二手房交易市场房产中介

二手房交易市场房地产中介“硬件”诉讼因素近年来，随着间接住宅市场交易量的急剧上升，房地产中介企业汇总供求信息，提供交易便利的专业化市场服务功能越来越突出。为了营造标准型间接住宅交易市场的法治环境，市梁中元对2002年以来房地产中介企业的起诉事件进行了类型化，并提出了相关对策。一、近年来二手房交易领域的房地产中介诉讼趋势和司法预警2002年以来，杨中元受理了1325起房地产中介诉讼，其中近900起集中在间接住宅交易领域。(a)二手房交易市场中介的两大趋势纵观过去7年房地产中介诉讼相关事件的发展，主要表现为两种趋势。第一，根据间接住房交易市场，房地产中介相关的数量逐年增加。2002年和2003年两中院分别受理了3起、13起间接住宅交易纠纷，2004年和2006年分别受理了47起、61起、94起，2007年和2008年分别受理了157起、243起和265起。据调查，从2004年开始，间接住宅市场活跃起来，房地产中介所相关纠纷年均上升到150%的增长率，2008年的增长率因金融危机和国内抵押政策变化而放缓，但保持了近55%。第二，房地产中介对间接住房交易诉讼的干预会深入增加。据调查，具体来说，仲裁人是上诉人，或者是上诉人，中介合同纠纷件数剧增。在早期的中介诉讼案件中，经纪人往往作为离心第三方或离心被告出席二审，被动参与诉讼。最近随着市场主体的法律认识的加强，房地产中介以上诉人或上诉人的身份参与诉讼的事例越来越多。中介直接指向性的提高反映了当事人主体意识和权利保护意识的加强。(b)根据中介目前的状况进行司法预警据北京市房地产交易管理网网络签名数据显示，今年上半年二手房交易量已超过去年全部交易件数。预计，2009年以后，间接住宅交易争议件数仍将较高，其中中介诉讼案将达到前所未有的高峰。从保障发展、保护民生、稳定的角度看，法院早期调查、经验总结、法律探索，部分目标创新方法，实现三个具体目标：1、平衡各方利益，促进二手房市场经济发展；2.尊重中国人安托迁的概念，解决住房交易纠纷，保障民生。3、将间接住宅购买者、小卖部、中介者对三方利益的司法调整分类为围棋，可以从根本上消除连锁诉讼等恶性诉讼的发生可能性，消除社会不安因素。二、间接住房交易纠纷中房地产中介诉讼因素的调查分析在间接住宅交易纠纷中，房地产中介诉讼案件的特点是诉讼主体多，诉讼合同种类多，诉讼类型多。因此，从诉讼问题的焦点出发，逐步归纳出问题的五大要素。(a)首期付款据调查，在交易实践中，有很多不同名称的合同金合同，如买房意向金合同，订约定金合同，购房订金合同等。目前，定金纠纷主要表现为两种类型。一是对房地产中介和买卖合同违约者共同承担返还定金的连带责任。二在经纪人提供的形式存款合同中同时注明合同金和一定价格比例的违约金，买方支付要求合同金的合同金的两倍返还和违约金。(b)佣金以间接住宅交易为例，中介手续费的构成包括信息服务费、抵押服务费、中保费、预付服务费、权证代理费等。目前有关中介费用的佣金纠纷主要集中在信息服务费的三类。买方和卖方进入了协商阶段，但在合同最终未签订的情况下，是否支付信息服务费以及是否全额支付信息服务费存在争议。二是抵押贷款服务费。如果贷款失败，买方认为是因为中介服务缺陷，中介认为是因为买方个人信用不良，中介接触的担保公司、住房贷款银行属于贷款服务链内，这种纠纷存在责任追究和承担复杂性。第三，拘捕令代理费。房屋购买者或卖方总是自行处理权证手续，以经纪人不提供代理服务为由，大中介退还权证代理费。(c)违约金通常买卖双方同意保证金，并预定经纪人和违约金。目前争议很大的违约金纠纷主要有两类。一是看房确认书等承包合同的违约金争议，买卖商经常以违约金条款为格式条款，以金额过高的公平性等为由，让法院临时决定。第二种是要求一个房间里第二次卖的违约金。以二房的转卖为例，经纪人要求卖方支付中介合同的违约金，买方要求中介和卖方分别支付中介合同和买卖合同的违约金，形成买方3354中介3354卖方的违约金索赔链，发生了连锁诉讼。(d)住房价格差异近年来，随着二手房价格持续上涨，当事人以房地产中介服务缺陷推迟购房时间为由，诉说了房地产中介所延期付款期间的房价差异。这种纠纷的难点集中在对住房价格差距这种期待利益的司法酌处。(5)税根据二手房交易惯例，税金通常由买方负担。一些房地产中介为了吸引顾客，在房屋买卖居间合同分割购房款，帮助买方逃避纳税。一方不愿履行合同的时候，经常以有违反法律的情况为由，要求确认合同无效。三.采取更多措施应对二手房交易市场中介诉讼增多的现状。法治良好的环境是房地产中介调控经营和保障间接住房交易市场可持续发展的必要条件。针对中介事件集中反映因素，梁中远提出以下应对方案，希望积极对相关事件进行司法审判。(a)案件审判中司法尺度的统一统一司法尺度，避免社会对间接住宅交易中有关中介的纠纷“同一事件的其他判断”的误读。对于合同金纠纷，要审查合同金双重罚款、违约金、合同金不使用规则。对于佣金争议，根据案例情况确定中介义务履行阶段和程度，以平等有偿、公平、合理的标准任意确定佣金项目和费用。对违约金的纠纷，应以诚实守信为原则，不承认损害公平性的违约金格式条款的效力；在住房价格差距的情况下，应考虑经纪人有意而重大的过失标准，并在发生纠纷时参考市场评估价格及原始合同价格，随机确定住房价格差异；确认避税的合同效力，建议将间接住宅实际交易价作为重要考虑因素，进一步完善城市房地产管理法的“房地产交易价格申报制度”，为虚假申报和虚假申报制定处罚条款。(b)对中介事件进行科学管理。目前有中介合同纠纷、买卖合同纠纷、委托合同纠纷、存款合同纠纷、商品房合同纠纷、财产所有权纠纷、不正当利益纠纷、服务合同纠纷等过多的中介诉讼案件。间接住宅买卖的法律关系、诉讼原因、案件相关主体确实比较复杂，因此，进一步对案件处理进行科学管理，逐步确立中介合同纠纷、买卖合同纠纷为主的中介介入案件。(c)加强法官的诉讼提示法官不能有一个强调民事主体法律意义的“平等”地位。从诉讼风险控制力的角度来看，中介作为法人在经济能力、参议院能力、诉讼经验等方面占优势，买卖价大部分是个人，法律技能和诉讼经验比较不足。从诉讼风险负担力上可以看出，买方对败诉风险的监督能力比中介脆弱得多。因此，法官应根据双方诉讼能力存在差异的事实，从三个方面加强诉讼提示工作。一是加强证据呈现工作。法官应当对当事人需要的证据和举证责任的分配给予适当的小费，鼓励当事人补充证据。二是加强法律解释工作。法官在审判和咨询中应说明和合理解释案件的法律关系、当事人的合同权利义务、民事行为的效力等，使当事人对审判结果有合理的心理期待。第三，加强非诉讼纠纷解决渠道的提示工作。通知当事人除诉讼以外的其他解决方法，例如对中介机构的不满，以便为合法利益进行全面维护。(d)建立法院和政府当局之间的信息和通信机制最近一两年建立了大量房地产中介，质量不好，需要加强管理。法院要与房地产中介机构主管部门建立信息通信体制，从司法角度与政府机关建立多元化纠纷解决机制的有效联系。第一，将法律和规章政策解释给中介公司及其从业者，并提供典型案例作为从业者的司法指导，这是典