2015年上半年湖南省房地产估价师理论与方法：假设开发法总结和运用举例考试题

2015年上半年湖南省房地产估价师理论与方法：假设开发法总结和运用举例考试题本卷共分为2大题50小题，作答时间为180分钟，总分100分，60分及格。一、单项选择题（共25题，每题2分，每题的备选项中，只有1个事最符合题意） 1、某建筑物实际经过年数为10年，经估价人员现场观察该建筑物剩余经济寿命为46年，该建筑物经济寿命为50年，残值率为2，用直线法计算该建筑物的成新率为【2004年考题】 A：80 B：82 C：83 D：92 E：工业用地的监测点评估价格 2、已知某房地产投资项目的购买投资为5000万元，流动资金为500万元，投资者的权益资本为2000万元，经营期内年平均利润总额为700万元，年平均税后利润为500万元，则项目的资本金利润率为（）。 A10.0% B14.0% C25.0% D35.0%3、在房地产开发过程中，主要负责在工程建设前进行开发成本估算、工程成本预算，在工程招标阶段编制工程标底，在工程施工过程中负责成本控制、成本管理和合同管理，在工程竣工后进行工程结算。 A：建筑师 B：工程师 C：造价工程师 D：估价师及物业代理 E：借款合同 4、新设项目法人资本金筹措渠道不包括。 A：政府政策性资金 B：国内外企业入股的资金 C：个人人股的资金 D：资产变现的资金 E：借款合同5、土地增值税以为计税依据。 A：纳税人继承房地产所取得的土地增值额 B：纳税人出租房地产所取得的土地增值额 C：纳税人转让房地产所取得的土地增值额 D：纳税人赠与房地产所取得的土地增值额 E：执行层的组织协调 6、某宗房地产的土地使用年限为50年，至今已使用8年，预计该宗房地产年有效毛收入为80万元，运营费用率为40，安全利率假定为6，风险补偿率为安全利率的40，该房地产的收益价格为【2004年考题】 A：368万元 B：552万元 C：561万元 D：920万元 E：工业用地的监测点评估价格 7、城市总体规划的期限一般为年。 A：5 B：10 C：15 D：20 E：房地产估价机构必须加盖公章 8、必须经承兑才能生效的金融工具是_。 A本票 B商业汇票 C银行券 D支票 9、一个估价项目中的估价目的，本质上是由决定的。 A：估价机构 B：估价师 C：估价报告使用者 D：估价委托人的估价需要 E：工业用地的监测点评估价格 10、成本法的本质是以房地产的重新开发建设成本为导向来求取房地产的价值，通常把成本法求得的价格简称为_。 A成本价格 B市场价格 C比准价格 D积算价格11、建筑密度通常以控制。 A：上限 B：下限 C：中限 D：上、下限 E：执行层的组织协调 12、成本法最基本的公式是_。 A房地产价值=房地产重新购建价格-建筑物折旧 B房地产价值=土地重新购建价格+建筑物折旧 C房地产价值=重新购建价格-建筑物折旧 D房地产价值=重新购建价格+建筑物折旧 13、世界各国现代银行中最基本、最典型的银行组织形式是。 A：中央银行 B：政策性银行 C：商业银行 D：非银行金融机构 E：执行层的组织协调14、拍卖实务中，拍卖人应当于拍卖日天前发布拍卖公告。 A：7 B：10 C：15 D：20 E：执行层的组织协调 15、下列经济活动中，不需要进行房地产估价的是（）。 A了解某宗房地产的出租人权益价值 B了解某企业包括房地产及特许经营权等在内的企业价值 C了解某地区地震后房地产价值的变化 D了解某宗房地产的应纳城镇土地使用税额 16、以下求取报酬率的方法中，使用试错法和线性插入法的是。 A：累加法 B：市场提取法 C：风险报酬法 D：投资报酬率排序插入法 E：工业用地的监测点评估价格 17、个别发展项目因素、建筑物类型、地点等引起的项目风险属于（）。 A系统风险 B资本价值风险 C个别风险 D比较风险 18、为评估某宗房地产2002年10月13日的价格，选取了可比实例甲，其成交价格为3000元/m2，成交日期为2001年11月13日。经调查获知2001年6月至2002年10月该类房地产的价格平均每月比上月上涨1%。对可比实例甲进行交易日期修正后的价格为_元/m2。 A3214 B3347 C3367 D3458 19、在城市房屋拆迁行政裁决中，被拆迁人是房屋拆迁管理部门的，由_裁决。 A上级房屋拆迁管理部门 B人民法院 C县级以上人民政府 D同级人民政府 20、下列关于房地产泡沫的表述中，错误的是（）。 A市场参与者的投机需求是房地产泡沫产生的直接诱因 B可以用市场价格背离实际价值的程度来度量房地产泡沫 C房地产泡沫产生的基础是土地有限性和稀缺性 D金融机构压缩房地产信贷会加剧房地产价格上涨和促使泡沫形成 21、镇总体规划的期限一般为年。 A：5 B：10 C：20 D：30 E：执行层的组织协调 22、回顾性房地产估价，其估价对象状况和房地产市场状况常见的关系是。 A：估价对象状况为过去，房地产市场状况为现在 B：估价对象状况为现在，房地产市场状况为现在 C：估价对象状况为过去，房地产市场状况为过去 D：估价对象状况为现在，房地产市场状况为过去 E：工业用地的监测点评估价格23、拆除公益事业房屋，通常采用评估。 A：市场法 B：路线价法 C：假设开发法 D：成本法 E：房地产估价机构必须加盖公章 24、在市场法中，对房地产状况进行间接比较调整，其中可比实例的房地产状况优于标准房地产状况，得102分；估价对象的房地产状况劣于标准房地产状况，得97分，则房地产状况修正系数为。 A：0.95 B：0.99 C：1.01 D：1.05 E：工业用地的监测点评估价格25、设计方案评价原则中，下列关于考虑项目全寿命费用的原则，说法错误的是。 A：所谓项目全寿命费用，就是项目从投资一开始一直到项目产品不能再继续利用为止所发生的一切费用 B：项目全寿命包括项目建设过程和使用过程两部分 C：项目全寿命费用包括建设过程的投资成本，即工程造价和项目建成后使用过程发生的使用成本 D：坚持考虑项目全寿命费用的原则，就是要求在设计过程中要兼顾建设过程和使用过程，力求项目全寿命费用最高 E：执行层的组织协调二、多项选择题（共25题，每题2分，每题的备选项中，有2个或2个以上符合题意，至少有1个错项。错选，本题不得分；少选，所选的每个选项得 0.5 分） 1、证券一般具有的特点包括。 A：买卖时不存在证券交易价格 B：可以依法转让 C：票面上标有具体金额，代表一定的财产权利，并能给持有者带来收益 D：证券又是一种资本，可以为持有者带来一定的收益 E：证券是一种商品，可以进行依法买卖 2、从估价角度出发，收益性房地产的运营费用不包含等【2004年考题】 A：房地产改扩建费用 B：抵押贷款还本付息额 C：房屋设备折旧费 D：所得税 E：房屋装修折旧费3、在可能导致不同估价方法测算出的结果可能产生差异的原因中，从低级错误到高级错误的排序是_。 A基础数据是否准确、测算过程是否有误、公式选用是否恰当、是否符合估价原则、参数选取是否合理、所选用的估价方法是否切合估价对象和估价目的 B测算过程是否有误、基础数据是否准确、参数选取是否合理、公式选用是否恰当、所选用的估价方法是否切合估价对象和估价目的、是否符合估价原则 C基础数据是否准确、公式选用是否恰当、所选用的估价方法是否切合估价对象和估价目的、参数选取是否合理、测算过程是否有误、是否符合估价原则 D公式选用是否恰当、测算过程是否有误、所选用的估价方法是否切合估价对象和估价目的、是否符合估价原则、基础数据是否准确、参数选取是否合理 4、临时建筑是指的建筑物、构筑物和其他设施。 A：必须限期拆除 B：结构简易 C：结构复杂 D：永久性 E：临时性5、当房地产的需求和供给同方向变化，且供给增加小于需求增加，则均衡价格和均衡交易量的变化分别是_。 A不变和减少 B上升和减少 C下降和不变 D上升和增加。 6、下列关于企业利润和收入的表述中，正确的是_。 A企业利润可分为经营利润、税后利润和可分配利润三个层次 B经营收入=销售收入+出租收入 C销售收入=土地转让收入+商品房销售收入+配套设施销售收入 D可分配利润=税后利润-未分配利润 7、开发投资项目的期间费用是指企业行政管理部门为组织和管理开发经营活动而发生的。 A：经营费用 B：销售费用 C：管理费用 D：财务费用 E：不可预见费用 8、某家庭购买一套面积为100m2的商品住宅，单价为5000元/m2，首付款为房价的30%，其余通过申请公积金和商业组合贷款支付，已知公积金和商业贷款的年利率分别为4%和7%，期限均为10年，公积金贷款的最高限额为10万元，则公积金贷款部分的按月等额还款额为_元。 A1002.45 B1012.45 C1027.42 D1037.45 9、下列房地产的外部配套设施中，属于房地产外部的基础设施有。 A：通信 B：市政公用 C：有线电视 D：道路 E：金融邮电 10、导致某种房地产需求量变化的主要因素有很多，以下说法欠妥的是_。 A该种房地产的价格水平 B其他物品的价格水平 C消费者的收入水平 D消费者对未来的预期11、某地区某类房地产19982004年价格见下表。 某类房地产19982004年价格 (单位：元/m2) A年份 B1998 C1999 D2000 E2001 F2002 G2003 H2004 I2005 J房地产价格 K1800 L2000 M2100 N2300 O2500 P2800 Q3000 R 12、抵押权人包括。 A：接受房地产抵押作为债务人履行债务担保的公民 B：接受房地产抵押作为债务人履行债务担保的法人 C：接受房地产抵押作为债务人履行债务担保的其他组织 D：将依法取得的房地产提供给抵押权人，作为本人履行债务担保的公民、法人或者其他组织 E：将依法取得的房地产提供给抵押权人，作为第三人履行债务担保的公民、法人或者其他组织 13、房地产具有供给有限特性，本质上于（）。 A土地总量有限 B规划限制 C房地产不可移动 D价值量大14、房地产开发企业发生的年度亏损，可以用下一年度的（）弥补，下一年度税前利润不足弥补的，可以在5年内延续弥补。 A所得税前利润 B所得税后利润 C应分配利润 D未分配利润 15、成本法特别适用于那些既无收益又很少发生交易的房地产估价，这类房地产主要包括_等。 A图书馆 B钢铁厂 C空置的写字楼 D单纯的建筑物 E加油站 16、决策的有效性程度通常从决策的等方面来评价。 A：合理性 B：可接受性 C：时效性 D：参与性 E：经济性 17、以下情况能引起房地产市场需求增加的是。 A：未来预期收益的增加 B：收入水平的提高 C：边际税率的降低 D：土地供给的减少 E：消费品位的变化 18、收益性房地产的价值高底主要取决于【2005年考题】 A：已经获得净收益的大小 B：未来获得净收益的风险 C：未来获得净收益的大小 D：目前总收益的大小 E：未来获得净收益期限的长短 19、影响购买者的心理因素有。 A：动机 B：感觉 C：学习 D：信念和态度 E：欲望 20、下面关于勘察设计业务的承接问题的表述错误的是。 A：承接方必须持有由建设行政主管部门颁发的工程勘察资质证书或工程设计资质证书 B：承接方应当自行完成承接的勘察设计业务，但可以接受无证组织和个人的挂靠 C：承接方在证书规定的业务范围内承接勘察设计业务，对其提供的勘察文件的质量负责 D：勘察设计专业技术人员和执业注册人员可以出借、转让、出卖执业资格证书、执业印章和职称证书 E：经委托方同意，承接方也可以将承接的勘察设计业务中的一部分委托给其他具有相应资质条件的分承接方，但须签订委托合同，并对分承接方所承担的业务负责 21、写字楼分类过程中要考虑的因素包括。 A：物业所处位置 B：辐射区域的范围 C：建筑设备系统 D：建造年代 E：租户类型 22、下列关于城市房屋拆迁补偿与安置，表述正确的是。 A：补偿的对象是被拆除房屋的所有人，而不是使用人 B：货币补偿的金额，按照被拆除房屋的区位、用途、建筑面积等因素，以房地产市场成交价格确定 C：一幢房屋，其价值受建筑结构、区位等影响，不受产权状況的影响 D：从价值量来衡量，产权调换与货币补偿是不等价的 E：执行层的组织协调23、下面四个选项中，说法不正确的是_。 A以两宗以上房地产设定同一抵押权的，可视为同一抵押物 B以一宗房地产分割抵押的，首次抵押后，该财产的价值大