武汉市绿地华庭营销策划报告-瑞格顾问蓝海企划

汉江边上的“离心”运动绿地华庭营销策划构想,瑞格顾问-蓝海企划2007年4月,大环境城市背景,仙桃正成为江汉平原迅速崛起的轻工业名星城市，政策机遇、位置优势、体制创新以及仙桃人骨子里的经商传统，使仙桃站到了“中部崛起”的潮头，城市实力和社会财富迅速增长，是处在上升期的投资宝地。,距汉口1小时车程，距武汉经济技术开发区40分钟，武汉崛起及武汉城市圈建设辐射得天独厚到位外来工业投资100个亿，过亿项目40个，过5000万项目73个，产业结构健全，“轻工名城、外向经济”战略既定，城市实力级数增长GDP总量及增长速度雄踞江汉四市之首，工业化程度、城市化进展领跑江汉平原素有经商传统，“湖北温州”体制优势明显，个私经济占到整个GDP的50%，民心向富，财富新贵不断涌现外来资金疯狂涌入，投资洼地马太效应，各大地产商抢滩着陆,大环境需求在仙桃市政府“向南发展”的城市规划中，绿地华庭偏处西北一隅,项目分析-户型,独栋别墅在本地尚属首家，具有唯一性，是项目最大的特色体现，但只占整体销售的一小部分联排别墅在本地亦属于首个成规模、成气候的，具有较强的竞争力，但也只占项目整体不到1/4的份额多层及高层系列产品体量巨大，是项目的盈利希望所在，但将面临市区大量类似住宅的残酷竞争,项目别墅和连排的产品具有很强的代表性和唯一性，但主要盈利仍需通过多层、高层等产品的销售来体现,项目分析-环境,靠汉排河、临汉江等自然条件优越低密度大社区，具有相当水准的自然水系园林是楼盘的重要亮点周边配套欠缺，社区自有商业配套形成人气尚需假以时日,项目具有优越的自然环境和社区园林环境，但位置较偏、配套不全的先天不足也很明显,项目分析-总结（SWOT）,项目存在明显的亮点也存在明显的不足，我们要避开与市区盘在地段、价格上的低层面竞争，以产品力和营销力作为项目销售的重要支撑，对市场进行有力的培育和引导，不同凡响但众望所归。,项目营销难点,？别墅、连排产品如何突破生活方式和价格上的障碍!？多层、高层产品如何突破地理位置偏、配套不全的障碍！来一次地价的“离心运动”！来一次居住观念的“离心运动”！,地价的离心,独有的产品,独有的环境,独有的配套,富人都住这,居住观念的离心,上风上水,有天有地,品位高于市区,富人都住这,项目定位,富人更在乎环境,富人不在乎距离,富人只买贵的,富人购买佐证品质和品位,“富人区”,“富人区”概念的打造,别墅、联排的引领,绿地建筑品质的保障,上流生活系列营销事件的支持,上流居住标准的提出,园林、样板房等的实景佐证,富人区,“富人区”对项目的拉伸,“富人区”,富翁、富豪,中产阶级,别墅、连排,多层、高层,我是富人，当仁不让面子、排场！,富人都买，肯定不赖向往、自我认同！,“富人区”概念下的赢利模式分析,别墅,多层,树立“富人区”概念树立楼盘建筑标准树立楼盘价格标准树立人群榜样,实现巨额利润实现社区人气实现大盘规模抬高地价，实现后续开发高额利润,“富人区”概念下的推盘步骤,“富人区”概念推出吸引关注,别墅推出支撑概念,概念建立促进多层销售,多层销售带动楼盘人气,人气旺盛促进别墅销售,整体销售促进概念形成,概念形成为二、三期销售打下基础,“富人区”概念下的推盘步骤,“富人区”概念下的价格策略,原则一、“贵”富人才买得起二、“贵得不离谱”当地富人能接受三、“贵得实惠”比市区豪宅便宜一点,“富人区”概念下的价格策略,综述别墅高举高打，唯我独尊，创“天价”盘，树“富人区”概念联排谨慎入市，直切大户型市场，以“新”制胜，树立新居住标准多层依仗“富人区”名片，与市区高档盘价格“肉搏”，迅速销售三种产品,三个维度,互为策应!从意识、产品和价格三方面立体进攻！强势切入仙桃高品质住宅市场！,“富人区”概念下的价格策略,别墅当地唯一，价格没有参考总套数不多是“富人区”概念的有力支撑主攻顶级富豪阶层我们认为其价格应该坚挺！可以卖到单价2800元/坪，总价110万左右！甚至可以根据高水准物业及定制精装等手段追求一个更高的价格水平！,“富人区”概念下的价格策略,联排在本地领先在本地具社区环境优势需消化套数多富豪不屑，一般富裕又买不起我们建议其售价应以市区大户型豪宅为参照，稍高于其售价，控制在均价2700元/坪，总价50万左右！,“富人区”概念下的价格策略,多层市场竞争激烈总体量大地段和周边配套劣势明显但楼盘整体水平高于当地一般住宅我们建议应以市区高档楼盘为参照，稍低于其售价，控制在均价2100元/坪左右！以促进其销售！备注：我们建议在其户型设计上根据“富人区”的概念打造具有竞争力的卖点！比如入户花园、更大的客厅开间，更大的卫生间等！,“富人区”谋攻案名,帝景湾帝皇帝，唯我独尊，帝王气质景风景、景观，处处是风景湾上善若水，绝佳的水景居住，香港有浅水湾，仙桃有帝景湾,“富人区”谋攻案名,汉上世家汉汉水、江汉平原上上层人士，上流生活汉水之上，江汉平原之上，世家大家族，显赫人生，可以继承的传世名宅,“富人区”谋攻宣传口号,汉江湾畔富人区汉江在仙桃就这么一片宁静水面，独特的区位、稀缺自然资源的独家占有听风戏水，闲庭信步，独有的族群，独有的生活，独有的姿态,“富人区”谋攻卖点渲染,有天有地王者之居低密度江汉平原独有的豪宅社区上风上水大贵之栖汉水的上游城北空气最不受污染的地方唯我独尊贵胄之城地产巨擘浙江绿地集团实力开发30万平方大社区围合式水景园林360度社区专有配套,“富人区”谋攻营销策动,仙桃小姐房模选拔大赛,仙桃首富买楼王,武汉购房团踩盘，武汉媒体报道,绿地建筑展,提出高端居住10大标准,富人看过来,看来值得买,省城都认可,大开发商、有实力,这样才不跌身份！,绿地名车展、奢侈品节、艺术节,样板房开放，当天被神秘人物买走,原来富人都买！,这么诱人，赶快买！,。,系列事件持续拉动让“富人区”概念掀起层层高潮！,“富人区”谋攻现场控制,市区接待中心目的：激发向往装修：高档会所格局摆设：洋酒、钢琴、雪茄、名画等人员：美女接待、门童、五星酒店礼仪其他：衣冠不整谢绝入内,现场售楼中心目的：促进成交装修：高级俱乐部格局摆设：精致沙盘、模型，舒适沙发派克笔，精致茶具，现磨咖啡等人员：美女（帅哥）销售，门童，高大保镖，英式管家等,样板房目的：促成购买、演绎生活装修：高级豪宅或别墅摆设：全套欧洲家私，钢琴等人员：仆人，钢琴演奏人等,将“富人区”生活演绎到极致,“富人区”谋攻价格控制,初始价格,实现销售,坚挺价格、活动折扣,成果宣传,市场反应火爆,市场反应一般,保持品牌、促进销售,持续升温,“富人区”谋攻营销辅助建议,提升物业管理品质，形成楼盘物管概念，打造仙桃首家酒店式、管家式的物业管理服务，成为项目高端品质的重要支撑（提供菜单式的个性化