房地产市场调研报告

一、项目介绍长春绿地国际花都位于生态东街和福利路的交叉口，西侧紧邻城市主干道生态街(原蔡羽街)。总面积30万平方米，绿化率35%。该项目分两个阶段开发。产品的第一阶段是第一阶段，分为1.2.3.3地块。当前产品是地块2，其容积率仅为1.39。整体地积比率以多层为主，并辅以小高楼层。整个住宅建筑采用新英格兰建筑风格。建筑形体简洁流畅，主题色调柔和，具有鲜明的社区形象和可识别性。居住区景观以两条水平和一条垂直的主景观带为中心，以植被为基础层理，向四周延伸。并辅以零散的乔木和灌木、景观小品，为您营造一个高品质的醇厚生态社区。该项目拥有净月潭国家森林公园、新立城水库和汽车文化公园，常住人口近40万。你必须知道一些关于网络月亮的独特地理环境。它三面临水，四面被森林环绕。该地区森林水域总面积可达243平方公里。它是长春东南部的一个生态新城，以发展生态和环境友好型经济为重点，以经济、社会、人口、环境和资源的协调发展为重点。配套教育：师范大学附属小学、师范大学附属中学、市立第二实验中学、东北师范大学、税务学院、华侨外交学院、农业大学、建筑工程学院等著名大学都聚集在这里，形成了一站式教育体系。生活设施：镜月喜来登酒店是一家五星级标准的生态酒店，现已投入使用。著名的保利大剧院也在建设中。卓展奥特莱斯还将提高居民对高端购物场所的需求。医疗保障：净月管委会附近的月坛医院、净月街上的吉林省心脏病医院、新城街附近的吉大一院净月分理处(与14路交汇处)二、项目宏观环境因素分析：1.宏观环境：经济形势较2012年有所好转，政策调控方向趋紧。“稳定增长”政策的效果显而易见。“十二五”和“十八大”报告都设定了明确的经济增长目标。2013年“中央经济工作会议”继续强调“稳中求进”。经济和价格环境更好。在货币政策方面，按照“中央经济工作会议”确定的基调，2013年将保持稳定的导向，新增货币和贷款略有增加，这将继续给房地产行业带来好处。在房地产调控政策方面，中央政府将继续收紧调控方向，抑制投机行为，支持保护合理需求的政策方向。2.市场趋势：整体市场好于2012年，增长率在去年之前高，之后低。在经济环境基本好转的背景下，2013年整体市场有望好于2012年。在交易方面，全国商品房销售面积同比增长5.6%，略高于2012年。基数效用和市场惯性决定了2013年上半年和下半年的增长率在之前是高的，之后是低的，上半年同比增长约15%,下半年下降至0.7%。在供应方面，销售的改善促进了建筑投资的稳定和恢复，但由于基数大，补贴住房的贡献下降，增长率不会很突出。预计2013年中国新建建筑面积增速将停止下降并回升，同比增长9.6%。房地产开发投资同比增长17.1%，增速与2012年基本持平。2013年下半年重点城市新增供应仍高于上半年，但上半年同比增长更为明显。就价格而言，稳定的货币不同城市、不同住宅企业之间的分化加剧：一方面，一些热点一、二线城市潜在需求偏暖，但供给不足，成交量难以从2012年的高位大幅上升，价格上涨压力很大；大多数二线城市的供需基本平衡，在销量增加的背景下，销售规模有望继续扩大，价格稳定。大量三线和四线城市供应充足，但潜在需求相对较弱，没有能力提价。一些城市严重供过于求的风险值得关注。另一方面，领先的住宅企业继续赢得大市场，小企业被收购，合并的可能性增加，行业集中度进一步提高。在这种情况下，住宅企业需要继续把握他们所需要的主流产品的规模，但中高端产品的贡献更大，数量和价格都要把握。同时，他们应该跟随市场和政策的节奏，以合理的价格进入市场，提供适销对路的产品。然而，在房价快速上涨、社会资源过度集中于房地产行业的背景下，为了保持宏观经济和房地产行业的健康发展，政府出台了一系列房地产行业监管政策。2011年1月26日，新的八国规则为全年市场监管定下了基调。除了继续提高存款准备金率、提高利率、收紧市场流动性和收紧信贷政策外，本轮调控还增加了价格限制、限购和房产税等行政和税收措施，以抑制投机性购房需求。一系列监管政策的叠加将在短期内对房地产市场产生波动性影响。然而，一切都将保持不变，任何行业都必须遵循市场经济的规律，包括房地产市场。知名房地产企业2013年半年度报告显示，中国房地产行业仍在稳步发展。本轮房地产调控的根本目的是促进房地产业持续、稳定、健康发展。当前的房地产调控不会改变行业长期良好的发展趋势。4.国民经济的快速增长为房地产业提供了强大的推动力。O8 M2 z2 O:东；中国经济连续多年保持快速发展。持续的经济增长将不可避免地导致城市发展、住房扩张、投资增加和流动性过剩。中国居民的平均收入将几乎每四年翻一番，人们买房和投资的能力也将提高，而最渴望改变住房数量和质量的中产阶级家庭的数量正在上升。O4J；V3 C国民经济持续、稳定、快速发展，为房地产业的发展提供了强大动力。高盛(Goldman Sachs)估计，中国2011年和2012年的经济增长率将分别为9.4%和9.2%。从房地产开发速度与国内生产总值增长率的关系可以看出，房地产业将继续高速发展。5.人口环境决定了房地产市场的潜力仍然巨大。城市人口数量、人口分布和人口流动性等自然属性直接影响房地产市场的潜在容量。根据2013年发布的第六次全国人口普查结果，mainland China总人口达到13.397亿，十年间增加了7，390万。城镇人口占49.68%，十年间增长13.46个百分点。中国大陆流动人口为2.6亿，十年内增加1.17亿。mainland China人口呈现出人口基数大、城市人口比重上升、流动人口大幅增加的发展趋势。随着中国城市人口的不断增长、流动人口的大量增加和人均居住空间需求的不断增加，中国房地产市场需求将进一步增加，住房市场的潜力仍然巨大。8 h# o k6 R a2 c5 Z5 I6.城市化促进房地产的可持续发展7.通货膨胀压力巨大，房地产市场仍然是最好的投资渠道随着经济持续快速复苏，中国出现了通胀预期上升和通胀压力加大等问题。美国等主要经济体持续实施量化宽松货币政策，使得国际流动性溢出效应更加明显，进一步加剧了进口通胀压力。2013年7月，全国消费物价指数同比上涨6.4%，达到三年来的最高水平。目前，中国的通胀压力仍然很大。由于缺乏更好的投资渠道和财富向资产投资的转移，房地产市场仍然是最好的投资渠道。8.城市发展越来越依赖土地财政2013年，国有土地出让收入为2.9万亿元，占国家财政收入的35%。与此同时，全国各省、市、县政府的债务总额已达10.7万亿元，其中三分之一以上通过土地租赁偿还。中西部欠发达城市和沿海地区尚未形成产业配套开发区。由于没有相关行业支持，土地财政将不可避免地成为政府收入的主要来源，并变得更加依赖土地财政。无论中央政府出台什么政策，最终的实施都取决于地方政府。没有地方政府的合作，政策的实施基本上是空谈。地方政府对土地财政的依赖大大减少了房地产调控政策的实施。中国经济持续快速增长、城市化稳步推进、通胀压力和人民币升值预期仍将支撑中国房地产市场在未来很长一段时间内保持快速增长。与此同时，我们也必须看到，房地产行业存在着许多问题，如土地价格过高、房价过高、投资过热、监管效果不佳、一刀切的政策以及弱势群体意见多等。基于以上对房地产行业发展前景的认识和政府对房地产行业宏观调控的指导思想，我们对2013年及未来几年的房地产市场保持谨慎乐观。该行业的发展前景令人乐观。谨慎是我们应该理性对待当前的房地产调控政策，迎接挑战，抓住机遇。三、项目区环境因素分析：3.1长春市环境分析城市属性吉林省的政治、经济和文化中心具有“双心、三翼、多组团”的城市空间结构。未来五年，长春将建成东北亚科技创新基地、现代物流基地和国际商务服务基地。经济总量长春市经济近年来发展迅速，但整体经济水平仍处于该地区较低的位置，发展潜力巨大。经济总量不高。与其他省会城市相比，其经济水平处于较低水平：长春的国内生产总值处于省会城市的下游，但近年来国内生产总值的增长呈现出良好的经济增长势头，这也将带动全市房地产市场的发展。近年来，长春市国内生产总值平均增长率保持在15%以上，但增速呈现不稳定趋势，产业结构调整压力日益明显。2006年以前，长春市的国内生产总值增长率相对较小，但2006年以后，国家开始实施振兴东北老工业基地的计划，极大地促进了长春市经济的快速发展，到2011年长春市国内生产总值增长了4000多亿元。第三产业结构随着中央振兴东北老工业基地政策的逐步加强，第二产业已成为长春经济增长的主要引擎。第三产业稳步发展，城市产业结构逐步优化，进入快速发展的新阶段。工业化进程加快，第二产业比重继续增加，产业结构继续良性调整。从长春市产业结构演变趋势来看城市和区域交通网络十分发达，为该项目的发展带来了红利：快速轨道交通6号线的规划路线靠近本项目。6号线是连接西站和长春南部市区的一条线。公共交通在未来将会非常方便。两条水平高速公路和两条垂直高速公路预计将于今年通车。本项目所在的蔡羽街将与北部经济开发区的仙台街、二道区、远大街相连，成为长春市东部地区连接南北的主要高速公路。长春房地产业与产业布局长春的房地产开发主要是在东、南、西、北和净月五个板块同时进行，并向郊区化发展。从各板块区域的整体生活质量来看，现阶段高端、复杂的项目主要分布在净月板块和南板块。西部、中部、东部和北部板块的高端开发规模相对较小。中央板块(朝阳区、南关区)4-4:东至伊通河，南至卫星路，西至轻轨一期(安达街)，北至辽宁路划分理由：老城区是长春市的政治、金融、商业功能的核心区，配套完善，交通便利，是长春市房价较高的地区。建筑形式：以多层和小高层建筑为主，在板块的西部有少量稀缺的洋房和别墅(绿园区、高新区部分、蒸汽开放区)4-4:东至开运街，南至环城高速公路，西至环城高速公路，北至长白高速公路划分理由：城市支柱产业(汽车)区辐射一汽及其配套产业。这个板块又长又窄，靠近市区。板块是城市经济发展的一个区域，房价水平处于长春市的平均水平建筑形式：多层、小高层、高层产品组合3.2净月区环境分析区域属性镜月开发区是长春的生态核心区，空间规划“一轴四区多中心”。未来五年，镜月将成为综合服务发展区、文化产业集聚区、中央休闲区和高端产业集聚区。功能规划：“一轴四区多中心”。“一轴”:指新城街沿线地区的发展轴。“四区”:北部地区：指环高速公路以北的建成区；西区：新城街以西的商业区；东部地区：以大学城为中心的文化教育研究开发区；南部地区：以常颖世纪城为中心的旅游、商业和休闲区。“多中心”:指新城街道分区的主中心；大学城和常颖世纪城是两个特色中心。区域运输目前，镜月区有两条轻轨线路和几条公共交通线路与主城区相连，有四条城市主干道通往城区。该区域相对靠近主城区，交通便利。到机场：净月核心区距离龙嘉机场汽车经销店38公里。经由绕行高速公路直接到达机场高速公路大约需要31分钟。到市中心：净月核心区距离人民广场汽车经销店约20公里，大约需要35分钟。轻轨：轻轨3号线全长40公里，南北三面呈U形，延伸至净月群。全线共有35个站点，其中13个位于月净区。公交线路3336120、102、160等线路可直接到达重庆路、红旗街等商业圈。轻轨3号线和4号线将每月净城市区域板块与主要城市区域连接起来，以减少与主要城市的距离。镜月市区有许多通往市区的主要交通道路，即何琳街、蔡羽街、新城街、镜月街、福利路、环城高速公路和卫星路。区域功能项目所在的西部新城净月，将发展成为以现代工商业为主导的生态商业金融中心(EBD)，并受到社会各界的辐射生态商务金融中心规划范围东临新城大道(昌邑高速)，北接大学园区和高档商住区。南侧为待建光电信息产业园，西侧为伊通河，面向在建的长春市南部新城核心区。3.3长春房地产市场分析长春房地产市场2012年下半年，长春市土地市场较2012年上半年出现明显反弹。成交量稳步上升，交易价格趋于稳定。这也是整体房地产市场已经稳定的一个信号。2011-2012年长春市经营性土地交易价格走势