保利XXXX年3月盐城滨海洲盛国际家居广场营销策划报告.ppt

上海项目组，2012年3月，周生国际家居广场营销策划报告，1。项目宏观环境分析2。项目形象定位的战略思考3。促销策略和计划节奏4。项目销售和投资促进合作计划。项目运行工作计划、大纲、项目第一次宏观环境分析页。3滨海概况。滨海县位于盐城北部，区位优势明显，资源丰富，交通便利，历史悠久。滨海县位于江苏省的东北边缘，盐城的东北中部。它与西南的富宁县相连，与日本隔海相望。它在盐城以南80公里。全县总面积1880平方公里，海岸线长44.6公里，人口111.6万。204国道、省道陈里、S327、海塘公路、沿海高速公路和宁静盐、京沪、宁连高速公路融为一体。正在规划和建设的连云港至盐城铁路将贯穿全境，成为盐城乃至苏北最发达的县之一。丰富的文化遗产孕育了这片沿海土地，如今这里已成为中国楹联之乡、中国诗歌之乡和全省唯一的“书法之乡”，在国内外享有盛誉。经济发展迅速，农副产品资源丰富，是著名的何首乌之乡。“十一五”期间，滨海县保持了稳定强劲的发展态势，综合实力跃上新台阶。滨海国民生产总值保持了高速稳定的发展格局。在此期间，年均增长率为19%。财政总收入超过50亿元，年均增长40%以上，居全市第二位。仅这一增长就相当于2005年总额的3倍。滨海经济社会发展进入了一个新的阶段，从领先的增长速度转变为领先的总量增长新格局。该项目位于滨海新区北部，新客运站南侧。未来发展潜力很大，目前认知不高。在这种情况下，按照“建设美丽城市、崭新海滨”的要求，围绕“一年见效、三年大变样、五年建设新县城”的目标，坚持“在南部地区建设功能齐全、环境优美、生态优美的商贸行政中心，在北部地区建设功能齐全、文化氛围浓郁的商贸基础教育中心”的发展方向。项目位于省道S327东侧，幸福路以南，交通便利。人民路、幸福路、项目、明达路、项目紧邻省道S327，毗邻城市主干道、人民路和幸福路。距离滨海高速公路入口和出口仅2分钟车程，距离市中心仅2.5公里，并且靠近新的客运站。将来从周边的县、市、村吸引顾客会很方便。该项目位于滨海新区北部。周边地区相对空旷，顾客认知度不高。钢铁交易中心，史圣丽都，新客运站，拆除住宅区，有创河滨湾，第8页，环境概述：沿海经济保持了高和稳定的增长年复一年，人民的收入和消费也保持了稳定增长。随着沿海经济发展模式的转变，为项目的发展提供了良好的社会基础、优越的地理位置和便捷的交通网络，为项目的后期运营提供了便利的必要条件。目前，客户对该地区了解不够，缺乏市场经营环境。如果他们能赢得政府的政策支持(如3年的税收减免)，这将为项目提供强有力的保证。第9、1页。本案周边环境恶劣，商业氛围不好。我们如何向客户展示这一案例的商业价值？3、项目规模越大，未来潜在竞争越多，如何在预期价格上实现快速销售？这个案子面临的问题是什么？2.沿海市场项目量相对较大，外来人口较少。我们如何扩大客户渠道？价值提升，快速销售，扩大销售，如何打破板这个案件的焦点来解决！第二篇，第10页，项目形象定位的战略思考，第11页，项目定位，市场分析，形象定位，第12页，项目形象定位的战略思考，第13页，东明装饰城，尹霞广场，玉龙商业街，通茂装饰城，金屋装饰城，新时代广场，本项目(97.2亩)，史圣丽都等。富康商业广场(274.5亩)，明清商业街(170.9亩)，新商业广场(66.3亩)，1.1市场分析商业解读，第14页，1.2市场分析东明装饰城，商铺类型：内街商铺，2-3层为主，可单独租赁。面积：主力80-200m2，最大3000 m2租金水平：0.3-0.7元/，现状：规模较大，中高档定位，经营环境差，产品档次参差不齐，缺乏配套服务和有效运营管理，第15页，1.3市场分析金屋装饰城，店铺类型：内街店，双层主面积：60-150m2主面积租金水平：0.7-0.8元/，现状：小规模第16页，1.4市场分析通茂五金装饰城，商铺类型：临街商铺，内街商铺，二层主面积：50-100m2主租金水平：1.1元/；现状：规模适中，区位好，业态混乱，缺乏配套服务和有效的运营管理，第17页，1.5市场分析，竞争对手解读，金屋装饰城，丁鑫国际广场：成熟商圈，小面积，投资门槛。销售和投资推广的想法相当混乱，宣传和推广不到位。史圣丽都规模中等，产品投资回报率低，门槛低，地理位置偏远，缺乏商业氛围，后期难以形成规模效应。第18页，1.6市场分析竞争对手解读，金屋装饰城，云水新城街道店，大面积，高总价，高投资门槛，低投资回报，区域细分：一楼价格：16000-17000元/平方米二楼价格：7000-8000元/平方米平均价格：10000-12000元/平方米，第19页，1.7项目分析竞争对手解读，新时代广场：店铺类型：室内一般面积：50单层，100-200双层，500-1000 双层租金水平：0.6-0.9元/天，尹霞广场：商铺类型：沿街商铺，内街商铺一般面积：20-30；大约50；大约100。租金水平：内街：2.2-3.6元/平方米街：3.8-4.6元/平方米街，第20页，1.8项目分析竞争对手解释，第21页，1.8项目分析竞争对手解释，缺乏名牌，数量少，规模小，商业业态创新不足，商业业态多元化，缺乏有效的招商和运营管理，在结构、类型、布局合理性、规模和功能完善等方面存在明显不足。22页，正面临着从“传统商业”向“现代商业”转变的历史机遇。1.9、市场分析摘要，房地产的快速发展，居民对商业的档次和规模有较高的需求，市场的总辐射能力有限，且在投资促进和运营方面存在一定的风险，优势(s)，风险(t)，机会(o)，交通便利，可达性好，辐射范围大，商业氛围在区域内具有集聚效应，地块形状规则，适合专业市场布局，以及周边大型商业项目定位的不确定性。印象很远，缺少生活设施，运营团队优势，概念优势，国家和地方政府的支持和政策风险，未知潜在竞争项目的威胁，众多强有力的竞争对手，市场容量小，城市发展，专业市场搬迁，当地建材市场发展水平低，新区建设带来的装饰建材需求，区域商业形象低，项目相对竞争，项目规模中等，劣势(W)，2，SWOT分析，第23页，第23节：我们是滨海新区的枢纽交叉口。规模：我们专业市场的第一属性：我们属性满足城市建筑装饰建材需求的时机：我们已经掌握了城市建筑的第一时间，SWOT分析总结，第24页，市场分析，项目定位，形象定位，第25页，项目形象定位的战略思路。滨海一站式国际五金建材家居市场集群，项目总体概念定位，第26页，1项目将走综合多主题地产和业态组合发展之路，降低风险，促进业务集聚，产生规模效应；2.利用项目交通便利，距市中心2 3公里的短距离发展商业交易，带动区域人气集聚、各行业物流配送集聚、商业辐射扩张。3.充分利用城市发展平台升级、建材及国内市场升级拓展等机遇，发展相关产业交易市场；4、根据项目规划物业辐射能力、周边重点项目发展情况、自身城市特点来确定，并提前规划，分步实施。1，项目定位思路，第27页，(1)，通过“国际五金建材家居市场集群”的概念定位，为项目高端占领打下基础，将项目的市场占领扩大到更高的水平，摆脱区域竞争。提出项目发展的明确目标，即“国际五金建材家居市场集群”的总体构想。从前瞻性角度出发，项目将建设成为覆盖整个“盐城北部地区”的现代化国际主题商务区，并辅以物流、会展等功能。(3)从项目品牌建设的角度来看，从品牌的角度来看，“国际五金建材家居市场集群”，与目前的东明、金屋、通茂等五金装饰城市相比，为后期项目的整体形象和运作奠定了更加“延展性、国际性、主题性和丰富性”的前提。2.项目的总体概念方向，第28页，1。滨海国际五金建材家居配送中心的功能定位，集品牌展示、产品贸易、信息交流、仓储物流、会展办公、商务服务于一体。2.品牌定位：滨海及周边县市五金建材家居行业第一品牌贸易服务平台。3.规模定位：滨海及盐城北部最大、最全面的五金建材家居展示城。4.目标市场位于沿海地区，3.该项目分为概念定位，第29页，10年前，40年后！一站式主题展厅，4。项目产品定位，第30、4页，项目子概念定位，定位与诠释，追求整体规划设计、建筑与环境的完美，注重细节的商住；商业亲和力，充满人性化的商业设计理念；商业、建筑和环境的和谐统一，格式布局的合理安排；商业个性化，体现在建筑风格和空间使用的个性化特征、市场内部环境的个性化要求、个性化物业管理服务的推广、对业主的尊重、以客户为导向和广告需求的商业个性化；完整的服务和完整的配套商业服务，独立的系统，不需要外部需求；领先的商业地产足以代表商业地位；展示物业本身的自信，管理顾问的管理方法在销售现场得到最好的展示，如专业的保安人员、精湛的配套施工、细致周到的物业服务、热情的商业建议。第31页，滨海第二次腾飞的“标志性”工程！政府高度重视和支持的信心工程！浙江商业团队努力打造的商业旗舰！最适合投资者投资的中短期全方位增值产品！(短价格升值，中商铺升值，长商业升值)，5，项目子概念定位形象定位，第32页，6，项目规划建议，规划建议的目的：快：尽量把小区划分成小商铺，降低投资门槛，有利于销售；准：满足不同运营商的需求，有利于后期运营管理；全：大规模，丰富的品种，第33，6页。项目规划方案，规划方案的原则：1。主建筑面积分为小商铺，主面积为10-20平方米，用于租赁，投资有回报，有利于提高单价，控制总价；2.主辅助建筑面积分为40-80平方米。不出租，有利于自营客户独立经营或租赁。3.适当增加餐饮、零售、快捷酒店等配套商业设施，第34页，项目定位，形象定位，市场分析，第35页，项目形象定位的战略思考，1。项目价值解读、低总价、低门槛、灵活组合模式、快速投资回报、产品价值、优越的地理位置、便捷的交通、区位价值、投资促进、管理与运营一体化、一步到位、投资价值、第36页、大型专业市场、新贸易平台、小投资组合、浙江创业团队、强大团队、快速运营、广泛资源、政策导向、宏观经济发展保障、政府金融支持、商业价值、品牌价值、政策价值、2、 项目主要销售客户群定位，第37页，沿海深耕，覆盖盐城北部，辐射苏北东部一流批发商(批发)。 一站式采购城市(零售)地理位置优越，交通规划便捷先进，国际化大卖场人性化趋势，大城市升级，大市场先导新区标准，新城规划，“钱景”拥有无限的自主产权，超低的总价，高回报，招商、管理、运营一体化，“浙商”品牌一步到位，专业市场专家团队政府资金支持，零投资风险，3、项目卖点精细化。市场广度：功能定位：地理交通：规划与支撑：尚超财富：政策模式：投资增值：商业价值：品牌制胜：风险防范：描述，角度，第38页，周生国际家居装饰博览城16万平方米一站式国际贸易旗舰，4。形象定位语言，第39页，家居展示中心五金总部建材总部集群，16万平方米的贸易巨擘旗舰，3大产业市场集群，8大专业主题展馆，上千家品牌专卖店，我该项目的高度将建立在一个新的城市地区发展和市场升级的国际模式的水平上，消费者群体将受到从上到下的垂直攻击。具体做法可以是“团结政府，争取政策，利用媒体，创造舆论”，以便从项目进入市场的一开始就为其打下一个高起点。促进核心战略，政府首脑论坛，战略2:地面轰炸，地面轰炸，对目标群体的大规模信息轰炸。要点是广度、宽度和到达。其目的是快速、广泛地传播项目信息，一举建立项目的广泛知名度。具体方法是通过媒体(户外、围墙、报纸、电视、直邮、调度、电话、中介、短信等)传递项目的价值需求。)。第48页，2。推广核心战略、行业杂志、战略3:“定点爆破”，定点爆破，即与投资推广相协调的点对点定向推广。其目的是为了有效地赢得领先企业和行业权威的认可和加入，并形成驱动效应。具体活动可与投资促进和销售节点协调进行。例如，在规划阶段，主题是“听取规划方案商户”，开始与主要商户接触的第一步。在促销的早期阶段，“投资促进说明会”可以用来进一步拉近商家之间的距离。此外，还可以在市场开放前组织“龙头商家专业市场考察之旅”等活动，逐步争取龙头商家对案件的支持，直接从龙头商家和龙头商家那里获得案件的切入点。第49页第2页。核心战略推广，大客户签约会议，战略4:“营销活动”，第50页，咨询会议：邀请目标大企业和个体经营户参与咨询活动，从项目策划和格式划分入手，推广预期交易。通过口碑传播和软文宣传。”“我的业务”论坛：邀请预注册客户和东明市场商户参与活动，通过论坛活动传播市场经营理念，树立从业者信心“城市建设与产业发展”论坛：行业协会牵头，市场与企业主办行业投资论坛