市场比较法例题

.,例题1：估价对象概况：在某一城市，需要评定的地块H，现收集到与待估地块条件类似的7宗土地，条件如下表：,.,.,现假设该城市地价指数以2004年为基期，每年同2004年相比增长率为12%。对于容积率，此类地块的最低容积率为1，该城市此类地块的土地，当容积率每增加0.1，单位宗地地价比容积率为1时增加5%。对位置、形状、区域因素、个别因素对地价的修正，都与待估地块比较，表中数字为负的，表明成交宗地的条件比待估宗地差;表中数字为正的，表明成交宗地的条件比待估宗地好；数值表示对宗地地价修正幅度。估价要求：根据以上条件评估宗地H在2007年10月30的评估价格。,.,估价过程：,.,计算各案例宗地修正后的价格：交易情期日容积率区域因素个别因素位置形状况修正修正修正修正修正修正修正A580100/100136/100100/115100/100100/100100/100100/95=722B620100/100136/112100/110100/100100/96100/103100/100=692C660100/100136/112100/120100/100100/100100/100100/98=681D700100/100136/124100/120100/97100/100100/100100/100=660E680100/100136/124100/115100/103100/100100/100100/100=630F730100/100136/136100/110100/95100/100100/102100/100=685G740100/100136/136100/115100/100100/97100/100100/100=663评估宗地H的地价：求以上7宗地地价修正后的算术平均数。参考答案：676元/平方米,.,例题2：,估价对象简介：某城市内，有一宗住宅用地需要评估，现根据当地条件，选择了与之类似的四宗已经成交案例，几宗地块的交易情况与待估地块一致，其它条件比较如下表。,.,.,.,估价过程：,根据上述条件，应采用市场比较法进行评估。交易情况一致，免于进行交易情况修正。编制当地地价指数表。根据所给条件：2006年1月的地价指数为100，以后每月上涨一个百分点，则当地地价指数表（如表1）：,.,表1地价指数表,.,容积率修正已有相应的系数修正表。确定区域因素和个别因素的条件指数。根据题目条件，表中数字为待估地块与案例地块比较的结果，即分别以案例地块区域和个别条件为100，待估地块与各案例地块分别相比，数字为正表示待估地块优于案例地块，即因素条件大于100。又因本题中区域因素个别因素中又分别包含多个因子，因此这两个因素的因子修正应当先求和再修正。,.,计算各案例地价修正后的价格。情况期日容积率区域因个别因修正修正修正素修正素修正A：1200*100/100*122/109*1.8/2.4*95/100*98/100=937.84（元/m2）B：1300*100/100*122/111*1.8/2.4*95/100*98/100=997.68（元/m2）C：1400*100/100*122/119*1.8/3.0*105/100*105/100=949.44（元/m2）D：1000*100/100*122/103*1.8/1.8*95/100*92/100=1035.23（