项目前期开发管理制度

项目前开发管理系统第一章总则第1条目的规范项目开发管理，减少失误，提高企业投资回报率，按照国家有关规定结合本公司的实际情况，特别制定本制度。第2条适用范围本制度适用于从房地产项目建立到工程准备完成的全部管理工作。第3条管理职责(一)项目开发部负责项目设立审批和相关文件处理等。(二)成本管理部门负责编制各种经济预算和工程预算等工作。(3)工程技术部门负责房地产项目的各种工程图纸设计和变更工作。第二章项目前期规划设计第四条项目开发部与投资开发部合作，以城市发展前景、地理位置、城市规划等为基础，结合自己的实力，考察有投资价值的开发项目。第五条投资开发部选定的投资项目由项目开发部进行可行性研究的内容如下。(1)项目概述项目名称。项目的地理位置。包括项目所在地城市、地球和街道、项目周围的主要建筑等。项目位置的周边环境状况。主要从产业、商业、相关产业的现状和发展潜力、项目建设的时机和自然环境等方面说明项目建设的必要性和可行性。项目的性质和主要特征。(2)开发项目土地现状调查、转让和安置土地调查。包括开发项目的土地范围内的各种土地面积和使用单位。人口普查。其中包括开发事业土地的总人口数、总湖、要迁移的人口数、湖等。调查开发事业用地内的建筑物种类、各种建筑物的数量和面积、需要拆除的建筑物的种类、数量、面积等。各种市政管道。应调查水管、雨水管、污水管、热管、燃气管道、电力和通信管道的现状、目标和可行时间。其他地下、地面现象。通过井、民防工程、各种管道等开发项目土地范围内陆的污水调查了解到的内容；土地包括各种树木、植物等。开发项目土地的现状必须附有平面图。如果需要拆除，应制定搬迁计划，决定重新安置方案。(3)市场分析和建设规模的确定市场供应现状分析和预测。市场需求现状分析和预测。市场交易的数量和价格。服务对象分析，制定租赁计划。确定拟议项目的建设规模。第六条项目开发部负责组织编制、送交投资开发部审查的项目可行性研究报告。第七条投资开发部根据项目可行性研究报告决定是否根据企业本身的情况投资开发项目。决策必须认真慎重，贯彻实事求是和阳历的原则。决定投资项目的可行性研究报告宝董事会批准。第八条项目确定后，项目开发部组织与土地储备国签订正式合同(或合同)，如土地储备权转让(或转让)合同、合作开发合同、年建合同等。合同内容应具体、明确、严格合同当事人的责任，必要时可以申报有关部门的签证或公证。第九条土地合同签订后，项目开发部将构成包含具体事业内容的项目经理部，如下：(1)准备项目开发详细计划书以处理所有前期程序。(2)组织规划、设计和演示、施工图和优化。(3)委托工程监督、建设组选择和接近等市、人员配置、手续阶段等。(四)明确融资、投资、成本管理、房地产销售等方法、方法和相应的计划安排。第10条事前程序项目开发部指导，与项目经理部相关人员一起办理程序。(一)向房地产开发管理局申报开发事业许可证。(二)向计划部门申报固定资产投资计划，报告项目构想。(3)向土地部门申请土地使用证和建设用地批准书。(四)向计划部门申请计划指定，处理建设用地许可证。(5)如果是旧城堡改造项目，请根据当地政府的拆除政策委托拆除管理部门进行拆除部署，拆除完成后请接管相关部门。第三章现场施工准备第十一条项目开发部委托了项目现场测量和勘探、地形图、工程地质调查资料等相关合格部门。第十二条项目开发部将项目(场地)的“三一坪”与项目技术部联系起来，采取水电立场，必要时采取“七统一坪”。第十三条工程具备开工条件时，高级技术组织技术部编制项目施工组织总设计，明确个别工程开工顺序、建设组和资金调度、个别(或单位)工程开工时间、设备和材料采购准备和时间、质量管理计划、场地使用和布置。第十四条项目施工组织总体设计确定后，项目开发部应根据计划组织选择施工组。第十五条工程开工前，项目开发部与工程技术部合作，办理火灾、抗震监督、工程报告、工程许可、质量监督等程序。第十六条工程开工前，工程技术部门应根据设计施工图纸及开发项目进行准备、材料选择、定位工作。相关部门(或工程部门)根据设备、物料位置要求和施工组织的总设计时间表选择供应商，通常采用投标或协商方法确定供应商。第四章项目监督第十七条本企业所有房地产开发项目一般委托专业建设监督公司进行工程监督。第十八条工程监理公司由项目开发部招标或协商的方式决定。第十九条项目开发部与工程监理公司协商时，应当明确工程监理的责任、权限、与公司工程部门的责任分担，并具备对监理单位的监督、管理、奖惩相应的合同、经济、行政措施或方法。第二十条委托监理公司的工程监理项目要严格按照委托监理合同，工程监