物业整改—业主告知书要点

告知书到四川德阳锦虹建筑房地产有限公司：首先，感谢贵公司在春印象区建设过程中所做的努力和辛苦，春印象一期的业主已经迎来了盼望已久的关门日子，但是在这个特别的日子里，对大部分业主来说，不能感受到所有业主都需要的喜悦和关门的喜悦。 也许一生只有一次购买房间的机会，而且自己想的，是在温暖舒适的春天印象家度过未来生活的每一天，所以我们选择了房间很慎重，大部分业主都踏进了德阳大楼，通过考察、询问、分析、比较，最终在选定冻结的瞬间，业主们选择的不仅是住宅和设施的质量需求，还交付了委托，寄托了对贵公司的充分的信赖和期待。 作为门外汉，业主们在整个小区还没有形成的情况下，只能根据贵公司的小册子、指南购买介绍、沙盘等作为选择的重要指南，对实体形成形态、标准执行和归属权的承诺，只能依靠贵公司的信用、责任感和良知。 现在，在小区交房前夜保存，业主反馈的问题特别总结如下，希望贵公司理解，妥善解决。1 .前期合同的签名和交房过程问题协议意见：在前期合同的签名过程中，贵公司要求先签合同，很多业主虽然答辩过，但最终业主处于弱势地位，一方处于孤立状态，被拒绝，由于购买住宅预付款的牵制而匆匆签署合同但是，全体所有者重申了在合同中保留着对不合理不合法的条款拒绝接受的权利。 贵公司在领取住宅的过程中，要求积极改善服务质量。所有者有疑问时，不要随便孤立买方，采用负责的处理方式，同时所有者对费用标准和名义有疑问时，可以公开、透明、有根据的公示。 所有人一致认为，贵公司必须遵守“事先房间、再收费、最后交钥匙”的流程，双方充分体现买卖合同的公正交易原则和合同约定的甲乙基本权利，以达到领取和谐房间钥匙的目的。二.交房时有关的税、管理费、杂费问题所有人收房时应该缴纳名义多的税金、管理费、杂费一定成为了疑问的焦点，贵公司反对乱费的呼声从签订购买房子的合同开始就不断。 在信息迅速发展的互联网时代，只有一切都是公开透明的、收费的公开透明性和合理的根据，才能得到支持、理解和合作。 遗憾的是，你的公司收到了德阳市城乡计划建设局回答的2013年6月26日业主反应的春天映像收费标准问题，但你的公司知道上级的回答，即：地区的开发商不得违反费用的相关要求，但你的公司公开了住宅协议的意见：1 .退房时，您有权要求所有者出示所有的费用标准、根据及其对应的详细内容，对没有根据的费用项目的所有者予以拒绝。2 .住宅权利税、修理基金的费用性质既便于住宅生产者自己、服务业主的行为，就应该按规定征收，不应该另外立名按高标准缴纳。 按所有者要求，第一套房的权利税应当按标准按不同面积对应的标准系数的1%-2%x的房款征收，并立即发放权利税缴纳单、服务基金的缴纳证明书以及实际发生的金额证明书。3 .开发者代理房地产证明书当然是开发者自己的义务，不应该另外收取相关费用，贵公司单方面征收代理费用500元/户的高度，所有地区2015户共计征收100.75万元。 此外，即使代理所有权是业主的义务，发生的经营成本费用主要包括向有关部门提供相关资料复印件，约10-20元左右的事务费和经营者1-2人的人工费，总费用不超过100元。 因此，业主要求将代理费用降低到150元以下。 如果贵公司坚持不下降的话，业主将保留向德阳物价局、建设局投诉的权利。4 .装修保证只是合同约定事项，国家没有强制规定，建议不参照德阳其他小区或不象征性地征收。 关于装修管理费，德阳市市区住宅物业服务收费政府指导价 基准价及浮动幅度，德阳市市区住宅物业服务等级指导标准已经明确了。 条文中明确表示“住宅房地产服务费政府的指导价格标准不包括居民的生活垃圾处理费、车辆停车费、共用设施(例如游泳池等)的使用费”，除了住宅房地产服务费需要另外收取垃圾处理三个费用外，剩下的所有费用都已经另外，标准还表示“房地产服务企业和装修施工企业必须签订住宅室内装修管理服务合同，征收装修管理服务费”。 也就是说，房地产公司只能在装修服务中征收与合同有关的施工企业的装修管理服务费，不得向第三方业主反复征收。 因此，所有所有者要求取消此费用，如果强制接收所有者就会有投诉。 建筑垃圾清运费征收的具体金额在可协商范围内，业主认为征收额太高，要求参照周边小区的标准降低费用。5 .转让手续费、印花税、抵押手续费没有发生或明确目的被取消的，不得单独向所有者索取。6 .贵公司在交房时发表前期物业管理服务协议的内容，详细列出房地产管理费的构成项目的细目和费用范围，我们认为，在全体业主一致交房的过程中，业主不应该与没有合同关系的房地产管理公司有任何关系，只能与开发人员有效地对话。三、公共辅助设施和物业管理问题一、公营面积问题协议意见：业主电梯太小，公共大厅太小，楼梯单行设计高陡，户型布局也是楼梯六户至八户，根据住宅购买合同、相关摊位标准、构成，参照四川周边地区的类似楼盘，通常摊位标准为15%-20%左右。 为了配合本小区这样节省的造型布局，小区住宅的摊位达到了20%的上限，业主怀疑贵公司在摊位面积上计算错误、计算错误等违反合同或标准的嫌疑，要求甲的证据物件部门测定关于摊位面积的数据和根据2、小区绿化、景观问题协议意见：根据关系宣传和约定，贵公司的定性绿色景观是360度欧洲全景庭园，体现奢侈城市的荣誉、温暖优雅、高贵气质的景观复盖并关联玻璃公园的景观、狄德罗公园、艺术风情街、莱蒙公园、法国景观街等以上绿色景观前期业主描绘的是高级大气等级的综合配置和环境，但实际情况有很大差距。 希望贵公司能提供园区绿化计划图、总评价管网图、实施方案施工图。3、地下车库和大门的问题协议意见：小区内的地下车库为什么不作为小区的辅助工程卖给小区所有者，今后小区内很多居民如何保障，对外销售时对其辅助的公共设施例如物管房、设备房的面积和费用完全向所有者公开是不合理的， 有划分但难以定义的贵公司应当采取措施保证地下车库和门口人流安全，实现真正意义上的人车分流，设置全面的门禁安全措施，保障所有业主的居住通行安全。 在左侧小区后门商住要加强警备监视。4、商户的店面问题协议意见：你们公司应保证临街商户在小区内的安全措施，满足小区关闭条件，临街商户不得设置小区的后门，保障小区所有者的居住安全需求。 并且，后门所占所有者的面积必须从居民的摊位上除去。五、公共辅助设施问题协议意见：要求贵公司在进屋前，积极发表详细的绿色设计图、辅助设备数量名义。 考虑到所有者住宅区绿化率过低的问题，希望贵公司出具合格证明书以证明住宅区绿化率是否满足36.3%的标准，立即更换枯死的树木，采取措施保证树木存活率，减少后期所有者的维护成本。 住宅区的计划设计是错误的。 既然园区是为设计分期建设，贵公司就应将园区的功能性设施，如篮球场、羽毛球场、网球场、儿童娱乐场统一考虑在一期范围内，避免园区功能出血。 现在，第一期的业主们必须慢慢等待第二期的建设才能实现基本的需求，贵公司要求书面同意第二期的建设时期和其间业主的相关需求保障措施，在第二期的建设过程中实现第一期的建筑、结构、安装的接口6 .上级会和恒温池的问题协议意见：恒温池一直是很多业主的心痛，很多业主都跑过这个独特的设施。 到现在为止，无论是贵公司的销售店的向导还是专用小册子，都把这个设施作为业主的公共设施来误会或宣传，但结果，在对外的商业设施中，除了增加入住住宅区的业主的吵闹和不安因素之外，与业主们无关，都感到沮丧和愤怒按照各地方有关规定，新规模的小区必须设计建设符合小区规模的幼儿园和活动室，其产权归业主所有。 该小区的居民在2015户没有幼儿园等设施，但今后如何解决幼儿的学校问题，业主们提出了以下疑问和要求。会、恒温池是否占有幼儿园、活动室等园区是规定的指标会，恒温池如果是商业行为，则其自身或服务设施的面积是否在业主的公营范围内不合理分配，其相关房地产的管理费是否与业主们严格隔离。 俱乐部会所，特别是恒温池虽然属于商业属性，但在安全、环境方面也对业主们产生了不可预测的影响，贵公司应该对园区业主们给予相应的优待，不应该对外看到同事。9 .与房地产有关的收费问题协议意见：小区物管费，所谓装饰装修等房地产相关费用独创最高，根据房地产管理费征收有关标准，物管费高低取决于服务等级，贵公司按最高服务等级标准征收也不能超过1.2元/M2，浮动也有可能高，何况目前，很多地方已经作出了有关规定，新建住宅小区前期的房地产管理抑制了房地产商指定的“潜在规则”，使“盖房子”不侵害业主的权益。 我们业主认为，铁管相关费用大幅提高的原因是贵公司为了自己的利益，没有向市场交货铁管。 由于贵公司与其相关或者指定自己的房地产公司，单方面定价是不合理的，经过对贵公司单方面提供投标、投标、中标、合同等相关合法的证明文件的评价，本住宅区的规模大，房地产管理成本率更低指定房地产公司的话，相应的物业管理成本必须低于同行业的平均标准，要求房地产公司降低收费标准，物业管理费用不得超过周边大楼的平均收费标准1.1元/M2。十、小区道路协议意见：很多小区为了提高整体质量，包括部分经济适用房，小区内部的道路采用了更舒适环保的沥青路面，该小区作为消费者的楼盘、最期待的楼盘和最有影响力的楼盘，最终是否故意采用混凝土路面来降低成本？ 住宅区辅助砖存在道路施工质量差、地板砖破损、松弛、排水差、积水严重、地基回填不紧密沉降的现象，在后期维护成本增加的同时，今后业主的使用还存在危险。十一、业主的电话身份证泄露问题合同签订后，所有者的电话号码、身份信息泄露给各装修公司、建材业者等，所有者经常为装修公司的电话所困扰，贵公司必须合理说明。十二、小区安全和监视问题现在，商业、娱乐、房间的顺序开始，周围环境复杂，外来的复杂人员很多，小区的每天巡逻能确保小区的安全吗？ 电梯里的监视、警报有效吗？ 单楼和外围视频安全系统，可视电话是否启用？ 同时，要求增加小区保安工作，同时增加足够的监视设施以保障所有者的隐私和居住环境的安全。13 .房地产收入和费用公示问题既然已经征收了有关房地产管理费，房地产公司就要定期公布每月广告、车位等收入和电梯费的成本，公共成本便于整体业主的监督，所有业主都要保留贵公司第一次签订房地产公司的管理服务的权利。14 .装修物管协议第16条的要求是，所有者必须由房地产公司指定的第三方丙方购买砂、石、红砖等材料，其他条款中还有房地产指定材料、人员的行为，所有者认为本系列的条款有利益输送、所有者侵权的嫌疑，建筑工程都是关于禁止指定产品的规定所有者可以由贵公司的房地产经营者向所有者推荐建筑产品，或向所有者提出产品的要求，但没有强制使用特定的建筑产品的权利，所有者可以根据自己的需要以比较价格选择推荐产品。十五贵公司必须提交符合国家检验室标准的证明文件根据商品房销售管理办法 (建设部令第88号)的有关条款，开发者必须在交房的同时向业主提供“三书一证一表”(两书必须齐备)，即住房质量保证书、住宅使用说明书、建筑工程质量认定书、 房地产开放建设项目竣工综合验收合格证0 竣工验收备案表 商品房销售管理办法 (本表须提供单体工程质量检验文件)，否则，有权拒绝010301 所有者要求贵公司按照合同提交房地产测绘机构发行的商品房面积实测技术报告书，提交能全面反映有关住宅建设的建筑密度、容积率、绿化率、日照等技术指标的检查合格证明书。四、房屋问题(共性问题)1 .楼梯前室的采光窗在露天平台和住户厨房的采光窗之间存在着严重的安全危险，小偷可以很容易地通过平台进入业主家庭。 要求在楼梯采光窗外追加防护栏和其他防盗措施。2 .贵公司的指导购买和小册子，为了保证小区整体的质量，住宅外墙约为外墙瓷砖，但实际上外墙除了全面的墙壁以外都改成了涂料。 涂料的寿命比瓷砖大幅度缩短，从往年在其他地区使用涂料的效果开始，一到两年大面积脱落，大大影响了地区整体的感觉，大幅度增加了业主后期的维护费用。 我们当初选择这座大楼的重要因素也是根据贵公司的宣传承诺，考虑使用质量更有保障的外墙瓷砖。 贵公司相关人员给出的说明，截面小的话可能存在不安的因素，涂料也能长期保证，业主不同意这个说明。 目前外墙瓷砖的施工技术相当成熟，纸质瓷砖的截面非常小，而且是用制造商专用的产品粘合剂贴着的，所以没有所谓的安全性。 涂料变长，为什么各地住宅区的外墙涂料会逐渐被淘汰变成外墙瓷砖，贵公司为什么不考虑这种“耐用、成本便宜”的外墙涂料的墙面呢？ 唯一的说明是，贵公司为了节省时间和费用擅自降低了工程质量标准，业主向你征求了诚意的处理意见。3、小区住宅防水是与功能有关的问题，住宅装饰装修工程施工规范 6