桂林临桂市场调研报告

桂林临桂，本报告为绝密，市场调研报告，报告思路图，第一部分，桂林房地产开发，第二部分，临桂县房地产开发，城市背景，第一部分，桂林房地产开发，经济因素，房地产市场，世界著名旅游城市，著名文化历史城市，桂东北重要城市，世界著名旅游城市；拥有2000多年历史的国家，通过了第一批历史文化名城。桂东北的政治、经济、文化、科技中心；桂林有世界上最好的风景。来源：政府信息网，城市背景，桂林市位于中国南部和广西东北部。桂林总面积为27800平方公里，市区面积为565平方公里。桂林市辖秀峰、德才、高新(七星)、象山、燕山区，临桂、灵川、兴安、泉州、灌阳、资源、永福、阳朔、荔浦、平乐、龙胜等12个民族自治县和恭城瑶族自治县。桂林的主要城区以“多中心、分散分组”的模式布局。城市建设主要向西部发展，东部组团适度发展，控制向北部扩展。到2010年，主城区实际常住人口控制在70万以内。资料来源：政府信息网、城市背景、贸易物流、高科技产业、文化教育、工业管理、文化教育、工业贸易，桂林市临桂县临桂镇总体规划:临桂新区是一个集行政、商业贸易和文化生活于一体的新区。临桂新区规划总面积176.81平方公里，临桂县城规划总用地面积47.63平方公里。到2025年，临桂新区的长期人口规模将达到40万。本项目位于新区集中建设区。它属于未成熟的商业用地。城市背景下，城市建设正如火如荼，城市道路网络日益畅通，城市框架逐渐扩大，桂林近年来加大了城市建设的投入，且速度不断加快。2009年第一季度，桂林市完成城市基础设施建设投资20.5亿元。市中心广场、漓江周楠大桥、环城高速公路等建设项目已经建成并投入使用。国家在临桂投资了100亿元来建设基础设施，如机场和公路网。现有的湘桂铁路桂海高速公路、机场路、万福路和321国道在临桂交汇。机场路建设标段工程已完成70%，临桂创业大厦、桂林大剧院等工程已经开工。城市背景、城市中心广场、机场路、漓江南大洲大桥、临桂商务大厦，桂林的国内生产总值近年来保持了平稳较快的增长，年均增长率超过13%；2008年，受经济危机影响，桂林旅游业发展缓慢，导致国内生产总值增长率下降。在广西六大热点城市中，桂林和广西传统工业城市柳州的综合经济实力位居第二，但增速略低于其他热点城市。桂林的经济发展处于广西的第二梯队，但增速低于其他城市。来源：政府信息网络，经济因素，桂林的人口近年来略有增加，增长率约为1%。人均国内生产总值增长率保持在10%以上。桂林的人口近年来略有增加。据估计，到2009年底，总人口将达到510万，城市人口将接近72万。据政府信息网报道，2008年桂林人均国内生产总值超过1.5万元，但由于受全球经济危机的影响，增长率有所下降，经济因素、可支配收入保持稳定增长，消费能力有所提高，桂林整体经济稳步高速增长。结果，2006年桂林市居民的可支配收入超过1万元大关，而且增长速度正在加快，2010年达到1.5万元。经济的快速发展稳步提高了桂林人民的购买力，社会消费品零售总额也有所上升人均国内生产总值与房地产开发的关系，宏观经济增长与房地产开发的关系。国际通用的衡量标准表明，宏观经济增长和人均国内生产总值决定了一个地区房地产市场的发展阶段。桂林房地产市场的发展正处于快速发展的中期。来源：尊盛模式、房地产市场、房地产市场指标体系、桂林房地产市场基本运行正常。2008年，桂林市房地产开发投资增长5.3%，运行正常。在经历了2007年54.8%的异常增长后，它又回到了正常运行的趋势。桂林市房地产开发投资增速明显低于固定资产投资增速，表明房地产对经济建设的拉动作用较小。近年来，桂林的房地产开发投资占国内生产总值的5%-10%，房地产市场处于基本正常的阶段。近年来，桂林的房地产投资占固定资产投资的17%-20%，运行基本正常。资料来源：政府信息网、房地产市场、桂林房地产市场的供给面积逐年略有增加。2008年，桂林市商品房销售总量和销售面积双双下降。资料来源：尊盛数据库，桂林房地产市场的建筑面积逐年增加，近三年的建筑完成率一直保持在4.0左右，处于正常范围内。桂林房地产市场在2008年下半年经历了低迷，但在2009年有所回升，建筑面积增加，短期供应可能增加。在销售额方面，在2007年大幅增长之后。2008年有所下降，但幅度不大。在房地产市场，桂林的房价从2007年开始超过3000元/平方米，2009年上半年达到3680元/平方米。桂林房价的增长相对稳定。目前，桂林的房价收入比是6.99。根据国际房价理论，桂林住房市场存在泡沫，且桂林房价相对较高。近年来，桂林房价稳步上升，但略高于人均可支配收入。资料来源：尊盛数据库，房价评估系统，注：2008年桂林市城镇居民人均可支配收入为14636元。以一个三口之家为基础，人均居住面积为27.8，商品房平均价格为3680元/，桂林房价收入比为6.99。房地产市场、秀峰区、西城区、象山区、叠彩区、七星区、八里街、桂林房地产界、秀峰商业和生活设施完善。未来的房地产供应将集中在南方，房地产市场，两江和胡俟景点，中央广场，十字街，桂林正阳步行街，秀峰印象是高度城市化，建设密集，具有强烈的商业氛围，设施齐全，良好的区域景观。房地产开发城市中心，资源整合；出售的房子很少，而且价格更高。秀峰区代表房地产和房地产市场。象山有完整的商业和生活设施。未来，房地产供应将集中在南方，房地产市场和旅游批发市场。香山给人的印象是的中部和北部设施齐全，商业氛围浓厚。城市的南部是郊区的结合体，拥有发达的道路网络和舒适的居住环境。房地产开发房地产起步多年。目前，瓦窑南部地区的房地产开发相对火热。桂林南站、象鼻山、双塔和象山区代表房地产开发和房地产市场。七星具有较高的规划起点、产业支撑和生活质量。未来的房地产供应将集中在东南，房地产市场，七星印象是充满了大学和高新区。规划起点高，发展潜力大，是城市和商业的副中心。房地产开发生活设施齐全，商业设施齐全，是桂林理想的居住场所；区域项目质量很高。广西师范大学、科技园、桂林三金集团、船山公园、程楠百货大楼叠彩区和八里街代表房地产、房地产市场、房地产市场的整体格局，中间是中高档产品。产品定位主要基于小户型、酒店户型、商住楼和带商住楼的景观大厦。高端项目主要是多层产品，而北部主要是受欢迎的，主要是经济适用房和低端项目。走群众路线，东部以中档精品为主；销售项目主要为中小型项目(10万平方米以下)；有一些小高层产品，而南方主要是建设有一定规模的项目，主要在中心区附近；产品以多层和小高层为主，西部市场大，新区市场大。产品包括多层、小高层建筑、高层建筑和别墅、热卖公寓：中小户型公寓的周转率逐年上升，但大户型公寓产品仍占有很大份额。在房地产市场上，120平方米以下的公寓成交量逐年上升，121平方米以上的公寓成交量逐年下降，到2008年121平方米以上的公寓成交量约为50%。从售房数量来看，120以下的售房面积比例逐年上升，121以上的售房面积比例逐年下降，但比例变化缓慢。一、桂林房地产规划设计、建筑设计、景观设计的主要配套情况，房地产市场上，商人、泛公务员群体成为桂林房地产的主要客户群体，房地产市场上，客户主要在市区，下属县的客户也占很小一部分，市外客户很少(主要是湖南、东北、贺州的客户)；客户年龄组主要是31-40岁的中青年客户。买房的目的大部分是自住，也有少数投资者，其中大多数来自城市以外。从客户职业来看，商人和个体户是主要客户，泛公务员的比例也不小。对桂林市购房者综合需求、房地产市场的描述、总结，桂林市经济处于广西第二梯队，但经济增速相对较慢。桂林将来会向西发展。桂林房地产市场正处于快速发展时期，运行基本正常。供应量逐年略有增加，价格稳步上升。每个区域板块市场都有自己的特点，区域市场的情况也大不相同。中小型公寓的销售比例逐年上升。商人和泛公务员成为桂林房地产的主要客户。经济因素，第二部分，临桂县房地产开发，临桂新区建设，房地产市场发展，以及未来市场预测。随着“保护漓江、发展临桂、重建新桂林”的城市战略的实施，临桂新区的国内生产总值和人均国内生产总值逐年快速增长，年增长率均保持在20%以上。临桂县的人口增长率相对较快，年增长率约为2%。截至2008年，临桂县的农业人口约为33万，非农业人口约为12万。城市人口约为15万。临桂县的经济近年来保持了快速增长。资料来源：政府信息网络，经济因素，临桂新区建设与发展的联系，临桂新区建设，2008，2003，2004，2005，2006，2009，桂林城市总体规划 (2001-2010)，经国务院批准，提出桂林的城市建设应主要向西部发展，临桂，2007，中共桂林市委三届二中全会确立了桂林的发展方向自治区党委、政府提出了“保护漓江、发展临桂、重建新桂林”的城市发展战略，完成了控制性详细规划工作。成立了中共桂林临桂新区工作委员会和桂林临桂新区管理委员会临桂房地产市场的发展正处于快速发展的中期。来源：尊盛模型、房地产市场、房地产市场指标体系、房地产投资、近几年临桂房地产开发投资增速超过25%，增速过快，处于异常区间。这主要是由于桂林市政府决定向西部发展所带来的外部动力。2008年，临桂房地产开发投资占国内生产总值的9.7%，处于异常区间。临桂房地产投资占固定资产投资的9.8%，处于异常区域，主要是因为近年来临桂固定资产投资主要受基础设施建设驱动。来源：政府信息网络尊盛模式，房地产市场、交易面积和交易金额逐年增加，平均交易价格稳步上升。资料来源：临桂房产管理研究所，从销售面积来看，2007年临桂房地产市场的增长与桂林房地产市场的增长一样明显，但2008年又恢复了缓慢增长。临桂房地产的平均交易价格稳步上升，由于基本面的下行影响，2008年有所放缓。房地产市场，临桂房地产规划设计，建筑设计，景观设计，主要配套情况，房地产市场，本地商人，泛公务员刚性需求群体是现阶段的主要客户群体，房地产市场，客户主要是临桂县的客户，桂林市的客户只占少数市外客户的一部分；客户年龄组主要是31-40岁的中青年客户。买房的目的大多是自住，也有少数投资者，其中大部分来自桂林和城外。从顾客职业的角度来看，商人和泛公务员占有很大的份额。临桂房地产业印象、西城房地产市场印象、城市发展落后、生活配套、商业配套低档；有许多传销人员；区域规划起点高，许多项目正在建设中，发展前景广阔。房地产开发在开发初期主要以天地建筑的形式出现。一些小规模项目已经完成。2005年，许多大型项目相继进入开发阶段。桂林的新区将在未来受到高度关注。区域内其他项目的基本信息，供应方：未来市场供应充足，2006、07、08、09、10、11、和，和，和，和，和，和，和，和，和，和，和大隆新天地总建筑面积18万平方米，由总建筑面积100-120平方米的三个房间、总建筑面积135平方米的四个房间和总建筑面积26万平方米、总建筑面积130-145平方米的三个房间组成。 另据测算，总建筑面积为8万平方米，主要是产品总建筑面积为60-80平方米，金水湾总建筑面积为5.5万平方米，产品总建筑面积为70-90平方米，三室总建筑面积约为17万、100-120平方米。预计到2013年年中，将增加10万平