房地产市场定位与产品设计定位

市场定位和产品设计定位基于前期市场分析，确定项目的整体市场定位，确定目标客户基础定位，执行目标客户基础分析，在营销定位和营销计划的总体思路下提出产品计划设计的基本要求，以帮助确定符合市场要求和投资回报率的产品设计、产品计划、设计概念和最终产品定位。具体内容包括：项目范围的市场定位目标群组位置项目开发总体规划建议组规划建议交通道路规划建议公寓布局设计建议整体风格建议外部外观设计建议景观规划建议社区支持设施俱乐部建议建筑支持建议装饰标准建议装饰材料建议物业管理建议营销计划基于市场竞争环境分析和项目本身的优缺点分析，制定符合目标市场需求的有效营销方案，为产品上市销售做好准备。包括市场营销主题战略、市场营销战略、销售战略、市场营销工具设计(VI设计和宣传资料、销售工具设计)、广告设计创建、媒体投放和宣传活动计划。具体内容包括：营销主题定位：营销主题、营销概念、项目核心卖点细化建议项目文件名销售策略：选择开业时间、定价方法、付款方法、销售组织、销售计划、销售控制广告战略：广告推广阶段计划、广告推广目标、群众项目诉求焦点、各种广告创意(报纸、户外、电力广播等)媒体放置策略：媒体选择、媒体组合、放置预算、媒体规划、媒体排程宣传战略：帮助宣传媒体、创建软文档、计划宣传活动、执行活动专案销售计划(专案销售阶段)此阶段主要用于帮助开发人员制定销售计划，支持促销活动，执行销售现场管理顾问，帮助开发人员实现预定销售时间计划和收入计划。具体内容包括：开放时期的选择，会费计划，会费方法，定价方法，结算方法销售组织、销售计划、销售控制、销售流程、合并演讲销售培训、销售系统、销售现场包装战略、跨模型战略让销售漏斗、营销网络、访问者成为所有者销售现场管理、客户数据管理、客户服务跟踪、促销计划促销策略、每月资金分配、每月销售分析、跟踪竞争对手分析市场机会点，挖掘深层卖点，调整定价策略调整销售策略编辑这段进化史概述世界房地产营销概念的进化史我们熟悉的房地产营销观念不是商品经济和先天遗传的，而是客观经济环境的产物。当然是以一系列销售观念为基础进化的。(1)生产概念阶段现阶段的房地产商认为人们一般喜欢廉价的房地产，因此他们寻找密集的居住区或商业区，尽可能建造简单实用的房子，以节省成本。所以当时的营销观念就是价格主导的竞争。(2)产品概念阶段此时，房地产开发商开始认为顾客的要求不限于价格，有质量、性能和各种特征，开始关注产品本身的设计。但这一阶段无视消费者的实际需求，片面追求建筑产品质量，导致了部分资源的浪费。(3)营销概念阶段在这个阶段，房地产开发商认为顾客总是处于被动的位置，大体上对商品缺乏判断能力，并被用作一系列有效的营销和促销手段，这只会助长购买欲望。因此，开发人员在开发项目时，不会进行详细的事前项目研究或可行性研究，而是集中在销售链接上。(4)营销概念阶段与营销阶段相比，营销阶段将产品关系中企业和客户的单向“推”转换为企业主导“推”和“拉”相结合的模型。实际上，以营销概念为主的开发项目也取得了令人瞩目的成果。编辑该段的发展阶段概述世界房地产营销策划分为三个阶段。(1)单一计划阶段现阶段房地产规划的主要特点是利用各种单一的技术手段进行规划，在特定的技术手段中进行深入的扩展、运用调控，产生良好的效果。以“架空层”为崭新特征，将绿地的绿化概念分享给各家，按建筑组进行变化丰富的空间设计，考虑人力车转换运动的功能区划等。房地产规划在实践中创造了模范项目，为企业创造了相当大的经济利益等，引起了很多关注和关注，对房地产规划和规划者的神话、无限科长策划的作用等思潮的思潮，以后房地产规划的发展将受到不同程度的影响。(2)整合规划阶段在这个阶段，房地产规划的主要特点是，各项目根据情况按主题进行规划，并总动员市场、投资、广告、营销等多种技术手段，使销售达到理想。现阶段产生的主要规划理论是“规划基本论”和“全过程规划理论”。“计划基本论”的内容是计划的“四大”理论的基础，计划的“生产力”的本质，计划的“辩证法”的作用，计划的“三大”和“三省”原则，计划成功的“四大”目标和标准。(3)复合规划阶段现阶段房地产计划的主要特点是狭义房地产和泛房地产相结合。也就是说，房地产计划不仅可以在房地产领域使用多种技术手段，还可以使用房地产领域以外的其他手段。现阶段的房地产规划思想以泛房地产思想为代表。“泛房地产”不是以“家”为核心，而是在特定的概念下创造一种人性化的主题功能领域。“家”可以在这里成为主体，也可以成为生态农业度假村、高科技公园、高尔夫生活村、观赏农业旅游区等多种主题的附属设施。“泛房地产”思想是“概念房地产”思想的进一步发展，对现阶段的房地产计划产生了巨大影响。编辑该段的主要类别(1)房地产投资营销房地产投资分析是整个营销的出发点，是房地产开发的关键，通过细致的市场调查，仔细分析土地周边环境、区域市场现状和发展趋势，进行科学的SWOT分析，总结房地产价值，模拟可能的最可行价格方案，进行投资风险分析，调整价格计划，同时列出风险最低的价格方案和最高的价格方案，提出规避方法，拍卖(2)房地产定位营销房地产营销的核心在于把握市场脉搏，正确的市场定位。详细的市场调查资料，是房地产定位的基石。只是定量分析的开始。市场数据因中国房地产业的快速发展而“即时”落后，或者因为是中国房地产业水平低的市场数据的偏差，需要的定性分析相当重要。开发的房地产要遵循市场规律，指导市场，才能获得高利润，甚至超额利润。仅仅因为符合市场的要求，可能无法确保市场，占有市场往往有明确的目标消费层，正确把握引导市场的开发者。只有站在市场的前列，引领市场，具有战略发展的眼光，才能打造精品屋。(3)房地产规划设计营销房地产计划设计是房地产营销的第三个过程，经过正确的市场定位后，根据目标客户群设计相应的房地产。“以人为本”是任何房地产设计的必要条件，是人类房地产的主要起点和最终目标精品房地产的最基本条件。从项目的人文历史、地理地形开始，进行总体规划布局和建筑风格的位置、园林设计、配套设计、外观颜色、外观设计。(4)房地产形象营销通过项目的整体包装，以原地的形象营销将好的企业形象、品牌形象传达给消费者。形象设计包括周边环境包装、建设和居住区内部环境包装、物业管理中心包装、营销中心包装、营销广告规划、企业形象包装等。通过以上形象设计和包装，通过良好的企业信誉、过度的工程质量、完善的物业管理形象，打造市场一流的项目形象、品牌建设的基础。(5)房地产建筑质量房地产建设过程是房地产质量的实现过程，建立健全的监督体系，严格控制生产过程，对建筑材料采购管理、建设过程指导、质量管理、工期管理、成本成本管理、安全管理、环境管理提出了很高的要求，对建筑质量的全面监控是客户最有效的保证，也是锻造房地产精品的最基本的工作和必备条件。编辑对该段加入WTO的误解概述加入Wto后随着外资房地产企业的流入房地产市场竞争日趋激烈房地产营销计划逐渐受到业界的广泛关注和相当大的认可房地产营销计划开始从排场转向追求意义，从无序走向规范有序，但是现在看很多策划行为，很多部分还是值得深思的。很多开发商对房地产营销策划的认识停留在表面上，甚至因为脱离的理解，在实际运营中误解了营销计划：(1)过分夸大营销计划的作用近年来，由于缺乏系统专业营销理论的指导，房地产营销产业笼罩着神秘的一层，一些营销策划人又在其中制造了计划崇拜风。策划人包装楼盘，然后适当地为自己包装，本来就不言而喻，但是夸大事实，推进计划迷信，就会使房地产营销策划出错。实际上，现在很多规划者所做的计划方案远远低于高水平营销计划的要求。他们只是提出更多的概念和卖点，在促进销售方面只起到相对作用，而不是绝对作用。另一方面，随着销售点的收集和增加，房地产市场的形象发生了变化和提高，同时房地产成本也在持续增加。实际上房地产营销计划并不是整个无形资产，而是房地产资源配置的无形资产。营销策划在市场竞争中变得越来越重要，但是如果单方面利用替代市场策划的献身开拓，认为计划能解决所有营销白兵，这无疑是误导。(2)忽略营销计划的作用现在很多营销计划方案外表华丽，实际上是空的，看起来没用。很多开发商也骗说：“计划没用。”实际上，房地产营销策划并不仅仅是洋洋自得的策划案文案，而是与材料垒结合，通过市场认识，寻找概括如何掌握房地产营销的行动方式。高水平的营销计划不仅在资源配置时降低了房地产项目的交易成本，而且是有效避免营销风险的缜密而详细的房地产市场运营战略，是房地产营销战略和战术的适当运用。“像战场一样的市场，像指挥一样的计划”，是高度的市场竞争，难以策划智谋，因此，如果有人稍加疏忽，就会从房地产市场的顶点跌到谷底。我们反对盲目迷信计划，也要避免“无用计划”的片面思考。(3)营销计划的“经验论”不少房地产企划公司利用过去项目的成功经验，将其原原本本地应用于新项目的营销计划中。他们忽视了营销基本理论的研究和项目信息的调查和分析，经常有经验地运行。实际上，房地产项目的地域性很高，每个地区的购房需求也有很大的差异，革新个别项目的成功计划模式往往产生南圭尔效应。经验论还限制了很多规划公司对市场信息的挖掘，不丰富自己的理论素养，研究市场，获取信息，加工信息的能力和手段不足，限制了房地产营销策划水平的重新制定。(4)技术决定论目前的房地产宣传中，有很多营销策划人沉迷于各种促销方法、促销模式的振奋等。他们认为营销计划可以使想法、技术、促销、新技术获得促销成功，实际上是非常严格的，专业的应用科学到很低的水平，低俗。在这些想法的指导下设计和提供的程序在开发项目的运行中往往缺乏系统的实际操作意义。实际上，随着市场秩序不断完善，“寻租”平台和地区水平的差距减少，平均利润率法则的作用在房地产业中首次得到了线索。营销计划是应用整合效果的行为，所以是统一地进行房地产经营，不是几个想法，几个要领。房地产品牌创立也不是营销策划案的简单虚拟，而是在营销的所有过程中追求品牌意义的综合表现。不是一朝一夕实现的，而是勤奋追求的努力。(5)大肆宣传，不讲实际现在很多营销策划人主张，为了大规模的媒体宣传和消费者的关心，制作节目的时候总是产生感性的效果。不少开发商也对表面的努力、新闻制作、效果扩大、报纸投机和广告气势等感到满意。投机取巧其实是很严重的投机精神，大部分只能提高一定程度的知名度。但是，如果营销计划只是表面文章，就会有不少营销后遗症，成为产业公害。事实上，购房者不是过度宣传，而是重视住房质量、产品价值、遵守合同、物业管理的家。特别是房地产业投入全面的综合质量竞争的今天，营销策划如果只追求过度宣传，就很难长期取胜。编辑此段落的概念审阅房地产营销计划是一个系统化的项目，负责所有房地产销售及宣传活动。房地产开发商是在环境分析的基础上利用各种可用的外部和内部资源优化组合、制定计划和调整执行的过程，以达到理想的销售促进效果。新房地产市场的营销工作一般可分为前、中、后三个时期，每个过程和环节都很重要。房地产价格要想成功，必须有全球营销概念，即所谓的“整体营销”、“整体营销”。因此房地产营销策划不仅包括房地产营销战略和战术分析，还包括以此为基础处理投资地、房地产主题、企划设计、亏损、物色企划公司等一系列策划事业。房地产营销是一个持续而系统的项目，包括土地判断和评价、房地产开发定位、市场可行性研究、建筑规划、建筑设计、房地产开发营销的组织体系整合等；中期工作包括房地产形象包装、房地产营销、房地产项目建议：使用后期工作交付、剩余住房销售、财产管理。房地产开发和经营是营销计划，营销计划内容，如何做好营销计划？房地产营销计划如何具体运营？这些问题都是房地产开发商必须认真考虑和处理的问题。如果前期工作不扎实，后续工作也往往容易出现意想不到的问题。因此，要仔细观察开发中的房地产多久发生一次，何时发生，如何发生等，通过预想来避免弱点。多年来，大部分房地产开发项目都集中在营销策划上，市场的热点也在营销策划上。营销计划在很大程度上被认为是项目成功的关键。营销策划事业者重视营销策划，在概念构建中注重事前研究和产品定位，随着普通居民消费倾向和消费心理的变化，房地产的“销售点”也在逐年变化。生态卖点逐渐取代了尖端卖点，成为房地产卖点的主流。“绿色”、“生态”、“栖息地”、“健康”等概念受到了前所未有的关注。开发周期逐步缩短，产品更换加快，项目目标进一步加强