责、消防值班员岗位职责）必须上墙，相关涉及人员名单是否及时更新。2、有义务消防队，培训.演练计划及有考核记录义务消防队培训可结合晨训，培训重在平时和坚持，有文字及照片记录。3、有系统的安全责任签约流程,执行并存档商场物业安全条线员工必须签订安全责任书，新入职物业安全条线员工需签订安全责任书上岗。4、商场灭火、救援、疏散演练每年不少于二次每年4.19和11.9必须做消防培训及演练。5、有针对商户的安全培训计划,有记录存档其中包括每季度的营业员培训，须有文字、照片及考核记录；每周晨会需做至少一次的消防安全培训，记录在工作日报中。6、有安全三级检查制度,流程,有记录存档安全三级检查：物业安全班组每周自查、部门每月综合检查、经理（分管领导）随机性抽查。7、需持证上岗，新近、复工、转岗员工需进行安全教育物业安全部门：楼层维修电工需持有电工进网作业许可证低压类或以上，高配值班电工需持有电工作业进网许可证高压类，货梯工需持有货梯操作证，消控室值班员需持有消控室值班证；所有证件需在部门以复印件形式做备份；高配和消控室必须公示值班人员的证件复印件；商场所有员工需进行安全教育，并有培训记录。8、新、扩、改建、内装工程需签订安全合同在商场范围内施工的所有施工队需与物业安全部门签订安全协议。9、每日进行防火巡查，巡查记录清楚完整包括装修现场、商户小仓库、屋顶、运行期间设备机房的巡查记录，以及夜间巡更记录。10、有商户安全检查,整改,验收流程,有记录存档11、确定消防安全重点部位，并设置明显的标志消防安全重点部位包括：设施设备机房、财务室及收银处、厨房间、油漆展位区、营业员蒸饭处。12、商场无吸烟现象商场范围内无烟头及吸烟现象。13、消控室确保24小时值班，记录完整消控室值班人员及换岗人员必须持证上岗。14、动火要有严格的审批手续，营业间营业场所无动火，严格遵守执行“十不烧”的规定动火手续需存档，十不烧详见附件115、无乱拉接电线，随意增设电器的现象16、物品分类堆放符合“五距”要求，库房不得使用大功率电器库房包括商户展位内小仓库和物业库房，五距详见附件2。17、施工人员备案登记齐全,无未配带施工出入证现象在商场范围内施工的人员需进行人员信息登记，收存其身份证复印件；施工出入证需附身份证复印件。18、有消防设施设备维修,巡查计划并存档完整19、有消检,高低压电检,防雷检测计划并实施存档消检、防雷检测每年一次，高低压电检按当地规定执行。20、灭火器材落实专人定期检查、维护、资料存档消火栓每周检查一次，灭火器每月检查一次；建立灭火器台帐（灭火器配置及药剂更换）。二、二次装修管理：（20项）1、装修现场须有措施进行对装修展位的围挡，避免有垃圾、粉尘流入过道和其它展位，影响营业和现场的卫生围挡美观、整洁，材料用轻钢龙骨石膏板，喷绘统一，门口加地垫2、二次装修须报装修流程手续，按照有关规定进行申报、审批3、配备定额的灭火器材，粘贴装修流程和规定，定期巡场并填写巡场单主要粘贴：电工证、装修现场情况记录表、隐蔽工程巡查表、二次装修隐蔽工程验收单、二次装修施工管理安全责任书、商场装修立项会审单、整改通知单4、 使用易燃、易爆物品需到相关部门申请备案，核定一定数量，禁止留有商场过夜和大量的易燃、易爆品流入商场。申请备案：由厂商或施工单位在使用前做好申请，由物业安全经理审批，按审批数量进行使用。5、所有设施、设备禁止商家私自拆、改、封、堵、移，如有需要到相关部门进行报批6、装修材料需提供产品合格证并符合环保要求需提供合格证得主要装修材料为-开关、电线、灯具；有绿色环保标志的材料，现场无强烈的刺激性气味。7、相关装修材料需符合红星装修管理规定，特定产品须提供相关国家认可的资料8、展位装修造型尽量避免软质包装，软质包装不得超过该墙面的百分之二十软质包装材料指皮、布等易燃材料9、 装修材料选择不燃、难燃的，符合国家安全规定的材料，木质隔断、造型须刷三遍防火涂料方可使用装饰用地毯须出示防火检测报告10、吊顶使用的材料，如吊筋、龙骨、管卡等符合商场的规定，避免有塌顶现象的发生商场规定不得低于物管手册要求11、装修垃圾要日产日清，不得留有垃圾过夜，展位装修动火要符合“十不动”标准 见附件312、电路要符合商场给予的总电数量，不得超过给予的电流量商场规定不得低于物管手册要求13、装修展位临时电要符合和相关规定和临时电线不允许拖地和挂喷淋头上的现象14、装修现场禁止有吸烟、喝酒现象发生，不得在商场设有宿舍留宿过夜15、对装修施工人员进行有效的培训，并做好记录在厂家进场前进行培训，并做好记录；现场培训、教育须在巡场单上显示16、禁止使用无插头电线、麻花线、音箱线和过期性的防火涂料17、地下商铺装修,地面和隔断墙禁用木质等易燃材料18、有施工现场成品保护方案,实施并有记录19、现场施工人员有施工出入证;20、商场商户整体装修完毕商场开业后需一个月内将商家装修验收完毕，商户自行调整展位，装修完毕后需10天内验收完毕，将验收存在的问题一一列出备案存档三、电气安全管理（12项）1、配有镇流器的照明灯具，镇流器的温度和温升符合铭牌标注值。照明灯具及附件无异常温度，无放电现象镇流器温升在正常范围内（用手触摸无明显热度），变压器、整流器无明显异声2、低压断路器，低压隔断开关，刀开关，熔断器组合电器，防火用漏电保护器等接线端子的最高允许温度和温升符合规范要求3、套管和绝缘子外部无破损，裂纹和放电现象，各电气连接点（含端子）引线接头，分接切换开关点和电缆终端头的温度和温升符合规范要求检查季度保养记录4、变压器声响正常，最高允许温度符合规范要求，变压器低压侧电流需平衡，变压器的线圈浇注体无裂痕和附着物参照国家技术规范要求5、各设备（含母线）的各部位连接点无锈蚀，烧伤和熔接等现象低压电气设备的灭弧罩完好，中性线，保护地线和分支回路的相线电流无异常6、母线连接点，分支接点和接线端子，刀开关触头，熔断器触头和电缆终端头的温度和温升符合规范要求7、高压电容器油箱无渗，漏油痕迹,无膨胀变形现象；电容器组在运行时无放电现象8、强弱电线禁止混装在同一桥架或管,线盒内严格按照标准执行9、高压设备上方禁止存在可能有水源的管道及设备10、高配房需有防小动物措施并符合要求通向室外所有的孔洞一律使用防火泥封堵，现场检查，挡鼠板11、高配需有警示标牌和绝缘地毯措施并符合要求有绝缘地毯，警戒线，标示标牌12、安全用具需定期检测,放置管理符合要求安全用具设定专用柜子，分类放置四、安全生产（8项）1、员工安全生产培训,教育要有书面存档记录商场所有员工安全培训记录并存档2、安全生产用品,有发放,管理的书面存档记录电工工具、电工鞋、消防服、对讲机、安保服装等3、有安全生产三级检查制度,流程,有记录存档班组每周、部门（主管）是每月、经理及总助抽查4、有安全生产管理制度,规定,有存档资料消防档案、设施设备间的安全生产管理制度（墙面图表）5、有安全管理应急预案,有培训记录详见物管手册第8章6、有特种设备操作的资质审核和培训记录电梯、客运索道、锅炉、气瓶等7、有组织学习安全生产法的书面记录学习安全生产法和新消防法，有年度计划及培训记录并存档。8、有应对商场空气质量达标的措施,方案并有效实施和评估根据现场环境人体感觉（明显异味、悬浮颗粒物），根据商场空气质量，根据不同的季节采取不同的实施方案，有记录，有存档。（消防系统）区域详解（40项实际38项）一、 建筑防火（8项）1、建筑工程施工前要有消防建审意见书，投入使用前要有消防验收合格证2、无破坏防火分隔的现象，防火分隔墙上的孔洞需采用相应耐火等级的材料封堵严密;防火门无损坏防火门开闭不严则扣分3、己审核合格的建筑不得擅自改变其使用性质，需要改动的部位报当地相关部门审批4、营业期间安全.出口需保证畅通，不许上锁，疏散通道营业期间保证畅通按照标准执行5、安全出口的门需向 疏散方向开启，无采用卷帘门，转门，吊门或侧拉门的现象6、商场防火卷帘门下无堆物现象且启动联动正常7、保持疏散指示标志完好，无被遮挡;应急照明保持完好8、营业安全出口前不设置门槛或者不在1.4米范围内设置踏步影响疏散二、消火栓系统（8）1、消控能正常启停泵，手动启停泵正常；主备泵自动切换正常；低启高停的功能正常2、水泵的安装，压力表的安装，止回阀，放水阀，泄压阀的且确保完好。水池水泵能正常取水，泵、控制柜、阀门有明显标示3、消火栓按钮能直接启泵（不含管道压力启泵方式）消火栓按钮反馈正常 4、止回阀安装正确无渗漏，水泵结合器有明显标示制作标示5、消防栓箱内要有巡检记录表,并按规定巡检,有问题汇总存档6、消防栓口、水带规格相符及绑消防各个接口绑扎要符合要求7、泵房现场管理良好,进出,维修,保洁,养护有记录8、室外消火栓便于消防车的停靠和操作，且有油漆施工等保养计划三、水喷淋系统（8）1、水泵压力表、止回阀、放水阀、泄压阀，且保持完好。水池供水时泵能正常取水2、打开试水阀门，报警阀能正常给予信号,各个阀门、机柜、水泵有明显标示3、主备电源能自动切换，手动、自动能正常启停泵，主备泵自动切换正常，机柜有明显标示4、末端排