房地产估价(第7章)假设开发法

房地产估价,房地产估价,01,比较法,收益法,成本法,假设开发法,目录,绪论,第1章,房地产价格,第2章,房地产估价的原则与程序,第3章,长期趋势法,土地价格评估和地价分摊,房地产估价报告,第4章,第5章,第6章,第7章,第8章,第9章,第10章,第7章假设开发法,7.1假设开发法概述7.2假设开发法的计算公式及分析法7.3假设开发法估价的操作步骤7.4假设开发法总结及案例分析,7.1假设开发法概述,7.1.1假设开发法的概念假设开发法（hypotheticaldevelopmentmethod）也称为剩余法（residualmethod），是求得估价对象开发完成后的价值和后续开发的必要支出及折现率或后续开发的必要支出及应得利润，将开发完成后的价值和后续开发的必要支出折现到价值时点后相减，或将开发完成后的价值减去后续开发的必要支出及应得利润得到估价对象价值的方法。7.1.2假设开发法的理论依据假设开发法的理论依据与收益法相同，是预期原理。假设开发法在表现形式上是评估新开发的房地产价值的成本法的“倒算法”。两者的主要区别是：成本法中的土地价值为已知，需要求取的是开发完成后的房地产价值；假设开发法中开发完成后的房地产价值已事先通过预测等方法得到，需要求取的是土地价值。,7.1.3假设开发法适用的估价对象及条件,1.假设开发法适用的估价对象假设开发法适用于具有投资开发或再开发潜力且开发完成后的价值可以采用比较法、收益法等成本法以外的方法测算的房地产，如待开发的土地（包括生地、毛地、熟地）、在建工程（或称为房地产开发项目）、可重新开发、可装修改造或可改变用途的旧房（包括装修、改建、扩建，如果是重建就属于毛地的范畴），以下统称为“待开发房地产”。2.假设开发法估价需要具备的条件在使用该方法估价中需要具备的条件有：要有一个明朗、开放及长远的房地产政策；要有一套统一、严谨及健全的房地产法规；要有一个完整、公开及透明度高的房地产资料库；要有一个稳定、清晰及全面的有关房地产投资开发和交易的税费清单；要有一个长远、公开及稳定的土地供给（出让）计划。3.假设开发法的其他用途假设开发法除了适用于房地产估价，还适用于房地产开发项目投资分析，是房地产开发项目投资分析的常用方法之一。假设开发法具体可为房地产投资者提供下列3种数值：（1）测算待开发房地产的最高价格。（2）测算房地产开发项目的预期利润。（3）测算房地产开发中可能出现的最高费用。,7.2假设开发法的计算公式及分析法,7.2.1假设开发法的基本公式假设开发法基本的公式为：待开发房地产价值=开发完成后的价值-后续开发的必要支出及应得利润其中：后续必要支出及应得利润=取得税费+后续开发成本+后续管理费用+后续投资利息+后续销售费用+后续开发利润7.2.2假设开发法的具体公式1.按待开发房地产的状况和开发完成后的房地产状况细化的具体公式假设开发法估价的情形主要有以下7种：(1)适用于在生地上进行房屋建设的公式（求生地价值）。生地价值=开发完成后的价值-取得生地的税费-由生地建成房屋的成本-管理费用-销售费用-投资利息-销售税费-开发利润(2)适用于将生地开发成熟地的公式（求生地价值）。生地价值=开发完成后的熟地价值-取得生地的税费-由生地开发成熟地的成本-管理费用-销售费用-投资利息-销售税费-开发利润,(3)适用于在毛地上进行房屋建设的公式（求毛地价值）。毛地价值=开发完成后的价值-取得毛地的税费-由毛地建成房屋的成本-管理费用-销售费用-投资利息-销售税费-开发利润(4)适用于将毛地开发成熟地的公式（求毛地价值）。毛地价值=开发完成后的熟地价值-取得毛地的税费-由毛地开发成熟地的成本-管理费用-销售费用-投资利息-销售税费-开发利润（5）适用于在熟地上进行房屋建设的公式（求熟地价值）。熟地价值=开发完成后的价值-取得熟地的税费-由熟地建成房屋的成本-管理费用-销售费用-投资利息-销售税费-开发利润（6）适用于将在建工程续建成房屋的公式（求在建工程价值）。在建工程价值=续建完成后的价值-取得在建工程的税费-续建成本-管理费用-销售费用-投资利息-销售税费-续建利润（7）适用于将旧房重新装饰装修改造或改变用途成新房的公式（求旧房价值）。旧房价值=装饰装修改造或改变用途后的价值-取得旧房的税费-装饰装修改造或改变用途的成本-管理费用-销售费用-投资利息-销售税费-利润,2.按开发完成后的房地产经营方式细化的具体公式开发完成后的房地产经营方式，有出售（包括预售、建成后出售）、出租（包括预租，但比较少见，多为建成后出租）和营业（如商场、宾馆、度假村、游乐场这类房地产，投资者将其建成后也可能自己直接经营）等。开发完成后的房地产适宜销售的，其价值使用市场比较法评估；适宜出租或营业的，其价值适用收益法评估。具体公式如下：(1)适用于开发完成后的房地产出售的公式。V=VpC式中：V待开发房地产的价值(元)；Vp采用市场比较法测算的开发完成后的价值（元）；C后续必要支出及应得利润（元）。(2)适用于开发完成后的房地产出租或营业的公式。V=VRC式中：VR采用收益法测算的开发完成后的价值（元）；C、V同上。,7.2.3动态分析法和静态分析法运用假设开发法评估待开发房地产的价值，具体有动态分析法(也称为现金流量折现法)和静态分析法(也称为传统方法)两种。1.动态分析法和静态分析法的定义房地产的开发周期一般较长，其土地取得成本以及后续的开发成本、管理费用、销售费用、销售税费、开发完成后的价值等所发生的时间不尽相同，特别是那些大型的房地产开发项目。因此，运用假设开发法评估必须考虑资金的时间价值。但考虑资金的时间价值有以下两种方式：一是折现现金流量分析的方式，这种方式下的假设开发法称为动态分析法；二是采取计算投资利息和利润的方式，这种方式下的假设开发法称为静态分析法。2.动态分析法与静态分析法的区别动态分析法与静态分析法主要有下列三大区别：（1）对开发完成后的价值以及后续的开发成本、管理费用、销售费用、销售税费等的测算，在传统的静态分析法中主要是根据价值时点（通常为现在）的房地产市场状况做出的，即它们基本上是静止在价值时点的金额。而在动态分析法中，是模拟房地产开发过程，预测它们未来发生的时间以及在未来发生时的金额，即要进行现金流量的预测。,（2）静态分析法不考虑各项收入、支出发生的时间不同，即不是将它们折算到同一时间上的价值，而是直接相加减，但要计算投资利息、估算投资利润，对应的计息期通常到开发完成之时，不考虑预售或延迟销售的情形；而动态分析法要考虑各项收入、支出发生的时间不同，即首先要把它们折算到同一时间上的价值（直接或最终折算到价值时点上），然后再相加减。（3）在静态分析法中投资利息和开发利润都单独显现出来，在现金流量折现法中这两项都不显现出来，而是隐含在折现过程中。因此，现金流量折现法要求折现率包含安全收益部分（通常的利率），又包含收益部分（利润率）。这样处理是为了与投资项目经济评价中的现金流量分析的口径一致，便于比较。3.动态分析法和静态分析法的优缺点从理论上讲，动态分析法测算出的结果比较精确，但测算过程较复杂；静态分析法测算出的结果比较粗略，但测算过程相对简单一些。就它们的精确与粗略而言，在现实中可能并不完全如此。这是因为动态分析法从某种意义上讲要求“先知先觉”，具体需要做到以下3点：后续开发经营期究竟多长要预测准确；各项收入、支出在何时发生要预测准确；各项收入、支出发生的金额要预测准确。,运用假设开发法进行房地产估价时，应按下列8个步骤进行：7.3.1选择具体估价方法在具体操作中，首先，根据估价对象及其所在地的房地产市场状况等客观条件，确定是否满足选用假设开发法的适用条件；其次，根据估价对象的状况和开发完成后的房地产状况判定选用哪种情况下的测算公式。7.3.2选择估价前提假设开发法的估价前提有以下3种：估价对象仍然由其拥有者或开发商开发建设，可将这种估价前提简称为“业主自行开发前提”；估价对象要被其拥有者或开发商自愿转让给他人开发建设，可将这种估价前提简称为“自愿转让开发前提”；估价对象要被迫转让给他人开发建设，可将这种估价前提简称为“被迫转让开发前提”。同一估价对象在这三种不同的估价前提下，预测出的开发经营期的长短和后续必要支出的多少是不同的，从而测算出的待开发房地产的价值是不同的。一般情况下，自己开发前提下评估出的价值，要高于自愿转让前提下评估出的价值；自愿转让前提下评估出的价值，又要高于被迫转让前提下评估出的价值。,7.3假设开发法估价的操作步骤,7.3.3选取最佳开发经营方式房地产开发建设项目完成后的开发经营方式有出售、出租和自营三种情况。7.3.4估计后续开发经营期为了预期开发完成后的价值和后续的各项必要支出发生的时间及金额，便于进行折现或者测算投资利息，首先需要预测后续开发经营期（以下简称开发经营期）。开发经营期的起点是（假设）取得估价对象（待开发房地产）的日期（即价值时点），终点是开发完成后的房地产经营结束的日期。开发经营期可分为建设期和经营期。7.3.5预测开发完成后的价值1.开发完成后的价值所对应的房地产状况开发完成后的价值，是指开发完成后的房地产状况所对应的价值。2.开发完成后的价值所对应的价值时点开发完成后的价值所对应的时间，不一定是开发完成之时，可能是开发完成之前的某个时间，也可能是开发完成之后的某个时间。3.开发完成后的价值的预测方法在预测开发完成后的价值时，通常是采用市场比较法并考虑类似房地产市场价格的未来变动趋势，或者采用市场比较法与长期趋势法相结合（长期趋势法的内容详见本书第八章），即根据类似房地产过去和现在的市场价格以及未来可能的变化趋势来预测。,【例7-2】根据当前的市场租金水平，预测未来建成的某个写字楼的月租金为每平方米使用面积36元，出租率为90%，运营费用占租金的30%，报酬率为10%，可供出租的面积为3000m2,运营期为37年，求未来建成的该写字楼在建成时的总价值。【解】采用收益法测算该写字楼建成时的总价值：36300090%（130%）12/10%11/（1+10%）37=792.47（万元）【拓展训练】评估某房地产开发项目建成后的市场价格。根据调查2012年12月31日在同一供需圈内三个类似房地产的交易价格分别为：实例A单价为3500元/m2、实例B单价为3600元/m2、实例C单价为3450元/m2，三实例均为正常交易价格，其中实例A、C为期房第二年交房，实例B为现房即买即住。另外，根据调查，估价对象将会于2年后建成。已经近三年类似房地产市场价格以每年5%的幅度上涨。试求该房地产开发项目建成后的价值。【解题思路】使用市场比较法对已知三个实例的交易价格进行房地产状况和交易日期的修正、调整。,7.3.6预测后续开发的必要支出后续开发的必要支出，是将待开发房地产状况“变成”开发完成后的房地产状况所必须付出的各项成本、费用、税金，具体包括取得待开发房地产的税费（以下简称取得税费）以及后续的开发成本、管理费用、销售费用和销售税费等。取得税费是假定在价值时点购置待开发房地产，此时应由购置者（买方）缴纳的有关税费，例如契税、印花税、交易手续费等。后续的开发成本、管理费用、销售费用等必要支出多少，要与开发完成后的房地产状况相对应。7.3.7确定折现率或计算后续开发的利息和利润1.确定折现率折现率是动态分析法应用时进行现金流量折现时需要确定的一个重要参数，与报酬资本化法中的报酬率的性质和求取方法相同。2.计算后续开发的利息和利润投资利息和开发利润只有在静态分析法中才需要测算。在测算投资利息时要把握应计息项目、计息周期、计息期、计息方式和利率。在测算开发利润时要注意在成本法中已讲过的，利润率有直接成本利润率、投资利润率、成本利润率和销售利润率，它们的内涵及所对应的计算基数不同，测算时要相互匹配。另外，要注意利润率是总利润率还是年利润率。,7.3.8计算待开发房地产的开发价值此处将以上各步测算结果根据不同情况应用第二节中公式进行测算。在确定最终结果时，一定要注意整个技术路线是按静态分析法还是按动态分析法进行设计的。若采用静态分析法，可以在此直接扣除后续建设的必要成本，不需要进行折现，不过需要扣除相应的利息和开发利润。若采用动态分析法，此处不需要扣除利息和开发利润，但是需要对后续的费用进行折现。,7.4假设开发法总结及案例分析,7.4.1假设开发法总结假设开发法在本质上是一种收益法，在形式上是成本法的“倒算法”。根据考虑资金时间价值的方式不同，假设开发法分为动态分析法和静态分析法。假设开发法适用的估价对象是具有开发或再开发潜力并且其开发完成后的价值可以采用市场比较法、收益法等方法求取的房地产，统称为待开发房地产。假设开发法的测算结果为估价对象开发完成后的价值减去后续必要支出及应得利润。运用假设开发法估价的关键，首先是要把握住两头：一头是待开发房地产状况；另一头是开发完成后的房地产状况。然后假设将待开发房地产状况“变成”开发完成后的房地产状况，需要做哪些工作，完成这些工作需要多长时间，需要哪些必要支出，相应要获得多少利润。实际估价中面对的待开发房地产状况以及开发完成后的房地产状况，是多种多样的。待开发房地产状况可分为可供开发建设的土地、在建工程、可重新装饰装修改造或改变用途的旧房三大类。可供开发建设的土地又可分为生地、毛地、熟地三类。开发完成后的房地产状况，对于生地和毛地的估价对象来说，有熟地和新房两类；对于熟地、在建工程和旧房的估价对象来说，只有新房一类。新房又可分为毛坯房、粗装修房和精装修房三类。另外，开发完成后的房地产状况不一定是纯粹的房地产，还可能包含着家具设备等动产和特许经营权等权利。开发完成后的价值可以采用市场比较法或长期趋势法求取，也可以采用收益法求取。后续必要支出及应得利润通常分为取得税费、开发成本、管理费用、销售费用、投资利息、销售税费和开发利润。,7.4.2假设开发法案例分析【例7-3】估价对象概况：本估价对象是一块房地产开发用地，面积10000m2，形状规则，土地开发程度为“七通一平”；城市规划允许的用途为商业和居住，容积率不超过5.0，建筑密度不超过40%；土地使用期限自土地使用权出让之日起计为50年。估价要求：需要评估该块土地于2012年10月1日招标出让的正常市场价格，为出让人确定招标底价提供参考依据。【例7-4】某建设用地使用权于2011年4月15日以出让方式取得，土地面积为200000m2，规划容积率为2.0，其中配建20%的限价房，限定价格为4800元/m2，其余80%为商品房。该项目建安费用为1500元/m2，前期工程费、管理费分别为建安费用的10%和6%；至2012年10月15日完成了主体结构，预计至建成尚需1.5年，还需投入40%的建安费用，费用均匀投入。目前产权人因资金问题拟转让该在建工程，该转让行为使工程停滞0.5年后再开始续建。当地房地产交易中，买方需要缴纳的税费为购买价的3%，同类商品房的销售价格为7000元/m2，销售费用和销售税费分别为售价的3%和6%，销售费用在建成前半年开始均匀投入，假设项目在建成时可全部销售出去。请根据上述资料测算该在建工程2012年10月15日的市场价值。,7.4假设开发法总结及案例分析,【解】方法一：（1）面积计算规划面积（2000002）40万m2商品房面积4080%32万m2限价房面积4020%8万m2（2）销售价格计算,=216859.50万元,（3）续建费用计算1）建安费、管理费及前期费用计算,24713.17万元,2）销售费用计算,6662.66万元,3）销售税费计算,13011.57万元,（4）在建工程市场价值的计算,V216859.50-24713.17-6662.66-13011.57-V3%V167448.64万元,案例分析,某成片荒地的面积为2km2，适宜进行“五通一平”的土地开发后分块有偿转让；可转让土地面积的比率为60%；附近地区与之位置相当的“小块”“五通一平”熟地的单价位800元/m2；建设期为3年；将该成片荒地开发成“五通一平”熟地的