终稿桥商业市场报告PPT演示课件

,2015年5月,虹桥商务区核心区商铺市场调研及虹桥绿谷之商业板块功能定位初探,1,下一站，虹桥,绿谷,寓意：距离虹桥枢纽仅700米的距离，融为枢纽的又一个站点。未来将以虹桥枢纽为圆心，集聚成市，成为重要的地标。拥有上海虹桥商务区管理委员会的扶持及支撑。,项目,建议,业态业种,4,SWOT策略：抓住项目现房优势，抢占市场，并与周边项目形成互补招商，错位经营；充分评估经营风险，制定切实有效的运营方案规避区域可能存在的风险。,本案的商业能级：区域型商业商业形态：商业街/集中型商业,本案商业能级判定,5,原则1：利于项目商业持续经营根据市场情况及目前运营较好的商业，选择最易存活的业种。原则2：能够扩大目标消费群范围项目本身及周边办公楼白领、周边社区居民及虹桥枢纽途径商旅客是本项目的三类基础消费客群，除基础消费客群外，更要通过特色业态，将消费客群的涵盖面的涵盖范围扩大。,业种定位原则,原则3：异于周边项目定位对比周边项目定位和业态规划，形成差异化定位，进行互补招商与错位经营，尤其关注虹桥天地、龙湖天街等有较强商业集聚效应的大型项目。,6,7,个案回顾,周边项目业态定位多以零售、餐饮、休闲娱乐类主要方向。,/虹桥商业区核心区项目商业业种统计,同质化现象严重,个案回顾,/虹桥商业区核心区重点项目商业业种统计,核心区内重点项目的餐饮比例均占总体业种的40%以上，整体模式上均以餐饮、零售为主，以休闲娱乐相辅，传统业种泛滥。,总结：,差异化、体验化、主题化,策略,8,假设：,个案回顾/举例说明,目前周边的租金为8元/天,若有100家餐厅，就至少要有27000人流量的消费者，可以预见餐饮的经营难度必然很高。,一家面积300的餐饮店,日租金是8*300=2400元,租金一般占餐饮业态日成本的30%,这家餐饮的日成本为2400/30%=8000元,在客单价平均30元的情况下,该店每天流动客人至少要超过270人,区域内未来各类餐饮店极多,在连锁效应影响下，各项目的招商和竞争也空前激烈。,9,目标消费客群研判,虹桥枢纽商旅客群,扩大客群来源特定消费客群,自身及周边项目的办公人群,周边居民,因为这些消费者每天都在项目及周边，具有固定且刚性的消费需求，因此是我们要抓住的重点基础性消费客群,项目所在区域周边有大型居民社区，拥有非常庞大的消费基数，是我们需要吸引的重要基础性消费客群。,虹桥枢纽日人流极其巨大，能释放大量的消费能量，是我们要努力争取的基础性消费客群。,项目基础客群为区域共享的消费群体，本项目相比虹桥天地、龙湖等大型项目在体量、地理位置等方面处于不利地位，基础性消费客群被这些项目分流后，无法支撑项目经营，因此除了满足基础客群消费需求，尽力争取之外，还应通过各种手段扩大消费客群来源，以特定消费客群作为核心目标。,被分流而无法支撑项目经营。,10,其次引进具有主题性、特色化的业态，增强项目的特异性和影响力，吸引一批有特殊消费需求的人群，并扩大项目的辐射范围。,目标消费客群研判,业种甄选,首先甄选具有诱导力、体验性的业态，提升项目的吸引力，尽可能多的吸引基础消费客群。,目的性消费，扩大项目的辐射半径,滞留性消费，延长消费者的驻留时间，增强项目的吸引力,蓝海战略，规避同质化竞争,同类业态集群效应，增强项目的影响力和对特定人群的吸引力,11,餐饮,零售,其他,周边项目业种定位,多以餐饮、零售为主的传统业种,12,同质化现象严重，未来竞争力激烈，盈利能力有待考验。,具有足够吸引力的特色新兴业态业种，富有体验性、新鲜感。,业种建议,差异化定位、错位式经营,建议,主题性商业、特色化业种,方向,13,将D.I.G.（上海外高桥进口商品直销中心）、韩国馆及球迷俱乐部作为主力店，以体验性与主题性商业为制胜点，带人领略异国风情。,围绕主力店进行业态定位,主力店,三个商户均为微瑞谷的现有资源，且都属于稀缺资源。三个商户对于面积的需求都较大，能够快速的完成招商。有别于周边其它项目的业态。拥有其核心的消费客群，且客群量大、忠诚度高，能长期经营。微瑞谷与三个品牌之间有较深厚的合作关系，落地可能性高。,作为主力店的理由：,比肩国展中心成为大虹桥又一个风尚集聚地,国展中心以展会为平台聚集人气，虹桥绿谷则以韩国文化元素加上偶像学院的演艺教育元素，凭借明星的号召力，打造集聚韩式风尚的吃、喝、玩、乐、传媒、美体、教育为一体的韩国馆，以此形成强大的集聚相应，吸引大量客流。,主力店一：韩国馆&偶像学院，以流行文化、娱乐明星为卖点,14,15,甄选理由,2014年中国游客在韩国的消费为14万亿韩元(约折合849亿元人民币）,&,趋势效应,明星效应,锁定核心客群为热衷流行文化和追星的人群,以韩国馆联动偶像学院为方式，打造以韩国流行文化和明星为特色的商业模式,商机,16,韩国馆,深度挖掘CJE&M与偶像学院在商业、演艺、和培训等方面的资源，聚集各类商户，举办定期及不定期的“秀”，邀请各路明星出场，以此吸引大批客群的流入，消费周边扩充服务。,韩国特色餐饮,流行潮牌,韩式美容美体,韩国馆表现形式,17,CJE&M是通过电视，电影，音乐，演出，游戏等多样化的媒体形式和服务平台，引领文化潮流的国际传媒集团。以追求标新立异的唯一（OnlyOne）精神为根本的CJE&M给顾客带来最高享受的CJE&M正引领着亚洲流行（AsiaPopCulture）的走向世界。,旗下拥有多领域资源,CJ集团下属各类流行文化和商业品牌众多。,CGV是CJ旗下的影视传媒集团，除了影院业务外，还拥有大量的筹办演出的经验及资源。,CJE&M：拥有大量流行品牌和明星资源的韩国影视传媒集团,18,偶像学院：以培训和演出为主的造星机构，微瑞谷的兄弟企业,19,偶像学院,20,通过明星效应，运用主题“秀”，提升品牌知名度，吸引人气,以明星代言产品，以及邀请明星出席各类主题“秀”的形式，聚集大批粉丝。,以偶像学院为平台，定期推出不同类型的演出。,引进明星店，例如百万奶昔、热辣壹号等品牌，以明星效应吸引粉丝。,韩国馆推广经营亮点,1,2,3,21,以球队主题馆作为经营核心,考虑区域范围内严重的同质化竞争局面，以足球俱乐部为主体，衍生出包括足球文化、体育文化及欧洲异域风情的主题馆从而开辟蓝海。,主力店二：球迷俱乐部，以足球运动为卖点,22,皇马球迷俱乐部成立于2002年9月，是中国国内第一个也是影响力最大、会员人数最多的专业性中文皇马球迷俱乐部。巴萨球迷俱乐部在全世界范围内已经拥有了超过12万的球迷，球迷俱乐部超过1000个。大量的球迷群体是未来客群的极其有利的保障，同时所产生的衍生效应也是带动消费的保证。,甄选理由,巴萨球迷俱乐部FutbolClubBarcelona,微瑞谷与球迷俱乐部代理方的深厚合作关系,凭借球队的凝聚力、球员的号召力带动人气的提升。,贩售与球队、球员有关的周边商品。,陈列、展示球队日常设施及队史文化。,体验身临其境的观球感受。,提供咖啡、简餐供球迷交流、庆祝。,运用品牌效应打造以足球文化为主体的主题性场馆，落位于虹桥绿谷后利用球队的号召力吸引广大球迷。,球迷俱乐部功能服务,23,24,球迷俱乐部服务衍生：运动场馆、周边零售、文化场馆等,西班牙陶瓷,毕加索油画,25,通过明星球队效应，推广体育文化，扩展欧洲风情，聚集客群。,以球队及明星球员的效应拉拢一批球迷客群，展示球队文化，贩售周边产品。,以主打体育作为亮点，配套运动场所，以衍生体育概念拉动消费。,借由西班牙两支球队的势头扩展西班牙文化，以极具风情的商品和不定期的展览提升影响力。,球迷俱乐部推广经营亮点,1,2,3,26,一站式商务配套服务平台,实现进口精品与日常用品的全覆盖，服务于整个大虹桥区域，扩大项目的辐射范围。,主力店三：DIG，以种类繁多的优质进口商品为卖点,依托上海自贸区的建设发展，D.I.G.以进口商品批发业务为核心，在上海地区快速开店，目前已有13家门店，多以加盟形式经营，并面向长三角地区扩张。,D.I.G.在上海已经拥有13家门店，多以加盟形式经营，并还在面向长三角地区不断扩张中，但虹桥范围内尚无D.I.G.门店。,D.I.G.：目前上海发展最快的进口商品直销中心,D.I.G.浦东曹路悦天地15年5月20日也已签约。,27,引进D.I.G.目的,D.I.G.引来进口商品直销风暴，如海鲜、牛奶、水果等产品引爆市场，人气急升。,D.I.G.的优势在于其性价比极高的进口商品能带来大量的客流。,通过D.I.G.解决周边白领对进口商品消费及生活需求。,通过D.I.G.吸引周边居民前来消费，引导客流。,目的,28,29,D.I.G.经营模式,通过委托第三方运营管理，选择最为合适的合作方-曼己客来推进该项目落地。,以曼己客作为众合与D.I.G.之间的纽带桥梁，组件DIG绿谷经营团队，推进该项目迅速、高效落地。曼己客有着丰富、资深的运营管理经验，与万科、光明、跨国采购中心有着紧密的战略合作。,丰富的运营经验,完善的管理体系,30,D.I.G.经营模式,张江店位于高端社区翡翠公园中，已于2015.03.28正式开业；联洋店位于外籍人士集聚的国际社区中，即将于5.28开业；此外，古北店、新江湾店已经无锡、昆山等地区分店正筹备中；曼己客以其丰富的经验与资源正稳步扩张中。,曼己客成功携手光明集团、万科集团以及海尔集团、卡萨帝等众多知名集团合作共赢。,31,时间进度表,1,2,3,4,5,主力店试营业,2015年5月,前期策划,充分认识自我，准确定位；寻找目标商户，做充分地前期准备工作。,2015年6月,启动招商,专业招商团队进驻项目开展前期各类工作；目标商户约见与带看，洽谈商户合作条件；争取在第二季度结束前与至少一价主力店达成意向协议，进行推广。,2015年10月,主力店正式签约,与主力店正式签约，并进场装修，同时围绕主力店进场进行大规模宣传和活动，为项目招商和销售提供强有力的支撑，以中秋和十一为宣传的高潮节点。,2015年12月,配套商业签约,元旦之前签订一批配套商业的意向或租赁合同，并进行联合推广，为项目招商和销售进行年底冲刺做支撑。主要节点：圣诞节、元旦。,6,2015年2月,主力店与其它配套商户完成装修，年底试营业，利用过年氛围进行大力推广。主要节点：情人节、年初五、元宵节。,2016年5月,全面开业,通过主力店的影响力，和前期试营业推广的积累，达到开业要求的招商完成度全面开业。,在推进时间节点上希望与销售大型节点相结合。,原则1：以业种引导产品根据业种定位，判断不同业种对面积需求；原则2：以建筑形态引导产品根据建筑形态，判断不同形态分割面积；原则3：保证空间灵活组合利用公共空间增加营业面积，提高租金贡献和商业价值。,建议本案（出租用途的）面积段最小分割可采用为50左右的标准模块，通过多个模块灵活组合满足多种业态需求，同时利用公共区域增加商业经营面积、提升价值。,业态落位及分割建议,32,33,启动区,北谷商业主要节点,主要节点设置：北谷作为招商和经营的启动区1、南北谷是即可独立，又可形成整体的灵活空间，单开北谷可缩短招商周期，有利于本项目招商和销售（因为本案已是现房，越快招商开业越好）；2、北谷招商和营运中可以为南谷树立参照物，南谷的定位和业态选取可以根据北谷的情况调整；3、北谷成功招商后能马上提高南谷的商业价值，拉高租金，提升项目的商业价值。商业街设置3个重要节点分别为北谷中央、地下一二层的东北角最宽阔处，用以汇聚人流；,北谷,南谷,商业广场地下一层,商业广场地下二层,启动区建议,北谷-1F铺位面积,实测建筑面积：3015.99、公共面积：1245、总建筑面积：4261,34,北谷-2F铺位面积,实测建筑面积：6317.71、公共面积：3182、总建筑面积：9500,35,36,空间布局：呈金字塔结构,37,北谷铺位面积,北谷商铺实测套内建筑面积总计9333.7，得房率68%；,商铺利用率不高，公共空间有很大的利用价值。,38,甬虹路,建虹路,申贵路,申长路,出入口设置,从地面通过扶梯到达下沉式商业街,未来核心区地下通廊将打通，直接通向周边项目及虹桥枢纽,由虹桥枢纽一层的办公区域通向商业街,39,商业广场地下一层,商业广场地下二层,韩国馆面积需求大，以地下二层为主加上部份地下一层，韩国馆必须要有较多的展示面，所以围绕北谷展开布置，整层韩国馆落位后，使其内部自行规划业态和动线，两层衔接，尽量利用店中店的形式使消防通道自成体系，使经营用面积最大化；北谷西侧楼梯、电梯和消防通道密集，利用率低，安排各种配套业态，并预留开阔的室内公共空间可做活动场所；配套商业包括：便利店、银行、轻餐饮（面包、咖啡等）。,铺位划分建议方案一：韩国馆、偶像学院,主入口,配套商业,韩国馆,偶像学院,40,商业广场地下一层,商业广场地下二层,以体育加文化为主题的业态落位方案中，球迷俱乐部处于核心位置，并安排上下两层及四个功能片区以区分其各种不同类型的功能，并尽量围绕北谷，提供较好展示面；体育用品集合店及健身运动场馆是次主力店，考虑到其需要开阔的空间，因此放在地下二层，地下一层提供部份场地作为接待入口；欧洲风情文化商业馆包括了零售、展览等功能。,铺位划分建议方案二：球迷俱乐部,主入口,运动健身场馆,大型运动商品集合店,欧洲风情文化商业馆,球迷俱乐部,配套商业,41,商业广场地下一层,商业广场地下二层,主入口,主入口,由于北谷不具备餐饮条件，D.I.G搭配的业态组合较少，建议使其与韩国馆或者球迷俱乐部组合成双主力店模式；搭配韩国馆时，因其店中店的模式，可自成内部动线体系，可使整个北谷的利用效率最大化；D.I.G落位要考虑到其出入口设置和收银问题，因此建议其入口紧挨一层扶梯位置，收银出口靠近底下二层车行通道处，具体方案应由D.I.G提供建议。,铺位划分建议方案三：D.I.G、韩国馆、偶像学院,D.I.G,偶像学院,韩国馆,42,本方案是三个主力业态全部入驻的理想状态，商业面积利用率高；缺点是除去三个主力业态之外其它衍生业态和配套无法进驻北谷，可安排到南谷；各主力业态的面积稍有缩减，但是在同时进驻的情况下能将项目商业价值提高到最大；在能同时引进两个主力业态的情况下，也可参考该方案进行落位，空余部分可酌情安排衍生业态和配套业态。,主入口,铺位划分建议方案四：韩国城、偶像学院、球迷俱乐部和D.I.G,商业广场地下一层,商业广场地下二层,项目,建议,租金定价,方法：基准租金定价方法,步骤：,选择周边具有代表性的同类型物业作为参考案例；根据标准化系数以及参考案例所占权重得出估算价格；根据每层商业租金所占比例计算得出每层商业租金价格。,租金定价/定价方法,44,45,重点对标项目,虹桥天地、龙湖天街、万通新地、万科中心对于本案而言，均具备了基本意义上的比价条件，故本案的起始租金定价将根据以上项目平均租金，结合我司多年商业操作成功经验，以不同业态、不同区域的价差定价法原则制定。,本案,龙湖虹桥天街,万通新地中心,虹桥天地,虹桥万科中心,虹桥协信中心,租金定价/定价方法,46,租金定价/定价方法,取项目区域内较为有代表性的地下一层零售商铺为标准,47,租金定价/定价方法,参考对象租金价格,本案对比租金价格,1（标准化修正系数）,公式：,4.89,元/天,我们对推导的租金选取小数点后两位，则最终-1F基准租金为：4.89元/m天,-2F按-1F基准租金的70%计，则最终-2F基准租金为：3.42元/m天(建筑面积),租金定价/定价方法,根据区域市场租金推导而得出项目的初步估算租金，,注：以上租金按建筑面积计算,以上价格为针对一般商户的实际报价，根据主力店优惠条件原则，对于目标引进的主力店，应在现租金建议基础上再进行下调，下调幅度10%-30%左右。,3.96元/m天,本案平均租金报价：,相对整个大虹桥区域市场内商铺租金对外报价项目的租金建议偏低，但是因以下原因使项目实际上未受影响：1、主力店实际租赁的使用面积大于产证面积，公共部份按一定比例计租金；2、主力店带动其它业态租赁，产生的租金高于平均租金。,48,49,租金定价/定价策略,价格制胜,小步快涨,小面积换大空间,前期先降低对外租金报价，便于后续招商工作开展，引进主力店，快速将商铺租出去，开张营业盘活整体商业氛围；,通过一年一小涨三年一大涨的增速，稳步提高租金水平；,善于利用产证以外的公共面积，增加可营业面积，吸引商户。,虽然产证面积小，但实际可营业面积远远被放大。具体操作方式可通过进一步合作之后，我们在与商户洽谈过程中达成一致。,实现,利用率最大化、收益最大化,50,5年综合收益测算/按实测商铺面积计租,51,5年综合收益测算/按可营面积计租,THANKS,52,53,附件,54,凯德集团以发展地产基金为核心的“新资产模式”，实质是“以钱生钱”战略，即由私募基金(PE)去培育和发展物业，成熟后则输送给房地产信托基金(REITs)，REITs为PE提供退出渠道，彼此间相互支持。,凯德集团资本运作流程图,凯德模式与美国模式（以金融机构为主导寻找地产项目的模式）在顺序上迥异。这种模式在凯德集团（中国）的许多购物中心、商场及城市综合体的开发过程中得以不断复制，成为缺乏融资和退出通道的中国同行们艳羡的“绝技”。而且，由于这种“轻资产”战略，凯德集团（中国）仅以330万平方米的权益建筑面积，却能撬动了高达3000亿元的资产管理总额。,运营模式借鉴/凯德模式介绍,凯德模式的关键点是以地产为核心主导，以PE、REITs为融资辅助与退出通道。,55,从集团内部孵化、到私募基金的开发培育，再到REITs的价值变现和稳定收益，凯德集团构建了从开发商到私募基金再到REITs一条完整的投资和退出的流程。,“地产开发+资本运作”的模式是凯德集团地产经营模式的核心。,凯德运作模式,运营模式借鉴/凯德模式介绍,项目,认知,本体分析,初步认知/项目概况,项目区位：虹桥绿谷位于虹桥商务核心区中心片区08#地块。交通状况：距虹桥机场1100米，虹桥火车站700米，轨交2、10号线600米。项目四至：东至申贵路，南至建虹路，西至申长路，北至甬虹路。产品组合：由钻石楼、下沉式商业与总部办公组成。,下沉式商业街,总平图,虹桥绿谷,申长路,申贵路,甬虹路,建虹路,1100米,700米,600米,57,58,项目由7栋办公楼围绕两个峡谷商业广场构成，地上建筑为7-9层，地下为3层，其中-1F与-2F为商业，-3F为停车库。以街区式总部办公为主，结合企业会所、下沉式商业广场、休闲娱乐中心、国际精品MALL等各项城市功能。,项目规划,初步认知/项目规划,59,一站式全能商业街区,项目特色：绿色街区总部办公,初步认知/项目特色,规划为全能总部商业街，但商业空间有所局限,项目商业面积约为3.7万，南北两个峡谷商业广场约3.06万、钻石楼0.4万、2#楼1-2F约0.24万；项目商业规划以为企业总部的商务人士提供一站式服务为主线。,初步认知/商业规划,地下二层平面图东西区通道联通商业配套集中于中庭外围布置设备用房,-2F,本案商业空间处于办公楼之间下沉式内街，对外展示面受限；商业位于地下一、二层，且分为南北两峡谷，易形成小环境，但相对而言商业空间被分隔，对动线流通也有影响；商铺空间相对狭小，出入口设置不显眼。,1,2,3,商业空间设计局限,1.26万,1.8万,60,3.7万下沉式内街商业广场,打造一站式总部商业街区,61,本体分析,虹桥绿谷紧邻虹桥枢纽，现已全面竣工，拥有3.7万下沉式内街商业广场，但在商业空间上有一定局限性。,项目,认知,区域分析,区位交通/概述,上海中心城区西部,东靠A20、西至A5、南依A9、北临A11,虹桥商务区位于上海西部，依托优越的地理位置与便捷的交通枢纽服务全球。,机场（虹桥国际机场1、2号航站楼）高铁（沪宁、沪杭等30条城际及高铁）城市公共交通（已建轨交L2、10，建设中L17）长途客运（上海虹桥客运西站）,位置,四至,交通,虹桥综合交通枢纽,区位优势：虹桥商务区处于长三角城市轴的关键节点，将建设成为现代服务业的集聚区。交通优势：依托虹桥枢纽，虹桥商务区处于长三角、全国交通的核心枢纽位置。,56种换乘模式,1小时长三角都市圈显现同城效应,5小时覆盖环渤海经济圈,虹桥枢纽带动上海城市能级提升,成为全国及全球辐射的承载平台,63,区域地位/商圈价值,64,|65,城市战略格局,大虹桥战略的实施，将逐步形成“东有大浦东，西有大虹桥，延安西路连接”的哑铃结构：东面：大浦东将形成超过1210万平方米的商务楼宇面积，是上海建设国际金融中心和航运中心的主要平台；西面：大虹桥超过500万平方米的商务楼宇面积，肩负上海建设国际贸易中心、辐射长三角、集聚全国高端商务和总部经济的使命,区域功能定位,上海打造国际贸易中心建设的重要载体；面向国内外的高端服务功能和总部经济的集聚地；促进上海服务全国、服务长三角的枢纽节点,虹桥商务区定位为世界第六大城市群核心，为上海城市战略格局的重要组成部分，是上海建设“四个中心”的重要载体，项目的发展拥有良好的区域规划前景。,区域规划/虹桥商务区规划,哑铃型的现代服务业格局,65,功能规划,区域规划/虹桥商务区规划,区域规划,虹桥商务区定位为上海国际大都市的重要商务集聚区，分为26.3平方公里的主功能区与60平方公里的拓展区，目前以4.7平方公里核心区为重点发展区域。,主功能区东至环西一大道，西至诸光路，南至沪青平高速，北至北翟高架。,拓展区由主功能区向西至嘉金高速公路，向北至沪宁高速公路。,在86平方公里范围内，虹桥枢纽区域共涉及一场四区，包括长宁、闵行、嘉定、青浦4个行政区与虹桥国际机场。,核心区二期北区：占地面积144公顷，总建面140万，以企业总部办公、商务贸易办公、现代商务服务、高端居住为主体功能。,核心区一期：总建面约170万，建成功能多元、交通便捷、空间宜人、生态高效的低碳商务社区。,核心区二期南区：已出让完毕，总建面18万，以总部办公、现代商务功能为主，滨河创意休闲功能为辅。,核心区,北区,南区,核心区规划,（86平方公里）,（4.7平方公里）,66,67,区域规划/功能与周期规划,功能业态规划,根据虹桥商务区核心区功能业态规划，虹桥商务区内重点发展三类业态：,主体业态,1,功能业态,2,配套业态,3,主要为总部经济、贸易机构、商务办公,主要为会议、会展业,主要为酒店业、零售业、商业、文化娱乐业,塑造一个宜人、宜居、宜商充满活力驰名中外的现代服务业商务区,虹桥商务区着力打造现代服务业商务区；规划2010-2015年以核心区为重点开发区域打造商务区雏形，2015-2017年商业体量49万，导入商务办公人口11万人。,项目规划周期,第一阶段，20102015年，发展初期,以核心区为重点开发区域，主要通过做形态、做气势，打造商务区雏形。,据上海虹桥商务区核心区商务配套三年行动计划,核心区开发体量：,550万,其中商业体量：,49万,商务办公人士：,11万人,2015-2017三年内,规划目的/未来愿景,未来虹桥将结合便捷的枢纽交通、先进的产业导向、专业的会展服务及多元化的办公创意集群，积极开拓深化七大产业的发展，建设一个上海现代服务业的集聚区、上海国际贸易中心建设的新平台、面向国内外企业总部和贸易机构的汇集地，以及服务长三角地区、服务长江流域、服务全国的高端商务中心。,68,69,区域现状/现状分析,目前，虹桥核心区一期、二期正在如火如荼地建设中，瑞安、龙湖、万科等知名开发商云集，未来内部竞争相当激励；瑞安虹桥天地与本项目已竣工，虹桥天地现已完成目前一期已全部招商落位，二期完成70%招商，将成为区域内标杆项目；其他众多项目尚在建设中，基础设施发展相对不健全，所以商务区雏形也尚未建成，滞后于规划预期。,品牌开发商云集，但整个商务区环境相对不理想，滞后于规划预期。,70,区域现状/内部路网,虹桥交通枢纽涵盖多种交通方式，拥有56种多元化换乘模式，但其路网纵横交错，路标虽多，却易迷路。由于虹桥商务区多数项目都在建中，土方车居多，扬尘污染较大，且道路界面状况较差。内部公交系统有待改善。,虹桥交通枢纽路网错综复杂，易于迷路；商务区尚在建设中，路面及环境不佳。,虹桥枢纽规划图,内部交通隐患,71,区域总结,交通优势,集群优势,规划优势,规模优势,交通网络,同质严重,途经客流,供应量大,飞机、高铁、高速、地铁汇集虹桥综合交通枢纽，产生辐射带动效应。,多家大型地产开发商操盘，众多知名品牌入驻，各方人才集聚。,世界第六大城市群核心，上海城市战略格局的重要组成部分建设“四个中心”的重要载体。,总占地面积86.6平方公里，涉及闵行、长宁、青浦、嘉定四个区，其中，主功能区面积26平方公里。,挑战,内部基础设施尚未完善，交通组织存在问题，有待改善。,商业业态均以餐饮、零售、娱乐为主，占比过大，会出现严重的同质竞争场面。,区域内住宅区较少、办公场所在建，主要人群均为虹桥枢纽及会展中心的途经客流。,品牌开发商云集，内部竞争非常激励。,机遇,大虹桥虽具备区位、交通、规划等诸多优势，但其内部竞争、商务环境等多方面尚存在不少问题，机遇与挑战并存，区域市场面临着考验。,区域发展跟不上区域规划，市场前景并不乐观，须有危机意识。,72,区域形势,近期区域市场堪忧远期规划前景良好,市场,动态,土地市场,74,核心区土地市场格局核心区1期：一期11幅商办综合用地已全出让，总建面约160万；核心区2期：二期南北两片区已经出让23幅商办文化用地，总建面约157万。,虹桥核心区一期中心片区,土地市场/核心区土地出让信息,核心区一二期总计出让34幅商办文化综合用地，总建面总计约317万。,闵行区虹桥商务区片区15号地块,核心区北片区近期有一块商办用地挂牌，规划建面4.42万，起始楼板价7300元/。,（数据来源：上海土地市场官网）,土地市场/核心区土地挂牌信息,75,76,土地市场,虹桥商务区核心区总计470万，目前已出让土地面积约317万，近期挂牌出让土地面积4.42万；且知名品牌开发商云集。,虹桥商务区核心区70%以上土地已出让，主要为商办文化综合用地，未来竞争非常激烈。,市场,动态,商业格局,从供应面积来看，2015年第一季度全市商业供应112.52万，同比增长2%，环比下降43%；从成交面积来看，2015年第一季度全市商业成交46.71万，同比基本持平，环比下降72%；从成交价格来看，2015年第一季度全市商业均价31710元/，同比增长11%，环比增长6%；,2015年第一季度市区商业供求量同比基本持平、环比均呈现下降趋势较为明显，主要是由于一季度一季度相较于四季度处于淡季；成交价同比环比均稳步上涨。,商业格局/市区商业供求价量分析,78,2015年第一季度闵行区商业供求量同比均呈增长趋势，环比呈下滑趋势；成交价上涨趋势较为显著。,从供应面积来看，2015年第一季度闵行区商业供应7万，同比增长13%，环比下降24%；从成交面积来看，2015年第一季度闵行区商业成交4.68万，同比增长102%，环比下降58%；从成交价格来看，2015年第一季度闵行区商业均价31510元/，同比增长20%，环比增长34%；,商业格局/闵行区商业供求价量分析,2014.01-2015.03闵行区商业供求价量走势图,79,80,商业格局/长宁区商业供求价量分析,2014-2015年第一季度长宁区商业仅供应0.03万，基本处于无供应状态；由于缺乏供应所有导致成交量也稀少，2014-2015年第一季度长宁区商业仅成交2.65万；但是，成交均价从2014年12月起上涨速度明显，达到42251元/。,长宁区商业供应量稀缺，导致成交量也稀少，但是成交价快速上涨。,从供应面积来看，2015年第一季度大虹桥板块商业供应1.91万，同比下降70%，环比增长65%；从成交面积来看，2015年第一季度大虹桥板块商业成交0.34万，同比下降37%，环比下降40%；从成交价格来看，2015年第一季度大虹桥板块商业均价49004元/，同比增长19%，环比增长20%；（注：价量主要来自万科时一区、龙湖虹桥天街与虹桥协信中心三个项目。）,2015年第一季度大虹桥版块商业供求量同比有所下滑，但随着虹桥商务区的日益成型，成交价上涨明显；价量主要来自万科时一区、龙湖虹桥天街与虹桥协信中心。,商业格局/大虹桥商业供求价量分析,81,大虹桥板块可售商业供求量为数不多，销售市场有一定的空间。,商业格局/可售商业供求量对比分析,2014-2015.03可售商业供求量对比图,由图可知，与全市供求量相比，2014-2015.03期间，大虹桥板块可售商业供求量微乎其微；与闵行区供求量相比，2014-2015.03期间，大虹桥板块可售商业供应量约占闵行区的30%，成交量约占全区16%；与长宁区供求量相比，2014-2015.03期间，大虹桥板块可售商业供应量比长宁区多17万，成交量多1.84万；,82,大虹桥板块商业价格已经跳脱区域市场，已一跃成为上海市热点板块。,商业格局/可售商业均价对比分析,2014-2015.03可售商业均价对比图,由图可知，大虹桥板块商业价格已经跳脱区域市场、超越周边长宁区、逾越全市商业均价，未来大虹桥区域发展潜力值得期待。,83,截止至2015年4月最新数据显示大虹桥板块商业可售存量面积为28.56万（408套）占全区商业可售存量面积的35%，占全市商业可售存量面积的3%。,截止2015年4月大虹桥板块商业可售存量面积为28.56万，408套。,商业格局/商业可售存量分析,84,85,商业市场,大虹桥板块可售商业供求量不大，然而售价已跳脱区域市场、超越周边区县、逾越全市,竞争,格局,重点个案分析,主要商业项目/项目汇总,（注：空白处为待开业项目，后续将继续跟进完善）,重点项目,虹桥商务核心区项目众多，商业能级以大型、高端购物中心及商业广场为主。,87,瑞安虹桥天地与龙湖虹桥天街、金臣联美虹桥汇商业体量较大；商业形态多为独立商业体或裙楼商业，少部分为商业街形态。,单位：万,多数商业项目体量较小，但商业总体量庞大，形态多为独立商业体或裙楼商业。,主要商业项目/商业体量与形态,88,购物中心,演艺中心,新天地街区,展示办公,虹桥天地集办公、购物、餐饮、娱乐、演艺于一体，总建面达38万，其中商业为13万。,89,重点个案分析/虹桥天地,总平图,11.5万,地上6层地下2层,1.5万,新天地街区1.5万,购物中心11万,虹桥天地只租不售，租金范围5-15元/天。目前新天地街区已全部租赁，平均租金约15元/天；圆形文化场馆不对外出售，顶端为演艺厅；“L”型购物中心与一幢写字楼相连，租金为7-12元/。,重点个案分析/虹桥天地,90,业态规划：集购物、餐饮、休闲、娱乐、亲子于一体，主打一站式的生活方式。规划将有400多家餐饮品牌入驻。对入驻商户有明确要求，目前一期已全部招商落位，二期完成70%招商，原先定于2014年底试运营，但现已延期至2015年9月23日。,星巴克装修中,虹桥天地吸引了多个“天地”系列项目的优质高端餐饮租户入驻，更有不少餐厅及概念是首次进入中国,在购物中心内将由“天地”概念延伸出特色餐饮主题楼层，按不同口味及品类被划分为：香辣天地、甜品天地、火锅天地、面点天地。,代表品牌商家：,重点个案分析/虹桥天地,特色商业：,91,92,*（每层均有餐饮，租金6-7元/）,重点个案分析/虹桥天地,虹桥天地商业体量庞大，主要以高端餐饮、零售、亲子为主，约占70%。,93,重点个案分析/虹桥天地,虹桥天地为区域标杆项目，未来将成为举世瞩目的焦点。,龙湖虹桥天街打造公开可售型写字楼，并配备20万中高端的商业购物中心。,项目简介：,龙湖虹桥天街涵盖一站式中高端购物中心、7栋临河面积为150至200可售型5A甲级写字楼、绿色生态景观商业街和高端奢华精品酒店四大业态的地标级都市综合体。天街系是龙湖商业体系中最早面市也是最为成熟的商业系列。,重点个案分析/龙湖虹桥天街,94,龙湖虹桥天街由14万自持购物中心与6万可售特色商业街组成，租金范围4-14元/天，售价范围5-7万元/。,其中可售商业大多数为整售，目前散售型只剩2间面积为500。,重点个案分析/龙湖虹桥天街,95,业态规划,可售商业,自持商业,大MALL,小MALL,龙湖虹桥天街业态规划以中高端餐饮与零售为主，约占74%。,未来入驻的商家将涵盖国际一线奢侈品牌、轻奢零售品牌，以及培训中心、高级餐吧、健身房和影院等，还将会有首次进入上海的商业业态和品牌。,重点个案分析/龙湖虹桥天街,96,97,重点个案分析/万通新地中心,万通新地中心集高端商务办公和商业体验于一体，其中商业约占4.5万。,总平图,办公图,商业图,项目简介：,万通新地中心位于虹桥商务区中心位置，集高端商务办公和商业体验为一体，由一座与二座两幢楼组成，规划总建筑面积约16.4万，其中办公约10万，商业约4.5万，其他1.9万。,总平图,98,万通新地中心拥有4.5万商业配套，租金范围在4-12元/天，售价范围在5-6万元/。,重点个案分析/万通新地中心,99,万通新地中心主打精品商业，注重体验式消费，汇集品牌咖啡餐饮、精致商务休闲、商务配套设施多元业态。,F1平面示意图,B2平面示意图,B1平面示意图,重点个案分析/万通新地中心,万通新地中心主打精品商业，以商务餐、商务休闲为主，约占79%。,100,虹桥万科中心集办公、商业于一体，其中商业建筑面积约3万m2。,虹桥万科中心地处虹桥商务区一期核心，占地面积约3.2万，由七栋办公楼与一个下沉式广场组成，其中办公楼建筑面积约9.3万，商业建筑面积约3万。,项目简介：,总平图,商业,办公,重点个案分析/虹桥万科中心,101,虹桥万科中心拥有3万商业配套，租金范围在5-13元/天，售价范围在5-7万元/。,重点个案分析/虹桥万科中心,102,重点个案分析/虹桥万科中心,虹桥万科中心以中高端餐饮、零售为主，约占75%。,重点个案分析/虹桥协信中心,总平图,商业,项目简介：,虹桥协信中心以花园式总部办公为主，拥有6万商业配套。,虹桥协信中心由10栋花园式建筑组成总部办公集群，拥有近6万平方米商业配套，主打协信“星光系”总部商务配套。,办公,103,上海微瑞谷科技投资发展有限公司,虹桥协信中心办公楼底下为租赁式下沉广场，租金范围4-12元/天，小独栋商业对外销售，售价范围3-4.5万元/。,办公楼地下2层为自持的下沉式商业广场；而小独栋为4层商业对外销售，目前还剩2栋未出售，分别为3800与4200。,小独栋,重点个案分析/虹桥协信中心,业态规划：,意向商家：,集购物、餐饮、娱乐、休闲于一体，其中45%为餐饮，对入驻商家品牌有明确要求。,虹桥协信中心除了进驻一些轻奢、时尚快销品牌、电影院、养生会所、运动健身之外，有近45%的餐饮设施，包括连锁快餐、西式简餐、中高端商务餐等。,重点个案分析/虹桥协信中心,虹桥协信中心以中高端餐饮、休闲及零售为主，约占78%。,105,虹桥天地,106,个案总结,虹桥万科中心,龙湖虹桥天街,虹桥协信中心,1、体量庞大，商业面积13万；2、规划完善，面向高端商务客群，由新地广场和shoppingmall组成；3、即将开业，项目已竣工，招商基本完毕；4、区域标杆，毗邻虹桥枢纽，地理位置绝佳，定位高端，全球聚焦；5、体系成熟，由知名房企瑞安开发经营，拥有成熟的运营、管理体系。,1、商业体量庞大，20万；2、区域内为数不多的可售项目；3、由知名开发商龙湖开发；4、定位中高端商业，地下商业与空中连廊构成。,1、商业体量较小，3万；2、由知名开发商万科开发；3、定位中高端商业。,1、商业体量中等，6万；2、由地下商业与特色花瓣楼商业构成；3、定位中高端商业。,概况汇总,万通新地中心,1、商业体量较小，4.5万；2、商业集中在地下，以地下艺术展厅和主楼公共展厅为特色。3、定位中高端商业。,虹桥天地,龙湖虹桥天街,万通新地中心,万科虹桥中心,虹桥协信中心,个案总结,区域内业态规划以中高端餐饮、零售、亲子、文娱类为主传统业态。,同质化现象严重,业态规划,个案总结,租售价格,区域内可售商业报价5-7万元/之间，租金水平在4-15元/天之间。,消费者,分析,消费者预判,110,客源分析/虹桥枢纽客流,虹桥综合交通枢纽集轨、陆、空多种交通于一体，日均客流达110-150万人。,未来轨交17号线也将于2017年开通，导入更多客流,111,客源分析/国家会展中心客流,近期上海车展正在国家展览中心举行，高峰日均人流逾20万人；未来广交会也将转移至国展中心举行，未来预计人流量将达到20-40万人。,国家会展中心总建筑面积147万，可展览面积达50万,国展中心是全国乃至亚洲展览面积最大、硬件设施一流的展馆。,国展中心中车展与广交会等大型展览的举行，未来日均客流可达20-40万人。,客源分析/周边办公区客流,虹桥商务区占地：86km2核心区域：4.7km2商务办公：500万m2,预测未来导入商务人士15-20万人,随着虹桥商务区500万商务楼的即将落成，将导入15-20万人商务人士。,112,客源分析/周边居住区客流,虹桥一号,富力虹桥十号,万科时一区,爱博家园,西郊九韵城,新长宁住宅,恒基旭辉中心,金球怡云花园,西郊庄园,兰乔圣菲,绿地旭辉E天地,玉兰清苑,现有社区,在售住宅,待售住宅,本案,如今，核心区5KM内，主要有以上12个居住区，总计约为2000户，居住人口约为6万人；未来，随着虹桥商务区的日益成型，未来辐射居住人口将达50-60万人。,随着虹桥商务区的日益成型，未来周边辐射居住人口将达50-60万人。,113,辐射着7600万长三角人口,客源分析/周边辐射客流,未来项目将辐射长三角地区7600万人。,114,VICTORIOUSVILLA2015AllRightsReserved,VICTORIOUSVILLA,上海微瑞谷科技投资发展有限公司,环球视野+中华元素+执行态度+坚持不懈=中国人无与伦比的幸福生活,咨询,代理,投资,115,2020/6/12,ABOUTUS关于微瑞谷,上海微瑞谷科技投资发展有限公司是由钦达科技控股银行(香港)集团(HoldingBankGroups)携手一众专业人士共同发起并投资成立的，聚焦于产业研究与招商、房地产开发和科技文化产业投资的专业咨询机构。其大股东钦达科技控股银行(香港)集团(HoldingBankGroups)是由美国大型知名投资机构、香港金融机构、香港电信盈科(HKPCCW)等知名企业与专业人士成立之跨国多领域投资机构。微瑞谷多年来为多家知名地产机构和各地政府提供了咨询、招商相关服务，包括万科、远洋、绿地、上实、上海城投、珠江地产、中建八局、无锡市政府机构、常州市政府机构、宁波市政府机构、杭州市政府机构等。,上海,杭州,南京,济南,武汉,成都,苏州,合肥,无锡,宁波,绍兴,舟山,常州,116,2020/6/12,OURSURVICES主营业务,行业报告专题研究产业研究产业规划市场调研商业策划地产开发投资分析,咨询consulting,投资investment,代理agent,土地运营科技企业文化机构众创空间餐饮娱乐,招商代理渠道销售大客户中介商业项目营运,微瑞谷主要经营内容包括咨询、代理和投资三大板块。其中咨询服务包括区域规划及产业规划、房地产开发咨询为主；代理服务以商业地产和产业园区招商及营运为主；投资领域专注以科技、文化为核心竞争力的有价值的小微企业，以协助其市场发展、经营模式梳理等方式观察和引导上述企业，以资源和资本组合的方式介入上述企业实际股权及经营，同时也涉足房地产投资开发领域。,Powerful,经济功能规划空间形态规划商务实施规划,环境分析工具商务分析工具行业分析工具观念思维工具,分析工具,三规合一,空间,时间,微瑞谷秉承三规合一的规划咨询理念，在项目的任何一个进行阶段，根据客户方诉求，进行全程或者针对性的咨询服务。在空间（土地利用）和时间（经济效用）上以客户的最高效益为目标，运用各种科学的、体系的已被经验验证的研究方法和理论，进行项目指导。,POWERFULTOOLS分析工具,118,2020/6/12,THEACHIEVEMENTS成就案例,微瑞谷成立以来，已经服务数十个项目，遍布全国各地，类型涵盖了商业策划、产业规划、招商等各方面。,119,2020/6/12,420亩国家音乐产业基地创意文化街区上海现存最完好的石库门建筑群落,微瑞谷服务内容包括：投资开发策划定位活动执行招商执行,音乐谷包含了1933老场坊，半岛湾、三角地、九龙会所等多个历史文化建筑，微瑞谷将参与个项目的重新规划和商业调整，目前已经启动三角地招商和1933老场坊及周边地块调整改建规划。,上海市音乐谷,120,2