管理制度及流程图

房地产开发有限公司项目项目管理系统第一章一般第一，为了加强公司房地产开发项目管理的全过程，有效地开展项目项目的“四项控制”(质量、进度、投资和安全控制)、“两项管理”(合同和信息管理)、“一项调整”(组织调整)工作，特别是制定这一制度。第二，本制度中介绍的项目工程管理是公司开发的房地产项目到工程设计、建设、收购、保修维修等全过程管理。第三，工程管理部门是公司工程管理的主要责任部门。第二章设计、建设、监督单位的确定工程管理部门根据公司制定的项目开发计划(或项目开发计划)，按照公司的相关系统或规定处理项目工程设计、建设、监督等单位的比较、合同流程等。一、确定设计单位：1、根据政府计划国土部关于开发项目计划和设计投标的规定，结合公司项目发包管理制度的规定，比较公司项目交付组长并确定2-3个设计单位作为意图设计单位(可以根据项目需要适当增加设计单位)。工程管理部门发出公司关于设计意图的书面邀请，并邀请伪设计单位制定项目计划设计计划的设计。2、通过比较和选择开发项目计划和设计计划，董事长的第一个实例、股东最终确定开发项目的设计单位；3、根据公司合同管理制度的相关规定，工程管理部代表公司，最终确定的设计部门处理项目设计合同。二、确定建设单位：1、参考政府建设主管部门关于项目建设招标的规定，公司项目发包管理制度的相关规定和建设招标单位优化项目计划的同时，根据项目公司相关管理权限的定义，比较项目公司投标评价组，项目土建总包单位是董事长的第一个实例，股东最终决定，分包建设单位可以由董事长最终决定。2、根据公司合同管理制度的有关规定，工程管理部代表公司，与最终确定的建设企业一起处理项目建设工程施工合同日。三、监督单位的决定：1、根据政府建设监督部门关于项目建设监督招标投标的规定，结合公司项目发包管理制度的规定，同时根据项目公司相关管理权限定义的规定，比较项目公司投标评价组，并由董事长第一审，股东最终确定项目工程监督单位。2、根据公司合同管理制度的相关规定和股东最终确定的项目工程监理委托方式，工程管理部代表公司，代替最终确定的项目工程监理单位处理项目工程建设监理合同事务。第四，在与设计单位、建设单位、监督单位等外协服务单位的合同处理过程中，项目管理部门要根据公司关于项目启动时间和相关单位意见交换的意见，提前做好沟通和协调工作。第三章项目工程设计管理一、领子项目规划设计要点:1.上述意向设计单位提交的开发项目规划设计方案，营销服务部和工程管理部分将在5个工作日内对初审候选高中会长不予审议，股东最终确定，并在3个工作日内对此提出批准意见。2、工程将经股东批准的计划设计图发送给政府计划、国土部进行审查。二、项目设计委托书的准备和批准：1、根据政府规划和国土部批准的项目规划设计要点和股东批准的开发项目可行性研究报告(营销服务部拟定)的内容，工程管理部经理起草项目设计委托书后，分别向营销服务部门和财务部门发送第一个案例。2，项目设计委托书的内容应包括设计范围、设计内容和设计要求等。其中设计要求必须明确项目配额、功能设置、平面布局、公寓布局、公寓布局比例、立面样式和其他要求。3、营销服务和财务部门在两个工作日内对草案项目设计委托书提出一审意见，返回工程管理部门，在两个工作日内修改后，总经理、议长审查，股东最终确认。4、工程管理部门经股东批准，在3个工作日内修改后提交设计单位。5、对于大型开发项目，经项目公司总经理同意，工程管理部可以邀请相关专家提供项目设计委托书的专业咨询。三、设计审查：设计审查分为开发项目计划设计审查、方案设计审查、初步设计审查和施工图设计审查。设计评审是总经理、董事长评审、股东最终确认、工程管理部门是主要审计部门，监督单位、营销服务和财务部门参与评审部门。(a)规划和设计审查1.根据本章第一款的规定，工程管理部门应在7个工作日内分别审查意图设计单位提交的开发项目计划设计方案。2、审阅时，应重点检查建筑红线(建筑红线)、场地复盖范围、建筑总面积和容积率等项目是否符合开发项目计划设计要点的要求，以及整个方案是否符合公司设计委托的意图等。3、工程管理部门根据批准的审阅意见，将项目方案设计通知设计单位。(b)审查方案设计1、设计单位提交开发项目方案设计图后，工程管理部、财务部门、营销服务、监督部门将在5个工作日内分别审查。然后，工程管理部在两个工作日内收集了审查意见，组成了方案设计审查意见书。此时，如果审查过程重复，则每次审查后必须配置方案设计审查意见书。这时，总经理、议长、股东们的批准。2、工程管理部经总经理、董事长、股东批准，将在3个工作日内向设计部门提交方案设计审查意见书的意见。3、工程管理部门应根据审阅意见要求设计单位重建设计图纸，例如设计单位提交的设计图纸的模糊性较大的情况。4、经总经理、议长及股东最终批准同意的程序设计图将由工程管理部发给国土部、消防官、民防管理等政府企划厅审查。5、程序设计图按政府规划国土、消防管理、民防管理等职能分别进行检查后，经总经理、议长、股东批准，向设计单位提交国土、消防管理、民防管理等规划部门审查意见，通报项目工作初步设计。(c)初步设计审查1、设计单位提交项目项目初步设计图后，工程管理部、营销服务、监督单位和财务部门将分别在7个工作日内进行审查。审查要求如下：1)各种经济技术指标是否符合政府主管部门的相关规定；2)是否符合国土规划国土部方案设计审查意见书和消防管理部方案设计审查意见书及民防管理部建筑方案消防设计审查意见书的要求；3)设计范围是否符合建筑方案民防设计审查意见书、项目设计委托书要求、设计深度是否符合相应国家的相关要求；4)主要功能设置方案、结构方案、设备安装方案是否优化；5)是否符合财产管理功能设置要求；6)设计图内容是否有错误、错误、疑问等。2、工程管理部门根据各参与评审部门提供的书面反馈，在3个工作日内对方案设计审查意见书报纸总经理、主席及股东批准进行了统计整理。3、工程管理部计划在3个工作日内将经总经理、议长、股东批准的初步设计审查意见书提交给设计单位。4、经过总经理、议长及股东最终批准的初步设计图，将分别发给国土部、消防官、民防管理部(如有必要)等企划部审查。5、将工程管理部我部门批准的初步设计审查意见书及计划国土部审查意见、消防管理部审查意见、民防管理部审查意见(如果有)等职能部门的意见提交给设计单位，并通知项目施工图设计。(d)审查建筑设计1、设计单位提交项目工程施工图后，工程管理部门、监督单位、财务部门、营销部门将在10个工作日内分别审查。审查要求如下：1)设计范围是否符合初步设计审查意见书，设计深度是否符合国家、省、市相关设计和施工规范、规定、规定要求和施工要求；2)初步设计图审查意见的项目设计委托书及计划国土部、消防管理部门、民防管理部门的要求是否符合；3)其他方面：(一)结构设计是否安全、合理、经济、可行；(2)设备选择是否具有优良的价格比例；(三)主要饰面材料是否符合公司设定的建筑样式和标准；(4)设计图内容是否有错误、错误、疑问等。2、工程管理部门在5个工作日内总结评审意见，获得初步设计审查意见书名总经理、议长及股东的批准。3、工程管理部门经总经理、董事长、股东批准处理时，如果要求按指示重新出版施工图，应尽快要求设计公司按照施工图设计审查意见书重写施工图。4、在设计单位发送给我们部门进行审查的同时，工程管理部门要将工程图纸发送给政府计划国土部、消防管理部、民防管理、专业审查机构等进行审查。(e)在设计评审过程中，工程管理部门应根据公司对项目开始时间的了解和设计评审中与设计单位交换意见的经常情况，积极与设计单位进行沟通和协调工作。(6)在每个设计评审阶段，如果有关部门审查图纸规模大、问题多，可能超过上述规定的审查时间，负责部门应事先通知总经理和其他相关的图纸审查部门，以便工程管理部门在不影响整个开发项目整体计划的情况下，适当调整图纸审查工作日程。第四章设计交叉和图纸审查第一，项目施工图纸经总经理、董事长、股东最终批准后，工程管理部门应要求设计单位提交8个施工图纸。工程行政文人保留其中两项(工程管理部、财务部、营销服务部都可以借用)，同时发放建设单位5份、监督单位1份。第二，项目建设开始前，项目管理部门要向施工单位、监督单位要求政府建设项目负责部门协助处理建设申报程序，申请施工图设计审查意见书。第三，设计提交和图纸审查由总监理工程师监督建设单位创建会议记录(标准文本由建设单位提供)。会议记录结束后，施工部门应将记录草案由工程管理部和设计监督工程等部队代表共同签署批准，复印4份，并在上述参加部队上加盖公章，送交施工有关当事人。第四，工程管理部门经理和首席监督工程师应敦促设计单位根据图纸审查记录发出相应的设计变更通知。第五，工程管理部门经理和首席监督工程师除了需要向工程负责人和监理人员发布设计变更通知外，应将图纸修改内容及时反映在施工图上，督促工程指导和绘制竣工图。第五章施工组织设计和施工技术方案审查一、审查建设组织设计1、监督部队应要求在工程建设开始前提交工程组织设计(1式3份)。建设组织设计分为项目建设组织总设计、单位建设组织设计和部门项目建设组织设计。1)施工部门向监理部门提交项目建设组织整体设计，3日内(或董事代表)，各专业工程师共同审查，审查后3个工作日内统计评审意见，然后报告工程管理部门经理，报告项目副总经理和总经理的批准情况。2)工程单位提交工程组织设计及事业单位项目工程组织设计后，监理单位负责人(或董事代表)在3个工作日内组织各专业工程师共同审查，审查后3个工作日内总结审查意见，得到工程管理部门批准后，工程管理部门经理报告工程副总经理和总经理的批准。2、施工组织设计评审的内容包括：施工现场总布置、施工组织和施工过程、施工技术措施、施工机械设备、项目组织结构、施工进度和保证措施、施工质量和施工安全保证措施。3、经工程管理部门工程副总经理和总经理批准的建设组织主设计、单位工程组织设计和分部子项目建设组织设计、项目管理人员将返回工程管理部门，在两天内根据审查意见进行修订和签名确认，然后返回工程管理部门，由工程经理批准建设组织主设计报工程副总经理和总经理(封面公司章)、单位工程和分部子项目建设组织设计报工程副总经理批准(封面工程章)。4、批准的施工组织设计(见施工组织总设计和单位项目，子项目施工组织设计)、项目管理部门保留副本，返回施工单位。同时，工程行政文人应将其复印2份，分监督单位、财务部门1份。5、批准的施工组织设计是施工指导文件和项目结算的基础之一；建设中的建设组织和实际采用的方案有重大差异或者对结算价格有重大影响的，工程管理部门经理应当书面报告工程副主管的同意，同时由总经理指示，送交财务部门检查。6、在工程过程中实际采用的建设组织方案和经过验证同意的建设组织设计有很大差异的情况下，引起工程变更的，有关部门除了按照上交执行外，还应按照公司建设工程施工许可证执行。二、建筑技术方案审查1、复杂的建设条件，或者建设技术或建设单位没有建设经验的项目，监督单位应要求建设技术方案(1 2)、监督单位负责人(或董事代表)及时组织组织组织各专业工程师，从建设技术和建设方法的可行性、建设计划布局和建设工程布局的合理性、建设安全措施的可靠性等三个方面总结审查意见后，报告项目管理部门批准，项目管理部门经理进行施工。2、对于项目主要部分或难以确定实施效果的建设技术方案，基于公司组织的审查，工程管理部门在申请和工程副总经理同意后，可以邀请相关专家进行技术演示。3、工程管理部批准的建设技术方案，工程管理部留下一份，返回工程单位一份。同时，工程行政文人应将其复印2份，分监督单位、财务部门1份。4、在施工过程中实际采用的工程技术方案或技术措施和批准同意的建设技术方案存在重大差异或对结算价格产生重大影响的，工程管理部门经理应当书面报告工程副总经理的同意，同时经总经理批准后，转交财务部门。5、施工过程中实际采用的建设技术方案或技术措施与批准同意的建设技术方案有很大差距，如果工程变更，有关部门除按照前款执行外，还应按照公司工程变更及工程签证管理制度执行。第六章项目管理一、与项目启动、暂停、重新开放、建设期间顺延和设计变更、项目变更签证、工程支付、竣工结算等有关的重要事项、相关权限、工程管理