CBRE商业项目顾问服务内容

附件一 （世邦魏理仕提供的服务内容）项目顾问服务内容1、 项目情况分析项目地块自身的条件、发展商的开发实力和对项目的发展预期都将影响到项目发展的方向。因此在第一阶段顾问服务之初，我们有必要对相关的基本情况进行分析，以为项目的发展方向提供判断的基础。此部分分析将包括：1 项目所在地段2 项目基地条件3 项目规划控制指标 发展商背景及对本项目的预期通过以上研究可以：4 对项目的基本背景进行梳理以明确项目发展的基础和平台5 对项目发展具有较大影响的既定因素加以甄别以为随后的项目定位及详细发展策略指定趋势2、区域市场分析世邦魏理仕有必要针对项目所在区域情况和未来的发展规划进行详细的分析，包括：1 区域市场概况2 项目所在商圈特点分析3 项目周边交通、人流动线分析（主要是周边道路通行状况及未来道路规划分析） 3 项目周边已有及潜在的相关设施调查，包括：3 住宅（位置、户数、售价、入住率）3 商场（位置、规模、租金水平、入住率、业态分布、主要入住品牌、经营情况等） 3 酒店（位置、档次、房间数、入住率等） 3 写字楼（位置、档次、主要入住企业、空置率等） 3 公园（位置、规模、特点、游客量等） 3 车站（位置、类型、吞吐量等） 3 工厂（位置、类型、职工人数、经营状况等） 3 旅游景点（位置、特点、年游客量、游客来源结构等） 3 其他主要设施4 区域未来发展方向和趋势5 区域未来政策环境6 区域未来用地规划及时间节点7 区域未来交通规划及时间节点7 项目在区域的空间和机会通过以上研究可以：8 对本项目及其周边地区的当前格局进行识别9 对区域环境尤其是交通状况进行论述，并就目前周边各种房地产物业所带来的影响进行分析10 判断周边人群对项目的支撑情况3、竞争市场分析对区域内潜在竞争项目（包括已建、在建及规划中的竞争项目）进行分析，包括：1 项目规模（GFA 、楼层、形态） 2 项目发展概念3 项目地理位置4 项目市场定位5 项目消费者分析（已上市项目） 6 项目特点7 项目上市时间8 项目空置率9 项目租金水平10 项目在市场上的竞争力评价，分析其优势及不足世邦魏理仕还将重点研究本案附近的各相关类型物业，以确定其与本案项目中拟开发物业的竞争程度。对于本案项目的优势、劣势、机遇以及挑战将被总结。通过以上研究可以： 由差异化竞争的角度出发建议本案项目方案，使本案项目处于更加有利的竞争地位。4、 消费者研究（样本量：300 个 其中本商圈研究样本不低于150份）将项目未来可能覆盖的消费者分为核心商圈消费者、辐射商圈消费者和特殊消费人群（如果存在）三部分来进行研究，了解各个圈层消费人群的体量、分布状况，研究各个圈层人群对项目有效支撑的可能性以及他们消费的特点，分析内容包括消费人群的数量、人口构成、交通工具、消费水平、消费偏好以及其他因素，确定项目的目标消费群体的范围和特征。包括：1 消费者的数量2 消费者的分布3 消费群体与项目之间的关系4 选择的消费区域5 消费的类别6 消费地点7 品牌偏好8 消费频次9 消费金额及构成10 使用的交通工具11 对区域的评价12 对项目的评价13 区域对消费的满足程度14 个人及特征：年龄、职业、收入水平15 家庭特征：家庭结构、家庭收入水平该部分研究分析均将包括以下方面： 16 现有人口特征17 现在及未来有效消费人口状况（包括总体规模及结构） 18 现有人口消费特征19 商业饱和状态及市场空间 商业市场空间及发展态势通过以上研究可以：20 确定项目辐射范围21 区域目标消费群体体量和特征，对项目未来商业的支撑状况22 从需求的角度了解区域商业的空间和机会23 从需求的角度分析目标项目未来业态和品牌的组合5、零售商家研究（样本量：30 个）本部分将对知名零售商家或者加盟商进行深度的分析，除了了解知名品牌对本区域和本项目的认知以及他们入住的意愿外，还将充分了解各种业态和代表品牌在目前经营状况、发展计划、物业要求等方面的需求和特点。针对本部分工作世邦魏理仕将利用广泛零售商资源，结合项目自身需求，对价值商家进行有针对性的研究，并将通过对知名品牌相关人员进行访谈以及借助世邦魏理仕资深招商人员深度分析来了解: 1 商家背景2 目前店铺分布情况及经营状况3 未来发展计划4 店铺大小/楼层/开间/进深选择5 可承受租金6 人流量要求7 交通可达性要求8 对辐射商圈人口的要求9 对辐射人群收入档次的要求10 对每月基础营业额的最低要求11 对装修的要求12 对物业管理的要求13 对整体商业主题的要求14 对内部动线及人流导向的要求15 对本项目的看法16 入驻本项目的可能性17 入驻本项目希望达到的物业条件 入驻本项目需要克服的主要障碍通过以上研究可以：18 为后期招商提供工作方向19 为业态组合以及业态布局规划提供指导性意见20 从商家需求角度预测项目未来市场状况21 预测项目未来租赁状况22 为未来租赁策略及租金价格制定提供参考6、项目定位结论在以上市场研究和分析的基础上，可以得出项目的定位结论，包括：1 项目在区域市场中的市场姿态及定位2 项目差异化特点的提炼及项目定位3 业态组合建议4 业态布局规划建议5 品牌组合方案6 租金水平设定7、财务分析在考虑下列因素的基础上，世邦魏理仕将对项目进行财务分析，这将包括10年的净现金流分析，净现值分析，内部收益率分析及成本回报率分析。1 租金2 建筑成本3 土地成本（由开发商提供） 4 其它项目开发成本（由开发商提供） 项目开发周期8、租赁策略在招商工作开始实施前，将充分了解发展商对项目的开业预期，以既往的购物中心招商惯例为参考，并结合工程施工进度，制定详细的租赁策略建议。内容包括：1 项目开业时间预定2 以预定开业时间为目标的招商阶段划分3 各个招商阶段的主要招商目标4 各个招商阶段的招商完成率5 各个招商阶段的具体招商措施6 针对各个业态的招商顺序安排7 针对主力店、次主力店的招商顺序安排8 针对各铺位单元的招商顺序安排9、市场推广策略配合招商工作的开展，结合项目定位，制定详细的市场推广策略。内容包括：1 市场推广目标的设定2 市场推广时间节点计划3 主要的市场推广渠道4 主要的营销事件5 市场推广费用预算6 协助发展商甄选广告公司、公关公司及其它推广媒介世邦魏理仕应定期与发展商团队进行研讨，并为项目的设计提供客观、专业的参考意见，使项目拥有差异化特点，并具备一定的市场优势，亦能充分满足消费者及经营商家的需求。（上述是世邦魏理仕提供的服务内容，从内容上看比较偏向与市场调研及分析这方面，关于本项目的定位、业态规划、品牌落位及租金预测等方面并未进行细化，此部份将在附件各阶段提供的报告内容中进行体现及规范；）附件二服务进度示意图（世邦魏理仕提供数据）付款节点# 会议安排同时提交阶段性成果 项目第1 周第2 周第3 周第4 周第5 周第6 周第7 周第8 周区域市场分析# 竞争市场分析需求分析消费者研究商家调研访谈项目发展建议中期报告# 商业布局建议品牌组合建议定位与研究财务分析租赁策略与市场推广策略报告草案提交# 修改与终稿# 附件四项目中期报告内容（参照北戴合同）项目中期报告内容根据协议规定，在合同签定后第三周乙方应向甲方提交项目中期报告，为了明确甲、乙双方的义务及责任，特拟定如下中期报告的内容明细（包括但不限于以下内容），以便双方共同遵守，此附件与主协议具有同等法律效力；1、中国商业零售市场分析（1）中国经济发展状况（2）中国零售市场状况（3）中国未来国内居民生活消费特点（4）中产消费阶层分析（5）中国未来零售市场趋势2、中国商业地产市场分析（1）中国商业地产开发现状及开发模式（2）国内商业地产开发及运营成功案例分析（3）国内商业地产运营发展趋势分析3、重庆商业零售市场分析(1) 重庆商业零售市场分析- 发展阶段及特征- 阶段内主要业态发展特征- 阶段内代表性商业项目- 商业物业供应量情况- 各主要商圈经营状况及特征分析(2) 区域商业零售市场分析-区域商业市场研究-重点可比性及竞争性项目研究(3) 消费者群体特征分析- 消费者类型划分- 消费者消费需求特征- 消费者消费心理特征- 消费者年龄分布特征- 消费者职业分布特征- 未来消费者需求发展变化4、项目研究及分析- 项目优势研究及分析- 项目劣势研究及分析 - 项目机会研究及分析 - 项目威胁研究及分析5、零售商意见访谈（目标商家不低于30份；其中主力店商家不低于15份）- 客户类型- 背景情况- 对项目进入意愿- 意向面积- 意向价格- 对区域评价- 对项目评价- 对项目建议6、项目定位策略建议(1) 目标顾客群定位策略 (2) 项目功能定位策略 (3) 项目零售模式定位(4) 项目档次定位策略 (5) 项目主题定位建议 附件五项目报告草案内容新增项目报告草案内容根据协议规定，在合同签定后第六周乙方向甲方提交项目报告草案，为了明确甲、乙双方的义务及责任，特拟定如下项目报告草案内容明细（包括附件四的内容外，还包括不限于以下内容），以便双方共同遵守，此附件与主协议具有同等法律效力； 一、商业布局规划及收益测算1、项目卖场空间业态布局规划 - 主力商户分布规划 - 次主力商户分布规划- 其它不同业态及品牌商户分布规划2、目标商户清单及落位图示- 主力目标商户示意- 次主力目标商户示意- 其它不同业态及品牌目标商户示意- 店铺平面位置明晰落位3、店铺租金收益预测- 可比性项目租金参考- 不同业态店铺租金水平建议- 不同楼层店铺租金平均水平4、项目未来租金收益预测- 每年租金水平预测- 租金增长幅度预测- 每年（10年）租金收益预测5、商业推广主导策略建议- 商业推广各主题性建议- 商业推广市场分析及途径建议- 商业推广目标客户分析- 商业推广策略阶段性建议6、商业运营模式建议- 商业运营模式及管理组织架构建立的建议- 商业运营各项财务指标建议 二、硬件产品设计及装饰建议1、项目硬件功能评估及建议- 不同业态商户面积需求- 不同业态商户层高需求- 不同业态商户承重需求- 不同业态商户电力、上下水、排烟及燃气等需求- 各楼层盥洗室的布置及公共区域规格要求建议2、外围商业环境营造建议- 外立面建议- 广场风格建议- 外部广告位设置建议- 入口造型建议- 灯光设置建议3、项目外部交通规划评估及建议- 消费者外部交通设计建议- 配货车辆的外