杭州国有土地上房屋征收补偿若干规定-杭州住房保障和房产管理局

杭州市国有土地上房屋征收补偿若干规定（征求意见稿）为规范杭州市国有土地上房屋征收补偿行为，维护公共利益，保障被征收人的合法权益，根据国有土地上房屋征收与补偿条例（国务院令第590号）、杭州市人民政府关于贯彻实施的若干意见（杭政【2011】40号）以及有关法律、法规的规定，结合本市实际，现就杭州市国有土地上房屋征收补偿规定如下：一、关于房屋征收补偿的一般规定（一）市、区人民政府对被征收人给予的补偿包括：1.被征收房屋价值的补偿；2.因征收房屋造成的搬迁、临时安置的补偿；3.因征收非住宅房屋造成的停产停业损失的补偿。各区政府应当制定补助和奖励办法，对被征收人给予补助和奖励。（二）被征收人可以选择货币补偿，也可以选择产权调换。被征收人选择产权调换的，市、区人民政府应当与被征收人结算被征收房屋与用于产权调换房屋的差价。（三）货币补偿或者产权调换的房屋面积，按照被征收房屋的房屋所有权证或其他合法房产凭证上记载的建筑面积为准。征收范围内未登记建筑的面积，以市、区人民政府组织有关部门依法认定为准。房屋使用面积需要换算成建筑面积的，由具有房产测绘资质的测绘机构实地测绘确定。（四）被征收房屋的补偿价值，不得低于房屋征收决定公告之日被征收房屋类似房地产的市场价格。被征收房屋的补偿价值，由具有相应资质的房地产价格评估机构按照房屋征收评估办法评估确定。房屋征收部门应当将评估结果在房屋征收范围内公布。被征收房屋价值评估应当考虑被征收房屋的区位、用途、建筑结构、新旧程度、建筑面积以及占地面积、土地使用权等因素。被征收房屋价值评估时点为房屋征收决定公告之日。用于产权调换的房屋价值评估时点应当与被征收房屋价值评估时点一致。（五）被征收房屋的用途原则按照房屋所有权证登记为准。房屋所有权证未明确用途的或者房屋登记记载的用途与原规划许可用途不一致的，按照规划许可用途确定；1990年4月1日中华人民共和国城市规划法施行前已改变房屋用途并以改变后的用途延续使用，按照改变后的用途确定。未经房管部门同意，直管住宅公房改为非住宅使用的，仍按住宅房屋进行补偿安置。（六）市、区人民政府应自签订协议且被征收人交付房屋之日起2年内将被征收人安置完毕。其中，将征收范围内建设的高层房屋作为产权调换用房的，市、区人民政府应自签订协议且被征收人交付房屋之日起3年内将被征收人安置完毕。（七）房管部门代管房屋被征收的，对代管人予以货币补偿，货币补偿金额由代管人专户存入银行。代管房屋有承租人的，在承租人签订搬迁承诺书后，承租人可参照现有住房改革政策申请房改价格备案，视作参加购房后可参照私有住宅房屋对其予以补偿安置。承租人未签订搬迁承诺书的，对代管人予以货币补偿的同时，要对代管房屋的承租人给予在本市规划区范围内的不低于原建筑面积 (原房建筑面积小于48平方米的，按建筑面积48平方米计算)的成套房屋予以安置。产权属房屋征收部门所有，代管房屋的承租人按直管公房租金标准与房屋征收部门建立租赁关系，并可按住房制度改革政策购房。（方案2：安置房由征收部门移交公房管理部门）被征收房屋为房管部门代管的房屋，代管房屋有承租人的，临时安置费应当根据原房屋承租人所承租的建筑面积发放，发放对象为被征收代管房屋的承租人。（八）征收个人住宅，被征收人或与被征收人同户籍且实际共同居住的人员，如符合公共租赁住房或廉租住房保障条件的，由本人根据申请流程提出申请，凭所属房屋属于征收范围、同户籍人员实际共同居住等相关证明材料，经市或区、县（市）政府住房保障管理部门对上述人员进行资格审核后，根据相关政策明确的优先保障程序给予保障。二、关于征收住宅房屋的补偿安置（九）征收个人住宅，被征收人选择房屋产权调换的，市、区人民政府应当在本市规划区范围内提供在本市规划区范围内的不低于原建筑面积 (原房建筑面积小于48平方米的，按建筑面积48平方米计算)的价值相当的房源对被征收人进行安置，被征收人有权要求提供不少于被征收房屋建筑面积的安置用房。经双方协商一致，也可另行确定房源。安置用房中与被征收房屋补偿金额相等部分的房屋建筑面积小于48平方米的，建筑面积48平方米内的差额部分按照安置用房的重置价格结算；被征收人属于生活特殊困难人员的，该差额部分互不结算差价。确因自然间不可分割等原因增加建筑面积需按安置用房评估价格优惠结算的，优惠结算部分建筑面积原则上最高不得超过10平方米。征收当事人在结算被征收房屋和安置用房差价后，安置房产权经确权登记后属被征收人所有。被征收人属于生活特殊困难人员无力结算被征收房屋和安置用房的差价，安置用房中与被征收房屋补偿金额相等部分的房屋面积的产权经确权登记后属被征收人所有；无力结算部分面积产权经确权登记后属房屋征收部门所有，征收当事人双方建立租赁关系，对经查实被征收人在本市规划区内另无建筑面积48平方米（含）以上的公有住房（包括公有住房已参加房改或领取住房补贴的）的，被征收人按直管公房租金标准支付租金，并可按住房制度改革政策购房。（十）征收住宅房屋，安置房源为高层住宅的，应增加被征收房屋建筑面积10的安置面积（增加面积不低于5平方米），该部分面积安置价格按征收决定作出当年的房改成本价格结算。（十一）征收住宅房屋，被征收人选择货币补偿的，被征收房屋建筑面积部分按照市场评估价给予货币补偿；被征收房屋建筑面积不足48平方米的（本市另有住房的，一并计算建筑面积），根据被征收房屋评估价格按照48平方米建筑面积给予货币补偿。在对被征收人住宅房屋按照评估价格给予补偿的基础上，房屋征收部门再按被征收房屋评估价格（含48平方米建筑面积保底部分）的20%给予其货币补贴。房屋征收部门应在货币补偿协议签订且被征收人交付房屋之日起15个工作日内将货币补偿款和补贴全额支付给被征收人。已按照本条款享受48平方米建筑面积货币补偿最低保障的被征收人，不再享受其他住房保障政策。（十二）征收住宅房屋，被征收人选择货币补偿的，被征收人在领取货币补偿款和补贴之日起12个月内购买住宅房屋的，根据购房纳税凭证，新购房屋价格低于货币补偿款的，由房屋征收部门按照新购房屋价格的2%给予奖励;新购房屋价格高于货币补偿款的，按照货币补偿款的2%给予奖励。（十三）征收直管公房住宅或者单位自管公房(包括不成套房)住宅的，承租人享有按住房制度改革政策购房的权利。承租人按照住房制度改革政策购房后，应当对其按被征收人予以补偿安置。承租人未按房改政策购房，也未与被征收人达成解除租赁关系协议的，市、区人民政府应当提供产权调换的房屋由原房屋承租人承租，被征收人应当与原房屋承租人重新订立租赁合同。（十四）征收落实私房政策中带户发还产权的“换约续租”住宅房屋以及带户发还产权的宗教包租住宅房屋的，应当对被征收人按私有住房予以补偿安置。同时，原房屋承租人在签订搬迁承诺书后，可参照现有住房改革政策申请房改价格备案，视作参加房改购房后可参照私有住宅房屋对其予以补偿安置。原承租人未签订搬迁承诺书的，应对其提供在本市规划区范围内的不低于原建筑面积 (原房建筑面积小于48平方米的，按建筑面积48平方米计算)的房屋予以安置。安置原承租人的房屋产权属房屋征收部门所有，双方建立租赁关系，租金按直管公房标准执行，并可按住房改革制度购房。被征收房屋承租人必须是原落实私房政策带户发还产权时的“换约续租”承租户和带户发还产权时的原宗教包租房产的原承租户。（十五）根据本规定第五条房屋用途认定办法确定为住宅用途的房屋，在暂停办理相关手续通知书作出前虽已用于经营的，仍按照住宅房屋实施补偿安置，同时结合被征收房屋的实际使用情况，考虑其综合因素，根据被征收人（或承租人）提供的合法有效的工商营业执照和完税凭证，按批准的合法经营面积，另行根据住宅评估价格的一定比例给予一次性补助。（十六）征收住宅房屋，房屋征收部门应当支付搬迁费，用于补偿被征收人因搬家和固定电话、网络、有线电视、管道煤气等迁移造成的损失。具体标准按照市人民政府公布的标准执行。搬迁费应当在征收补偿安置协议签订后一次性支付。使用临时安置房的，迁往正式安置的房屋时，应当再次支付。（十七）征收住宅房屋，选择货币补偿的，房屋征收部门应当给予被征收人12个月的临时安置费。选择产权调换的，房屋征收部门不能提供临时周转用房的，应当给予被征收人自被征收人或者房屋承租人搬离被征收房屋之月起至通知安置后4个月止的临时安置费。由房屋征收部门提供临时周转用房的，周转用房应当与被征收房屋的居住条件相当，并能够满足被征收人或承租人基本居住条件，房屋征收部门在过渡期限内不再支付临时安置费。房屋征收部门超过协议规定的过渡期限未提供安置用房的，应当自逾期之月起至通知安置之日止按规定标准的2倍支付临时安置费。房屋征收部门提供周转用房，超过协议规定的过渡期限未提供安置用房的，除继续提供周转用房外，还应当自逾期之月起至通知安置之日止支付规定标准的临时安置费。临时安置费从搬迁之日起按月计发。实际过渡时间不足半个月（含15天）的，按半个月计发；超过半个月，不足一个月的部分，按1个月计发。临时安置费的具体标准按照市人民政府公布的标准执行。（十八）被征收房屋为私房的，临时安置费的发放对象为被征收房屋的所有权人；被征收房屋为直管公房或单位自管公房的，临时安置费的发放对象为被征收房屋的承租人。征收落实私房政策中属带户发还产权的“换约续租”住宅房屋以及带户发还产权的宗教包租住宅房屋的，临时安置费应当按原房屋所有权证确认的建筑面积发放，发放对象为被征收房屋所有权人，对原房屋承租人的临时安置费应当按其所承租的建筑面积以同等标准另行发放。三、关于征收非住宅房屋的补偿安置（十九）非住宅房屋采取货币补偿的，因征收造成的停产停业损失的补偿标准，根据非住宅房屋的具体用途，按照被征收非住宅评估价值的一定比例确定。工业用房、营业用房和综合用房的补偿标准分别为房屋评估价值的10%、6%、4%；也可按照工业用房、营业用房和综合用房分别以26个月、20个月和4个月的临时安置费标准计算，给予一次性补偿。具体补偿标准可由被征收人自行选择。被征收人认为其停产停业损失超过被征收房屋的评估价值相应比例或临时安置费标准的，可由房屋征收部门委托具有相应资质的评估机构对停产停业损失进行评估，并按照评估结果予以补偿。非住宅房屋采取产权调换的，因征收造成的停产停业损失的补偿标准，按照4个月的临时安置费标准给予一次性补偿。（二十）征收非住宅房屋的，按实向被征收人支付搬迁费用。双方对搬迁费用不能达成一致的，由房屋征收部门实施搬迁。非住宅房屋中的重型、大型设备，按设备的固定资产折旧后净值的一定比例补偿；因房屋征收，造成被征收人不可移动设备的报废或无法恢复使用的，房屋征收部门应按国家规定的固定资产折旧后的净值给予补偿；房屋征收前电力装接容量、用水指标，由房屋征收部门按有关部门规定的标准给予补偿。被征收人需要扩容的，超过部分由被征收人自行承担。搬迁费应当在征收补偿安置协议签订后一次性支付。使用临时周转房的，迁往正式安置的房屋时，应当再次支付。（二十一）征收非住宅房屋选择货币补偿的，房屋征收部门应当一次性给予被征收人4个月的临时安置费。选择产权调换的，房屋征收部门不能提供临时周转用房的，应当给予被征收人自被征收人搬离被征收房屋之月起至通知安置之日止的临时安置费。四、关于征收特殊房屋及附属物的补偿安置（二十二）征收范围内经认定视为违法建筑的房屋和超过批准期限的临时建筑，不作为补偿安置依据。其居住人员符合下列条件的，经本人书面申请，由房屋征收部门在本市规划区内提供不小于48平方米的成套房作为居住用房，居住房产权属房屋征收部门所有，双方建立租赁关系，租金按直管公房标准执行，并可按住房改革制度购房。1.户籍在被征收房屋内；2.实际居住在被征收房屋内；3.本市规划区内另无建筑面积48平方米（含）以上的公有住房（包括公有住房已参加房改或领取住房补贴）的。（二十三）征收产权属军队所有的房屋，按中国人民解放军房地产管理条例办理。原承租人的安置办法同本规定。房屋征收中涉及军事设施、寺观、教堂、文物古迹及归侨眷房屋的，依照有关法律、法规的规定办理。（二十四）征收公益事业用房及其附属物的，市、区人民政府应当依照有关法律、法规的规定和城市规划的要求予以重建，或者给予货币补偿。征收非公益事业房屋的附属物，不作产权调换，由市、区人民政府给予货币补偿。（二十五）国有土地上房屋征收范围内的围墙、工棚、停车棚、简易仓库等杂项建筑设施，房屋征收部门应根据评估机构的评估给予相应的货币补偿。（二十六）迁移建设用地上的公共设施和各种管线，所需迁移费和损耗材料的补充，由房屋征收部门补偿给原所有人自行迁移，若同时需要扩建、改建的，其扩建、改建部分所需费用和材料由原所有人自行解决。（二十七）征收用地范围内的树木、绿地及其生长物，应尽可能保留。如不能保留，应按杭州市城市绿化管理条例的有关规定办理补偿事宜。五、关于房屋征收补偿的税收优惠（二十八）国有土地上房屋征收，无论其补偿方式实行产权调换或货币补偿，重新承受房屋权属的，其成交价格没有超出房屋补偿金额的，免征契税。超出房屋补偿金额的部分，统一按1.5%税率征收契税。（二十九）非住宅用房的被征收人选择货币补偿的，其补偿资金按照国家企业所得税有关规定确需缴纳的所得税，被征收人缴纳后凭纳税凭证，由房屋征收部门按实缴税额予以支付。六、关于本规定的适用范围和实施时间（三十）上城区、下城区、江干区、拱墅区、西湖区、杭州高新开发区（滨