房地产投资信托基金(Real-Estate-Investment-Trusts--REITs)PPT课件VIP

房地产投资信托基金(RealEstateInvestmentTrusts,REITs),1,.,房地产投资信托基金（REITs）,一、REITs概述二、国际REITs三、国内REITs,2,房地产投资信托基金（REITs）概述,一、定义及特征房地产投资信托基金，是英文“RealEstateInvestmentTrust”的缩写(复数为REITs)。从国际范围看，REITs(房地产投资信托基金)是一种以发行收益凭证的方式汇集特定多数投资者的资金，由专门投资机构进行房地产投资经营管理，并将投资综合收益按比例分配给投资者的一种信托基金。与我国信托纯粹属于私募性质所不同的是，国际意义上的REITs在性质上等同于基金，少数属于私募，但绝大多数属于公募。REITs既可以封闭运行，也可以上市交易流通，类似于我国的开放式基金与封闭式基金。REITs的特点在于：1、收益主要来源于租金收入和房地产升值；2、收益的大部分将用于发放分红；3、REITs长期回报率较高,与股市、债市的相关性较低。,发行股票,募集公众资金,专门经营机构,多元化投资,返回,出租不动产,产生收益,分配给股东,REITs投资所有,一、REITs概述,起源及发展REITs最早产生于美国20世纪60年代初,由美国国会创立,意在使中小投资者能以较低门槛参与不动产市场,获得不动产市场交易、租金与增值所带来的收益。在亚洲,最早出现REITs的国家是日本,由于日本的房地产公司众多,所以该市场在日本规模很大。1960年，世界上第一只REITs在美国诞生。正如20世纪60-70年代的其他金融创新一样，REITs也是为了逃避管制而生。随着美国政府正式允许满足一定条件的REITs可免征所得税和资本利得税，REITs开始成为美国最重要的一种金融方式，一般情况下REITs的分红比例超过90%。美国大约有300个REITs在运作之中，管理的资产总值超过3000亿美元，而且其中有近三分之二在全国性的证券交易所上市交易。以刚刚在香港上市的领汇REITs为例，其基础资产为香港公营机构房屋委员会下属的商业物业，其中68.3%为零售业务租金收入，25.4%为停车场业务收入，6.3%为其他收入(主要为空调费);租金地区分布为港岛7.2%，九龙33.8%，新界59%。领汇允诺，会将扣除管理费用后的90%-100%的租金收益派发股东。因此，如果领汇日后需要收购新物业的话，只能通过向银行贷款从而提高财务杠杆(资产负债率最高可达45%)的方式而实现。2009年初,中国人民银行会同有关部门形成了REITs初步试点的总体构架,但由于我国相关法律法规仍不完备,REITs一直未能正式启动。2011年,国内首个REITs专户,国投瑞银主投亚太地区REITs产品,完成合同备案,成为国内基金业首个REITs专户产品。,一、REITs概述,REITs,投资形式,组织形式,基金募集方式,运作方式,一、REITs概述,组织形式,公司型,契约型,区别,以公司法为依据发行REITs股份,独立的法人资格,股份持有人为股东,非独立法人,基金管理人作为受托人,以信托契约成立为依据发行受益凭证,法律依据与运营的方式不同,灵活性强,一、REITs概述,投资形式,权益型,混合型,作为投资组合的一部分对房地产进行运营,从事经营活动,投资并拥有所有权,部分从事抵押贷款的服务,基金管理人作为受托人,介于权益型与抵押型REITs之间,收益主要来源于是房地产贷款的利息,抵押型,投资房地产抵押贷款或抵押支持证券,稳定性强,市场占比10%,更好的长期投资回报与更大的流动性,一、REITs概述,运作方式,封闭型,开放型,证券交易所上市流通,不得任意追加发行新增的股份,股份持有人为股东,可随时追加发行新的股份,投资者可随时买入，也可随时赎回,一、REITs概述,基金募集方式,公募型,私募型,公开发行,可以进行大量宣传,经过监管机构严格的审批,不允许公开宣传，不上市交易,非公开方式向特定投资者募集资金,区别,投资管理参与程度,法律监管,投资对象,一、REITs概述,美国WP.Carey在信托基金运营中按照国际惯例免缴信托基金层面的企业所得税;对租金收入计征的营业税和房产税等统一按综合税率5收取;对信托基金首次购买住房作为经济租赁房过户的契税、印花税予以免缴等政策优惠。,建立内地REITs基本框架设计,三、国内REITs,结论,设立房地产信托投资基金为房地产行业开辟了一条不同于银行的融资渠道，可以促进我国房地产企业经营管理机制的转变和房地产市场的稳步健康发展，起到稳定房地产和资本市场的作用，有利于巩固房地产业作为国民经济支柱产业的地位；能够解决房地产贷款过度集中于我国银行系统所带来的风险隐患问题，使得原来基本由银行单独承担的行业集中风险，变为诸多主体共同分担；还可以发展新的投资渠道，释放投资者的投资需求；可以完善我国的信托产品。我国目前已经初步具备了发展房地产信托投资基金的基础环境，设立封闭式契约型的上市房地产信托投资基金是目前制度障碍最小、可行性较高的一种模式。在中国房地产信托投资基金发展的初级阶段,我们应先易后难、循序渐进，而不能要求一步到位、盲目求新。应该充分总结世界房地产信托投资基金产品的共同特征，更多的借鉴日本、新加坡、香港等亚洲国家和地区的经验，再结合我国的实际情况，发展具有本土特色的房地产信托投资基金。今后，我国房地产信托投资基金的设立和发展，将需要政府有关部门在政策法规上予以更多的扶持，也需要房地产企业、信托公司、投资者等相关参与主体的共同支持。,资料来源：,四、参与方简介,基金筹备处联系方式深圳市金色木棉资产管理