房地产基础知识-住商PPT课件

1、第一章房地产基本知识介绍第一节房地产业和房地产市场第二节房地产相关基础知识第三节房地产交易的政策和规定第四节专门术语，目录，2。第一章房地产基本知识介绍，第一章房地产和房地产市场第一章，房地产的意义1，“房地产”按其名称是房地产和房地产的总称，在法律上一般称为房地产。主要特点是不能与动产方面相对转移位置，长期稳定，房地产是公司或个人投资保存或升值利益的主要方法。我国房地产的所有权及买卖行为主要是指房地产产权的转移和土地使用权的转让，土地产权属于我们所有，买卖是最好的。2、“房地产业”是属于第三产业范畴的房地产业，是进行房地产管理、开发、销售、租赁等活动，同时获得经济利益的产业，在高速增长的国家，房地产业在国民经济中总是起着非常重要的作用，在现代社会，任何企业或个人的发展都离不开房地产业，企业需要营业场所、生产场所、营业场所、职工准备住房，3，2，房地产市场的含义和特征1，广义和狭义的房地产市场，狭义的房地产市场，专门从事房地产交易、租赁、抵押等交易活动的营业场所，主要指房地产交易所。从广义上说，房地产市场意味着房地产的交换关系，是房地产流通(房地产买卖、租赁、交换等)整个过程的总和。房地产市场的意义，我们可以从以下方面理解：1)房地产市场是商品经济的范畴。只要房地产供给和房地产需求，就会产生房地产交易，需要房地产市场，需要房地产市场机制，房地产经济被纳入商品经济轨道，房地产市场就必然形成。2)房地产市场是有形房地产商品和无形房地产商品的统一体。住宅、商店办公楼、工厂及其他建筑实体是有形商品。房地产价格评估、房地产信息、房地产法律咨询等技术服务是无形商品。房地产市场包括有形商品的交易和无形商品的交易。第一章房地产基本知识介绍，4，3)房地产市场包括有限空间和无限空间的统一体房地产市场包括房地产交易所等具体的房地产交易场所和没有明确区域界限的房地产交换活动领域。因为房地产是房地产，交易中往往会用产权证代替目的物进行交换，也可以表明房地产市场是有限空间和无限空间的统一体。4)房地产市场是房地产经济运行的基础。房地产市场体现了以房地产为媒介的社会经济关系，是整个市场体系中具有活跃突出特征的专业市场，在市场分类中，在商品市场和生产要素市场中都占有重要地位。在房地产市场中，价值规律规范房地产经济活动，房地产市场是房地产经济运行的基础，第一章房地产基本知识介绍，第五，2，房地产市场特征：市场信息不足。有些情况下，由于价格没有公开，买卖价缺乏沟通，无法正确反映房地产价值。(2)市场地域性强，固定不变，不能流通，有明显的地区。(3)市场对商品短期供求变化不敏感，因为其生产时间长，投资大。(4)市场垄断和竞争并存，土地房地产的国家垄断并存。(5)市场监管机制与计划协调机制互动。第一章房地产基本知识介绍，6，3、房地产市场的分类房地产市场分为房地产市场和房地产市场两类。根据房地产市场的流通形式，可以分为土地买卖市场、土地使用权转让市场(第一市场)、土地使用权转让市场(第二市场)。可以将房地产市场分成房地产市场流通形式，分为买卖市场、住房租赁市场、住房交换市场三种。住房产权交换是指拆迁户直接建设或购买的住房产权和拆迁户的房屋交换产权，按照拆迁房屋的估价价格和搬家房屋的市场价格结算差额的行为。产权交换是房屋拆迁补偿安置的一种方式，其特点是以实物形式表示拆迁人对拆迁人的补偿。他乡或就地重建的房子与拆除的房子交换产权，拆除的人失去了拆除的房子的产权，变更后拥有变更房子的财产权。无论是住宅还是非住宅住宅，都可以采用产权交换方式，但公共事业住宅附件除外。)，第一章房地产基本知识介绍，7，第二节房地产相关产业基本知识1，建筑基本知识1，住宅建设分类：按使用功能划分：生产建筑、非生产建筑，即工业建筑和民用建筑。可以按建筑高度划分：24米以下的低层多层建筑24-100米以上的高层建筑100米以上的超高层建筑2，住宅建筑结构分类：按建筑结构材质分类：(1)工厂，超高层(2)钢和钢筋混凝土结构(3)钢筋混凝土结构(4)混合结构，建筑根据结构力和结构特征分类。框架结构传力路径：楼板-梁-柱-基础-基础，办公楼和酒店(2)剪力墙结构，优点：侧向变形少，承载力高，整体冲击力好，室内平整度好；缺点：缺乏灵活性。用于15 40层高层住宅建筑，施工方法大部分采用滑模和大型模板施工方法。(3)框-剪力墙结构、框-剪结构发挥框-剪结构和剪力墙结构的优点，克服了它们的缺点，使建筑平面灵活，是很好的结构。(4)适用于更高级别的简体结构。3、住宅建筑的营造建筑通常构成基础墙、楼板层、建筑地坪层、楼梯、屋顶和门窗的大部分。第一章房地产基本知识介绍，9，2，房地产测量的概念：测量是研究地面点的平面位置和高度的方法，测量地球表面的地形(包括测量和地形)和其他信息(如行政产权界地址等)，以设计的建筑方式指定的边界场地的现场校正的学问。第一章房地产基本知识介绍，10，第三，房地产价格1，房地产价格的构成：三部分：物质消费支出劳动报酬(工资)支出收益。具体包括：(1)土地收购成本；(二)前期建设费用；(三)房屋建设安装工程费用；(四)基础设施建设费用；(五)公共设施建设费用；(六)经营管理费；(七)销售费用；(八)利息；(九)利益；(10)税费，第一章房地产基本知识介绍，11，2，房地产价格的影响因素是供求现状位置物理因素环境行政经济人口社会人类心理国际环境。第一章房地产基本知识介绍，12，3、房地产估价方法：(1)市场法；(2)收益还原法；(3)成本法，第一章房地产基本知识介绍，13，1 .市场法概述市场比较法，比较法是评价对象房地产与评价点最近交易的类似房地产进行比较，适当处理这种类似房地产的交易价格，获得评价对象价值的方法。其中类似的房地产是与评价对象相同或相似的房地产。第一章房地产基本知识介绍，14，2，收益法概述收益法也称为资本化法、收益还原法，是预测评估对象的未来收益，然后利用报酬率或资本化率、收益乘数转换为价值，从而获得评估对象价值的方法。根据将未来预计收入转换为价值的方法，即资本化方式不同，利润法分为直接资本化法和报酬资本化法。直接资本化方法是将受评估者未来年度的特定预期收益除以适当的资本化比率，或乘以相应的收益乘数，得出受评估者价值的方法。其中，将未来年度的特定预期收入乘以相应的收入乘数，以获得评估对象的价值的方法称为收入乘数方法。报酬资本化方法“现金流折现方法”将房地产价值与未来期间净收益(净现金流)的现值相同，评估对象未来期间的净收益，选择相应的收益(折现率)转换为估价点，然后评估价值的方法的收益方法基于预期原则。特别是房地产的现值不是基于过去的价格、开发它所花费的成本或过去的市场状况，而是基于市场参与者所能获得的利益、所能获得的满足、乐趣等的期望值，第1章房地产基本知识介绍，第15章收益法是住宅(特别是公寓)、办公楼、酒店、饭店、饭店、游乐场、剧场、停车场、加油站不仅限于评价对象本身目前是否有利益，只要评价对象所属的这种房地产有获得收益金的能力即可。但是行政办公楼、学校、公园等公共福利房地产评价，收益法大部分不适用。租赁的房地产是收益法评价的典型对象，净收益通常是扣除租赁人负担的费用后租赁收入的余额。租赁收入包括租赁收入和租赁保证金或保证金的利息收入。出租人承担的费用根据实际租金构成要素(地租、住房折旧费用、保管费、管理费、投资利息、保险费、房地产税、租赁费、租赁费、保险费和利润)一般为保管费、管理费、保险费、房产税、租赁费和租赁费。但是实际租金可能包括实际租金构成部分以外的费用，也可能不包括实际租金构成部分的费用。出租人负担的费用项目越多，名义租金就越高。承租人负担的费用项目多，名义租金就会降低。因此，在决定出租人负担的费用时，要注意与租金水平一致。第一章房地产基本知识介绍，16，3 .成本法概述成本法是分别计算估价对(如估价时的重估价格和折旧)的重估后，从重估价格中减去折旧，得出估价目标值的方法。成本法也可以说是根据房地产价格各组成部分的积累来评价房地产价值的方法。成本法可以评估最近开发建设、重新开发工程、计划开发的房地产。一般认为，包括保险和赔偿在内的房地产保险和其他损失赔偿也适用成本法进行评估。另外成本法也适用于房地产市场发展不足或类似房地产交易案例较少的地区不能应用市场比较法的情况下的房地产评估，第一章房地产基本知识介绍，17，第三节房地产交易的政策和规定1，房地产交易的原则(1)房屋所有权和土地使用权主体等原则(2)接受国家价格管理原则(3)遵守转让合同的原则，第一章房地产基本知识介绍，18，二、房地产转让程序(1)房地产转让当事人签订书面转让合同(2)房地产转让合同后30天内，房地产所有权证明、当事人的合法证据、转让合同等相关文件向房地产所在地的房地产管理部门申请，申报交易价格。(三)物业管理部门审查提供的相关文件，并在15天内对是否收到申请作出书面答复。(四)房地产管理部门确认申请的交易价格，必要时对转让的房地产进行现场调查和评价。(五)房地产转让当事人按照规定缴纳有关税款。(6)房地产管理，第一章房地产基本知识介绍，19，3、房地产中介合同的主要条款(1)有关双方姓名和所在地(2)的事项和服务标准(3)合同履行的期限、地点和方式(5)合同履行的期限、地点和方式(6)合同违约责任(7)争端解决方法、争议解决方法，第四节专业术语1，房地产可分为：(1)一级市场由国家垄断，开发商从国家获得的土地称为一级市场。(2)第二市场：在开发商获得的土地上建造的房子，称为第一销售、租赁、第二市场。(3)第三市场：出售后转售、租赁和抵押给个人。第一章房地产基本知识介绍，21，2、土地，只有土地，没有达到住房要求(没有水、电、煤)。3、熟，达到t-1坪是熟地，t-1坪只是满足施工要求。4.“一平”是什么，“一平”是指电力、通水、通行路，“一平”是指土地是平的。5、“7桶-1坪”符合人口居住要求，“7桶”指电力、水、煤气、通讯、水、水、路、“1坪”指土地平整。第一章房地产基本知识介绍，22，6，什么是国内销售室，出口室、平面销售室、销售室的根本区别在于土地的特性。(一)买卖住房的土地是出让或转让的，按容积率计算房地产价格，以外国人香港、香港大学或本地人为对象，土地为年限。(2)内销室的土地没有限制(可以视为无保险)，针对本地人或外地人，从98年开始，内销室也实行土地租赁税。一般租用的年限为70年，内销室的种类有外资内销、内销、高标准内销(交化房)。(3)平方室、土地便宜、价格便宜，政府用于解决贫困人口，5年内禁止上市交易。2002年9月1日以后，“w”和“n”两个字在商品房买卖的合同文本中被抹去，是1994年、1995年以后形成的商品房分为出口和内需的双轨供应制终于完成了历史使命，我国加入WTO，结束后。该政策被称为本市内销售商品房管理调整，主要在于统一国内销售、销售、销售、销售、销售、销售、销售、销售商家的五个方面。第一章房地产基本知识介绍，