房地产策划流程

房地产规划总体规划广义过程广义地说，房地产规划分为以下三个内容。如果下面的工作都是由房地产规划公司进行的，那就叫房地产规划。开发者可以根据自己的需要选择不同的菜单。一是项目的前期定位规划：即房地产开发项目的可行性研究，包括市场调研、项目定位、项目经济效益分析等。二是项目的推广整合规划：包括项目的VI设计、推广期、推广期、强势销售期和收尾期各种媒体投放的广告计划设计、各种推广活动的规划计划等。第三，项目的销售和投资促进规划：包括销售人员的培训、销售手册的编写、销售价格的分阶段确定等。项目的商业部分还需要进行业态定位规划和招商策划。全过程规划核心过程现在中国的房地产业已经从卖方市场转变为买方市场。基于房地产市场规划和营销的理论和实践，他提出了“房地产规划和营销全过程计划”。他从项目用地的初始阶段就引入了科学的规划和营销方法，并结合房地产行业的运营过程逐步实施。其核心内容包括：1.项目投资规划和营销；2.项目规划、设计、规划和营销；3、项目质量计划和营销工期；4.项目形象规划和营销；5、项目营销推广策划；6.项目顾问、销售和代理的计划和营销；7、项目服务策划和营销；8.项目的二次规划和营销；房地产规划师的六大职能随着房地产全过程规划理论的逐步完善，规划师和顾问的角色再次被房地产开发商所认可和接受。但房地产开发商仍会在任何时候问他们：规划师或顾问有什么用？对于我们来说，认为是策划者或顾问提出了这个想法是太简单了。那么，房地产规划师或顾问到底是做什么的？考虑到规划者的责任，我们认为至少有六项职能。1.医生的职能就像医生必须仔细检查病人，以便对症下药，选择最好的医疗方法。通过对各种诊断结果和实验室报告的综合分析，最终得出正确的诊断结论。房地产开发商委托房地产规划师或顾问对开发的项目进行详细的诊断和分析。了解项目所在地信息后，如区域规划、区域经济发展水平、居民收入、周边房地产行业竞争、区域人文地理环境、生活习惯等。“要建什么”？“如何建造它”？“给谁”？等要素，提出项目设计定位的概念，绘制概念平面图。住房与居民的健康有很大关系。房地产规划者或顾问应该不仅从有效市场需求的角度，而且从居民健康和舒适的角度，对项目进行适当的人道定位。2.法律咨询职能为了规范房地产市场，国家和地方政府颁布了各种与房地产建设相关的法律制度和法规，但仍存在一些仅靠法律法规无法解决的问题，如项目对周边居住环境的影响(建筑噪声、日照等)。)、土地征用、国际政治形势、国家对外关系和国内经济发展，或奥运会、世贸组织、西部大开发的影响等。对房地产开发，甚至城市规划，区域建筑高度，道路宽度的限制等。法律和法规必须作为标准，或被合理地避免、调解或遵守。而这些房地产开发商并没有完全掌握。3.金融专家职能房地产开发商有资金，但房地产规划者或顾问可以告诉你如何更有效地使用资金。房地产规划者或顾问是从开发商的角度出发，规划开发商项目的整个过程，并确保项目4.主任的职能房地产规划师或顾问是房地产开发商与设计单位、施工单位、销售公司、广告公司和物业管理公司之间的桥梁和纽带。他们的职责是通过上述企业的协调与合作，成功解释项目的概念定位。5.船长的职能有许多人认为房地产规划者或顾问的工作只是提供建议。事实上，当项目的概念定位成为设计图纸或施工图时，其重要工作就是现场监督。如果将设计图纸视为海图，则应严格按照海图路线航行，局部变更必须经船长批准。只有这样，才能保证项目概念定位的准确实施。6.环境专家这里所谓的环境问题，不是全球变暖和酸雨增加造成的“大环境”问题，而是美化居住区、协调社区景观与周边街道环境和自然环境造成的“小环境”问题。同时，居住区的人性化往往体现在居住区景观的可达性上。住宅景观的构成将极大地影响项目未来的销售，而景观风格的定位和如何实现则取决于房地产规划师或顾问。由此可见，房地产规划师或顾问都是全能的人才。与此同时，一个房地产项目的整个规划不可能由一个或几个房地产规划者或顾问来完成，而只能由十个甚至几十个专家组成的小组来完成。国家房地产规划师职业资格房地产规划师是指从事房地产行业市场研究、方案策划、投融资管理、产品营销、项目运营和物业管理的规划师。主要工作包括：房地产项目的市场调研和咨询策划；整合设计、施工、营销、广告、服务等资源，制定规划方案；房地产项目的产品营销；房地产项目运营。2005年3月31日，劳动和社会保障部正式公布了第三批10个新岗位，主要面向“房地产规划师”，引起了社会各界的广泛关注和高度关注。规范新工作的相关工作也在进行中。2005年2月，劳动和社会保障部组织专家对新申报的职业活动进行了评审，并通过社会公示程序广泛征求了相关方面的意见，最终通过了评审。房地产策划专业的设立不仅可以培养大量的专业人才，还可以解决房地产行业对人才的迫切需求。而且可以拓宽社会就业渠道，保证房地产业健康、持续、高速发展，这对加快社会主义现代化建设具有重要意义。随着中国房地产业的发展，一个全新的房地产策划团队正在崛起并迅速成长。据估计，五年后，中国将有数十万甚至数百万人担任房地产规划师。2008年12月15日，由中国房地产与住宅研究会主办、凌志彤程主持的“首届中国房地产规划师年会”在北京大学隆重举行。本次会议是中国房地产规划师首次全国行业盛会，也是中国实施房地产规划师职业资格认证制度以来的首次年会。这标志着中国房地产行业的服务群体“房地产策划人”正在进一步走向专业化和标准化，也标志着中国房地产行业的服务群体“房地产策划人”正在进一步走向专业化和标准化。中国房地产规划师协会的成立，将确立房地产规划师的思想领地和精神家园，充分展示中国房地产规划师的智慧和风采，进一步促进中国房地产规划行业乃至整个房地产行业的规范健康发展。房地产规划的地位和作用1.状态首先，房地产策划是知识经济时代的知识产业，可以为房地产企业创造社会和经济价值。21世纪是知识经济时代。知识经济的主要特征之一是知识和知识产业将进一步发展。社会比任何其他时代都需要更多的知识。成功的房地产企业的价值越来越取决于他们从战略和左右两边获取生产、销售和应用知识的能力。这种能力是思想、智力、策略等。当智慧和财富结合在一起时，巨大的能量就会爆发。第二，房地产规划是房地产企业的智囊团和智囊团，是企业决策者的得力助手。主要表现如下：第一，房地产规划具有较大的接触面积和广泛的实践性。规划活动涉及从项目选址到物业服务的每个环节。其次，房地产策划案例精彩，方法多。在每一个成功的房地产规划案例中，都有许多奇妙的概念、概念、想法和方法。第三，房地产规划思维活跃，理论丰富。由于许多规划师的辛勤工作，他们不仅创造了许多优秀的项目模型和营销经典，还梳理出许多精彩的规划概念、理念，总结出创造性的规划理论。这些都给房地产企业提供了智力、思想和策略的帮助和支持，给房地产企业提供了建议，创造了更多的经济效益。第三，房地产规划贯穿于房地产开发项目建设的始终，确保项目开发的成功。为了完成一个项目周期，房地产开发项目需要经过市场调研、项目选址、投资调研、规划设计、施工、营销推广、物业服务等一系列过程。其中一个过程中的问题会影响项目的开发过程，甚至会把项目变成一个半成品的子项目。房地产规划参与项目的每一个环节。通过概念设计和各种规划方法，开发出来的商品房可以适销对路，占领市场。2.作用首先，房地产规划可以使企业做出准确的决策，避免项目运作中的偏差。房地产规划是对房地产项目进行市场调研后形成的。它是不断面对市场的规划者的智慧结晶。因此，它可以作为房地产企业的顾问，使企业和企业家的决策更加准确，避免项目运作中的偏差。第二，房地产规划可以增强房地产开发项目的竞争力，使其稳操胜券，立于不败之地。近年来，房地产企业不断重组，观念不断创新，发展模式不断突破。近1000亩的大型建筑相继出现。竞争越来越激烈，决策者有“四面受敌”的感觉。在这种情况下，房地产规划可以充分发挥其特色，增强项目的竞争力，赢得主动权。第三，可以探索和解决企业的管理问题，增强企业的管理创新能力。房地产企业要赢得市场，商品房要销售，重点是管理创新。规划师帮助房地产开发企业进行管理创新，即遵循科学的规划程序，从房地产开发项目存在的问题出发，探索解决管理问题的有效途径。第四，可以有效整合房地产项目资源，形成优势。要开发好一个房地产项目，需要调动多种资源进行协调发展，如概念资源、人力资源、物质资源、社会资源等。在房地产规划涉及之前，这些资源是分散的、混乱的，甚至没有中心。房地产规划涉及到各种资源，阐明它们之间的关系，分析它们的功能，并帮助它们围绕中心形成一个共同的目标。此外，房地产规划具有预测未来市场和满足居民具体需求的功能。房地产公开销售的策划与运作1.配置在公开销售房地产之前，我们必须做好充分的准备，进行周密的规划，不打不确定的仗，不急于求成，要有一个简单而广泛的营销思路，我们必须非常肯定。因为在出售房地产之前，社会对它知之甚少，而精心的准备意味着它有机会抢占市场份额。如果准备不足，将直接影响房地产的销售，也意味着将市场份额推给别人。我们必须准确把握销售的重要性。如何精心准备，在出售前我们应该注意以下几个问题：第一，如何在市场中选择目标群体，即谁将购买该建筑。营销的定位和消费者的选择离不开区域经济环境、消费者的生活习惯、文化水平等。其次，建筑所在街区的功能和人口分布；第三，房地产属于什么样的功能和等级？只有澄清这些前提，我们才能把握方向。定位分为以下内容：1)市场定位。所谓市场定位是指如何为消费群体争取房地产的需求。在此基础上，所有的促销方法都集中在这个消费者群体上，否则就无关紧要了。例如，番禺的丽江花园，一个大型建筑，用其诱人的硬件在规划销售的建设，不仅立足于当地的番禺消化，但也着眼于广州市。定价对人们也很有吸引力，结果是成功的。也就是说，买家是60%的广州居民，30%的外国人和10%的番禺居民。其中，包括二手房买家、休闲房买家和其他投资者。2)功能定位。所谓的功能包括更多的办公楼、商店、酒店和公寓。随着商业和商业活动变得越来越现代化，用户不仅需要一个办公空间，还需要现代化的办公设施、商业行为和商业建筑的发展潜力。因此，在出售写字楼、公寓等物业时，功能变得越来越重要。在国际上，办公建筑分为3A、5A和智能建筑，它们已经成为办公建筑的重要卖点。每个国家都有自己的标准。一般来说，5A指通信、管理、办公、消防和安全自动化。如果办公楼不能完全发挥功能，就很难启动市场。钟芳集团开发的北京景瑞大厦和广州钟芳大厦在香港和中国销售时，都强调5A级。当时，外国投资者对中国大陆有5A级办公楼感到惊讶。随着消费者的日益成熟，对住房的要求也越来越高。居住建筑不仅要满足消费者生活和休息的基本功能，还要有美观的外观、完备的配套设施、合理的室内布局、方便舒适的居住环境、较大的居住面积和良好的照明，这些都是对消费者有吸引力的，并为他们发展智力提供条件。3)独家定位。目前，商店的市场状况是供大于求，小商贩规模不大。购物中心的发展带来了一个又一个的商业定位。也就是说，该物业最初是作为服装、鞋类、电脑、通讯设备等的中心而建立的。开发商设计业务方向，然后将其切割出售。这减轻了顾客的担心，即他在购买后不知道该做什么，或者想做某项业务，并且因为没有大的环境而苦恼。因为它可以满足一些客户的要求，创造一个整体的商业氛围，它可以吸引更多的买家。4)象征性定位。由于不同的消费水平，通过价值取向的自然选择，许多物业无形中形成了高尚住宅区、高尚住宅区、普通住宅区等。房地产开发商可以用形成物业等级的方法来给居住在号住宅区的阶层以一定的身份象征性的定位。例如，香港的半山区、成都、广州的明雅花园、白云城堡和碧桂园、北京的龙源别墅和美国的贝弗利山都是这种自然选择的结果。开发商还创建了象征性团体，通过购买和居住来实现他们的归属感、荣誉感和自豪感。2.建筑物或住宅区的销售通常是一个时期或跨年度的。然而，消费市场是不可预测的。为了被市场所接受，建筑物的定价需要一定程度的超前意识和科学预测。可以说，定价部分是艺术，部分是科学。影响价格的因素很多，主要包括：成本、建筑质量、顾客承担的价格、同类建筑的竞争因素等。产品的可变成本是定价的下限，上限是顾客愿意支付的价格。市场上的消费者总是希望以适中的价格获得最高的价值，所以价格和价值不应该混淆。定价后，可以在操作中进行适当的调整，但不能进行大规模或负面的调整，否则会带来很坏的影响。从定价的角度来看，主要有几种方法：1。类比方法：要推销的物业应该清楚地标识为同一栋建筑的顶部、中部和底部。2.成本法：资产的综合成本和预期利润的范围，包括税金、推广费等。是薄利多销还是高价高利润，这要根据开发商和市场情况来确定。3.评估方法：专业房地产估价师对房地产进行全面评估，然后定价。不管怎样，他们都应该跟随市场，以最大化市场份额。在明确方