上海商业广场企划书

2008年，全国市场完成商铺面积3482.48万平方米，同比下降3.95%。销售面积3010.49万平方米，同比下降17.1%。投资需求很低。租金增长疲软。销售面积继续下降。需求放缓。商店租金稳定并在下降。2008年，上海商铺市场的人均商业面积超过了香港。上海处于总体盈余状态。这种情况伴随着大量商业项目的盲目开发，特别是在土地供应高的郊区和郊区。根据户籍人口统计，目前上海人均商业面积超过3平方米。根据国际惯例，城市人均商业面积在1.2平方米左右是合理的。从这个数据来看，上海的人均商业面积明显超过了需求。这样，在当前的经济形势下，非优势区域商铺的租金压力将进一步放大。同时，由于商铺扩张放缓，商业地产的选址将更加有针对性，选址优化策略将不可避免的实施，这也将导致高品质商业地产之间的竞争更加激烈。随着空置率的上升和租户销售业绩的下降，2009年商铺租金将面临调整压力。消费者会减少对非必需品的消费，相关商店的租金也会在一定程度上降低。在全球金融危机的背景下，外国公司减少了办公空间，零售品牌迟迟不开店，而上海的写字楼和商业地产正面临艰难的投资和管理问题。由于2008年的金融风暴，商业市场将在2009年进入低迷期。一些知名连锁企业已经开始放慢开业速度。其他连锁企业没有受到金融风暴的影响，但它们的选址计划从一线城市转移到了二线和三线城市。空置率租金水平和商业需求渐康休闲广场位于徐汇区桂平路188号，浦北路以北和桂平路以东，属渐康街管辖。总建筑面积20201.83平方米，停车位148个，是健康区内唯一一个集餐饮、休闲、娱乐、购物、商务活动于一体的商业广场。渐康街是20世纪80年代中期新建的一个居住区，管辖面积4.07平方公里，61个风格各异的居住区。它不仅有以休闲区为代表的普通住宅区，还有玫瑰花园、牡丹园等高档别墅区。辖区内有36个居委会，其中市级文明社区34个，区级文明社区2个。各种各样的基础社区设备齐全。2008年，钟芳渐康广场共有25家企业，面积5904.25平方米。2008年的租金为6377077.32元，2008年的租金为1220634.03元，占总租金的16%。2008年下半年，商户入住率同比下降近80%，拖欠租金同比增长近30%。各种不利于商场发展的事件接踵而至，受市场环境、人气等因素的影响。由于管理不善，商人提出了各种要求。处理各种纠纷已成为这项工作的重中之重。相比之下，广场的运营和推广缺乏投资。因此，渐康广场处于不利的公众赞扬和投资促进受阻的局面。1.由于整体金融环境和市场背景的不稳定，店内各种形式的业务受到很大影响。根据我们的观察，经营状况较好的企业比以前少了30%左右，如黑山、密香院等。一些经营不太好的企业比以前少了约50%的业务，比如辛辣和中等优势。2.经过几轮招商，渐康广场商户的租赁条件不尽相同，一些已经进驻的商户租金比同一区域的商铺租金高出近30%。比如，向曼丽的单位租金就在目前，渐康广场有66%的商户向我们提交了书面的租金减免申请，另有24%的商户尚未提交任何申请，因为他们在7月前仍享有免租期。66%的商户中有黑山、尚道咖啡、瑞思英语、涌泉美容美发、香曼丽美容美发、密香园韩国烧烤、传奇乒乓球、麻辣火锅、汇然生鲜超市等，其中很多都是在市场上享有良好声誉和口碑的品牌商户。然而，由于市场疲软，商家继续亏损，无法维持以前的经营状况。4.受合同法律纠纷的影响，近40%的商铺在2008年9月前面临无法收取租金和无法招商的双重困境。例如，森格火锅、港式茶餐厅等商家与我的案件发生纠纷，不仅未能收取正常租金，还因法律诉讼给案件的运作和招商带来了很大的不利影响。结果，商店经营的声誉受到周围居民和商家的质疑，并间接影响了许多商家的经营。由于一再要求打折和减租，租金纠纷产生了不利影响。在这种情况下，店主无法维持其正常经营水平，因为店主回答说不能降低租金。它别无选择，只能在钦州南部同一地区重新开店。如图所示，它受到类似商业竞争和租赁市场下滑的影响。渐康广场的投资邀请全面受阻。在不利的经济形势下，附近地区的整体市场价格也从每天每平方米4-10元下降到2-6元，降幅接近40%。渐康附近农田区的热门项目INTOWN实行一年免租金、第二年免租金的优惠政策，租金单价从10元降至5元，这对项目构成了很大的威胁。因此，渐康广场的大多数预定顾客更愿意采取观望的态度。整体市场租金下降导致投资促进受挫。鉴于个别个案在租金价格方面的竞争优势和劣势，我们对该个案周围地区的六个类似个案进行了详细的租金调查。然而，上表显示的结果清楚地表明，渐康休闲广场在租赁条件方面仍然处于劣势。注：上表所列渐康广昌的租赁价格为我公司与业主拟定的原始投资邀请价格。目前，详细的图纸价格和市场情况之间有很大的差距。2.一些知名企业在渐康广场招商时表达了自己的意向，开始放慢开业速度。例如，像好香来、巴贝拉、辛香慧、天才宝贝、仙宝玩具王国等大多数企业都暂停了2008年下半年的开业计划。2009年的开业计划也相对减少了。开盘方式也更加谨慎，目标选择更倾向于成熟的商业区。3.拖欠租金的企业占渐康广场总租金收入的16%，这迫使整个商业环境恶性循环，导致一些企业无意经营，缺乏信心，在商业广场缺乏人气。这极大地影响了投资促进的发展，并阻碍了有商业意图的企业。由于自身商店的硬件和软件的限制，一些本应配备的基本条件无法满足，从而失去了预定的客户。例如，污水管太细、电压室的位置以及无法获得天然气等问题使得餐饮商店无法经营餐饮。层高不足、给排水等问题使得定位与实际招商相矛盾，目前居住区70%以上的娱乐业态有限，给招商带来一定困难。经济形势导致了商业需求的急剧下降，谨慎的决策导致了选址重点的转移，有限的硬件导致了机会的错失，拖欠租金的流通导致了声誉的受损，无力做饭，无力做饭，供水和排水的堵塞，B1:没有供水，没有垂直电梯，价格定位错误，虽然从理论上讲，租赁价格原本设定为不同于当地市场价格水平是可以实现的，但其实现本身需要一定的市场培育期，特别是在目前的市场形势下，其培育期基本上需要再次延长。自同策进入市场以来，实际的招商力度明显不足。在业务拓展手段、客户通知渠道、业务推广推广、广告媒体投放、区域知名度推广等各个方面都没有明显的动作。这也是一个明显的错误，在未来的操作过程中，这也必然是同一政策的一个方向，即注重改进、追加投资和重点强化。从同策招商一开始，前期招商问题就一直纠缠不清，导致整个招商过程中法律纠纷不断，对整个案件的执行和后续运作造成了极大的负面影响。然而，同策与业主的谈判和实际处理中也存在一定的问题，这也是未来的发展方向。简而言之，同策阻碍投资促进的实施，严重的定位限制，错误的租赁定价，以及不断恶化的经济形势。正是经济形式的恶化使得租金定价不当的问题一开始就变得更加突出。同时，格式定位的局限性和无法解决一些硬件匹配问题，从根本上加剧了招商引资的难度。然而，很明显，这些问题可以通过调整来解决。当然，现有的机会仍然非常明显。渐康街是20世纪80年代中期新建的居住区，管辖面积4.07平方公里，有61个不同风格的居住区，包括以休闲区为代表的普通居住区和玫瑰花园、牡丹园等高档别墅区。辖区内有36个居委会，其中市级文明社区34个，区级文明社区2个。辖区内居民总数为35，547人，总人口为76，063人，其中58.6%受过高中或中专教育，25.9%受过大专或高等教育。60岁以上人口14281人，占总人口的18.77%。辖区内有800多个单位。此外，还有上海师范大学、上海应用技术学院、上海市委党校等6所高校，世界外语中学、世界外语小学等12所中小学。其消费潜力和消费人口基数都相当可观。从左边的统计数据可以看出，该案例所在地区的集中式商业模式仍然非常稀缺。该地区的大多数商业模式以相对初级的街头商店的形式存在，但缺乏集中和规模优势。因此，在定位准确且没有重大缺陷的情况下，健康区域基本上仍然没有竞争产品。此外，我们的案例创造的先进市场优势是显而易见的。只要经营信誉没有重大问题，竞争优势还是比较明显的。基于我们长期的招商运作时间，从无数的失败和成功经验中吸取了许多宝贵的经验和教训，以及早期教育业务部门的早期运作和建设，包括尚道咖啡、必胜客和黑山，以及以金宝贝为代表的同地区领先品牌，我公司为本案的前后建设投入了巨大的精力和心血。尽管有一些遗漏和错误，它仍然创造了类似早期教育部门的区域性亮点。敢于斗争，争取发展，但不退缩，这始终是同一战略的优势。因为因果分明，方向非常明确，这也是同策的优点和缺点之一。优势和劣势都清楚之后，塑造的关键点也就显而易见了。地下层1、地下层1、地下层1、地下层2、地下层1、地下层2、地下层3、地下层3、地下层4、地下层4、地下层4、地下层4因此，在以后的业务发展中，即使利润不是首要因素，同策也愿意在业务发展合作中与业主同甘共苦。同时，我公司率先引入同策无忧服务系统的概念。据同策称，我们已经与业主进行了讨论，并决定同策建议以“特许经营”的形式与您合作。具体合作条件估计如下：以上是已招商区域的统计，这是目前可以招商的区域。根据以上统计，我公司确定招商期限为6个月，招商期限的具体安排如下：因此，以6个月的总招商期限计算，共184天，免租期共264天。如果将其转化为整个案例的经营面积，实际免租期为264天(10520.814650.68)=190天，因此部分可招商店铺的免租期如下表所示：通过租船与业主合作。根据实际计算数据，第一年我们决定以“1100万元/年”的总价租赁本案，租赁期限为15-20年。租金增加的方法是“第一年和第二年的租金保持不变，此后每两年增加5%，免租期加上投资促进期共计190天。基于上述研究和计算，同策提出了以下具体合作条件：一楼地下给排水及电梯道口改造：此次改造不仅允许多种商业类型的选择，增加通道的方式也是适合一楼健身和俱乐部形式的必要投资条件。一楼小餐饮区污水管道堵塞改造：此改造是当前经营企业和餐饮企业经营的必要物业条件。一楼128和129房间的给排水问题：这种硬