XX房地产公司销售中心培训讲义

专精至诚百年纬联,纬联地产顾问（重庆）有限公司,销售中心培训讲义,建筑相关知识,第一部分建筑基础知识,建筑和建筑物的概念建筑：动词，指建造建筑物的活动名词，指建造活动的成果，即建筑物建筑物：广义的建筑物是指人工建筑而成的所有东西，也包括构筑物，如房屋、桥梁、隧道、水坝等。狭义的建筑物仅指房屋，不包括构筑物。房屋：是指有基础、墙、顶、门、窗，能够遮风闭雨，供人在内居住、工作、娱乐、储藏物品、纪念或进行其他活动的空间场所。构筑物：是指房屋以外的建筑物，人们一般不直接在内进行生产和生活活动，如烟囱、水塔、水井、道路、桥梁、隧道、水坝等。,建筑基础知识,对建筑的一些基本要求：安全防水隔声保温隔热,采光功能齐全空间格局合理美观经济,一、建筑物的分类,按建筑物的使用性质分类：居住建筑公共建筑工业建筑农业建筑,一、建筑物的分类,按建筑物层数或总高度的分类：低层住宅1-3层多层住宅4-6层中高层住宅7-9层高层住宅10层及10层以上公共建筑及综合性建筑，总高度超过24米的为高层，但不包括总高度超过24米的单层建筑。建筑总高度超过100米的，不论是住宅还是公共建筑、综合性建筑，均称为超高层建筑。,一、建筑物的分类,按建筑结构的分类：砖木结构砖混结构钢筋混凝土结构钢结构其他结构。,一、建筑物的分类,如果以组成建筑结构的主要建筑材料来划分可分为钢结构钢筋混凝土结构砌体（包括砖、砌块、石等）木结构塑料结构薄膜充气结构。,一、建筑物的分类,如果以组成建筑结构的主要结构形式来划分，可分为墙体结构框架结构深梁结构筒体结构拱结构网架结构空间薄壁（包括折板）结构悬索结构舱体结构,二、建筑构造知识,建筑构造的概念建筑物通常是由若干个大小不等的室内空间组合而成，这些室内空间的形成，往往又要借助于一片片实体，被称为建筑构件。不同的建筑物虽然在使用要求、空间组合、外形处理、结构形式、构造方式及规模大小等方面各有特点。但一幢建筑物一般是由竖向建筑构件（如基础、墙体、柱等）、水平建筑构件（如地面、楼面、梁、屋顶等）及解决上下层交通联系用的楼梯等组成。此外，有些建筑物还有台阶、坡道、雨蓬、阳台、烟囱、垃圾道、通风道等。,二、建筑构造知识,基础和地基：基础是建筑物的组成部分，是建筑物地面以下的承重构件，他支撑着其上部建筑物的全部荷载，并将这些荷载及自重传给下面的地基。基础必须坚固、稳定而可靠。地基不是建筑物的组成部分，是承受由地基传下来的荷载的土层或岩层。建筑物必须建造在坚实的地基上。,二、建筑构造知识,墙体：墙体的作用：承重、围护、分隔、装饰墙体的类型：1、按在建筑物中的位置分：外墙位于建筑物四周，是建筑物的围护构件，起着挡风、遮雨、保温、隔热、隔声等作用；内墙位于建筑物内部，主要起分隔内部空间的作用，也可起到一定的隔声、防火等作用。2、按在建筑物中的方向分：纵墙沿建筑物长轴方向布置的墙横墙沿建筑物短轴方向布置的墙其中外横墙通常称为山墙。,二、建筑构造知识,3、按受力情况分承重墙凡直接承受梁、楼板、屋顶等传下来的荷载的墙非承重墙不承受外来荷载的墙。其中，仅承受自身重量并将其传给基础的墙称为自承重墙；仅起分隔作用，自身重量由楼板或梁来承担的墙称为隔墙。4、墙体按使用的材料分为：砖墙、石块墙、小型砌块墙、钢筋混凝土墙5、墙体按构造方式分为：实体墙、空心墙、复合墙,二、建筑构造知识,二、建筑构造知识,柱：门：窗：窗的构成窗框+窗扇+玻璃+五金按使用材料分类木窗、钢窗、铝合金窗、塑钢窗按开启方式分类平开窗（内开、外开）、推拉窗、旋转窗（横式和立式，横式又分为上悬窗、中悬窗和下悬窗）、固定窗（仅供采光和眺望，不能通风）按所处位置分类侧窗和天窗,二、建筑构造知识,地面、楼板、梁、屋顶,三、建筑设备知识,1、建筑给水系统及设备给水系统的分类常用的给水方式给水管道的布置消防给水系统热水供应系统分质供水系统,三、建筑设备知识,2、建筑排水系统及设备排水系统的分类生活污水、生产废水、雨水污水的抽升与处理设备：化粪池、中水道系统,三、建筑设备知识,3、建筑通风及空调系统通风系统及其分类按动力分为自然通风和机械通风；按作用范围分为全面通风和局部通风；按特征分为进气式通风和排气式通风。空调系统及其分类,三、建筑设备知识,4、建筑电气设备室内配电用的电压，最普通的为220V/380V三相四线制、50Hz交流电压。220V单相负载用于电灯照明及其他家用电器设备380V三相负载多用于有电动机的设备。按动力分为自然通风和机械通风；构成：导线+配电箱+电开关+电表+避雷针+接地装置,三、建筑设备知识,5、燃气供应系统及设备城市燃气供应方式：管道供应室内燃气供应系统及设备：室内燃气管道+燃气表+燃气用具,三、建筑设备知识,6、电梯电梯的类型：按使用性质分类：客梯，货梯，消防电梯，观光电梯按行使速度分类：高速电梯、中速电梯，低速电梯。消防电梯的常用速度大于2.5米/秒，中速电梯的速度为1.5-2.5米/秒。低速电梯的速度在1.5米/秒之内。电梯的设置：一般一部电梯的服务人数在400人以上，服务面积为450-500平方米。住宅的电梯配置应符合以下要求：（1）7层以上（含7层）的住宅或顶层住户入口层楼面距室外设计地面的高度超过16米以上的住宅，必须设置电梯。（2）12层以上（含12层）的住宅，设置电梯不应少于两台，其中应配置一台可容纳担架的电梯。（3）高层住宅电梯宜每层设站，当住宅电梯非每层设站时，不设站的层数不应超过两层。,三、建筑设备知识,7、设备层与管道井设备层是指将建筑物某层的全部或大部分作为安装空调、给排水、电梯机房等设备的楼层。他是高层建筑中是保证建筑设备正常运行所不可缺少的。设备层的设置：（1）建筑高度在30米以下的建筑一般设在地下室或顶层。（2）当建筑层数较多时，一般需单独一层设置。（3）设备层的层高一般在2.2米以下，但不宜过低会影响人的操作和维修管道井：又称设备管道井，在高层建筑中专门集中垂直安放给排水、供暖、供热水等管道的竖向混凝土井。,三、建筑设备知识,8、综合布线系统综合布线系统：是一套用于建筑物内或建筑群之间为计算机、通信设施与监控系统预先设置的信息传输通道，将语音、数据、图像等设备彼此相连，同时能使上述设备与外部数据网络相连接。综合布线系统已成为现代化建筑物的重要组成部分。综合布线系统的优越性：（1）兼容性：其设备或程序可以用于多种系统中。（2）灵活性：在该系统下，所有设备的开通及更改均不许改变系统布线，只需增减相应的网络设备以及进行必要的跳线管理即可。（3）可靠性：在该系统下，各系统采用相同的传输介质，可互为备用；,三、建筑设备知识,9、楼宇智能化系统楼宇智能化系统的概念：是以综合布线为基础，综合利用现代4C技术（现代计算机技术、现代通信技术、现代控制技术、现代图形显示技术），在建筑物内建立一个由计算机系统统一管理的一元化集成系统，全面实现对通信系统、办公自动化系和各种建筑设备等的综合管理。楼宇智能化系统包含的部分：（1）通信智能化（CA)（2）办公自动化（OA）（3）楼宇自动化（BA）,三、建筑设备知识,楼宇智能化系统可分解为下列子系统：中央计算机及网络系统办公自动化系统建筑设备自控系统智能卡系统火灾报警系统内部通信系统卫星及公用天线系统停车场管理系统综合布线系统,三、建筑设备知识,10、智能化住宅的基本要求智能化住宅要充分体现“以人为本”的原则，其基本要求如下：在卧室、客厅等房间要设置电线插座在卧室、书房、客厅等房间应设置信息插座要设置对讲和住宅出入口门锁控制装置要在厨房内设置燃气报警装置宜设置紧急呼叫求救按钮宜设置水表、电表、燃气表、暖气的远传自动计量装置,三、建筑设备知识,11、智能化居住区的基本要求设置安全防范系统：周边防范报警系统、居住区对讲系统、110报警系统、电视监控系统和门禁、电子巡更系统（可选择设置）设置信息服务系统：有线电视系统、卫星接收装置、语音和数据传输网络和网上服务系统（可选择设置）设置物业管理系统：水表、电表、燃气表、暖气的远程自动计量系统，停车管理系统，居住区背景音乐系统，电梯运行状态监视系统，居住区公共照明、给排水等设备的自动控制系统，住户管理、设备管理等物业管理系统。,第二部分建筑识图,建筑物的相关图纸：各阶段设计图（方案图、初设图、施工图）、竣工图、实测图1、施工图用以指导施工的一套图纸，称为“施工图”，一套完整的施工图包括以下内容：（1）图纸目录（2）设计总说明（3）建筑施工图（包括总平面图、平面图、立面图、剖面图和建筑详图）（4）结构施工图（5）设备施工图,第二部分建筑识图,2、施工图中常见的表格和符号5m10m15m20m25m（1）标题栏和会签栏（2）比例尺图上距离：实际距离=比例尺（3）定位轴线N（4）尺寸标注（5）标高20000.000（6）指北针0.000,第二部分建筑识图,3、建筑施工图建筑总平面图建筑平面图建筑立面图建筑剖面图建筑详图4、结构施工图5、设备施工图,第三部分城市规划基础知识,一、城市的类型、功能分区、城市土地利用类型二、城市规划常用术语和指标三、城市规划四、城市居住区规划,一、城市类型及功能,城市的类型：1、按城市规模分类（按人口规模）：大城市：市区及近郊区非农业人口在50万以上；中等城市：市区及近郊区非农业人口在20-50万区间；小城市：市区及近郊区非农业人口在20万以下；特大城市：市区及近郊区非农业人口在100万以上,一、城市类型及功能,城市的类型：2、按城市职能分类：全国政治、经济、文化中心大区或省域政治、经济、文化中心具有综合职能的城市地区政治、经济、文化中心县域政治、经济、文化中心城市采掘工业城市重工业城市轻工业城市以某种职能为主的城市商业贸易城市风景旅游城市铁路交通枢纽城市港口城市,一、城市类型及功能,城市的类型：3、按城市行政级别分类：直辖市、地级市、县级市、建制镇,一、城市类型及功能,城市的功能分区：中心商务区（CBDCentralBusinessDistrict）商业区居住区工业区仓储区文教区风景区综合区卫星城开发区,一、城市类型及功能,城市的土地利用类型：居住用地、公共设施用地、工业用地、仓储用地、对外交通用地、道路广场用地、市政公用设施用地、绿地、特殊用地、水域和其他用地保留地,二、城市规划常用术语和指标,1用地性质指规划用地的使用功能2用地面积指规划地块划定的面积3用地红线指经城市规划行政主管部门批准的建设用地范围的界限4容积率总建筑面积/建设用地面积（容积率是反映和衡量建设用地使用强度的一项重要指标）5建筑控制高度又称作建筑限高，指一定地块内建筑物地面部分最大高度限制值。6建筑密度指一定地块内所有建筑物的基底总面积与地块面积的比率（%）=建筑基底总面积/建筑用地面积7道路红线：指城市道路用地的规划控制线，即城市道路用地与其他类用地的分界线。（一般情况下，道路红线即为建筑红线，任何建筑物不得越过建筑红线）,二、城市规划常用术语和指标,8建筑红线后退距离指建筑物最外边线后退道路红线的距离9建筑线一般称建筑控制线，是建筑物基底位置的控制线10绿地率指一定地区内各类绿化用地总面积占该地区总面积的比率11停车泊位指地块内应配置的停车位数量12建筑间距指两栋建筑物外墙之间的水平距离13日照标准根据各地区的气候条件和居住卫生要求确定的14日照间距系统是指根据日照标准确定的房屋间距雨遮当房屋檐高的比值15城市绿线指城市各类绿地范围的控制线。,三、城市规划,什么是城市总体规划？1概念是对一定时期内城市性质、发展目标、发展规划、土地利用、空间布局以及各项建设的综合部署和实施措施。2城市总体规划包括以下内容：2-1编制市域、县域城镇体系规划2-2确定城市性质和发展方向2-3确定城市建设与发展用地的空间布局、功能分区及市中心、区中心的位置2-4编制专项规划，如道路系统和综合交通规划、城市基础设施建设规划、园林绿地规划、环境保护规划等。,三、城市规划,2-5编制近期建设规划，确定近期建设目标、内容和实施部署。2-6进行综合技术经济论证，提出规划实施步骤、措施和方法建议。什么是城市详细规划？概念是以城市总体贵户或分区规划为依据，对一定时期内城市局部地区的土地利用、空间环境和各项建设用地所作的具体安排。城市详细规划分为：控制性详细规划和修建性详细规划控制性详细规划以城市总体规划或分区规划为依据，确定建设地区的土地使用性质和使用强度的控制指标、道路和工程管线控制性位置以及空间环境控制的规划要求。修建性详细规划是以城市总体规划、分区规划或控制性详细规划为依据，制定用以指导各项建筑和工程设施的设计和施工的规划图,四、城市居住区规划,城市居住区的规模（按居住户数或人数分）居住区被城市干道或自然分界线所围合，并与居住人口规模（30000-50000人、10000-16000户）相对应，配套及公共服务设施齐备的居住生活聚居地。居住小区一般称小区，被城市道路或自然分界线所围合，并与居住人口规模（10000-15000人、3000-5000户）相对应，配套及公共服务设施齐备的居住生活聚居地。居住组团一般称作组团，被小区道路分割，并与居住人口规模（1000-3000人，300-1000户）相对应，拥有基本的基层公共服务设施的居住生