房地产基本知识概念

地 产 销 售 培 训 资 料房地产基本知识及概念一、什么是房地产1、房地产的概念房产是房屋及其权利的总称。地产指土地及其权利的总称。房地产是房产和地产的总称。同时又被称为“不动产”。目前，我国商品房最完整的权益包含房屋所有权、土地使用权、租赁权、抵押权、典权等。1) 房屋所有权：指房屋所有权人依法对房地产享有占有、使用、收益和处置的权利。中国现行的土地政策、制度社会主义公有制：、全民所有制（国有）、劳动群众集体所有制（集体）、个人所有制此外，对外还有涉外房产。2) 土地使用权：指土地使用权人依法对国有土地或者集体土地享有占有、使用、收益和部份处置的权利。A、国有土地使用权的获取途径、 行政划拨（在政府允许的情况下，无偿（确属必须）使用土地）、 国家出让国家出让土地使用权出让的方式：招标、拍卖、协议出让土地使用权的出让年限居住用地：70年工业用地：50年综合用地：50年教育、科技、文化、卫生、体育用地：50年商业、旅游、娱乐用地：40年、 房地产转让：买卖；赠予；其他合法方式；租赁B、集体用地（农地：土地承包经营权、宅基地使用权）征地：基本农田，基本农田除外的耕地超过35公顷，其它土地超过70公顷要报国务院审批。土地使用权的续期：应在到期前一年向土地管理部门提出申请，经批准续期的，应当重新签订土地使用权出让合同，按规定支付地价款并更换土地权属证件。物权法对此做出了明确规定：住宅建设用地使用权期间届满的，自动续期。但是，法律并没有对续期的土地使用费支付标准和办法作出明确规定。3) 租赁权：是指房地产使用权获得者在其有效期内将土地租给他人使用以获取收益，承租人即取得该块土地的租赁权。A、有下列情况之一的房屋不能出租：a) 未取得房屋产权证，若产权证未办理下来，需持购房合同b) 被司法、行政机关裁定、查封或限制使用的（限制权利）限制权利：使用、占用、处分、收益c) 共有房屋未取得共有人同意的d) 权属关系有争议的e) 违章建筑f) 不符合安全标准g) 抵押后,未经抵押人同意h) 不符合公安、环保、卫生条例规定的B、租赁的期限：上限：20年 下限不限C、房屋租赁的修缮责任出租房屋自然损坏或合同约定由出租人修缮的，由出租人维修。D、终止合同的条件：a) 未经出租同意擅自转租，出租人有权收加房屋b) 承租的房屋擅自转让或转借他人，私自调换c) 将承租房屋改变结构、改变使用用途d) 无正当理由，拖欠房租六个月e) 公有闲置6个月f) 承租人利用承租房屋进行非法活动的g) 故意损害房屋h) 法律、法规规定可以收回的4) 抵押权：是指房地产使用权获得者在其有效的使用期限内有以土地作抵押获取银行贷款或其他担保的权利。5) 典权：支付典价占有他人房地产为自己使用收益的权利。2、房地产的特性1) 不可移动性2) 寿命长久性3) 独一无二性4) 保值增值性5) 相互影响性3、房地产业和房地产企业房地产业：是指从事房地产开发、经营、管理和服务的行业。房地产企业：房地产投资开发企业，房地产中介企业（包括咨询、评估、经纪），房地产物业管理企业。其中房地产中介企业、房地产物业管理企业属房地产服务业。4、房地产价格A、商品房价格的构成（1）、土地费用构成：a.一定年数的地租总额（土地出让金）b.土地开发成本（如动、拆迁费用，七通一平、地块基础设施成本）c.土地开发利润（投入土地开发的成本应获得的利润）（2）、房地产开发经营成本和利润1) 建筑安装成本由开发商支付给建筑总承包商的成本2) 其他开发成本如：a.施工前期成本（专业费用） 如对开发进行的咨询、策划、可行性研究、规划、勘察、设计等费用。b.销售费用：市场推广，销售代理办公费 物业管理费：竣工至售出期间由开发商承担管理的费用c.管理费（如人工、办公用品等为管理而支出的费用）d.税费：指由开发商负担，按国家规定可计入房地产商品成本的税赋e.投资利息：开发成本和土地成本的正常利息f.开发商利润：指不包括投资利息的开发成本和获得土地的成本的正常利润3) 房地产税如营业税、城乡维护建设税、教育附加和固定资产投资方向调节税等。B、房地产价格的种类1) 综合造价。2) 总价格、单位价格和楼面价格。楼面价：地块拍卖后的成交楼面地价，表明了该项目在销售时，单位售价中所包含的土地成本。楼面价格=土地总价/总建筑面积3) 期房价和现房价。4) 报价、起价、成交价、均价。5) 抵押价：拍卖抵押房地产所获金额扣除拍卖手续费所剩余的金额。6) 拍卖价：房地产拍卖过程中形成的价格。C、房地产定价因素1) 在项目周边兴建大型基础设施或公共设施，如绿地、公园、桥梁、体育馆、地铁等（预期价值）。2) 能源源不断地产生收益的地产，资本化管理。如商业地产。3) 产品价格受供求关系影响而上下波动。4) 房地产的替代性强弱，可决定影响价格。5) 经济社会、地段因素。如一些特定区域，上海外滩、徐家汇等。6) 行政与政治因素。7) 项目本身的情况。如土地位置、面积、形状、施工质量等。5、期房与现房（1）什么是期房习惯直把在建的、尚未完成建设的、不能交付使用的房屋称为期房。房屋全面建成包括：建筑工程、设备安装工程及内外装修工程结束，通过竣工验收；达到“七通一平”，即上水通、下水通、排污通、配电通、气通（煤气、天然气或液化气）、电话通、道路通、场地整平。房地产管理部门将没有取得房屋产权证的房屋统称为期房，也就是说，即使通过竣工验收，达到了“七通一平”，甚至是取得了新建住宅交付使用许可证，只要还没办理房地产初始登记手续，没取得房屋产权证，就是期房。开发商出售期房称为预售，购房者买房时就要与开发商签订房屋预售合同。（2）什么是现房现房指通过竣工验收，可以交付使用，并取得房屋产权证的房屋。开发商完成房屋全部建筑工程、配套工程，使房屋具备正常使用功能，通过建筑工程质量验收、规划竣工验收、环卫环保验收、消防验收、取得新建住宅交付使用许可证，才能到房地产管理部门进行产权登记，取得房屋产权证。购买现房签订的是房屋买卖合同，购房者可立即办理产权登记手续，取得房屋产权证。（3）什么是准现房准现房是指房屋主体已基本封顶完工，小区内的楼宇及设施的大致轮廓已经初步显现，工程正处在内外墙装修和进行配套施工阶段的房屋。但是这种房产的性质仍然属于期房，政府按照期房进行管理，必须办理商品房销售许可证才能销售。二、房地产基本制度与政策(一) 法律基础知识1、 自然人和法人的概念自然人：年满18周岁以上，可办理接揭；1618岁可以以自己的劳动能力负担的也可以办理按揭（外国人、公民、无国藉人士）。法 人：包括事业法人、企业法人、机关法人、社会法人等2、 民事诉讼时效普通诉讼时效期间：2年特殊诉讼时效期间：1年 身体受到伤害；出售质量不合格的商品未声明；延付或拒付租金；寄存财物丢失或摧毁；注：诉讼时效是从你的权力被侵害时开始，超过20年法院一般不予以保护。房地产纠纷中所普遍参照的三部法律：1990.4.4城市规划法1995.1.1城市房地产管理法1999.1.1土地管理法3、定金及其违约责任定 金：a) 定金的数额不得超过合同房款的20%b) 定金与预付款不同，与“订”金不同c) 定金不等于违约金违约责任：继续履行合同；赔偿损失；给付违约金；定金罚则(二) 城市房拆迁管理制度1. 拆迁补偿对象：房屋的所有人2. 补偿的方式：货币补偿、房屋产权调换3. 补偿的标准：等价有偿4. 拆迁租赁房屋的补偿方式先补偿房屋所有人*所人人对承租人进行安置（达成协议）*所有人对房产进行产权调换，与承租人重新签订租赁协议（不达成）(三) 规划设计与工程建设管理制度1. 城市规划国家规定城市的总体规划是20年，后期规划是5年。2. 五证二书办理五证前提条件：具有房地产资质证建设厅a) 国有土地使用证土地局b) 建设用地规划许可证规划局c) 建设工程规划许可证规划局d) 建设工程施工许可证建设厅e) 商品房预售许可证建设厅或建设局二 书： 住宅质量保证书、住宅使用说明书(四) 房地产开发经营的管理制度1、房地产开发企业的设立条件1) 要有符合公司法人登记的名称、组织机构2) 固定办公用房3) 注册资本不低于100万4) 要求持有4名房地产专业、建筑工程专业人员，2名持有专业资格证书的会计人员5) 法律法规规定的其他条件2、资质的等级资质等级注册资本经营时间竣工面积、合格率施工面积等一级资质5000万5年近3年房屋建筑面积累计竣工30万，连续5年建筑工程质量合格率100%上一年房屋施工面积15万，有会计资格证的人4人，中级专业管理人员20人二级资质2000万3年建筑面积累计竣工15万，连续3年建筑工程质量合格率100%上一年房屋施工面积15万，有会计资格证的人3人，中级专业管理人员10人三级资质800万2年建筑面积累计竣工5万，连续2年建筑工程质量合格率100%上一年房屋施工面积10万，有会计资格证的人2人，中级专业管理人员5人四级资质100万1年建筑面积累计竣工1万有会计资格证的人2人，中级专业管理人员4人.商品房交付使用后购买人认为主体结构质量不合格，可以向工程质量监督单位申请重新核验。经核验确认属于主体结构质量不合格，购买人有权退房，给购买人造成损失的，房地产公司应当依法承担赔偿责任。 (五) 房地产交易管理制度与政策1、 房地产转让、抵押、租赁2、 商品房预售的条件（期房）1) 已交付土地使用权出让金，取得土地证2) 持有五证3) 投入资金占25%，确定施工进度和竣工交付日期4) 持有企业的营业执照和资质证3、 商品房销售的条件（现房）1) 已交付土地使用权出让金，取得土地证2) 持有除商品房预售许可证外的四证3) 持有企业的营业执照和资质证4) 已通过竣工验收5) 配套设施、设备已具备交付条件或已确定施工进度和交付日期6) 拆迁安置已落实7) 物业管理方案已落实4、 商品房禁止销售的行为1) 房地产开发企业不得在未解除商品房买卖合同前，将做为合同标的物的商品房再销售给他人2) 房地产开发企业不得采取返本销售或变相返本销售3) 不符合商品房销售条件的，房地产公司不得销售商品房，不得向买受人收取任何预定款性质的费用4) 商品房销售不得分割销售三、住宅的种类住宅的种繁多，主要分为高档住宅、普通住宅、公寓式住宅、TOWNHOUSE、别墅等。（1）按楼体高度分类，主要分为低层、多层、小高层、高层、超高层等。（2）按楼体结构形式分类，主要分为砖木结构、砖混结构、钢混框架结构、钢混剪刀墙结构、钢混框架一剪刀墙结构、钢结构等。（3）按楼体建筑形式分类，主要分类低层住宅、多层住宅、中高层住宅、高层住宅、其他形式住宅等。（4）按房屋型分类，主要分为普通单元式住宅、公寓式住宅、复式住宅、跃层式住宅、花园洋房式住宅、小户型住宅（超小户型）等。（5）按房屋政策属性分类，主要分为廉租房、已购公房（房改房）、经济适用住房、住宅合作社集资建房等。1、商品房商品房主要是指由各房地产开发公司投资建设，以营利为目的，按市场规律经营的房屋。它有别于各地政府为解决住房困难，实施“安居工程”而建造的“安居房”、“解困房”、“解危房”，从1998年年底开始兴建的经济适用住房也是特殊的商品房。从销售看，商品房又分现房销售和期房预售；从销售对象看，分内销商品房、外销商品房；从用途看，分普通住宅、公寓、别墅等。内销商品房与外销商品房的区别内销商品房是指房地产开发经营企业建造的向境内单位和个人出售的商品房。外销商品房是指房地产开发经营企业建造的向境外人员（外国人、港澳台人士）销售的商品房。内销商品房可以销售给个人和单位，包括中央单位和个人，以及批准设立的办事处和联络处；外销商品房可以向国外的企业、其他组织和个人出售，但向国内（香港、澳门、台湾地区除外）个人售房，须经人民政府批准。2、廉租房廉租房是指政府和单位在住房领域实话社会保障功能，向具有城镇常住户口居民的最低收入家庭提供的租金相对低廉的普通住房。廉租房主要包括：腾空的原有公有住房、现公有住房以及政府和单位出资兴建购置的用于廉租的住房。租金标准原则上参照维修费和管理费两项因素确定，以后随着最低收入家庭收入水平的提高而适当提高。建设部城镇压廉租房管理办法对廉租房的承租、管理、退住都有具体的规定。3、经济适用住房经济适用住房是面向中低收入家庭的普通住宅。主要体现适用、经济、美观、安全、卫生、便利的原则；布局要符合城市规划的要求；使用功能要满足居民基本生活的需要；建设标准要符合住宅建设标准，结合市场需求确定。现阶段，经济适用住房有三种：第一种是由政府提供专项用地，通过统一开发、集中组织建设的经济适用住房；第二种是将房地产开发企业拟作商品房开发的部分普通住宅项目高速为经济适用住房向社会公开发售；第三种是单位以自建和联建方式建设的经济适用住房，只出售给本单位职工。4、公有住房公有住房是指国家和单位投资建设或购买的、产权属国家或单位所有的住房。从管理方看，可分为直管公房（政府房地产管理部门直