资产证券化业务培训之三

资产证券化通俗谈，广发证券结构融资部温辉清，问题：哪些资产能证券化，哪些行业有这些资产？ 资产证券化对企业有什么好处和传统的融资方式有什么不同？ 资产证券化融资如何进行会计处理？ 资产证券化的难点是什么？ 资产证券化融资的政策背景和审查过程的审查时间是？ 资产证券化的融资成本构成和推算方法是什么？ 另一方面，资产证券化是我一般的理解，资产证券化的本质是资产融资其实是旧的融资方法。 案例1、张先生到广州出差，不幸钱包被偷，手机没有被偷，但正好电池没电了。 问题：身无分文的他，如何拿到钱继续他的旅行？ 案例二、王五打算结婚，住在现在自己拥有的一所住宅里，他喜欢价值一百万元的三所两家住宅。 他通过以下方式筹措了资金： (1)让未婚夫出资5万元。 (2)自己资金出资5万元。 (3)从朋友那里借钱5万元。 (4)出售一间大厅的房子获得资金为20万元。 (5)以以上获得的现金35万元为首付，申请银行住宅贷款65万元，购买3家住宅。 王五采用了几种融资方式？总结，资产融资方式是旧的融资方式。 实际上，很多情况下，在需要资金的时候，第一种选择是改变已经拥有的资产。 因此，资产融资的另一个常用词是出售资产或库存资产来生活。 资产证券化，将资产融资证券化，即以同等金额标准分证券形式销售给投资者的过程就是资产证券化。 专业术语基础资产：通过资产证券化交易的资产原始权益者：拥有基础资产，在资产证券化过程中销售基础资产的人(企业)，企业拥有什么样的资产，企业资产负债表：企业的资产负债表. doc，二，什么样的资产可以销售，卖方拥有完全所有权的资产销售专业术语：原始资本家对基础资产必须拥有完全所有权，没有缺陷的。 三、对资产证券化来说什么样的资产适合销售？ 资产证券化的投资家希望的不是买住宅、买汽车、贸易、转卖制造设备和企业的库存等物品的使用价值。 投资者希望的是货币的回报。 也就是说，用现金在一定期间内回收投资本金，获得投资收益率。 资产证券化和普通买卖的区别在于资产证券化的买方：为资产带来的现金流获得投资收益。 普通交易的买方：为了获得资产的使用价值或进行商贸资产证券化的卖方：为了筹措资金的普通交易的卖方：通过销售实现利润汇总：资产证券化交易的资产本身不是资产的使用价值，而是带来稳定现金流的资产。 例如，在住宅资产证券化中，资产买方不是为了买房，也不是为了转卖房子，而是喜欢房子能租的、稳定的租赁收入带来的收益，用房子的租赁收入来偿还投资本金和投资收益。 因此，通过资产证券化交易的资产被称为“基础资产”必须能提供稳定的现金流。 只有带来现金流的资产才能进行资产证券化的操作。 资产证券化和当铺融资的不同，当铺老板很喜欢当铺的市场价值和流动性，如果债务人不能还钱，当铺就把当铺卖给市场。 例如，100万元的房子，市场交易价格在95万-105万之间，一天内紧急销售，价格为80万的话，可以100%销售，典型的融资不超过80万。 只要不按时兑换，当铺就能马上出售。 即使卖了100万，也只借了80万。 他不会还多馀的二十万。资产证券化和抵押贷款的不同有类似于抵押贷款和抵押贷款的地方，但是对于抵押贷款，抵押物不是被抵押权人占有，而是仍然被债务人占有。 债务人破产后，债权人只能申请拍卖担保物件，扣除债权人的本金和利息后，馀额必须归还债务人或者债务人其他债权人。 四、哪个资产有稳定的现金流？ 最明显具有稳定现金流的资产是债权。 例如信用资产、应收帐款、应收票据、分期付款的应收帐款。 这种资产本身就包含着明确的现金流。 贷款中的借款人必须在确定时间内归还确定的本金和利息，现金流非常明确。 其次，它是以少量的额外运营费用提供未来现金流的资产。 这个现金流具有一定的稳定性，但没有像债权一样明确的时间和金额。 主要有房地产类(租金收入)、基础设施类和动产类三种资产、债权类、网络通例：网通香港公司购买网通山东、网通河南的股票，货款100亿元，分五年偿还。 如此网通集团拥有网通香港公司五年收回的应收帐款。 中金公司证券化这笔应收款。 应收账款，这里是应收账款大的上市公司名单上市公司2005年半年应收账款在10亿元以上的名单。 xls，房地产类，1，房地产类(租赁收入) (1)办公大楼，店铺，农业贸易市场铺路，计算机市场铺路，公寓。 租赁中介、租赁费用征收、租赁营销、租赁物业管理等费用(2)大型开发区拥有的工业用住宅租赁(3)连锁酒店(4)物流仓库(5)矿产资源(6)农林资源，如橡胶林、速生林、基础设施类2、基础设施类(1)收费权的经营性港类为港口港泊租赁(4)机场：机场起降费、机场廊桥费、机场铺装租赁等(5)配管：天然气、石油配管(6)污水处理、动产类、3、动产类(1)设备租赁，如计算机、医疗设备、大型工程设备(2)飞机、飞机发动机营业租赁和融资租赁(3) SPV是为了什么用的？如果你一个人买基础资产的话，很简单。 因为只要把基础资产以你的名义就行了。 证券化的意思是把资产设计成标准份额，让中小投资者容易购买。 那么，因为投资者很多，基础资产的所有权必须采用与投资者独立的法律主体名。 为了该特殊目的的法律主体是SPV(SpecialPurposeVehicle )，该法律主体可以满足以下条件： (1)不会因资产卖方(基础资产的原所有者)的破产而破产；(2)基础资产的具体管理者(例如，在特别计划中证券公司)； 经营者(房地产租赁的情况下，租赁中介和房地产租赁管理者)的破产不会破产；(3)有投资者的人不会破产；(4)经营中不会破产、关闭、停止。 (5)应尽量避免双重税务负担。 什么样的主体可以负责？ 根据美国法律，通常有两种SPV担任这个角色。 第一类：有特殊目的的有限责任公司第二类：信托。 在中国，主要采用信托方法。 证券公司采用特别计划的方法。 所有这些，简单来说，SPV实际上是一个壳，让这个不破产的壳拥有基础资产，保护投资者的利益。六、结论：什么是资产证券化？ 资产证券化是指原始基础资产的所有者(原始资本者)将可以带来稳定现金流的基础资产(带来现金流所需的追加运营费用很少)转让给不破产的特设机构(例如信托、特设有限责任公司、受托管理证券公司)， 证券公司支持该基础资产带来的现金流发行证券(对证券公司来说是特别计划收益证明书)是向投资者募集资金，将募集的资金支付给原来的资本者，投资者通过基础资产的现金流获得投资本金和投资收益率的过程。 通过资产证券化，原始权益者获得资金，投资者获得利益。 七、企业为什么要进行资产证券化？ 既然企业在卖资产，为什么这么复杂，就不要直接卖资产！ 这是因为(1)首先价格是否合适，(2)资产的风险构成不同。 (3)风险不同的资产，融资成本不同。 信用等级高的资产融资利率低，风险高的资产融资成本非常高，卖不出去。 (4)很多资产，购买后变得便宜，像车一样。 只是从卖方买来的，即使不跑，其再售价也只能打八折。 (5)不需要那么多钱。 重要原因是： (1)银行为了进行信用资产证券化，主要考虑资本充足率。 银行进行资产证券化的第二个原因是利率整合问题。 (2)企业和银行的道理一样，可以扩大资金。 有些企业包括金融机构，以资产证券化为主要经营业务，降低经营风险，扩大经营成果，成为证券化产品的供应商，获得稳定的利润。 资产证券化的优点，与其他融资方式相比，对企业来说，资产证券化的优点是1、利率低2、审查手续比发行债券、股东融资简单，审查时间短，通常36个月就能实现。 PS需要三年时间。 3、一些企业资产债权率高，很难获得银行贷款。 通过资产证券化，可以得到新的融资渠道。 4、融资规模大，通常在10亿元以上。 重要优点：由于利率成本低，我国金融体系不发达，银行效率不高，银行贷款利率比较僵硬，年贷款利率为5.58%，5年以上长期贷款为6.12%。 市场利率远低于银行贷款利率，是资产证券化的发展空间。 资产证券化融资的成本通常比银行贷款利率低1%-2%以上。 对20亿元的5年贷款，可节省1亿元至2亿元的财务成本。 很多大企业处于损益平衡状态，只要节省一点财务成本，就能实现相当大的利益。 银行贷款利率、资产证券化的融资成本、成本构成： (1)投资者收益率即市场利率通常在同期企业债权利率上加上60bp。 如果三年期利率为3.0%，则资产证券化利率将在3.6%左右。 (2)证券公司的费用(3)银行的费用(包括管理费和担保费) (4)其他经营者的费用(通常是企业本身)在海外资产证券化方面也有利率优势，即使在发达西方国家资产证券化的融资成本也是最低的。 发达国家例如美国的信用评级非常严格，所以各评级之间的融资成本差异很大。 如果能通过资产证券化提高评价，融资成本就能大幅度降低。 利用资产证券化的分层技术可以达到提高信用等级的目的。 实际上，即使是银行，世界上也几乎没有银行能达到AAA级别的信用等级。 所以资产证券化产品变成银边债券，国债是金边债券。 公司债券记载在资产证券产品的后面。八、资产证券化的难点是什么？ 资产转让的法律问题税务问题抵押登记问题担保问题、转让的法律问题、最近被解雇的比较强的法律 物权法你是否关注？ 这项法律对资产证券化非常重要。 资产证券化的核心是资产转让。 资产包括债权和物权两种资产。 债权的转让是合同权，受民法通则和合同法的制约。 但是，表现不清楚。 完全没有物权法。 只有担保法份。 担保法对财产和财产权利的定义范围太小。 转让的法律问题，一项资产，首先是该资产能否转让，该资产产生的权利能否转让，在什么情况下转让是合法、完整的。 也就是说，买方支付货款后，可以合法地完全拥有该资产或财产的权利，可以不受第三方的干预，对抗法庭的审查，受到法律的完全保护。 这很重要，如果你买的房子已经是抵押的房子，这栋房子就不合法，不能转到你的名义上。 转让的法律问题，从时间上看，一种是合同签订时已经存在的财产或财产的权利，一种是合同签订后产生的财产的权利。 比如，我买了你今后十年的工资，能否保护你。 在一些国家，受到充分的保护，即使向别人借了很多钱，只要你工作，你的工资就是我的，你自己拿不了，别的债权人也拿不了。 在我国，不一定受到保护。 也就是说，你的工资是我买的，但是其他债权人还有权检查你的工资，所以我拿不到。 我必须和其他债权人一起分这笔工资。 转让的法律问题，某些东西的转让受到限制。 在道路收费权的转让上有主体限制的情况下，也就是说不是谁都可以转让，非道路经营企业才能拥有。 转让法律问题、成功转让在企业破产后，不能追溯到买方。 也就是说，资产完全是买方的资产，与卖方完全隔离。 卖方的破产与我无关。 专业术语：实际销售、税金问题、资产证券化的资产转让也与税收问题有关。 转让过程中必须支付很多税。 法律上没有明确的规定。 不同地方的费用完全不同。 抵押登记问题，要实现完全销售需要很多税，所有权很难转移，因此在资产证券化时，多以抵押方式进行。 但是，也有不能作为抵押的东西，不知道可以在哪个部门进行抵押登记。 各资产的抵押登记、转让手续掌握在完全不同的政府部门手中。 担保法对可以担保和担保的财产采取列举式，没有说明未列举的财产能否担保和担保，如何办理法律手续。 抵押登记问题、抵押登记的汇率差异很大。 房地产担保权登记费在全国差异很大。 飞机、船舶的注册费用非常高，远远高于外国。 有些部门规定，无论如何抵押登记都没有需要年检的法律，抵押登记是好的，但必须每年登记，每年收取一次费用，费用很高。 有影响国家生活的东西，真的有问题，拍卖真的很难，可能会受到政府的干预。 由于担保问题(需要担保的理由)，(1)资产不能完全转让(被称为专业术语“实际销售”)，外部信用升级非常重要。 外部信用增级通常由银行担保，或由有实力的企业集团担保。 担保问题(需要担保的原因)，(2)即使转让没有法律障碍，也可以通过内部升级实施信用升级。 但是，中国的市场经济历史较短，许多数据历史较短，没有规律，所以会影响内部升级的效率。 像住房贷款一样，坏账损失率、提前偿还率等数据不可靠。 我国大规模住房贷款是1996年以后，距今已有10年的历史，住房贷款的期限通常在10年以上。因此，历史数据不可靠。 普拉普AAA级是模拟1929年经济危机的环境，以债务人能按时偿还为基准进行评价，但我国没有这样的历史，很难模拟。 担保问题(担保必要的原因)，(3)还与我国的商业习惯有关。 销售信用，基本上没有完整的信用规则。 也就是说，没有评价顾客的信用。 生意信用多是主观判断，所以应收款的历史数据不可信。 基于历史数据的内部分层升级是不可靠的。 全国企业和个人信用记录系统尚未建立。 商业社会的普遍诚实没有确立，违背诚实的代价非常低，债权人害怕债务人，即黄世仁害怕杨百老。 担保问题(需要担保的原因)，(4)法院的执行效率也低。 发生违反合同的情况下，有可能通过法律手段难以回收。 地方保护主义也存在，判决赢了，但不能实行。 保证问题，外部银行的保证很重要。 但是银行也是我们的竞争对手。 能否进行保证汇率的高低和保证手续，