钟巧玲房产报告

陕西海特房地产评价有限公司评价报告房地产抵押评估报告项目名称：渭滨区沂蒙宝12号区10号楼1号住宅产值评价委托鉴定家：钟巧玲受托人评估人：陕西海特房地产评估有限公司评委：王丽萍赵云玲估价时间：2011年12月3日评估工作日期：2011年12月5日-2011年1月5日评估报告编号：陕西海特房间估计(2011)编号列表第一，给委托人的信.3二、鉴定史声明.4三、估价的假设和限制.5四、评估结果报告.6五、估价技术报告.11六、附件.151、身份证复印件2、房屋所有权令3，位置图4、现场调查照片5、评价机构资格证书6、评估人资格证书给委托人的信宗教玲小姐：你好！应您的委托，我公司遵循国家有关法律、政策、规定的独立、客观、公正、科学的评价原则，按照科学的评价理论、标准、方法和程序，对您所有的组织评价小组在渭宾区义门堡12区10层1住宅房地产总建筑面积179.65平方米房屋拥有令号：宝鸡市房屋令、伟宾区字号进行了价值评估。现场调查，综合分析，仔细计算，严格审查，评估点2011年12月3日，您确定房地产抵押贷款限额的标准，以评估为目的评估房地产抵押价值的市场公允价值如下：评估单价2679.76元/平方米；总价48万1400元(全部)，大写(人民币):4800万100元(此价值包括改造)。此评估报告有效期为一年，从2011年12月5日到2012年12月5日。这个！附件：房地产抵押评估报告和附件法人代表(印章):陕西海特房地产评估有限公司2011年12月5日鉴定家陈述我们郑重声明：1、本评估报告内容真实、准确、完整，没有虚假记载、误导陈述或重大遗漏。2、本评估报告的分析、意见和结论是我们自己独立、客观、公正的专业分析、意见和结论，但受本评估报告中已经说明的假设和制约。3、我们与本评估报告的评估对象没有利害关系，与该评估对象有关的各方没有任何偏见、个人利害关系或偏见。4、我们在中华人民共和国国家标准GB/t 50219-1999 房地产 估价规范及建设部、中国人民银行、中国银行监督管理委员会共同发表房地产抵押估价指导意见，进行分析，得出意见和结论后，撰写本评价报告。5、现场调查了该评价报告的评价对象，但仅限于评价主题的外观和使用。评价者对被试建筑结构、质量调查及其他封面、未曝光、部分查询困难等不负责任。6、没有人对本评估报告提供重要的专业帮助。注册房地产鉴定人(签名):2011年12月5日评估的假设和限制一、评价的假设1.持续运营假设；公开市场假设。二、评价约束1.本报告评价价格是满足上述条件假设的评价对象用于本评价目的的评价价格总和，没有考虑国家宏观经济政策的重大变化以及自然力量和其他不可抗力对资产价格的影响。2.本报告评估价格是评估者在专业知识和能力范围内，将评估点的评估目标市场公平价格确定为评估对象，而不是实际交易价格。本报告仅供委托人在报告中说明的目的使用，与本评估目的无关的其他经济行为无效。未经本公司同意，不得向委托人和评价报告审查和使用部门以外的任何单位或个人提供，报告的全部或部分不能发布在任何公开媒体上。4.本报告没有考虑市场变化风险或短期强制处分等因素对房地产抵押价值的不利影响。短期强制处分的情况下，房地产的处置价格一般远低于房地产市场的正常市场价格。5.这次评价没有考虑到他的权利对房地产价值的影响，例如住房抵押。住宅担保等他的权利等房地产所有权问题引起的责任与鉴定方面无关。6.委托人提供房地产评价的文件、文件、原始资料的真实性、合法性由委托人负责。7.这份报告由陕西海特房地产评价有限公司解释。陕西海特房地产评估有限公司2011年12月5日房地产抵押评估结果报告第一，委托鉴定家把鉴定家委任为宗教事务教师。二、评价机构陕西海特房地产评估有限公司是经省工商行政管理局批准的，拥有企业法人营业执照；经陕西省住房和城乡建设部批准，房地产评估资格、资格等级：3级、证书编号：陕西区内评估(2001)037号；法定代表人：当局评论；联系电话：三、评估对象1、评估范围此次评估对象是宗教令老师所属的Weibin地区李文波12号地区10号建筑物1号住宅，总建筑面积179.65平方住宅所有。2、土地、位置和环境状况预计房地产位于宝鸡市渭滨区沂蒙堡12区，东临赵家山，南临赵家山，西临赵家山水泥路，北临赵家山。这个地块地势有一定的坡度，地质条件好，地质承载能力较强。这个地区的基础设施达到了“5桶1坪”。道路状况一般，一般交通便利；该地区以别墅为主，配套设施完善，环境条件更好，更适合居住。3、项目简介估计的目标建筑物位于渭滨区沂蒙宝12号区，由50栋别墅组成。社区环境更好，更适合居住。益文幼儿园、益文小学、益文中学、保教者学校、邮政银行、陕西新合、永兴超市、阳光超市、保教市场、保教医院、409医院等更近，辅助设施一般。4、建筑状况估算的目标建筑是渭宾区沂蒙宝12区10层1，该建筑是基于1998年建设、混合结构、共3层建筑、3层全部是住宅、优质工程和完美和谐。评价对象包括：魏斌区沂蒙宝12号区10号楼1号(独立别墅)，总建筑面积179.65平方米，公寓2楼2室1号厨房卫；2楼2室1厅1警卫；3楼2室。南北向住房布局合理，采光和通风条件好。室内：客厅、餐厅地板木板、墙面、天花板乳胶漆涂层等几乎装饰和设备标准；卧室地板木板，墙乳胶漆刷白色，天花板乳胶漆刷白色，实木门，铝合金窗；阳台地板水泥；厨房、卫生间地板、墙地砖、天花板PVC天花板、实木门、铝合金窗。家庭防护门。上、下、电、通信(电话和宽带)，所有其他支持。到鉴定点为止，如果将鉴定评价对象用于接待，住房状况良好。5、所有权关系钟巧玲小姐所属评价对象，房屋拥有令号：宝鸡市房屋令，魏斌区字号。四、评价目的为委托人确定房地产抵押贷款限额提供参考依据，评估房地产抵押价值。五、评估点与委托人达成协议，根据实际情况，评价标准日定在2011年12月3日。所有价格标准都是评估时有效的价格标准或修正。六、价值定义假设房地产抵押价值、鉴定评价对象抵押房地产在2011年12月3日外部经济环境和上述假设、约束下体现的市场公允价值是没有设定法定优先请求权的市场价值减去房地产鉴定师知道的法定优先请求权金额。七、评价标准1.中华人民共和国城市房地产管理法；中华人民共和国土地管理法；中华人民共和国担保法；中华人民共和国物权法；城市房地产抵押管理办法；6.中华人民共和国国家标准GB/t 50219-1999 房地产估价规范；7.建设部、中国人民银行、中国银行监督管理委员会共同颁布了房地产抵押估价指导意见；8.中华人民共和国房屋所有权证书；9.评估对象现场调查记录；10.评价者掌握和收集的相关信息。八、价值评估原则1.遵守法律原则：以评估对象的法律取得、法律使用、法律处分为前提进行评估。2.遵守最佳使用原则：如果评估对象用于什么目的，则在评估时必须根据最高最佳使用原则重新判断和选择。3.遵守替代原则：评价结果要求不会偏离类似房地产的正常价格。4.遵循评估点原则。评价结果在评价点必须是受评价者客观合理的价格或价值。Ix。评估方法评价对象包括住宅等，有很多类似的房地产交易事例，分析比较结果显示，此次评价额只能用市场比较法进行评价。x，评估结果我们公司经过调查估计、比较分析、严格的审查，确认此次评价结果客观地反映了评价对象中所指明的目的，评价时反映的市场公允价值如下。估价单价2679.76元/平方米；总价48万1400元(全部)，大写(人民币):4800万100元(此价值包括改造)。11、评估人房地产评估机构：陕西海特房地产评估有限公司评估人评估：注册房地产鉴定人注册房地产鉴定人12、评估工作日期此评估工作是2011年12月5日-2011年1月5日。13、评估结果有效期本报告的评估结果有效期为一年，从2011年12月5日到2012年12月5日。14、首先分析影响赔偿和抵押价值的因素委托人没有提供担保等他的权利设定现状，因此此次评价不能确定优先权，请报告使用者的注意。鉴定家认为影响房地产抵押价值下降的主要因素是房屋自然折旧和金融危机持续过程的长度等。报告用户合理使用本评估报告并评估价值。使用不当引起的责任完全由你负责。与此同时，建议定期或在房地产市场价格变化快的情况下，重新评估房地产抵押价值。15、实现能力分析实现能力是以在评价时担保权实现时没有过多损失的情况下将抵押房地产换成现金的可能性为前提的。抵押房地产的共性，独特的可利用性优秀，分割可利用性差。处置抵押房地产时可能发生的房地产销售带来的相关税收(银行借款资金折扣、出售时产权转移费用、拍卖等)。上述费用基于抵押房地产估价价值的25%。）16、附件(副本)1.房主身份证；房屋所有权证书；位置图；现场调查照片；评估机构资格证书；6.评估人资格证书。陕西海特房地产评估有限公司2011年12月5日房地产抵押评估技术报告一、个别因素分析评估对象所在地块的形状不统一，面向道路，临时条件一般；评估对象是宝鸡市魏斌区沂门堡，这一地区基础设施一般。建筑的整体建筑设计造型通常被考虑在建筑设计中，例如日光、颜色和噪音控制。结构的抗震性能通常具有较高的面积和建筑面积比率。评价对象为南北向，室内布局合理，采光和通风条件良好。配套设备齐全，适合住宅使用。二、区域因素分析影响住宅房地产价格的区域因素主要包括商业服装繁华、交通条件、基础设施等。1、常服繁荣度据估计，宝鸡、魏斌区沂蒙堡，一般配套公共服务设施周边，住宅、企业基地地区，一般商业服务兴旺。2、交通状况预计对象是宝鸡市伟岸区四川-陕西路，远离市区。这个地区有2路，6路，26路，48路，39路公共汽车有车站，一般交通方便。3、基础设施条件评估的区域基础架构达到了“5比1”(上水、水、电源、通信、通过、站点平滑)的条件。三、市场分析1、宏观经济分析宝鸡位于陕西关中西部，是古代、中国东部地区西北和西南的重要交通枢纽，是亚欧大陆桥上经济潜力巨大的中间城市，宝鸡管辖(3)区9县，面积18，172平方公里，人口376万人宝鸡产业是机械、电子、食品、轻工业、冶金、建筑材料、化工行业的骨干，包括35个部门143个生产产业，300多个主要产品。4种产品产量居全国前列，12种产品产量居全省第一，累计35种产品获得国家金奖或银奖，500多种获奖、省高质量产品称号，180多种产品出口到世界50多个国家和地区。2010年实现年度地方生产总值976.1亿元，增长14.4%。财政总收入达106.3亿元，增长了22.3%。其中地方财政收入为38.8亿韩元，增长了28.7%。城镇居民人均可支配收入和农村人均年收入分别达到18978元和5040元。增长了16.1%和20.4%。2、区域经济分析渭滨区是宝鸡市管辖的三个县行政区之一，横跨关中西部、渭西岸，北与金台区相邻，南与奉贤、太白县边界，东与陈仓区边界，东距首都西安173公里。管辖的5个村庄1个5个街道办事处，104个村民委员会，57个社区委员会。面积842.12平方公里(航空测量数据)，人口，城市化率79.8%。魏斌区是炎帝神农的故乡，青铜器博物馆、中华石高原、中华朱艺城都在魏斌区。魏斌位于交通要道，溶铁横贯东西部。宝中铁路贯穿南北。310国道，伺服高速和伺服南线贯通，是第二个国际欧亚高架桥枢纽城市。2010年，该地区深入贯彻第十七次中、第五次中央大会和中央经济工作会议的精神，全面实行第十二次全体会议的各项部署，以科学发展观统领经济社会发展全局，密切围绕“西部江区”建设的奋斗目标，大力推进“三大重点工作”，谋求新的突破，实现新的发展，进一步优