《新版目标成本测算表使用指引(万科版)》

新版目标成本测算表使用指引摘要：为了实现目标成本计算的精细化，提高计算精度，集团成本计算中心根据各项目准备经验，完成了新目标成本计算表的改进和完成。希望通过使用新版本的目标成本估算表提高每个项目的目标成本估算水平，限制组成本数据的归化和累积。同时，在责任成本管理、前期设计优化、投标管理等方面发挥更有效的指导作用。新的目标成本计算表单主要在以下方面进行了改进和改进：n细化每个费用计算的费用帐户配置。n指定在计算重要成本帐户要素时导出的系数值、计算基准和成本指标。n设置风险支出项，以风险概率形式表示成本估算的风险因素。n建立修改营销设施建筑费、销售费等多个成本账户的三阶段账户；n阐明跨时期成本分摊、土地价格分配实践。N 6大摊位的费用根据建筑面积或安装面积等在会计对象之间分摊。(用于每种类型费用的具体评估标准将在修订后的万科集团成本核算指导中说明)n期间内的成本基于建筑面积或安装面积等在开发期间内分布。(ibid .)在税务表中，精制的费用科目、精制的系数、报告的计算标准必须制定、执行并建议采用两种类型，区分为不同的字体颜色使用时要注意。下面将新目标成本估算表中使用的方法和需要关注的问题按照估算过程的顺序与估算表中的模拟项目相结合。一、计划指标和建设标准估算前，先制定了“当前计划指标表”和“各种产品建筑标准表”。计划指标与设计部门合作提供，建设标准取决于营销、设计、成本、工程等相关部门的讨论结果。道路土地、绿化地等景观规划指标要尽可能明确，为道路景观计算提供准确的计算指标。对于在多个期间内开发的项目，第一次计算还需要填写完整的计划指标表，这样可以方便使用计划指标值计算期间之间的成本分摊。二、期间间费用分摊1、土地价格分担规划指标和建设标准制定完成后，可以先分担地价。土地价格分配的原则是按每个期间或每个产品类型划分安装面积，按每个期间或当前期间按每个产品类型按比例分摊公共土地面积，分摊总土地价格。模拟项目的总安装面积为m2，第一阶段面积为65785m2，总地价为18460万韩元。俱乐部屋、湖区、幼儿园的设置面积与各个期间的建筑面积成比例，在各个期间形成的整个期间土地价格分摊表如下。全部期间地价分摊完成后，计算出一个期间要分配的地价为4862万元，然后将该地价分摊给该期间各产品类型。总分配原则保持为“按产品类型列出的安装面积比例”，通过将表中每个产品类型的可销售面积除以其容积率，可以获得分配基准。形成的现行土地价格明细表如下：应注意，容积率指标或范围应由当地设计部在估算时提供。地理差异大，目前集团没有安装各产品类型的容积率范围指标。每个地区都可以在该地区内执行相关产品类型容积率指标范围的统计和设置，并可供当地公司参考。2、分配其它交叉期间成本土地价格分配完成后，可以在其他期间内分配成本。这些交叉期间费用取决于项目特性，一般包括红线外的市政设施费用、整个项目调查设计费用、需要跨多个期间分摊的花园环境费用、俱乐部、学校、幼儿园等附属设施费用。定期成本分配要素按定期建筑面积或安装面积等分配给每个期间，并且必须指定分配基准。在计算交叉期间分摊成本时，尽量有充分的计算依据，计算科目详细。在估算俱乐部会所费用时，可以细分为以下指标进行估算。最后周期性成本分配表格如下：您可以根据项目的情况，根据保险原则确定哪些成本帐户要素需要跨期间分配。对于分配给“稍后”的成本，一旦确定了以后的计划指标，就可以根据确定的建筑面积比率(在最终项目计划确定后分配)具体划分为2、3阶段等。一旦确定了分配成本，当分配成本帐户中的总成本发生更改时，更改部分成本仅反映在打开的开发期间中。在关闭的开发期间中，分配成本不再调整。三、六类公共评价费用和期间费用在期间间完成成本分配后，您可以计算本期“6类公共费用和期间费用”。1、土地费用此支出项的地价和红线以外的地方自治设施费等可以直接从土地价格明细表和期间之间的成本明细表中引入。在六种类型的公共费用中，如果支出项是从期间间分配表中引入的，则必须在表最后一列的数量和费率说明中指明“期间间分配费用”。2、开发初期准备成本计算时，原始指标应根据计划指标表中的数据灵活采用，为了计算的准确性和精细性，通常应避免使用项目建筑面积指标计算景观、公共地块等成本值。如果“重要的公共绿地”以9000平方米列在计划指标表上，则在估算“公共绿地设计费用”时，可以立即使用该面积值作为估算基准。不能用作建筑面积、安装面积等更一般的指标。学费根据事业开发部提供的房地产税费一览表及当地优惠政策制定，具体科目内容可以根据当地政策自行增减。说明栏中应填写取得手续费标准或政府发行文件编号等信息。3面平坦，临时设施经费项目估算时，要充分填写场地情况、准备实践等估算标准。一方面计算更加准确，另一方面后期计算时比较参考方便。3、花园环境在确定园林环境费用时，根据计划指标和景观控制目标确定各科目费用。景观环境成本估算和指标小化后，随着景观设计工作的进行，控制指标逐步细分，条件项目也可以根据景观等级的不同，方便地引导景观设计事业的进行过程。通过细化景观成本管理指标、不同设计阶段的校正等，在目标成本内管理景观整体成本。4、附属设备估算支援设施费用项目时，要注意车辆位置费用的处理。地面车库、货架车辆位置、地下车库必须作为单独的会计对象销售，才能单独计算自己的主体集安费用，根据售价的50%负担自己的费用，剩下的吉安费用将进入住宅等其他产品类型的辅助分配。如果不能出售，就要将该干安费用作为辅助设施费用全额摊销。5、开发间接费用开发间接费用的管理费、资本化利息等由财务部门提供。其中，在计算营销设施建设费时，应将预计总销售收入、销售费及营销设施建设费表示为总营销费用的百分比。在开发间接成本中，原始的“不可预测成本”将被“风险成本”替换。风险负担细化不可预测的支出项，以风险概率形式反映项目成本的多个风险可能的程度，风险概率可以根据项目进展情况由公司管理层和成本中心确定。6、期间费用期间费用的管理费用由财务人员提供。根据期间的费用计算销售费用项目时，集团04年10月发行的万科集团营销费用管理规范统一营销费用的销售费用分类，分为管理管理管理管理费、营销宣传费、售后服务费、其他四种，具体各项费用可参考集合定义及详细内容。与估计开发间接费用的市场营销设施建设成本一样，在估计销售成本时，还必须指定销售成本与总销售收入、销售成本比率和总市场营销成本的预计比率。四、每种产品类型的主要建设费用完成6种类型的公共露点费及期间费估算后，可以估算各产品类型的主体支安工程费，并以样品表上的“多层住宅”为例进行了估算，估算时应注意以下事项：1、重要成本帐户要素计算需要导出系数值、计算基准和成本指标。结构和粗糙装饰的钢筋含量、混凝土含量、砖石含量和计算中使用的成本、窗对面积指标、外墙砖对油漆的比率和成本等。2、细化费用计算的费用帐户配置。3级以下科目(以蓝色字体显示的科目项目)的构成，各公司可以自己掌握，为了提高计算的准确性，为了有利于积累成本指标数据库，各项目在测量后期最大限度地具体化测量项目的构成。特别是成熟的产品和标准化的产品项目，计算费用帐户的精细化也需要进一步细分。在计算成本帐户时，可以尽量微调，但是在将目标成本输入成本软件时，不能追求帐户输入太精细，合同分割要方便，否则工作量会更大。3、如果某科目是单独转包的，将其列为一个计算账户项目，有助于该合同内容的费用管理和合规。4、在基础工程费、结构和粗糙装饰、公共部分整修、室内水温电等科目内，可以单独设置变更和签证费用项目。如果设置了此项目，与该科目下的相应合同相关的变更签证费用可能属于此项目以下。例如：如果默认设计费设置了更改和签证要素，则更改和签证属于输入该合同后默认设计费中更改的要素或签证要素。5、原始指标可以尽可能选择计划指标中的数据，并在Excel表中形成数据链接，以便在计划指标更改时自动更新原始指标。6、如果室内装饰有正式方法，正式实践确定后，可以形成“正式费用管理表”。这张表清楚地反映了各具体装修的数量和构成，从而使费用负责人更有效地管理装修费用。7、在计算表的多层住宅主体集安时，可参考各科目的原始指标和计算方法。单价数据引用多个项目，仅供参考，不建议参考。五、成本汇总计算完上述所有表格后，将在每个表格中自动计算费用汇总表的总价。每个支出项必须根据会计对象之间的分配原则设置分配公式，并将使用的分配标准显示在说明中。(注：每个会计对象之间的6个主要分摊费用分摊标准将在待修订的万科集团成本核算指导中指明。)，以获取详细信息地面车库、货架车辆位置、地下车库如果有作为单独会计对象销售的产权，将分别计算自己的主体集安费用，并按照销售价格的50%承担自己的费用，如下表所述。最终形成每种产品类型成本和平均成本，并检查用