恋日水岸大道房地产项目策划案产品篇

联日水安大道房地产项目规划(产品)制品一、产品规划概述1.周围环境本例位于北纬40度，冬季受寒冷干燥的高纬度内陆季风影响。受夏季海洋季风影响，属典型的暖温带半湿润季风气候，海拔35米。花乡位于北京西南部，是北京最大的花卉生产基地，具有丰富的花卉文化、历史和资源。胡阿祥有近700年的花卉栽培历史。现在，胡阿祥也是北京最大的花卉生产基地。目前，全乡有花卉生产种植面积7000亩，花卉生产企业61家，花卉种植专业户120户，从业人员1768人，花卉市场4个，大小花店200多家，初步形成了产销结合、工程服务并举的产业链。有“中国花木之乡”、“国家花卉生产示范基地”、“国家重点花卉市场”等称号。区域西北部的玉泉营环岛周围是建材、装饰、家具、花卉等大型市场的集中区域，在北京人气很高。其中，宝泰村正在建设绿化工程和高尔夫球场工程。此案所属地区为胡阿祥草桥，自古以来就有记载。元朝的史书记载“喷泉喷涌而出，漕河桥连接丰台，是首都的花都”。清朝时，康熙皇帝的进士查李思有一首诗“草桥十里开满花，只有兰花不散”。这是当年草桥人民花卉生产的盛况和旖旎风光，是当时的真实写照。本案所在的地区是该市南部较早开发的地区之一。目前，它已经发展成为城市南部的主要居住区之一。周边地区有许多普通住宅项目，其中大部分已经有人居住。莲日嘉园一期、二期、星河城、草桥新苑、胡阿祥丽舍、裕安花园、美景、西盟鹏苑、西盟梨园、明日嘉园、南竹苑等建筑相邻，共同形成一个大型成熟的居住社区。2.地理位置本案位于城南，靠近玉泉营岛。北面是三环路，西面是京开高速公路，东面是京开东路，南面是市政规划路。这种情况下交通方便，道路畅通，相对靠近主要交通要道，进出方便。然而，直接或通过这种情况的公共汽车线路很少，最近的公共汽车站必须步行大约七分钟。地铁4号线预计于2003年底开工建设，并将于2007年试运行。四号线的起点是丰台马家堡。通过这个项目，它将真正缩短北京南北城市之间的地理差距。3.建筑规划本案一期总面积约7万平方米，总建筑面积约19万平方米，建筑面积比为2.2，绿化面积约2.24万平方米，绿化率超过32%(不含西部集中绿地)。本案由三栋板式高层建筑和三栋塔式高层建筑组成。本案建筑设计严谨典雅，色彩丰富时尚，符合现代生活潮流。社区内还有一所小学、一所幼儿园、一个操场和一座小型商业建筑，与9号楼的底层商业一起构成了社区的主要配套设施。社区地块从北到南有很大的深度。这些建筑是水平分布的。建筑之间有组团式绿化景观和水景设计。有两组大型中央景观。通过旅游路线，它们逐渐形成一条影响深远的景观轴线。布局巧妙，风格简洁大气。总体规划和设计都很出色。环境设计与人居流的整合与协调不仅限于创造花园式的花草。建筑造型遵循历史文脉，具有一定的文化内涵和审美情趣了解社区规划的每个部分的细节，对于利用该案例的优势和卖点以及促进成功的营销活动具有重要作用。分析当前市场中产品规划的指导趋势，有助于我们把握这一案例的优势。为了在营销中扬长避短。是否符合“人居要求”是衡量房地产产品规划的基本要求。接下来，我们将分析和总结数据、指标和设计特点。1.地积比率的安排本案的容积率为2.2，直接低于竞争对手联日嘉园二期2.49的容积率。星河市容积率为2.7。它甚至比花花绿绿的房子的3: 00的容积率还要低。容积率是衡量居住环境的重要指标。它直接关系到人们的生活舒适度。我们认为这是该地区竞争的有效优势。就连在北京房地产市场上以容积率自豪的富力市，其容积率也只有2.4。2.绿化率的安排目前，本次规划绿化率达到32.05%。但是，这不包括西区的集中绿地。让我们看看我们的直接竞争对手的情况。莲日家园二期绿化率为40%。从绿化率数据来看，本案没有绝对优势。通过绿化与之竞争。我们认为，绿色植被的多样性和布局可以产生竞争优势。星河市的绿化率为30%，远低于本案。这将是未来销售演讲中的一个有利因素。3.建筑型式在这种情况下，建筑物9、10和11是高平板的形式。在北京4月和5月的非典疫情之后，人们开始重新审视自己的生活理念，尤其是对建筑形式的看法发生了变化，认为南北通透的板楼质量要优于塔楼。根据5月份之后对北京市场的一项调查，这些塔楼的销售比例正在急剧下降。板楼的销售比例大幅上升。在这种情况下，建筑物12、13和14是封闭的塔。在目前的塔型中，这显然是一种革命性的新塔型。目前，中国的大多数塔形都是“大盒子”。至多，重叠设计的特征被添加到窗户的照明中，或者在方向上进行一些改变。发射塔或风车塔已经是一种更好的塔型。然而，这种情况不同于任何以前的塔形式。中空封闭设计有效地解决了通风和照明等多种塔型的缺点。特别是，种植在中空部分的植物相当于给建筑物增加一个氧气提取器。在这种情况下，这是一个重要的产品优势，它使塔具有平板建筑的产品质量。让我们看看这种情况下的竞争。星河城的塔、胡阿祥梨舍的塔和明天嘉园的塔都是大方的盒子，不可避免地会产生许多死角和“黑暗的生活空间”。在这种情况下，“革命”这个词不足以解释塔式产品。4.立面设计联日嘉园二期产品的室内外设计与本案基本相同。在这一点上，两者之间没有可比性。与星河城相比，它增加了采光面，宽度为4.2米，使整个建筑感觉更加透明，给人以时尚的装饰线条和一定的现代感。然而，明天嘉园的外立面是“一千层一面”的外立面设计，没有特色。总的来说，就外观而言，本案相当于联日嘉园二期和星河城。但高于同一地区的其他产品。5.方向的改变本案的方向主要有两个变化。板楼部分面向南北，塔楼部分面向45。前者的定位更为传统。目前，北京大多采用这种方式，而45度角的朝向并不多，大多以塔楼的形式出现。这种定向模式有效地将单元的照明时间分布在建筑物的所有方向上。当夏天太阳移动到北回归线附近时，在这种情况下，塔的东北楼层单元将接收更多的阳光，而西北侧在冬天将接收更多的阳光。由于45度角大于地球的旋转角，也就是说，在这种情况下，塔可以在一年内接收太阳。与嘉园和明日星河城的塔楼相比，它们不能一直接受阳光，这将不可避免地导致营销困难和开发利润下降。在这个时代，“花钱晒太阳”不再是一个笑话。在塔式销售中，这将是我们的优势。(朝阳和采光标志)6、建筑体布置和建筑间距布置目前，本案符合政府对商业建筑间距的要求。建筑物之间的距离相对较宽。让风景看得更宽。目前，本案东西两侧没有规划的建筑产品，整个社区感觉更加透明和开放。特别是，西侧将是一个具有广阔视野的绿色隔离带。嘉园二期爱情日的情况与本案基本相似。另一个竞争对手星河市则不同。星河城一期采用平行展示和封闭式布局。在平行显示部分，建筑之间的距离很近，视野很拥挤。在封闭布局的部分，另一个建筑被规划在封闭的中央绿地。最初，封闭布局的特点是集中建筑之间的景观绿地，最大限度地扩大绿地面积。现在另一个建筑正在中间规划，这无疑违反了封闭设计的主要禁忌。产品质量立即下降。虽然他们之间的建筑间距也符合政府的要求，但整个社区是密不透风和拥挤的。应该说，在规划设计上，星河市犯了一个很大的错误。7、其他规划设计分析(1)建筑设计变更分析在这种情况下，建筑的设计有意识地对待建筑体的顶部，增加了圆弧形式的变化和高度的交错变化，特别是塔的部分，这是聪明和活泼的，不同于一般的刚性塔的形式。特别值得一提的是，C1和B2公寓的阳台设计使整栋建筑更加丰富多彩，让人想起安静地坐在阳台上的休闲生活场景。(2)窗户窗户是建筑主体的眼睛，与建筑座椅结合在一起，有一个跳跃的地方。在这种情况下，设计师将窗框的颜色与建筑的主要颜色之一统一起来，使之和谐，而从顶部的法国“老虎窗”演变而来的窗户设计则让人眼前一亮。白色边框让它非常优雅。如果你看看明天的嘉园，窗户上密密麻麻的，给你的印象是它是大楼里多余的东西。这种设计明显落后于本案的产品。星河城的开放空间很大，给人一种玻璃幕墙的感觉，大面积的玻璃是其特色之一。(3)空调机组目前，在北京市场的产品设计中，有一些关于空调座椅处理的好案例。例如，在北京青年城，设计师有效地将空调机组整合到整个建筑中，这是和谐和慷慨的。否则，将它们一个接一个地挂在墙上，会在社区中造成不良的美感和排水问题。在这种情况下，星河城的设计师可能没有考虑到这个问题，明天嘉园将只是一个老式的设计，用水泥板作为空调。阳台阳台是人们从室内环境过渡到室外环境的通道，也是家庭接触自然的通道。通过阳台实现呼吸新鲜空气、眺望窗外等生活功能。在这种情况下，一些阳台和阳台是在当地设计的。这在高楼里很少见。这种设计在一定程度上体现了产品的质量。在周边的项目中，基本上没有这样的产品，建筑物都是完全覆盖的根据初步统计，该项目第一阶段的总供应量为697套，共有24种公寓，其中13套为主要公寓。公寓有很多种类型，包括一、二、三和四种。也有超大型公寓，顶层悬垂，底层下降。一套公寓的面积从50平方米到260平方米，跨度很大。一套住宅面积约50，共有62套，仅占总面积的8.9%。二手房面积在100 至120 之间，共198套，占总面积的28.41%。三套住宅面积从130 到160 不等，共有376套，占总面积的53.95%。面积在160-260 的公寓有61套，仅占总数的8.75%，但由于面积大，比例仍然很大。各种户型设计合理，无明显缺陷。A1和A2小单间户型设计紧凑合理，尤其出色。部分二、三层住宅采用“南三阳”设计，采光面超过10米，堪称经典。超大型住宅设计采用多种方法，具有丰富的空间感。它真的可以被称为“大房子设计专家”。板楼主要由大型单元组成，内部建筑面积为100-130平方米。单元的设计更加完美。未来的高品质生活将通过单元的设计得到有效展示。每个功能区和每个区域的质量都非常合理。这种设计不仅能满足正常生活的需求，还能把居住理念提升到一个更高的层次，即一个真正“享受生活”的好房子，非常符合核心人口大家庭的购买需求。整体户型设计风格倾向于创造一个舒适的大空间格局，明显追求享受生活的终极感受。家庭类型比例分布特征：1.纺锤形分布：小户型和超大户型在两极，中间的三户型和两户型为主流。2.每层集中分布：一套和两套较小的公寓主要分布在9号楼，三套公寓主要分布在10号楼和11号楼。这种情况下的主要公寓类型：1.第一种主要公寓类型：C4(三个房间，两个大厅和两个警卫)2.第二种主要房屋类型：C1(三室两厅两卫)3.第三种主要房屋类型：B2(两个房间，两个大厅，两个警卫)这种情况下的主流公寓类型：三个房间，两个大厅和两个警卫：C1，C2，C3，C4，C5和C6(2)塔部分据初步统计，本案一期塔式高层建筑总供应量为377套。有11种公寓。其中，有8种类型的公寓。分布也更加均匀。公寓类型基本齐全，单套公寓面积39.05-101。一个住宅单元的面积与塔楼的面积相差不大，总共有141个单元，面积约为50平方米。塔总供应量的37.4%；二手房面积为68.7-94.17。占地面积大，基本能满足各种市场对两居室的需求。第二住宅总供应量为193个单元，占塔楼总供应量的51.2%，是塔楼的主要单元类型群。只有C1和C2两种类型的三居室，其中C1面积为101，共计43套，占塔楼总供应量的11.4%，这是一个合理的比例系数。单卧室公寓的设计是一种新型公寓。功能完善，无“暗室”出现，远强于“炫彩特区”的小公寓设计。两居室公寓对控制该地区非常有效。虽然这种情况下是一个塔的形式，几乎每个房间都有一个照明表面，这有利于消除小开放空间的问题，特别是对公寓B2，其中未关闭的阳台是一个“空中花园”。C1公寓设计有效地解决了客厅的问题，相当于将客厅水平放置，达到5.7米。虽然客厅的深度达到了16.8米，但仍然无法探测到。整个塔楼设计紧凑，功能完善，有效避免了建筑形式带来的诸多弊端。应该属于向舒适产品的实际过渡。家庭分布特征动态和静态分区主要指家庭活动中心和休息区之间的有效分隔。在这种情况下，两个或两个以上的住宅单元基本上符合这一分区原则。除A1外，即使是一个住宅单元也符合这一分区原则。干湿隔断是厨房和浴室在传统意义上的有效独立。在这方面，本案的设计尤其“棒”。任何类型的房子都保证了厨房和卫生间的独立性。主分区和次分区在这里指两个方面。首先，它指的是休息区和活动区之间的主次关系；其次，它指的是卧室之间的主次关系(两个或更多)。市场上出现了巨大的卧室和小客厅，甚至一些客厅由于门太多而变成了无用的区域。在这方面，一级和二级分区原则尤为重要。本案例的设计者关注了这个问题，活动区的布置基本满足了活动和用餐的需要。在最近关于“健康住宅”的报告中，“区”这个词经常出现。良好的生活环境可以有效地处理不同区域