房地产中期战略规划

内部文件不得外传,战略规划,文件编号：2011第1号,（提纲）,目录,一、规划制定原则二、战略与目标三、环境分析四、开发业务五、经营业务六、人力资源七、激励机制八、企业文化,二零壹壹.*地产战略规划,第1部分规划制定原则,1.1战略与组织要素一致性和有效性,1.2战略规划制定原则,公司发展战略以公司董事会下达目标和管理纲要为导向和依据。规划目标包括兴基房地产总体目标和各责任单位分目标，目标通过层层分解落实到各单位，以目标管理的方式保证兴基房地产总体规划目标的实现。制定战略规划必须考虑公司各组织要素之间的匹配和协调一致。制定战略规划采用公司年度发展计划与财务预算编制的方式，同样在程序上采用“两上两下”的管理办法。,目标导向原则,层层分解原则,要素匹配原则,“两上两下”原则,第2部分战略与目标,2.1公司愿景,公司通过对客户的深入分析理解，致力于客户需求，提供高品质产品和服务，让客户满意，赢得客户认同，使客户的生活更加简便、高效和丰富多彩，成为全国最具客户诚信度和市场竞争力的专业房地产开发商，成为行业领先者。成为股份制集团公司实现跨区域开发、行业综合性发展；贡献40%的利润为员工创造机会和发展空间，提升员工价值，提高兴基人的生活工作质量。,公司定位,体制改革,开发板块,经营板块,公司员工,2.2发展要求,经营策略：利用三年时间，狠抓主业，坚实核心竞争力，从策略决策上的成功转向竞争力的成功；建立成功的项目管理模式；开拓境外融资渠道；发展指标：到2014年，各项经营指标位居郑州市房地产企业的前列；成控管理：建立从项目规划到项目整体结束的全过程先进成控管理体系；人力资源：人员专业化、管理市场化；公司体制：公司股份化，形成良好的公司体制结构；企业形象：成为市场广泛称誉的房地产企业，在业主和客户中具有良好的口碑；企业文化：感恩、包容、务实、责任、创新,2.3公司使命,高质量的住宅产品、高品质的住宅服务；致力于客户需求，提供高品质产品和服务，让客户满意，赢得客户认同，使人们的生活更加简便、高效和丰富多彩，取得经济效益和社会效益，为股东创造良好的投资收益，为社会发展做出贡献。,2.4战略总目标,公司追求长期可持续成长，力争在未来35年成为郑州房地产市场中最具成长性、竞争性的房地产开发、服务商之一；力争在未来10年内成为全国性最具客户诚信度和市场竞争力的房地产开发、服务商之一。,2012年目标,2013年目标,2.5.1房地产开发目标,2014年目标,2015-2020年目标,*苑项目：以豪华五星级酒店和住宅为主，建筑面积38万平方米，项目结束后预计盈利3亿元人民币；,*项目：主要是小高层住宅，总建筑面积为50万平方米，项目结束后预计盈利8亿元人民币；,*项目高层住宅总建筑面积为35万平方米，项目结束后预计盈利15亿元人民币；,*项目：总建筑面积为230万平方米，一期拟建1000亩别墅，建筑面积约为33万平方米；二期以小高层为主占地面积为1000亩，建筑面积为200万平方米；三期拟建大型游乐园占地面积为1000亩，项目结束后预计盈利120亿元人民币。,第3部分环境分析,第3部分提要,3.1、中国经济形势3.2、中国房地产分析3.3、郑州房地产分析3.4、对策建议3.5、竞争对手分析3.6、SWOT分析,3.1中国经济形势,“十二五”期间中国宏观经济将具备长期动力和短期动力相互交织、“多空”力量相互对冲的特征。依据中国人民大学宏观经济分析与预测模型CMAFM模型，对中国宏观经济主要指标预测如下：在“基数效应”和“转型冲击”的作用下，我国经济增速将出现适度回落，预计全年GDP增长8%左右。综合考虑到食品、大宗商品价格、相对宽松的流动性、电价改革、“刘易斯拐点效应”、保障房建设和基础设施投资等因素，再加上翘尾因素，全年CPI达到5.7%。在通胀高企和居民收入不可能出现跳跃性增长的态势下，居民消费（社会消费品零售总额）全年增长率预计为17.1%。在“贸易平衡战略”、结构性调整与新规划效应、保障房工程的相互作用下，投资继续维持高位，全社会固定资产投资全年增长率预计为24.6%。,1、中国经济增长率分析1990年至2010年,2、居民消费价格月同比上涨率分析2006年1月至2011年4月,3.2.1中国房地产分析,中国房地产业一直保持了较高的增长速度，其开发投资规模与全行业的发展步调是一致的。尽管央行在第三季度货币政策执行报告中提醒中国各商业银行严格审查住房贷款、警惕房地产泡沫的出现。但有数据表明，中国当前房地产开发资金来源中，国内贷款比重在下降，包括业主定金和预收款及房地产开发单位自筹资金在内的民间资本比重上升，已达到七成比例。住宅供求结构失衡、差距悬殊的高房价与低收入、经济适用房不经济、地价涨幅高于房价、热点向二线城市转移等。,“十二五”房地产规划关键词：保障性住房、房产税、民生保障性住房：“十二五”期间全国住房建设总量比较大，估计每年商品房建设大概在600万套左右，保障性安居工程500万套左右。上述文件要求，力争到2012年末基本解决1540万户低收入住房困难家庭的住房问题，力争到“十二五”期末，人均住房建筑面积13平方米以下低收入住房困难家庭基本得到保障。房产税：对于此前业界广为关心的开征物业税(或称房产税)问题，房地产“十二五”规划中明确表态：“赞同开征房产持有环节税。”民生：“十二五”期间房地产业应从“保增长”转向“保民生”，在控制、防范和释放风险的前提下，进入一个平稳健康的发展期。稳定合理房价形成机制既包括一级市场，也包括二级市场乃至住房租赁市场。,供求结构失衡,总量不足，结构失衡；2003年之后房地产最大的变化是集团采购趋近于零，而个人购房成趋势；购房者也由少数富裕阶层向普罗大众过渡，对住房的需求出现变化。,将继续保持增长，但局部会有调整；平均价在一定时间内将渐趋下降，但不会出现大幅调整；长期来看，房价和性价比必定上升。,3.3.2中国房地产市场分析建议,形势,分析,预测,房地产与金融将日益紧密结合，将决定于资本意志,入世之后，随着国外金融机构进入，作为投资工具之一的房地产受到影响；土地的规范化管理，将导致部分地段成本加大,出现有金融背景或得到金融支持的大型房地产超级企业出现房地产企业的并购,房地产继续繁荣,城镇化在30-60%时，房地产将进入高峰，中国目前是46.6%。房地产热点将成为普遍性仍然是国民经济发展的火车头,热点向二线城市的转移，需要我们尽早开展跨区域发展研究和准备。,3.3郑州房地产分析,一、过去五年郑州房地产业发展概况：房地产开发完成投资逐年增加。2006-2009年，我市房地产开发年度完成投资分别为229.9亿元、298.8亿元、429.9亿元、513.8亿元，其中，住宅投资分别为177.2亿元、住宅投资225.3亿元、338.1亿元、394.2亿元。房地产开发完成投资逐年增加。2006-2009年，我市房地产开发年度完成投资分别为229.9亿元、298.8亿元、429.9亿元、513.8亿元，其中，住宅投资分别为177.2亿元、住宅投资225.3亿元、338.1亿元、394.2亿元。房地产市场交易活跃，权属登记数量持续放大。“十一五”期间，全市商品房合同备案面积完成3878.66万平方米；二手房完成交易753.54万平方米；完成各类房屋登记确权面积6632.82万平方米，累计核发房屋所有权证341351本；累计完成非住宅管理面积498.7万平方米，住宅管理46615户。房地产金融市场的活跃极大地拉动了房地产市场交易的活跃。“十一五”期间，预购商品房抵押登记完成210404宗，抵押登记面积1926.12万平方米，抵押登记金额551.71亿元。,二、“十二五”房地产业发展目标“十二五”期末，城镇居民人均住房建筑面积达到31平方米；住房成套率达到100%；人均住宅间数达到1.0间。“十二五”期末，房地产业增加值年均增长率达到15%左右，房地产业增加值占国内生产总值的比重达到67%，拉动GDP增长1.51.8个百分点。“十二五”期间，年均建设住宅1100万平方米，年均投资330（按3000元/平方米计算）亿元。“十二五”期末，存量公有住房出售达到可售公房的90%，郑州地区住房公积金覆盖面达到95%，住房公积金使用率达到80%。“十二五”期末，租赁市场管理面达到80%，完成非住宅租赁管理800万平方米，完成私有房屋租赁管理80000户。“十二五”期末，城市专业化物业管理的房屋达到70%。通过专业化公司进驻、后勤式管理、社区介入和业主自治等不同模式，实现全市城市住宅区物业管理覆盖率100%。“十二五”期末，培育一批上规模的企业和企业集团，鼓励和支持房地产企业股票上市。力争年开发量在20万平方米以上，销售收入在5亿元以上的企业（集团）超过30家。力争2家房地产企业股票上市，总体上市达到6家以上。建成3-5个符合住宅产业化发展方向的示范小区。符合廉租住房申请条件的家庭实现应保尽保，廉租住房实物配租比例达到50%以上。大力发展节能、省地、绿色、环保建筑，促进低碳技术、绿色技术在建筑领域的推广运用。,房价稳中有升,开发逐步向郊区扩散，更多低价位项目入市；竞争加剧，相同区域的新项目多数低价入市；经济适用房和危改房素；,总成本领先提供差异化产品和服务公司和产品品牌战略及推广,3.4对策建议（郑州房地产）,预测,分析,对策,郑东新区、城中村改造，将成新热点,前述区域是我司今后开发的空白；郑东新区影响不大，但城中村改造对我司项目有一定影响,加强对前述区域的分析和调研；突出我司开发区域的优点；对市场加以适当引导；,土地开发等政策继续出现重大变化,02年的重要法规：河南省城市房地产开发经营管理条例河南省城市房地产交易管理办法等；开发商在土地上处于劣势；,适度进行土地储备；重新对开发流程设计，提高反应能力；,价格,政策,热点区域,单体优先，户型优先,购房者越来越看重自己购买的住宅产品的基本品质，如户型的面积、使用率、朝向、空间合理性等，而社区的整体概念与配套等内容相对退居次要的位置。,兴基地产的户型设计中要充分重视单体优先和户型优先的趋势,住宅品质,竞争对手一,郑州知名房地产开发公司建业住宅集团、正商地产联盟、正弘置业、美景置业等；,竞争对手二,房地产国内主板上市公司万达、恒大、利海中国、升龙集团、华润置地等,3.5郑州区域竞争对手分类与特点,特点:发展稳健，具备较强的实力和规模有强大的资源。,特点:已实现跨区域发展，品牌知名度高，产品策划、物业管理能力强。,3.6SWOT分析,第4部分开发业务,第4部分提要,4.1、战略目标4.2、开发策略4.3、*4.4、*4.5、*4.6、*4.7、新储备项目,4.1战略目标,开发业务年收入每年递增销售收入增长率大于26.5%区域子公司的建立，拥有并行开发6个以上大型项目（30-50万平方米）的能力,4.2开发策略,品牌策略进一步巩固自身的品牌，通过品牌拓展，突破地域属性，实现跨地区发展。营销策略准确的市场定位，根据自身的资源优势，有条件和能力进入新选定的目标市场。扬长避短，发挥优势，在竞争中取胜。产品策略通过一流的规划设计，完善的配套服务和物业管理，对企业的品牌形象进行良好构建，营造名牌企业和名牌产品。成本领先源自设计领先；设计在于人性化，生态协调，贴近自然。投资策略合理利用自有资金，适时适量地投入预计盈利丰厚且回报快的项目。跨区域开发，采用“直接投资”和“输出品牌和技术”的策略。,4.3*,*项目共分二期：一期：豪华五星级宾馆，占地面积40亩，建筑面积6万平方米，目前已完成立项，规划意见书，取得用地规划许可证，正在进行方案设计，计划于2012年9月份竣工交付。二期：高档小高层住宅，目前已完成立项，规划意见书，取得用地规划许可证，建筑规模约32万平方米，正在进行方案设计，计划于2012年10月份竣工交付。,4.4*,*项目总建筑面积为50万平方米，分为二期：一期：高档小高层住宅，建筑面积25万平方米，其中可销售面积为24万平方米，配套公建1万平方米，计划于2013年6月份竣工交付。二期：高档小高层住宅，建筑面积25万平方米，其中可销售面积为24万平方米，配套公建1万平方米，计划于2013年10月份竣工交付。,4.5*,*项目总建筑面积为35万平方米：高层住宅，建筑面积35万平方米，其中可销售面积为32万平方米，配套公建3万平方米，计划于2013年开工，2014年12月份竣工交付。,4.6*,*项目总建筑面积为230万平方米：一期拟建1000亩别墅，建筑面积约为33万平方米，可售面积为32万平方米，计划于2014年底开工，工期为20个月；二期以小高层为主占地面积为1000亩，建筑面积为200万平方米，可售面积为195万平方米，计划于2016年开工，工期为42个月；三期拟建大型游乐园占地面积为1000亩，计划于2019年开工，工期为12个月；,4.7新储备项目,政策：土地储备管理办法增加了土地储备的难度，潜在的新增供应量下降和价格上升的趋势考虑因素：资金占用情况及资产负债率是否过高；项目定位与土地区位、价格是否匹配；土地价格大幅波动带来的影响项目储备途径：拍卖竞标股权交易合作开发项目（土地）储备：每年新增2个项目储备，资金投入预算5亿以上。,第5部分经营业务,5.1战略目标,经营板块年收入：2012年达到3亿2013年达到8亿2014年达到15亿2015年达到26亿2016年达到35亿2017年达到42亿2018年达到56亿2019年达到68亿2020年达到76亿,5.2经营策略,逐步培育并完善经营板块，规避开发主业的波动所带来的经营风险，形成了多盈利收益环节，增加公司的经营收益形成上下游关联的业务结构，业务之间存在上下游互补优势增加投资性物业，加大租金等持续稳定收入的比重，为企业长远发展奠定基础,5.3住宅楼和酒店经营,*高档住宅根据市场客户需求，住宅（除公建）全部销售，并通过高品质的物业服务，让业主满意，赢得业主认同，从而逐渐树立兴基品牌形象；*根据市场客户需求，住宅（除公建）全部销售，并通过高品质的物业服务，让业主满意，赢得业主认同，从而逐渐树立兴基品牌形象；*星级酒店力争引入战略投资伙伴，根据市场状况，暂时提出租售的原则，即建成后出售。,5.4住宅物业管理服务,依托兴基房地产公司，不断发展，实现集约化、专业化、规范化、智能化和资源共享的经营管理格局。树立企业形象，建立良好的市场口碑，打造公司优秀品牌，丰富中远房地产“客户专家”内涵，增强市场竞争力。到2012年，公司拟开发出具有一定经营潜力的重点项目12个。到2013年，管理面积超过五十万平方米，达到中等以上规模，资产增值率保持100%以上。进入郑州市物业行业前列。力争取得物业企业二级资质。三年内形成一支具有行业竞争力的精干的专业队伍。,*物业公司,第6部分人力资源,6.1人才理念,百年*、以人为本*人的智慧=*的智慧*人的优势=*竞争优势*人的竞争力=*的竞争力*人是*的建造者、拥有者、受益者*要和优秀*人结为利益共同体，想优秀员工之所想，提高员工满意度、忠诚度.,6.2人才管理理念,选人理念：选人是*人才工作中第一环节，选人要建立标准、程序、渠道、评估、录用、保证选对人；用人理念：公平竞争，机会均等、人人有机会；知人善任、用其所长、容其所短、有尽其才、人尽其用；优胜劣汰、奖惩分明、能进能出、能者上、庸者下；育人理念：培养*人正确的人生观和价值观，培养兴基人的爱心、责任心、进取心、事业心；培养兴基人分析问题、解决问题人的能力；培养*人成为令人尊重、令人欢迎、对社会有贡献的人；留人理念：以发展留人、以待遇留人、以情感留人、以制度留人、以品牌留人、以空间舞台留人；,第7部分激励机制,7.1激励机制,发展激励机制：在行业内保持富有竞争力的薪酬水平，与公司在当地市场地位相一致，也就是说“公司赢、员工赢”；环境激励机制：“以人为本”是发展的策略，本着“能者上，庸者下”的原则向社会引进和选拔优秀人才；创造良好的人际关系环境，首先要求上级主管人员要对下属尊重、关心和信任；其次是要保持工作团体内人际关系融洽，及时调解各种矛盾；良好的工作条件、清洁美化的工作环境，能使员工安心工作，心情舒畅、精神饱满；薪资激励机制：工资岗位工资(根据岗位制定)加绩效工