世联-呼伦贝尔国际会展中心项目发展战略及整体定位-61PPT.ppt

呼伦贝尔国际会展中心项目发展战略及整体定位(中期),版权声明：本文仅供客户内部使用，版权归世联地产顾问（中国）有限公司所有，未经世联地产顾问（中国）有限公司书面许可，不得擅自向其它任何机构和个人传阅、引用、复制和发布报告中的部分或全部内容。,：2006-GW,酒店部分物业发展建议,物业发展建议的原则控制成本、考虑后续经营,全部持有经营控制规模、低限建设设置市场缺失的酒店配套和本地娱乐提高后期运营能力,政府调整要求整售洽谈、与政府谈判并行,发展策略,按四星级标准的低限建设；中档建材及设备以控制成本；昭示形象的要素（外立面、入口、大堂）适当加大投入。切合功能定位合理布置娱乐配套设施。,物业发展原则,物业发展建议,立面设计要点,平面空间划分,公共空间设计要点,酒店配套设施,分期开发首期建设主体结构、外立面、裙楼，只装修底部100间客房和酒店配套，上部封闭。余下部分是市场情况和政策环境灵活调整功能和开发节奏。,立面设计要点高形象，控制成本,外立面是酒店档次高低的重要特征。外立面应体现呼伦贝尔浓郁的草原风情，又不失现代都市感和高档形象。为与本项目其他物业相协调，建议采用比较明亮的色调。控制成本，外立面材料建议选用成本较低的玻璃幕墙。,平面空间划分保证实用，控制规模,标准层面积1000平米标准间面积28-30平米左右标准间数量上限：每层20间、共300间。,降低标准层面积以控制总规模，标准层面积过小则不经济，建议1000平米。,按国家星级酒店评定标准，四星级酒店应有70%客房的面积(不含卫生间)不小于20平方米，本项目按低限建设，建议标准间使用面积28-30平米左右（含卫生间和门廊）。一般四星级酒店的得房率为50%-60%，本项目标间建筑面积大约为50平米/间（摊公共空间后）。,按标准层1000平米计算，每层标间数为20个左右。整体做21层，除去5层裙房和顶层另作他用，客房共15层，标间数的上限为300间。,公共空间设计要点入口、大堂：体现高星级酒店形象,酒店入口尺度放大，气派醒目，彰显档次。,大堂内空挑高三层以上，约15米，面积600平米左右，装修采用石材，所有元素体现高贵、气派。,设大堂吧，200平米左右。风格与大堂一致。,公共空间设计要点电梯、电梯间,电梯建议采用国产合资品牌电梯以节约成本，但使用全英文标识牌以提升形象。,电梯间延续大堂风格墙面用石材电梯门为金属面，尽量不用漆面,酒店娱乐配套设施设置原则,建筑规划限制：裙楼约9000平米，酒店2-5层2800平米。,切合市场需求：高档餐饮、高档娱乐。,切合项目定位：顶级城市综合体。,酒店配套设施餐饮,顶层全景餐厅：设置在酒店顶层，无限景观尽收眼底，极尽彰显档次。平层面积1000平米，扣除电梯间、操作间等，营业面积预计在500-600平米，300个餐位左右。定位为高档中餐，主要面向商务宴请等政府企业消费。设置150个餐位的中型宴会厅和50个餐位的西餐厅、茶艺馆各1个。结合开发节奏建设。,旋转餐厅,西餐厅,茶艺馆,中型中餐厅,酒店配套设施会议设施,设400平米左右的大会议厅一个，预计可以最大容纳300人举行剧场性会议，220人举行教室型会议。且具备宴会功能，可分割使用。设200平米左右的中型会议厅2个，每个最大容纳200人。设50-100平米左右的小型会议室8-10个，部分可兼作餐厅贵宾厅。,教室型,剧场型,中型会议室,小型会议室,酒店配套设施高档娱乐：游泳池、洗浴中心、美容中心,游泳池：25M长，5条泳道。约600平米左右，设置在裙楼。洗浴中心：2000平米左右，设置在裙楼。美容中心：100平米左右，设置在裙楼。,游泳池,洗浴中心,美容中心,洗浴中心,酒店配套设施高档娱乐：KTV、健身中心、SPA、壁球室,KTV：30-50个包房，共1000平米左右，设置在裙楼。康体中心包含器械室、跳操间、更衣间等，共800平米左右，设置在裙楼。,酒店配套设施其他配套：台球室、棋牌室,设置3个棋牌室，配置自动麻将桌。设置在4层，共100平米左右。台球厅设置在4层，100平米左右。,酒店整体功能规划设计汇总,商业部分物业发展建议,商业物业发展建议原则体现城市中全新的购物体验,商业开发理念：倡导更休闲的有品质的全新购物方式兼顾多种业态的组合和发展对建筑和空间的要求,商业设计关键点：,全新立面外观业态分层规划重视内部人流引导创造舒适购物环境预留弹性可变空间,1、商业立面凸现全新的现代时尚型商业形象,立面整洁明亮，体现时尚感和现代感，避免繁琐图案和细节减少明窗设置，增加暗窗或不设窗，少量玻璃幕墙可增加商业现代感主要临街面设置大型广告墙和落地展示窗，主要临街面不设街铺立面形状方正，过渡平缓，保证主要昭示面完整，减少立面缩进和层叠带来的注意力分散,友谊商厦立面,2、商业业态依照平面空间分层划分,西楼平层面积平均约7000平米人流量较大的超市和零售业态设置在西楼并且尽量靠近底层和停车场精品等高租金业态设置在西南侧主入口附近，超市可靠近东北侧娱乐和美食城可通过东西楼连接处连通并引导人流流向高层中的商业,3、内部交通主要由挑空中庭和各层内街走廊构成，可通过增加内部交通长度，延长内部临街面,以中庭为内部交通焦点，汇集重组人流，并通过各条内廊引向商业的各个部分增加商业体内部廊道数量，延长内部走廊的长度可增加有效经营面积，提高经营效率,4、入口处门市商业底铺设置为住宅配套主题，通过控制性出租或出售两种方式经营,商街立面与社区气质相协调，形成统一性商业外形象：城市的、高档的、现代的邻里商街位于社区入口，对社区形象和档次起到展示和标示作用,冬季商业,夏季商业,5、邻里商业配套业态将以居家生活服务为主,邻里商业商家选择要素：与项目总体定位吻合满足社区居民日常生活需求同一范围内，相同经营内容商家不可超过两家总体规模：不超过1000平米,邻里商业街重在经营业态之间搭配，能全面满足社区需求。在经营方式及店面装修方面也需要统一要求，与社区建筑体风格相和谐。,邻里商业选择意象,办公部分物业发展建议,办公物业发展建议的原则总体经济性原则，拨高外部形象，控制内部成本。,针对开发商目标,形象提升原则：,成本控制原则,中档建材及设备配套可依托酒店及住宅资源,昭示性最能展示形象的元素,经济实用原则,小面积分割提高使用率,针对目标客户需求特征,利润最大原则,弹性物业，吸引住宅与办公客户,做法要点：产品体现模糊性，要与住宅和写字楼都不完全相同。例如立面可接近写字楼，户型与住宅户型类似也要有所区别。做足最能展示形象的元素外立面、入口、大堂等,外立面简洁、挺拔，体现现代感的办公特征,外立面采用高级面砖，配合大面积玻璃窗，形成与玻璃幕墙相似的效果。外立面简洁，阳台等开敞面积宜适当缩小，竖向线条挺拔，外观俊朗。注重建筑顶部构筑物业造型，体现现代气质。,平面布局示意60、80平米组合,标准层按约1000平米经济面积设置。各单元间的隔墙尽量采用非承重墙体，以实现各单元的灵活组合。,80平米单元,60平米单元,平面布局示意单元内部大空间，公共部分小面积。,按规范低限配置电梯间、楼梯间等公共面积，以提高单元面积使用率。控制阳台等内外过渡空间面积，统一设置室外空调主机位，体现写字楼特征。,空调机位,控制阳台面积,精致的首层大堂，简洁而又不失身份，用细节体现人文关怀,精致的首层大堂，简洁而又不失身份，用细节体现人文关怀,首层大堂不做挑空，面积约80-100平方米。公共部分简单装修，墙面用中高档墙砖、地面用中高档地砖。细节体现关怀大堂灯光明亮、柔和布置精巧信报箱、公告牌水牌可根据商务客户入住情况设置。,公告牌,水牌,60、80平米的主力户型示意,套内设计原则:控制厨房面积大小，并且只预留上、下水接口，不安装任何洁具。套内除卫生间外，其他空间不做分隔，为客户安排灵活空间。,80平米户型,60平米户型,户内办公平面布置示意,住宅部分物业发展建议,住宅物业发展建议原则全线产品创新，打造突破性居住社区,社区未来发展的形象和定位,关键举措,呼伦贝尔城市核心豪宅,园林景观创新建筑产品创新内部户型创新保证保健因素，增加加分因素创新,1、建立内部核心景观意向，形成社区精神焦点，并强调优势滨河资源,核心景观设置的目的是倡导新社区规划理念，标示社区升级形象在两组团之间设置社区核心园林小品景观，作为内部最高价值区域，引导社区内人流及视线的聚集突出核心景观的可参与可交流性功能，形成社区精神和人文焦点核心景观区与沿河区域建立有机联系，并将视线及注意力引导向沿河景观,园林景观创新,社区景观核心的打造的原则,景观塑造时重视对周边高大建筑体量与河景的开阔空间对比以硬质地面、连廊和树木更多代替水景草坪，增强可参与性和观赏情趣,园林景观创新,2、两组团各自形成独特的主题及组团内部交流空间,与核心景观不同，组团内部景观以促进组团内交流为目的各组团的建筑与组团景观形成设计的一致性两组团景观主题设置不能重复，形成各自独特竞争力,园林景观创新,组团内部的城市雕塑与小品,园林景观创新,3、简单借用枯山水和起伏地面扩大空间意向增加园林趣味,园林景观创新,区内道路地面及硬地铺面略显特色,园林景观创新,5、边界围墙系统软性区隔为主,临主街人行道，运用绿化巧妙抬高围墙，既美观又确保了小区的安全性。围墙基座也可运用天然石材装饰，以体现出小区的尊贵感。注意其色调与区域建筑风格和色彩的一致性。项目建设期间，邻主要交通干道的围墙要做包装，凸现项目特色。以植被等柔性屏障形成社区外边界,园林景观创新,1、原规划的产品小高层和高层建筑已形成一定创新热点,规划建筑创新,2、建筑立面构成和色彩强调现代感、简洁感，体现产品的突破性都市化高层形象,规划建筑创新,天津蓝水假期,上海中远两湾城,天津蓝水园,采用明亮色面砖为立面主要材质，底层贴石材体现高贵与豪华品质,现代的、城市的、高贵的、优雅的,规划建筑创新,3、地下停车为主，设置以人车分流为特点的内部交通规划,社区内部交通人车分流，以地下停车为主要停车方式人车分流作为较新的内部交通理念能够为提供溢价空间，也是升级产品的必备部分按车位户数比1：2，约需要340个车位停车面积：340*3512000平米人车分别设置独立入口，车行入口附近设置少量地上停车位,地下停车空间,车行主入口,人行主入口,少量地上停车位,规划建筑创新,人车分流地下停车的另一种方案,规划建筑创新,4、小区入口处通过标志性建筑树立形象，并突出项目主题。,规划建筑创新,5、社区独特的导示系统,规划建筑创新,1、以超越城市现有户型面积供应的奢侈型舒适型户型面积为主,根据市场状况、本体建筑形式、项目定位等条件，建议户型以三居为主，配合少量的两居，但结合规划限定条件并保证城市物业形象，最终确定的具体户型面积比例为：两居：三居：大三居：大户型=10%：45%：35%：10%,户型创新,2、保证户型功能的保健因素,户型方正实用；所有户型均优先考虑采光；价值高的户型（大户型、大三居）必须保证通透；三居户型尽量保证通透。,户型创新,3、玄关、过度空间和主卧区域概念的引入,入口独立玄关的设计形成专署空间序列的开始,主卧区域既满足了主人起居方便，又体现了主人尊贵感和私密性,储藏间的设置满足了主人更加高尚的生活追求,户型创新,4、凸窗、倒凸窗和阳光房等情趣空间创新的引入,窗台的风格各异，功能灵活，可以小坐，可以摆放陈设，也可以调整成为梳妆台或写字台，既具有使用价值，又成为反映主人情趣的一景,户型创新,5、优惠面积：步入式凸窗阳台的引入,步入式景观凸窗,步入式阳台,将传统的凸窗变形：在保留凸窗原有功能（实惠、观景）的同时，强化了凸窗的观景效果，并附送实惠步入式景观凸窗通过降低凸窗距地面的高度提高观赏效果步入式阳台客户可根据自己的喜好选择拆掉凸窗顶板，形成步入式阳台,凸窗顶板下降至2.2米左右的高度,倒凸窗,户型创新,6、错层建筑的引入：室内私密空间与公共空间的区分，体现层次感，以营造尊贵气质,户型创新,7、子母户型组合的引入,=,+,奢侈户型,保健户型,户型创新,子母户型组合,住宅社区核心创新价值点,统领社区精神的景观核心带及花园景观标志高档社区形象的滨河高层建筑形式全新建筑中的创新功能空间体现升级居住理念的人车分流规划特有的社区区域识别系统,经济测算分析,项目经济分析说明,建安成本根据对当地工程造价资料的调研，11层小高层住宅建筑的建安成本约1200元/平米；17层高层住宅建筑的建筑成本约1400元/平米；商业物业为多层框架建筑，但由于设备配套及室内外装饰成本提高，单方建安成本按1400元/平米计算；地下建筑部分均按2000元/平米计算；四星级酒店建安成本中土建成本所占比例相对较小，受当地土建造价水平影响不大，所以，这部分成本是参照一般四星级酒店的建安成本，单方造价按4000元/平米计算。计算期说明商业及酒店等经营性物业的土