南京全市酒店式公寓市场研究

谨呈：招商地产,世联地产南京招商紫金山一号项目组,招商紫金山一号南京酒店式公寓市场研究,目前市场上60平以下的公寓产品主要有16个，40年商业产权为主，集中于城中、江宁片区。未来供应量大。,针对不同商圈，对典型案例进行分析,4,中央门北23万醇熟大盘“金域中央”的三期收官之作，定位区域生活商业中心,3月5日对外公开售楼处,2011.3,2011.4,2011.04,2011.06,4月9日公开35-41平米样板间，项目为40年产权酒店式公寓，精装平层户型，面积为30-50平米左右,金域中央广场4月17日开始办理VIP卡，开盘当天可享受总价减5000元的优惠,项目6月11日推171套房源，面积为35和41平方米，价格在1.4万/平方米。目前已热销110套,11年6月酒店式公寓首次发售，推出4、6、7三层，总计171套房源，开盘当日销售60%,A户型：41平方米，一室一厅一卫,优势南向，带独立阳台，采光通风好面积控制合理劣势此户型进深长、开间小，实际使用会使人产生压抑感,B户型：35平方米，一室一厅一卫,优势面积控制合理，可供办公劣势此户型进深长、开间小，实际使用会使人产生压抑感朝北，采光受影响,南侧全部设计为41平、北侧全部设计为35平，分别针对办公与投资，进深长，户型一般,制作41、35两种样板房，41主打蜗居自住，装修风格明快、清新,制作41、35两种样板房，35主打工作室办公，装修风格现代、简约,总结：该项目开盘热销的原因是客户定位准确，投资客及办公需求的客群拓展得当,定位准确：金域中央户型为35、41，分别主打办公及投资需求。钢材市场内的投资客是项目成交相当重要的因素。老带新成交：金域中央依托之前项目一期、二期效应，老带新成交数量较多。销售卖压：前期VIP优惠时间的限定、开盘现场人员卖压制造也是开盘热销相当重要的原因。,城北中心地标，地铁交汇空间，宇业集团继“和府奥园”之后的又一力作,城北商圈之晓庄国际广场,2010年10月首次开盘将900套房源一次性推出，挑高产品较平层公寓价差2000元/平。目前剩余多为平层，挑高基本售罄。,5月售楼处正式对外公开,2010.5,2010.10,2011.04,2011.06,2010年10月30日首次开盘，推出3幢，推出900套房源，包括480套酒店式公寓和420套5米挑高办公LOFT。商业办公挑高均价在13000元/平方米，酒店式公寓均价11000元/平方米起,晓庄国际广场目前主要在售02、03栋的酒店式公寓，65年产权，面积41、78平方米，目前还剩200多套的房源，均价13000元/平方米，总体价格约60万-160万。另在售4套左右01挑高办公LOFT面积46、56、61平方米，40年产权，均价15000元/平方米，,目前剩余：265套。其中挑高剩余4套，其余均为平层,城北商圈之晓庄国际广场,D户型：41平方米，一室一厅一厨一卫,优势南向，带独立阳台，采光通风好面积控制合理劣势此户型进深长、开间小，实际使用会使人产生压抑感厨房只能设计在南向阳台处，易导致户型分区很不明确，实用性不高,城北商圈之晓庄国际广场,城北绝版挑高户型，利用空间大,销售分析：亮点挑高户型定价合理，空间利用强，对平层客户产生大量分流。同时，平层公寓面积设计跨度过大，造成总价跟周边的普通住宅价格相当，客户接受度较低。与本项目对比：总体而言，晓庄国际广场相对于我们项目竞争性不大，其主要以70-110的住宅性质公寓为主力户型。不论从地段还是未来的升值潜力来看（晓庄国际广场是位于迈皋桥地铁站800米左右；我们是紧邻位于2号线，已经开通），我们相对于其优势巨大。,总结：挑高房源走俏，但平层公寓因户型设计过大造成总价与周边普通住宅相当，形成滞销,城北商圈之晓庄国际广场,综合体上、地铁旁规模化酒店式公寓项目,城中商圈之德盈国际广场,项目于2010年12月首次开盘，共推出1、2、6号楼，总上市量达1431套,10月17日公开现场售楼处,2010.10,2010.12,2011.03,2011.06,2010年12月5日推出1号楼，挑高公寓，共计515套，首次开盘去化在450套左右。2011年1月26日推出6号楼平层公寓，共计300套左右。,3月26日（周六）对2号楼开始认筹，2号楼为5.2米挑高公寓，共270套。面积49、62、70-78，产权40年，民用水用电。此次推出的房源成交均价约18000，其中朝南公寓表价格在2100022000元/，朝东户型表价格在1800020000元/，朝西户型表单价在1700019000元/，朝南户型较少。,目前剩余：6号楼剩余200多套，价格为17000-20000元/，面积为37-77,城中商圈之德盈国际广场,A1户型：36平方米，一室一厅一卫,优势户型较为方正规整独立阳台设计面积控制合理，总价低劣势此户型为东向或西向户型，阳光采光差,A2户型：56平方米，两室一厅一卫,优势户型较为方正规整，使用率较高56做成两房，功能性齐全劣势不带飘窗以及阳台，舒适性降低精装修两房户型，会导致某些觉得户型偏小两房无法使用的客户改变困难,城中商圈之德盈国际广场,户型方正紧凑，功能分区齐全，56平两房市场稀缺,售楼处面积较大，很有气势。内部装饰现代、精致,城中商圈之德盈国际广场,制作四套样板房，56两房整体风格设计温馨、浪漫，无论给年轻人做婚房，给父母养老都非常合适,城中商圈之德盈国际广场,52、68、80三套挑高样板房，5.2米的层高，在现场并不感到压抑,城中商圈之德盈国际广场,项目优势：德盈国际广场将建成目前城南最缺少的大型商业综合体；位置临近中华门地铁站；物业类型丰富，有65年的公寓同时也有40年的挑高公寓。项目劣势：由于他们的单价比较高，最后会造成总价也比较高，对于客户接受度产生影响。交付时间较晚，将于2013年才能交付。案例启示：“开盘热销后，调高价格使得销售速度放缓，说明价格对酒店式公寓产品的影响还是非常大的。,总结：该项目与本项目类似，同为综合体上、地铁旁酒店式公寓物业。价格是该类产品热销与否最大的原因,城中商圈之德盈国际广场,21,凯润金城城中核心区域酒店式公寓,城中商圈之凯润金城,酒店式公寓于2009年9月首次开盘，目前已销售近两年，去化速度一般，但价格达到38000元/,9月20号推出05栋酒店式公寓，1-6层为商业，7-14层是酒店式公寓,2009.9,2010.5,2010.11,2011.06,项目03栋公寓已经开始对外销售，48-80平米精装商务公馆，均价42000元/平米,项目在售03栋的5、8、15层，均价38000元/平方米，一次性付款9折，按揭92折。,项目目前3号楼均价38000元/平方米，5、8、15层有全款9折、商贷92折，房源面积在48-79平方米，精装标准为4000元/平方米,城中商圈之凯润金城,A户型：56平方米，一室一厅一卫,优势户型方正从步廊式厨台到餐厅再到卧室，空间层次分明超大观景幕墙劣势此户型进深长、开间小，实际使用会使人产生压抑感,城中商圈之凯润金城,装修风格时尚、现代，4000元/平米精装修标准包涵了家具、电器,城中商圈之凯润金城,项目基调高：凯润金城位于主城区核心地段，项目形象高，推广时间长。精装修标准高，4000元/平米包含家具、家电。品牌后续效应：大发品牌开发商，凭借该项目在南京市场树立形象后，陆续在下关小桃园、栖霞燕子矶区域拿地进行后续项目开发。价格领跑者：38000元/平米价格处于南京市酒店式公寓价格第一梯队。,总结：该项目位于城中核心地段，区位价值高，且精装修标准高,城中商圈之凯润金城,26,城市新中心，建面达120万平的南京市最大的商业地产项目，综合体价值巨大,27,由江东中路自然划分为“西地”与“东坊”两大地块，酒店式公寓集中在东坊和西地SOHO中,万达广场西地由万达广场、10栋住宅组成的万达国际公寓、7栋写字楼和1栋希尔顿酒店构成；国际公寓全部设计为28层，户型面积在70-170平米之间；4栋SOHO写字楼中规划精装小户型，38平、61平,万达广场东坊位于水西门大街南侧，总建面22.6万方，容积率1.99。由6.2万方酒店式公寓（3幢小高层和8幢多层）、4.4万方写字楼和6万平商业街组成；东坊被云锦路分隔为东、西两部分。东片为沿街商铺和一幢SOHO（共7层，底下2层为商铺，上面5层为45平米的SOHO）组成。西片为沿街商铺和万达国际公寓（住宅）等部分组成。,SOHO,国际公寓,推出东坊1、2、5、9共4幢70-140平同时推出14#楼SOHO公寓200余套45平,2008.11,2009.8,2009.11,2009.12,推出东坊7#楼200余套房源45平精装修均价12000-13000元/平,推出西地1、2、5共3幢楼，600余套，71-170平，均价15000元/平,加推西地3#楼，共200多套，70-117平，主力户型90平两房，均价15500元/平,2010.3,2010.4,推出东坊3#楼，53平精装修房源，均价13500元/平,2011.4,2010.9,推出西地4、6、8#楼，82-170平房源,推出西地7、10共2幢楼，共344套,推出西区soho18#楼共700多套房源，36-62平精装40年产权公寓,2011.3,推出西区11#楼精装40年产权公寓,08年率先以东坊住宅面世，到11年7月东坊全部售完。目前主推西区SOHO写字楼精装小户,东坊,西地,29,优势户型方正，面积控制合理、使用功能齐全劣势每层楼都是回字形构造，无论哪一间通透性都不好，通风效果差每层楼朝南的户型只占总户数的1/3不带阳台,西区SOHO写字楼精装公寓，全部为回字形排布，30-60平之间，通风差，无阳台设计,30,SOHO样板间设计以暖色调为主，无特别主题，注重展示功能空间的合理利用,31,总结：地段、交通、商业规划等众多利好使项目成为投资热点，同时合理定价快速跑量,众多本质优势：河西新城核心地段、地铁等便利交通、120万平米的总建面和完善的商业规划定价合理：房源众多的情况下，对精装小户型定价在14500-17000元/平，具有竞争优势，集中跑量产品设计：每层楼设计成回字形，户型通透性差，采光不够好，完全倾向于办公,32,奥体板块稀缺2-16层酒店式公寓项目,河西商圈之盛世公馆,项目于2010年12月首次开盘，共分2次完成推盘，总上市量达484套,盛世公馆接待处于2010年8月18日正式对外开放,2010.9,2010.12,2011.01,2011.06,12月18日上午9点正式开盘，推出2-6层多层房源，总共184套，户型为3060平方米的精装小户型房源，均价12000元/平方米,盛世公馆1月8日开盘，推出剩下全部房源，共300套左右，户型3060平方米,6月11日推出了12套特价房源，位于7楼以上的楼层，40-60平方米不等，最高可以9折优惠，底线10888元/平方米起，目前还剩7、8套。,河西商圈之盛世公馆,B户型：43-49平方米，一室一厅一卫,优势户型较为方正规整面积控制合理，总价低层高3.4M劣势此户型为东向户型，不带阳台，只有早晨有一定阳光户内精装修完全偏居家的风格，改为办公时有一些不太方便,主力户型方正，面积控制合理，全景飘窗设计,河西商圈之盛世公馆,售楼处建在项目现场，现场包装整体一般，缺乏小户型公寓该有的时尚感,河西商圈之盛世公馆,制作32、48两种样板房，32主打单身白领公寓，装修风格明快、温馨,32粉领美寓,河西商圈之盛世公馆,制作32、48两种样板房，48主打商务精英，装修风格现代、简洁,48商务精英居,河西商圈之盛世公馆,总结：该项目价格相较同区域项目有竞争优势，但体量及土地年限存在硬伤,区位劣势：盛世公馆周边没有地铁规划，最近的地铁站也有2公里左右的距离项目硬伤：盛世公馆拿地时间为2004年，交付时间为2012年，因此实际使用年限只有32年。项目体量很小，只有一栋楼，因此从配套以及交付后的服务来说，相比于市场上其他项目会有差距。价格优势：盛世公馆位于黄山路上，离奥体3公里，这个区域的住宅价格在1.5-1.8万/，但是他们的价格目前在13000并且带精装修。,河西商圈之盛世公馆,39,小户型，低总价，专为女性打造的单身公寓，南京首家“女子专属公寓”,河西商圈之女子甲壳虫,本次推出的产品20-60平米的精装酒店式公寓，均价2.5万/平米，河西片区标杆公寓项目,2011年4月8日开盘，推出精装酒店式公寓，共154套，20-60平米，装修标准3000元/平方米，40年产权，均价25000-26000元/平方米2011年5月4日，放出优惠折扣信息，全款92折，贷款96折，2012年12月交付,市场上罕见的20-60平米超小精装公寓,样板房专为女性设计，风格柔美，采用大花、小碎花等装修来点缀,总结：该项目走差异化路线，主打女子公寓概念，小户型优越的地段赢得市场竞争,项目推广定位：主打专为女子设计公寓概念，差异化路线，吸引客群关注地段优势：位于河西核心地段，享有完善的商业生活配套折扣幅度：全款享受92折优惠，河西稀缺地段资源，吸引客户购买户型优势：超小户型，适合年轻的白领投资居住客,44,位于江宁未来“新街口”，45万高尚居住区和20万江宁shoppingmall，打造全新的节能环保、科技智能社区,项目于2010年1月19日开盘，共完成4次推盘，推出673套房源,2010年1月19日开盘，推出的两栋共326套房源。均价11000元/平米,2010.01,2010.04,2011.01,2011.04,加推140套公寓，户型全部为50-110平方米的中小户型，均价13000-14000元平米，一次性次付款有一个点的优惠。,推出59号楼共139套优惠房源，面积在52-104平方米之间，优惠后均价在12900元/平方米，一次性付款还将优惠150元/平方米,推出56号楼的70套特价房，优惠后均价在12600元/平方米。购买20层到29层可以享受“不分楼层一口价”的政策,一批“会长大的房子”5060“多变2+1”户型（一房变成二房）和89110宽景舒适二房（部分户型可二房变三房），房型布局合理，空间设计灵活百变,B2户型2房2厅1卫1花园，建筑面积约83.49平方,经典户型方正通畅，全明全景，布局合理，高得房率凸显高性价比。创新设计入户花园，彰显大宅庭院气派，空间增值，灵活多变。动静分离，人性化设计营造更为私密的居住空间。全明宽敞客厅链接超大观景阳台，移步通达餐厅，舒适生活一步到位。次卧朝南三角飘窗采光同时，更增情趣空间。朝南主卧观景飘窗，宽景视野，阳光和煦，质感生活彰显无遗。,整体装修风格以暖色调为主,体现温馨的居家氛围,总结：地段规划利好，全方位的商业配套，低单价，可变户型，赢得市场竞争,地段优势：位于百家湖板块，未来规划南部新城的核心地段，具有广阔的升值空间商业配套：20万平米的大型商业配套，赢得客户青睐交通优势:地铁一号线南延站，便利的交通价格优势：江宁核心区域的罕见低单价户型特点：可变呼吸ing，5060“多变2+1”户型（一房变成二房）和89110宽景舒适二房（部分户型可二房变三房），房型布局合理，空间设计灵活百变,50,总建筑面积73000平米，由3栋高层组成，其中一、二层为商业，以中小户型为主，36-90平米之间，全部精装修交付,项目于2010年11月4日开盘，共分2次推盘，至今总上市量为483套,2010年11月4日开盘，推出36-90平方米的精装房源，213套，均价12500元/平方米左右，交纳诚意金购房可以享受1个点的优惠，开盘优惠1个点,2010.11,2011.05,2011年5月8日推出2号楼精装修小户型，共270套，开盘均价13400元/平方米，12层以下及16层共122套房源，一次性付款享受500元/平方米优惠；按揭享受300元/平方米优惠,市场上少有的“生活小户型,适宜年轻人品质的居家生活,整体风格简约时尚，讲求居住实用性。适合都市快节奏年轻客群,总结：别墅区内的公寓，地铁物