沈阳2009年第四季度市场分析

沈阳2009年第四季度市场分析一、市场概览第4季度，沈阳市甲级写字楼市场租赁较活跃，吸纳量自去年年底以来首次出现正值，是市场发展向好的积极信号。商业项目供应量不断增加，中高端品牌积极拓展市场，租金水平基本与上季度持平。房地产市场在本年度1月至10月呈现活跃发展态势，商品房需求面积同比增长10.4%。其中商品住宅累计销售量为1,067.7万平方米，比去年同期增长8.7%，市场需求旺盛。二、经济概览前三季度，沈阳市经济继续平稳增长，全市生产总值3,148.9亿元(US$461亿)，增长率为14.1%(表一)。第二产业与第三产业实现稳步发展，前三季度，分别实现增加值1,596.3亿元(US$233.7亿)和1,431亿元(US$209.5亿)，占地区生产总值的50.69%和45.44%，可见，第二产业依然是沈阳市经济发展的重要组成部分。1月至10月，沈阳市固定资产投资总额3,082.8亿元(US$451.4亿)，实现27.1%的快速增长。全球金融危机以来，沈阳市对外经济环境始终未见明显好转，1月至10月实际利用外资额37.1亿美元，同比减少20.8%。三、写字楼在经历了将近一年的市场洗牌后，沈阳市甲级写字楼市场发展日趋稳定，需求开始回升。本季度，在市场存量不变的情况下，全市甲级写字楼空置率由第3季度末的32.11%下降到27%，其中第3季度新入伙的两栋写字楼，五里河区域的皇朝万鑫大厦与北站区域的卓越大厦，招租情况良好，使得这两个区域的空置率分别下降6个和8个百分点(表二)。本季度，全市甲级写字楼平均租金与去年同期相比，下降7.4%，但与上季度末的租金水平持平，为每月每平方米78.4元(US$11.48)，市场发展趋向稳定(图一)。市场需求的增加使得本季度沈阳市甲级写字楼的吸纳量自去年年底以来出现首次正值，2009年全年吸纳量约为18,381平方米(图二)。虽然未来3-5年内，沈阳写字楼市场供应依旧很大。但近一年内，预计暂无新产品供应，所以预计下一年度的租金水平会有所提高，空置率也将逐步下降。市场活动华为科技租赁卓越大厦两层面积约2,114平方米。百年人寿租赁卓越大厦整层面积约1,466平方米。哈大铁路租赁皇朝万鑫大厦约660平方米。新锋计算机租赁皇朝万鑫大厦两层面积约3,200平方米。四、商铺市场1月至10月，沈阳社会消费品零售总额为1,484.8亿元(US$217.4亿)，同比增长17.9%，增速平稳，消费市场发展基本稳定(图三)。本季度，主要商业市场租赁活动稳定，新的租赁需求继续增长，市场供应也逐步扩大，供需相长使得整体租金维持平稳，基本与第3季度持平(表三)。租赁市场方面，中高端品牌继续开拓市场，ZARA、GUESS、YES等品牌在中街大悦城店开门营业，日本奢侈护肤品POLA入驻中兴商业大厦，BOSE进驻卓展购物中心。1月至10月，沈阳市商业营业用房销售面积为81.5万平方米，比去年同期增长31.5%，平均销售价格比去年同期微降0.5%。未来几个月，沈阳市商业项目仍将有新的集中供应，位于市府广场的卓越购物广场，位于五里河的世贸百货，位于浑南新区的亿丰商业广场、泛华商业广场都蓄势待发，大规模供应将使得未来竞争更加激烈，同时也使各区域商圈功能更加完善。市场活动优衣库租赁大悦城约850平方米。YES租赁大悦城约120平方米。BOSE租赁卓展购物中心约30平方米。五、住宅市场1月至10月，沈阳市商品住宅供应为938万平方米，比去年同期下降24.65%。供应前四位依次为于洪区、和平区(主要为和平长白岛区域)、东陵区和沈北新区，分别占总体供应的16.2%、14.2%、13.2%、13.1%(表五)。2009年的沈阳市商品住宅需求在6月份同比首次出现正增长，并在下半年大幅释放。1月至10月，累计成交量达到1,067.7万平方米，同比增长8.7%，预计在本年度结束前仍将有小幅上扬。(图五)在需求不断增加的刺激下，商品住宅销售均价在年底出现新的攀升。1月至10月，平均销售价格达到每平方米4,160.84元(US$609.2)，比去年同期增长4.97%(图四)。国务院12月9日公布取消二手房营业税优惠政策，来年是否出台新的优惠政策仍未有定论，政策的不确定性将使整体市场发展不稳定，预计消费者将进入新一轮的持币观望，但沈阳市具备较健康的房地产市场基础及稳定的刚性需求，预计该调整期不会太长，市场将实现平稳过渡。市场活动中海地产在于洪区购得荷兰村01、02号地块，在皇姑区购入塔湾街地块，共计土地面积199万平方米，主要发展住宅项目。世茂集团斥资约7.9亿元(US$1.2亿)购得沈阳棋盘山地块，占地面积约46万平方米，规划可建筑面积约55万平方米。六、定义可出租面积可供出租且可立即使用的楼面总面积，其空间可能空置或被占用，且随时可供使用。空置率可出租面积与楼面总面积之比。开发中项目由两部分组成：1.正在开发中的楼面，即在建或正在按甲级标准全面装修的楼盘。2.已获得规划许可/开发许可证、拟在日后兴建的楼盘。净吸纳量一定时间内楼面总占用面积的变化值，可正可负。新供应量已投放市场且可立即使用的甲级楼盘面积。“可立即入住”指工程已竣工，即楼盘已获使用许可证(如有需要)，或只缺少装修。预租售竣工前已经租出或售出的开发项目。最优租金品质优、规格高、地段好的典型建筑/单元在签订良好(即可靠)租约下可达到的最高租金。(特别注意：此处是净租金，不包含服务费和税费，以标准租约为准，不包括特定市场的非常规约定)租金除特别注明外，指租赁交易总额，不包含管理费用和其它支出。最优物业回报率品质优、规格高、地段好的典型建筑/单元在签订良好(即可靠)租约下可达到的最好(即最低)收益率。(特别注意：此处是净收益，由净收入减去所有不可回收的支出后的值除以采购成本得出，不包含交易费用和税费。)一般市场回报率年租赁总额与物业资本价值之比。存量商用与公用两部分中已售出或租出面积和空置面积的总量。占用面积已被使用的楼面面积，包括下列几项：(i