房地产企业财务风险分析及预警初探

房地产企业财务风险分析与预警(1)摘要本文以房地产企业为例，对企业财务风险进行预警分析，从而预测投资者无力偿还债务的可能性和企业破产的临界值。一、导言房地产业在中国仍是一个新兴产业。它始于20世纪80年代中期，只有20年的历史。它具有巨大的发展潜力，是一个高度发展的行业。国家统计局公布的2003年和2004年房地产综合景气指数高于2002年。2004年，全国房地产业完成投资1.3万亿元，比2003年增长28.1%。尽管房价上涨增加了普通购房者的负担，但购房需求旺盛和经济持续快速发展仍是房地产业繁荣的主要支撑。一些国内学者指出，未来五年，整体房价将保持在相对较高的水平。这主要是因为中国房地产市场的需求增长趋势将长期存在，住房供应紧张，而旺盛的需求仍然导致供需失衡。未来，一些房价快速上涨的大城市将推高该地区乃至全国的房价。随着我国房地产业的快速发展，房地产行业的风险逐渐显现，引起了专家学者的关注。中国指数研究院常务副院长黄宇在中国经济展望论坛上指出，“十五”期间，中国房地产业存在四大问题：个资金来源相对单一，银行风险高。房价上涨过快，价格和市场风险偏高。城市发展太快，土地成本上升。粗略的开放式操作消耗了太多的能量。深圳万科、金融街、深圳叶榛等30家房地产上市公司过去5年的经营发展情况表明，房地产行业的资产规模和主营业务收入增长迅速，近年来发展迅速。在此期间，费用在主营业务收入中所占的比例逐年下降，经营管理逐渐由粗放型向集约型转变。但与此同时，主营业务利润率呈下降趋势，库存周转率也有所放缓，反映出在房地产行业快速发展的同时，一些操作风险也逐渐显现。过去五年，30家上市房地产公司总资产从540亿元增长到841亿元，增长55.69%。其中，净库存从264亿元增加到442亿元，增长67.78%。主营业务收入从141亿元增加到274亿元，增长94.07%。资产负债率在2001年最低，为49.08%，2002年最高，为54.55%，呈上升趋势。反映业务能力的库存周转率从1998年的0.37上升到2001年的0.48，2002年下降到0.47。房地产行业的风险主要包括政治风险、政策风险、经济风险、市场风险、自然风险、利率风险、技术风险、操作风险等。虽然这种风险分类很容易描述，但它给定量分析带来了一定的困难。一些学者将房地产行业的风险分为商业风险和金融风险，便于定性分析和定量分析相结合，补充静态和动态分析。在企业风险的研究和分析中，早期的风险度量方法主要考虑投资者无法偿还债务的可能性，因此风险测量员从财务可行性模型入手。随着对资本时间价值的日益关注，内部总投资收益率和内部净资产收益率成为风险分析的重点，从而开始细分内部收益率的影响因素，并表现出敏感性分析。然而，这些模型和分析方法只给出了每个指标的独立值，不能为决策者提供判断标准和预警信息。为了进一步研究和分析房地产企业的经营风险并做出及时预警，本文拟从定量分析的角度探索运用Z模型风险分析方法，并对房地产企业的财务风险进行分析和预警做初步尝试。Z m(2)在1.23 z2.9，企业处于破产的“灰色地带”；(3)在z2.9，企业的财务状况良好。考虑到企业财务数据来源于权责发生制原则，不能真实反映企业的实际财务质量，模型在实际应用中增加了两个与现金流量分析相关的指标：共2页33361 2下页房地产企业财务风险分析与预警(2)(1)现金利润质量率。现金利润质量比率=现金利润值/净利润。其中，现金利润值是根据现金流量表提供的财务信息计算出的企业净现金收入。计算公式为：现金利润=经营活动产生的净现金流量、股息和利润、现金债券利息、长期资产的现金处置、现金利息和融资费用。(2)现金增值质量率。现金增值质量率=现金增值/留存收益。其中，现金增加值是企业支付各种现金分配后的留存现金收入。计算公式为：现金增加值=现金利润值-股息支出。由于上述分析模型没有考虑行业因素，本文增加了对企业偿债能力的分析，使其更适合房地产企业的特点。在本文的第二部分，笔者将万科的财务业绩指标与行业财务业绩指标进行了比较，并分析了万科的经营状况。第三部分计算万科的Z指数值，与该指数的临界值进行比较，得出预警结论，并与行业Z值进行比较，进行行业分析。第四部分对警察水平进行了分析和评价，并提出了消除警察的措施。二。基本财务指标分析2002年，万科股票的财务指标与市场相比为33，360。与同行相比，万科公司偿债能力更强，负债率更低，短期负债率大于长期负债率。资产的增长高于同行平均水平，尤其是净利润的增长，这表明公司在不断发展壮大。企业的总杠杆低于同行的平均水平，股价受销售变化的影响较小。应收账款、应付账款、存货、资产及现金等价物的周转率高于同业。然而，它的盈利能力低于同行。三、Z模型分析根据z模型公式，万科2002年的z指数为：然而，行业平均水平1.23有破产的危险。从这一比较中可以看出，房地产行业的财务预警形势已经非常严峻，风险也非常高。就连排名第一的万科公司也亮起了黄灯。四、警察分析与警察措施虽然万科公司的财务风险低于行业平均水平，但仍处于危险区域。根据指数模型，如果权重较大的指数对应的财务指数值也较大，则该值会增加。就万科而言，其盈利能力低于行业平均水平。如果利润可以增加，利息和税收等之前的收益也可以增加，那么价值也会增加，从而消除了警报。共2页：上一页1 2做模范教师汉朝：诸葛亮第一个皇帝在中间道路坍塌之前开始了他的事业。今天的第二个三点已经耗尽了利润部门。这是一个生死攸关的秋天。但是，如果护卫大臣们坚持工作，那些忠于他们意愿的人忘记了在外面，他们将报道与第一个皇帝的特殊遭遇，并希望向陛下报告。真诚地说，举行一次神圣的听证会，向皇帝的美德遗产致敬，并拥有一个有崇高理想的伟人的精神是恰当的。贬低自己，用隐喻来表示不尊重，用忠诚来规劝他人是不合适的。在宫殿里，一切都是一体的。区分这两者是不合适的。如果有罪犯和那些忠诚善良的人，他们应该付出惩罚和奖励，以显示陛下的理解。偏袒个人利益并使内部和外部法律不同是不合适的。侍中、侍郎郭幼芝、费祎、董允等。都是善良诚实的。他们忠诚而纯洁。它们是基于这样一个事实，即先帝，建坝，留下了他的陛下。他们认为没有大事或小事这位布衣大臣，在南阳亲自栽培，苟全生活在乱世，不问文达在诸侯。第一个皇帝不认为他的大臣是卑鄙的，他嘲笑自己。三位大臣在茅草屋里，大臣们对世界上正在发生的事情心存感激。因此，第一个皇帝被允许开车离开。价值倾覆后，被任命为败军，被命令处于危险之中，要20年。先帝知道他的大臣们很谨慎，所以他决定派大臣们去参加重大活动。自从他被任命，他一直担心和哀叹的前一天晚上，担心委托将不会有效，将损害第一个皇帝的智慧。因此，五月过鲁是贫瘠的。现在南方已经安定下来，军队也装备齐全了，当三支武装力量的战利品被授予的时候，中原将会在北方建立起来，将军将会筋疲力尽，邪恶将会被消灭，汉室将会复兴，旧都将会得到恢复。因此，这位大臣向第一个皇帝报告，并忠于国王陛下。至于考虑利润和损失，进入忠诚的话，那么你，你，