2012.7华贸中心考察案例..ppt

华贸中心写字楼案例,北京中原投资顾问部2012年7月,华贸中心案例,开发商：北京国华置业有限公司区位：华贸中心坐落于东长安街，位于CBD东侧，西距国贸桥900米，东临东四环四惠桥，南望长安街。,1.项目概况,物业组合：5A智能写字楼+国际商业区+国际公寓+2家星级酒店,2.项目特色,业态有机组合华贸中心各物业定位均为高档物业，同时物业之间相互提供支撑，形成较好的综合效益；,在确定项目定位后，开发商坚持走高端路线，无论写字楼、商业、酒店还是公寓，均坚决执行高端定位，即使在资金压力较大的情况下也未改变，最终取得了成功。,开发商通过自己投资，改变了区域的道路、交通、桥梁等多方面问题，解决了区域交通、人流等相关问题；注重细节的规划和打造，赢得了高端客户的认同，也取得了项目成功。,执行力强,定位准确,华贸中心在规划初期，周边环境属于城乡结合部，同时面临国贸的巨大竞争，但是开发商坚持高端定位，最终取得了成功。,改变环境,2.项目特色,城乡结合部的高端项目,改善交通环境：为了改善周边交通环境，开发商投入了约4、5千万进行华贸桥、华贸东路和地铁的改建工程，加大的缓解了交通压力内、外部交通五大举措铸就CBD畅通地段。人车分流，整体地下车位近5000个,2.项目特色,重金改造交通环境，通过合理的内外部交通引导消费人流,3.整体规划,在总体规划上，建筑在南北向形成有机的组织；写字楼区（1）面向长安街，并有其面向南侧的步行广场给写字楼提供高尚的商业办公氛围；写字楼主入口在北侧，与购物中心入口相对独立而不互相影响；,商业区（3）与酒店（4）位于用地的中部，由写字楼和酒店共同围合成一个在北京独具特色的主题公园。,公寓区（2）位于用地北部，拥有它相对独立的公寓区,不同的平台高度上高低有致，形成整洁，宜人的空间秩序；另一方面，也使花园充分拥有阳光、拥有更大的日照角度。,西大望路,本报告研究范围,4.华贸中心写字楼|技术指标,北京华贸写字楼建筑设计纯净、简洁、明快、凌厉，极富纪念性和时代感;华贸写字楼的主要客户包括德意志银行、渣打银行、东方汇理银行、韩国证券交易所、万豪国际集团、SAP、巴西航空等世界500强企业.,国际领先标准的玻璃幕墙外墙采用全玻璃幕墙体系，主要材料选用为透明钢化中空LOW-E玻璃及氟碳聚合物饰面的铝合金型材；裙楼部位墙面采用预制的成品陶土挂砖（或格栅）装配系统，后衬墙面为玻璃幕墙及绝热隔声材料砌筑墙体。,4.华贸中心写字楼|外立面设计,细致周到的室内空间设计,4.华贸中心写字楼|建筑设计,跨国公司理想的办公空间标准层面积2261-2383平米。纯国际化办公模式无中柱式方正空间，三面采光,视线通畅。最大程度提高面积使用率10米超短进深，9米超宽柱状间距。核心筒与玻璃幕墙11.6米的间距，满足了北京市场的设计标准并保障了室内得到充足的自然光线。办公空间倍感舒适层高4米，在提供100毫米网络地板后净高2.7米。,整层使用率71%-73%.,大面积无中柱空间,先进空调系统,4.华贸中心写字楼|设备设施,内区采用VAV变风量全空气空调系统，外区采用四管制风机盘管系统。新风量40立方米/小时*人，每层划分为一个可控制区域。设置自动控制装置，舒适节能。采用蒸汽加湿系统，预留用户冷却水系统。采用溴化锂制冷技术，节能环保。,高科技电梯系统1号、2号字楼各设12部高速客梯，分高低区，6+6配置；3号写字楼设15部高速客梯，分高、中、低区，3+6+6配置。B4层至F1层办公入口大堂共设2组各2台客梯供地下停车人员转换使用。以上3栋写字楼高速客梯采用国际标准，并均设有智能选层控制系统。,3.华贸中心写字楼|设备设施,需刷卡进入写字楼电梯厅,迅捷通讯平台提供公共信息服务系统，建立电子话务员、语音信箱、无线通信、多媒体通信，实现电视电话会议等功能；为了充分保障大楼的移动通信质量，确保通信畅通，设移动通信中继系统。综合布线系统系统可提供语音和数据等信号传输，主要服务于通信网络、计算机网络及办公管理系统；系统干线采用光缆和铜缆，水平布线采用六类UTP；架空地板系统在确保4米标准层层高的同时,隐藏繁复的电缆、线路和其他管道，提供灵活的布线、分隔方案，同时又能快速适应设备的布局改变，方便设备的升级与增值。,4.华贸中心写字楼|设备设施,4.华贸中心写字楼|设备设施,停车库管理计费系统,华贸中心写字楼1400个车位，与华贸商城及酒店车库连同，共享整体停车资源车库管理计费系统，对长期用户进行控制停放与满车位显示，对临时用户实行发卡计时，计费管理；,消防系统,采用国际标准，火灾自动报警系统，保护系统为特级；大火探测报警系统由集中火灾控制器、手动报警按钮等组成，防烟加压及照明系统。,安防系统,实施国际化“阶梯式快速支援安全防范体系”,装备闭路电视监视设备和报警设备及一卡通，电子监控、红外探头、智能门禁系统、电子巡更、区域报警功能等系统，确保大厦安全防范。,地下停车系统,5.华贸购物中心,华贸购物中心位于华贸中心写字楼裙房部分，建筑面积约4万平米，营业楼层共五层，包括地下一层和地上四层，其中地下一层与华贸新光三越百货及地铁站连通。购物中心具有面向长安街的展示面，由美国KPF建筑师事务所规划。华贸购物中心锁定时尚人士，为华贸中心及周边CBD区域内的消费群体提供高档流行商品服务。,南侧入口大堂挑高三层9米地面、墙面采用高档石材装修墙面局部配以特制的艺术玻璃，给人以现代简洁的视觉效果。,南侧商业入口开敞、气派大堂,5.华贸购物中心|大堂设计,大堂内部连廊设计,大堂内扶梯连接商业楼层,大堂内部空间立体绿化,5.华贸购物中心|业态布局,2F名媛长廊：国际精品、设计师品牌、流行服饰,按照楼层划分不同商业主题，严格按照商业主题进行招商和铺位划分；,5.华贸购物中心|业态布局实景展示,地下一层、首层、二层商业实景效果,5.华贸购物中心|业态布局,3层/4F以教育培训、美容修身等业态为主,按照楼层划分不同商业主题，严格按照商业主题进行招商和铺位划分；,6.办公商业的互动关系,出入口设计3座写字楼在北侧独立设置出入口，独立大堂，电梯直达办公区，与商业互不干扰；商业主出入口设置在南侧，沿东长安街形成昭示面。东侧购物中心总服务台入口为公共入口，左右分流，分别进入商业和办公区域。,6.办公商业的互动关系,华贸中心项目启示与借鉴：1、华贸中心作为航母型综合体，业态完整丰富，呈现了综合体完整的生态发展链条，各个业态在整个系统中相荣相生，彼此促进；2、商业作为华贸中心最核心的价值因素，发展商放弃了短期的利润，引进成熟的商业运营公司进行合作，改变以往的商业经营模式，实现“休闲体验式”购物模式，通过不同档次及形式的业态组合（购物中心、华贸广场、商业街），补缺和提升整体的商业档次及氛围，支撑了综合体的形象档次，保证商务人流；3、为跨国大企业量身定做的写字楼，严格筛选入驻资格，保证商务平台的高端性，为商业提供固定的高消费人流，支撑公寓的租赁平台；4、2家五星级酒店的入驻，为生态链添加最具品质的物种，所有权和经营权的分离，保证了酒店的品质和形象，也为商务办公提供最齐全和高档的配套；5、公寓作为酒店的功能补充，为写字楼提供了办公平台的居住需求，是综合体链条实现“一站式生活”必不可少的因子；商务公寓为成长性企业提供高端的发展平台，成为写字楼的有效补充。,7.项目启示与借鉴|定位与运营层面,7.项目启示与借鉴|产品设计层面,华贸中心项目借鉴点：1、裙房的处理方式:群房部分空间做商业大堂，三层挑空，利用连廊连接各座写字楼，空间立体绿化，树立高端形象。2、商业的布局：商业临街展示面以大型高端品牌店和银行为主，部分设有独立出入口，一拖二空间结构。中小散铺