裕沁湖畔庭商业定位报告

裕沁湖畔庭商业定位报告,区域概述,区域概述,5分钟城市生活圈,太科园电车1号线（规划中）,无锡新区人才总量达到13万人,人口占全市6%。全区GDP总量逾580亿，在江苏省开发区综合排名中，无锡新区居第二位。,城市区域生活圈,区域概述,个案分析1/5,协信中心,距离本案约500m,项目点评,主要服务于周边办公，预售许可证发证时间是2012年12月，2014年5月开盘，截止目前蓄水+销售的周期为20个月，去化率指数,区域概述,个案分析2/5,项目点评,为周边社会服务，但周边未成熟，销量不佳(之前采用过3年包租返还24%的方式，均价约25000元/，结果销售难度超大，最后只能取消返祖，降低售价，稍微带动了些销量)，去化率指数,距离本案约2.3km,区域概述,个案分析3/5,项目点评,镇区商业/常规商铺，相对而言并不规范，不形成体系化，目前全数商铺基本处于营业状态,距离本案约3.1km,区域概述,个案分析4/5,项目点评,新区中心地段，占尽地理优势，目前基本售罄，去化率指数,距离本案约7.1km,区域概述,个案分析5/5,项目点评,地理优势，业态多元，商铺销售一般，去化率指数,距离本案约8.5km,区域概述,周边竞品分析汇总,后文解说,目前区域内商业以满足区域日常生活需求为主，项目周边商业皆为社区商业，业态同质化，没有一家具有特色（主要以超市为主）；竞品商铺的主力面积都比本案小在60-120之间（区域均价1.93万），销售方式或包租或自由销售，商铺去化尚且困难，较之本案的面积整体偏大，销售难度或更高；区域内商家进驻困难还有一个因素：市场里缺少商家偏好的销售模式（如：零租金先招商后销售）。,结论,项目定位建议,支撑项目定位的要素,整体定位应差异化,项目周边3公里内无大型商业项目，周边商业同质化，主要以超市为主；附近住宅区拥有潜在消费力（项目周边3公里内不少于10个大型住宅项目，区域总户数约24000户，入住人数约在70000人）；本案整体为高端住宅型社区，将聚集众多高消费客群（导入人口约20000人）；片区消费者对餐饮、休闲、娱乐、超百等业态的持续需求为项目发展带来机会；,社区商业辐射范围：3KM+专业市场辐射范围：5KM+特色定制型商业辐射范围：10KM+,商圈辐射范围决定商业定位及未来导入客群,项目定位建议,一站式消费中心,集太科园商业之大成，休闲、特色、时尚、体验尽在此,商业载体需要更新：更大体量，更好的消费环境,商业概念需要更新：更多选择，更便捷地消费,项目定位建议,项目定位建议,本案眼界商铺发育期:满足社区即周边需要.发展期:部分业态与店铺成为新区太科园板块的消费地标本案购物中心发育期:档次应至少与宝龙广场购物中心相当,成为社区商业中心发展期:引领街区发展趋势,打造成品质生活平台,项目定位建议,发育期:社区生活中心.满足生活需求,提高生活品质.发展期:街区客厅,休闲湾港.创造消费愉悦,形成生活依赖性.,项目定位建议,项目定位建议,整体档次比周边以超市为主的购物中心高；休闲生活广场档次为中高档；同时兼具中高端特色餐饮、娱乐、休闲、体验等功能的风尚型购物中心；,项目定位建议,市场定位,项目定位建议,目标客群,1.3055岁,2.常住附近,3.月收入5千以上,4.对属地有依赖性,地缘型客户日常生活对周边商业依赖性很强的,日常出入范围在5公里之内,建议拣取居住距离本案周边,以常住为主要居住形式,对属地配套依赖程度高,需求业态比较全面的品质型居住者为本案目标客群.-购物中心的第一类客户群体-,项目定位建议,整体形象定位,外部形象大气通透，富于线条感，通过光影运用形成畅想丰富的视觉空间。,内部形象简介、清晰、空间分隔干净有序，没有杂乱感，极富朝气和时尚乐感。,项目定位建议,新风尚生活中心,时尚,生活,家庭,项目定位建议,项目整体定位,项目业态规划,项目业态规划,业态规划比例,以餐饮为主，就餐饮所占比例将不低于43%,项目业态规划,一层规划建议,一层的面积适合规划具有一定特色的日资知名休闲品牌，来带动整体商业形象,养生、美容业态作为辅助但租金较高,项目业态规划,二层规划建议,儿童早教需求的整体面积不要太大，但容易产生附加消费,项目业态规划,二层规划建议,主题餐饮在项目最醒目位置提升项目整体形象,项目业态规划,独栋物业建议,休闲娱乐属于目地性消费，单店需求面积大,项目业态规划,独栋物业建议,特色餐饮作为集中消费，所以放在区位最靠后的位置,项目业态规划,独栋物业建议,主题商业,+,完美配套,Ta不再是一个传统商业的跟随者而是引领商业发展的新风尚标！,裕沁新天地,项目营销建议,价格推导楼盘地理位置评分,项目,名称,项目营销建议,价格策略,区域处于发展初期，片区整体形象不佳，并不能给区域内的项目加分,价格推导楼盘本体素质评分48%,项目营销建议,价格策略,决定楼盘本体素质因素：小区规划、平面设计、景观设计、形象、会所、投资价值、装修、设备材料,价格推导楼盘附加值评分22%,注：打分取值范围：-0.5+0.5，项目与比较对象对比，打出项目的相对分值，0为项目与之相当，-0.5-0.4为项目很差，-0.4-0.2为差，-0.20，为略差；00.2为略好，0.20.4好，0.40.5很好。,项目营销建议,价格策略,决定楼盘附加值因素：品牌形象、物业管理、现场包装、工程进度、周边景观资源,价格推导楼盘根据权重值推导均价,商铺均价*得分+商铺均价=推到均价本案均价=（市场均价*得分+市场均价）20000*0.0212+20000本案商铺推导均价为：20424元,项目营销建议,价格策略,项目营销建议,对于购物中心的主力店，诸如：KTV、百货、电玩等，必须在销售前先行招商，以品牌主力店先行入驻的方式宣传，方能保障销售工作的顺利开展，为销售推广提供强力支持。,招商策略,招商先行主力店先行,项目营销建议,销售策略方案一,通过低租金哪怕是零租金招商，将商业抄火，如：换算出2年的租金为xx元，免租等同于开发商现金xx元的强力支持，为宣传口吻加分。,零租金招商,最快/最容易销售：采取这种方式招商相对更利于项目推售；降低风险，降低成本：商家更愿意接受该方式与开发商合作；先行机遇：区域内暂无竞品采取这种形式。,选择理由：,先招商后销售,项目营销建议,销售策略方案二,选择理由：减少业主招商环节，对中小投资者具有较大的吸引力。,带租约销售,主力店自持或延后(带租约)销售整体包租5年，前三年8%/年，一次性抵充房款，后2年营业额9:1分成。,方案二VS方案一方案二的销售模式更大众化些，本案商铺面积整体偏大，让一般的商家接受相对比较困难，常规的销售模式对市场难以形成冲击力。,零租金招商,先招商后销售,销售模式建议选择方案一,销售策略销售方式组合,项目营销建议,新形势下的营销组合拳,行销,坐销,展销,充分利用人际传播和社交突破主动性强执行快速对广告依赖度较低,以案场为平台等待客户上门比较依赖广告被动营销,需要一个展示宣传平台短期行为自主行强,项目营销建议,销售策略销售方式组合,政府规划中心城政治、经济、文化中心地位的确立及各项规划的落实，加速区域发展和商业繁荣；,未来商业中心太科园板块未来的商业中心，强调唯一性，稀缺的商业资源；,构建区域价值体系,项目营销建议,推广策略-卖点塑造,充分利用政府规划，拔高项目形象提升所在区域的影响辐射力及商业核心地位，给投资者建立可信的地块价值预期，并适当的弱化周边现阶段商业弱势。,客户积累期是本项目促销的关键，蓄客的好坏、诚意客户的积累数量直接影响到本项目的价格策略与难点铺位的消化。,因此，在本项目客户积累期间强势、集中推广，以动漫主题展、圈层活动为主，报纸、短信、户外为辅，配合现场氛围渲染，结合活动聚集销售现场的人气，营造抢购氛围。,项目营销建议,推广策略-推广渠道,售楼处指引牌位置：秀景路（售楼处门口）；菱湖大道具区路之间；菱湖大道秀景路（协信门口）精神堡垒位置：净慧东路具区路十字路口道旗位置：净慧东路和菱湖东路；秀景路和具区路之间的菱湖大道大牌位置：售楼处楼顶楼幅小高层,项目营销建议,推广策略-推广渠道,1.解放东路1000号1,2.无锡站（光源西路）,3.无锡站前商贸区楼顶,1,2,3,楼顶大牌区域,户外广告添加建议,项目营销建议,推广策略-推广渠道,多一个展示空间，多一个重竞争机会，面对竞品多一分存在感，加深了、也加宽了客户对本案的认知面。人员配备：2-3人面积：100左右,项目营销建议,推广策略-市区内设立销售中心,在商业中心设立一个1000左右动漫展厅，动漫主人翁“哆啦A梦”（大家耳熟能详，却极少有机会在生活中接触，哆啦A梦永远是人们心中完美玩伴，它善良可爱，有着魔力口袋动漫主题馆对外开放，将会象征性的收取门票费，如：票价：200元/张/家庭，本案（不论是商业还是住宅）开盘当天到访现场，返还200元的会员费。,项目营销建议,推广策略-一场主题活动,目的：为项目制造热点着力点在中小学生，孩子关注的就是家长所关注的；第一时间和客户建立友好关系，并使得客户与本案形成一定粘稠度，提升项目人气及品牌价值，形成口碑营销。体验营销做到极致每一个样板房里都放置主人翁“哆啦A梦”其或在洗浴或在睡觉或在客厅玩耍所涉及到的道旗、海报、指引牌等都关联到主人翁。,项目营销建议,推广策略-一场主题活动,集国际水平餐饮、购物、演艺等功能的时尚、休闲文化娱乐中心,累计到访人数：320万人次当月销售金额：7亿元门票收入：1.2亿元玩具销售额：6000万元活动地址：上海新天地正对面,举办方：华府天地,动漫展现场照,项目营销建议,推广策略-案例借鉴,设班车利好点是本案的移动广告载体，穿梭在无锡最重要的道路上，经停在最重要的站点，增加了有效的宣传覆盖面。本案3块地预计导入人口达2万人，班车充分解决了业主（弱势群体老人和孩子）的便捷出行。目前本案所在区域还起步阶段，交通不是很方便，班车解决了看房者低碳环保不开车出行的问题。区域人流量不断增加，需求自然增加，届时政府也会考虑增加利于本案的公交路线或站点。班车起止站：三阳广场-清扬路家乐福-阳光家乐福-中桥易初爱莲-扬名花园-南湖家园-尚锦城-太湖博览中心-太科园-裕沁湖畔庭,每天时间/频次AM2次第一班8：00；第二班10：00PM2次第一班13:00；第二班16：00,项目营销建议,推广策略-加大看房渠道,根据业态针对项目街铺进行包装，选择与项目商业定位相吻合的图片，如特色餐饮美食、美容SPA、化妆品店等形象较好的图片。营造商业氛围，以避免由于现场人气不足形成冷清的感觉。,情景街铺包装示意,项目营销建议,推广策略-样板段包装,7月,蓄客,8月,9月,10月,11月,12月,品牌形象期,产品推广期,住宅开盘,热销期,预设节点,时间轴线,公关事件,媒体动作,业主联谊品酒会,名流私人定制晚宴,产品发布会,1.报纸