开盘策划方案

开盘策划方案开盘策划方案营销目标项目开盘在即，为把握住这一销售契机实现预期目标。制定本方案以达到两个目的：A提高成交量，加快公司资金回笼速度。B使项目开盘火爆，在市场竞争中一炮打响。作为项目品牌形象建设重要的一环，在此次放号、选房过程中也要给购房者良好的印象，提高本案在市场的美誉度及社会的关注度。 营销时间 2005-10-202005-12-8（时间是暂定）主题方案 本案开盘拟采用放号的销售方式，此种方式因聚集客户量多，开盘当日现场气氛火爆所以比较适应本案。放号销售流程如下聚集客户广告发布现场接受咨询放号确定购买意向选房 流程细节 前期聚集客户：这就是我们现在所处的阶段，它是放号这一销售方式的基础，后期的步骤要顺利进行全依赖于它。展示中心截至于2005-10-18日准客户积累数量：66批。（详细情况见：准客户统计） 广告发布：这个环节是整个流程中专职负责市场升温 和气氛营造的，所以广告安排如下： 使用媒体：万通信息港、电视字幕滚动广告、灯 箱广告、宣传单。媒体投放：万通信息港作为现在合川最大的平面直投媒体，覆盖范围广（一个星期发放16000份报纸）。在放号前可以做三期，加强市场关注度。 电视字幕滚动广告作为重大信息发布使用。在放号前7天开始投放，告知购房者本案的最新动态。 灯箱广告长期使用，因其承载信息量大，布置灵活所以它的放置地点多应在人烟密集处如：久长街、广场等地。内容应随销售节点的变化而变化。 DM单再印制3000份，以配合后期的宣传需要。主要以夹报、展示中心发放为主。 媒体内容： 万通信息港的三期内容为：第一期主题：黄金.涪畔绿化方案、内部设施方案确定欢迎咨询版面：整版。内容：传递三重信息：1绿化方案确定、2内部设施方案确定、3新展示中心落成、 为绿化和配套专做一期是为深化楼盘品质，给合川的购房者加强认识，同时婉转的展示卖点。而且合川的楼盘在广告宣传上都未将绿化这一块单独拿出来作为主诉求点进行宣传，我们单抛这一点出来可勾起购房者的好奇心，也可显示出本案与滨江路其他楼盘的产品差异化。时间：2005年10月30日第二期 主题：购买黄金.涪畔的八大理由 版面：半版。 内容：1合川滨江住宅中的顶级中庭。 2地处涪滨路西端，正临涪江3000米绝版江景。 3 周边配套设施齐全。 4“稀缺决定价值”滨江路的地块有限，江景无法再生。5 合川唯一的纯住宅。6 四星级酒店标准的入户大厅。7 先进负责的开发理念，先造环境，后修房。8 全观景楼盘，四重美景完美呈现。（细节描述在每点的后面，版面应配图片）这期就是作卖点阐述，明确告知购房者。为后期的价格构筑支撑点。 时间：2005年11月15日第三期 主题：黄金.涪畔盛大放号。 版面：整版。 内容：1公布放号日期。 2 放号须知，各项优惠措施。 3 明确告知客户放号。 时间：2005年11月25日DM单的内容 主题：1楼盘展示 2告知放号时间 数量： 两个主题分别印制2000份和1000份。规格：正度16开、157K的纸。内容：以上两点的细节阐述，展示卖点。时间：2005年11月10日 现场客户接受咨询：这一阶段主要是确定客户意向，牢牢把握已掌握的准客户，不使其流失。且保障全部的准客户来现场拿号。 解决之道：把握两个部分：外部市场造势、内部卖场施压。 外部市场造势：现在的房产市场相比去年同期有一定程度的下降，主要体现在上客量、成交量下降。进入下半年以来开盘的楼盘如：南城水岸、名仕景苑、新都雅筑、紫荆.翰林苑，没有一家开盘当日卖出超过20套的。鉴于此，在市场推广的态度上我们应该更加主动，推广的内容上应该多以展示本案的卖点、核心竞争力上着力。所以在广告投放上应以前面提到的几点开展，进行市场加热。内部卖场施压：如12月1日开始放号，在前五天就开始通知客户来卖场。主要是要达到三个目的： A：明确客户来拿号的意愿，保证其到时能到场，防止跑单的现象。 B: 沟通关系，解除对项目的最后疑问。 C: 五天时间通知客户来现场，会使客户来得相当集中。在卖场聚集较高的人气形成好的销售氛围，以此提高客户的购买热情。放号阶段： 拿号流程 客户排队签诚意登记书付定金开收据拿号人员安排： 3名置业顾问负责现场讲解。 1名置业顾问负责现场喊号。 1名置业顾问负责拿号。 1名置业顾问负责现场秩序。（最好是用2名保安，更专业） 会计到现场负责收款开收据。 1名观察记录员负责拍摄现场情景。每批客户的拿号时间暂定是10分钟，具体时间视客户的多少而定。 现场包装 气氛渲染物品数量备 注气拱门2座1座设置在卢作孚广场下的涪滨路上。1座设置在涪江二桥下。灯架吊旗100面滨江路路灯架全部设置。标杆1座设置在进入现场的涪滨路转口处。彩旗100把从现场售房部至水天一色茶楼一线路两旁插满。可以铺设到气拱门处最好。布标2条1、 路口-1条2、 现场-1条现场指示牌5个指示客户方位，制作要精美、画面制作为两面1、 是做产品展示2、 是指示客户路径现场展示牌6个展示本案的美好前景，内容上观赏性、可读性要强。易拉宝4套售房部两旁。放号规则牌2个贴放号规则。1座设置在售房部门口。1座设置在路口。音响1套事项发布 场指示注：现注：现场指示牌在于引导客户准确的来到现场，而且也承担 有项目展示的作用，所以设置在以下五个位置： 设置在卢作孚广场从人民医院方向来的入口处。卢作孚广场气拱门处。人民医院地块尽头转口处。水天一色茶楼附近。现场出来的第一个涪滨路转口处。 细节操作 为确保放号的顺利成功，且要达到现场气氛热烈的效果应 进行一定的操作：拿号的前10名客户的构成应该是:1公司关系户、2造势者（诈媒子的）。因为本案是采用放号的方式，公司关系户要拿到他们满意的房子，只能拿到最靠前的号才行。造势者必不可少。他们果断的拿号会给后面的客户更大的信心和紧张感。造势者要10个人，除去最前面拿号的几个，其它的全部分散在排队的客户中间。（以5批客户中间安插一名为宜）工作就是在人群中以购房者的身份散布有利于本案的信息。 放号时间：2005年12月1日 设置在这个时间开盘是基于以下两个方面： 1：这个时间段是合川购房者数量达到最高峰的时间，因为除了现在的市内购房者外，合川购房的主力打工返乡者也开始购房，这是一个市场机遇，是释放前期聚集的客户和吸引市场中的新客户的好时机。 2：时间也不宜再往后延，时间拖得太久客户积累会受到影响，现在掌握的部分客户肯定会流失。放号数量：预计放号200个 这只是暂定数量，具体数量公司研究决定。确定购买意向：这一节是最重要的一环，最后选房阶段的成功与否全 靠这时的工作，工作将以两个方面来开展： 公布价格：如在12月8日开始选房，在12月6日 就将对拿号的客户公布价格。 B敲定客户： 价格一出来，置业顾问就开始电话通知客户来卖场。做三件事是给客户算价，让其对价格心中有数，解除客户价格方面的问题。是和自己手中的客户敲定户型、楼层。且要和客户作好几套购房的预案，防止客户在没买到最心仪的户型情况下，出现跑单的现象。最后一次确定客户购买意愿。选房阶段：选房流程客户排队选房签认购协议付款开收据人员安排： 3名置业顾问进行现场讲解。 1名置业顾问负责现场喊号。 2名置业顾问负责签协议。 现场主管负责销控、房源。 1名工作人员作为房源协理。 1名会计负责收款开收据。 1名会计审核签约协议、签约价格。 1名唱号员负责报盘。 1名观察记录员负责拍摄现场情景。 保安3名负责现场秩序维持，应付突发事件。 搬运工2名布置卖场。 保洁员1名负责清理现场垃圾。 总指挥1名负责现场工作的指挥、决策。每批客户的选房时间暂定是15分钟，具体时间视客户的多少而定。 现场包装 气氛渲染 道具清单物品数量备 注气拱门2座1座设置在卢作孚广场下的涪滨路上。1座设置在涪江二桥下。灯架吊旗100面滨江路路灯架全部设置。标杆1座设置在进入现场的第一个涪滨路转口处。彩旗100把从现场售房部至水天一色茶楼一线路两旁插满。可以铺设到气拱门处最好。布标2条1路口-1条2现场-1条现场指示牌5个指示客户方位，制作要精美、画面制作为两面1是做产品展示2是指示客户到现场的路径。现场展示牌6个展示本案的美好前景，内容