莲花山项目策划报告策划案PPT幻灯片.ppt

Lianhuashan scenic new city项目投资分析，1，目录，1/宏观市场2/区域分析3/项目定位/投资分析，2，宏观市场调查，PART1，3，1 国务院：合同支付率从20%增加到30% 8，中央银行：每年6次存款准备金率0.5%点9，中央银行：每年二次利率0.25%点10，重庆上海等。即可从workspace页面中移除物件。即可从workspace页面中移除物件。即可从workspace页面中移除物件。即可从workspace页面中移除物件。国家政策组，4，目前房地产业仍处于国家宏观调控阶段。政府对房地产市场稳定健康运行的意志很强。房地产业正逐渐回到理性状态。房地产企业面临着洗钱、赤字生存的问题。住房供应结构有了很大调整，中小公寓单位供应增加。财产税征收在即，投资性需求将受到抑制。第二次利率提高将导致明年钟诺月供应量的2%的增加。政策解释，投资性需求管制，改善性需求误杀，真正刚性住宅需求延迟！由于高房价压力，国家为了进一步稳定房价，将出台更多的政策，全国大中型城市都受到政策影响，价格上升势头放缓，长春市以刚性需求为主，受到政策调控的影响略小。5，长春，吉林省首都。位于中国东北腹地，北靠黑龙江，南靠辽宁。长春是中国的老工业基地，位于沈阳和哈尔滨的半山腰。长春市是东北老工业基地的核心城市，近年来，重点投资和建设“三大中心”，扩大“两大支柱、三大主导、五大重点产业”，推进“三大板块”的协调发展。当前的瓶颈：城市支持建设比较慢。“，“复心”:人民广场一带主中心和人民街南端南副中心“三益”:城市的空间扩展采用集团布局方式，东南、东北三个发展方向，城市规划“二心三益”，产业规划3354“多集团”南部中部机场物流保税中心等多用途生产地东部为工业新区：先进制造业西部客运站开发区：城市西部客运站服务及产业支持为主的多用途新区，城市外延发展思路明确，东北老工业核心城市，加快城市建设速度，长春经济发展，6，2009年长春GDP完成2919亿同比增长15年，长春市2009年区域生产总值2919亿元，同比增长15，09年，总口径财政收入450亿元，21，09年增长，奎准产业总产值4400亿元，18，09年增长，固定资产投资完成2400亿元，增长32%，长春经济发展，7，城市居民人均可支配收入持续快速增长，与增幅相似的城市相比，略低，绝对值不高。城市居民的消费能力提高了，但城市居民的消费意识比较保守。长春市总人口2008年为753.1万人，其中城市人口为369.1万人。据了解，年均新增外来人口达10-12万人左右，长春市仅对周边城市居民有很强的号召力。修水率为52%。2006年以后，城市发展增长空间开始加速，为了适应城市发展的要求，城市化进程将加快，带动整个城市房地产产业的发展。，长春经济发展，8，在整个经济国家中，经济发展迅速，为房地产市场的崛起提供了有力的保障2009年长春GDP达到2919亿元，增长15%，经济发展趋势强劲，宏观经济近几年保持15%的平均上升，2009年人均GDP为38391元，约5645美元，房地产市场处于快速发展阶段，在此期间，住房需求由生存需求转变为需求改善，房地产数量与质量共同发展。长春经济发展，9，长春市，近年来商品房建设，完成面积趋势(单位：万平方米)，长春市，房地产投资趋势(亿元)，商品房建设面积持续增长，长春房地产处于快速发展阶段。平均增长41%，近年来长春市房地产投资快速增长，年均增长41%，明显高于全国其他大城市，长春市房地产开发速度快；2006年和2007年长春房地产开发投资的高运营后，2008年、2009年房地产受国家政策的影响，开发投资速度开始放缓，开发商的投资也进一步合理化。2009年商场建设面积2377.1万平方米，年均增长12%，说明长春市房地产市场进入快速发展阶段，投资者已经增加了投资。2010年开发商对市场恢复的期望不足，开工减少，造成供应差池，一度导致房价上涨幅度扩大。长春房地产市场，10，受政策威力的影响，2007年交易量开始下降，2008年土地市场相对低迷，2009年变暖，2010年11月达到现在的最高值，土地市场受到宏观调控的巨大影响。11，土地市场，2009年长春土地市场2008年相对活跃，交易量同比上涨44.6%，完成年度计划量的65.5%，土地交易总额、交易均价、地面地价创历年历史新高。在土地交易价格方面，2010年1-11月比去年小幅下降，今年长春市政府提倡合理消费，从土地价格开始抑制高房价生产，但高行情，土地仍然存在。商品住宅市场因供过于求、供不应求而不断发布宏观调控措施，以满足供需平衡，2008年经济危机市场主要表现供过于求，大气气氛从2009年开始迅速恢复，抑制一年严格的需求集中释放，2008年受影响，由于开发商调整战略的保守开发，2009年市场供应少，销售持续到年底。显示供给不足的形势。2010年上半年新政突然出现，顾客再次陷入观望，需求锐减，但房价并没有减少。到11月份，房价继续飙升。商品住宅市场，12，长春市房地产市场目前以刚性需求为主，投资比例约为9.7%，受政策影响较小；2007年规制年，08年经济危机，09年“保罗8”成功，10年通货膨胀恶化，政策强化，2010年长春整个交易价格趋势稳定，稳步上升。2010年市场概况，08年13.8亿，43.00万坪，09年21.7.68亿坪，销售量，交易平均价格，10年共26.00亿，58万坪，13，2009年，期初库存(万坪)，供应面积(10年住宅交易693万坪，目前库存377万坪，库存脱货期间0.5年。从住房供应结构特点来看，未来优质住房供应不足。一般来说，长春市市场11年新的供给需求，供需平衡；价格会继续上涨。市场分析和初步判断，14，2009年商品住宅交易平均价格为4460元/平方米，同比保持稳定上涨12.06%。在数年来的价格上涨中，长春商品住宅交易平均价格呈现出逐年上升的基本特征。2008年市场低迷，但交易价格仍保持上升趋势。随着2010年商品住宅销售价格总体稳定，2010年很多精装室的出现，直接提高了房地产市场价格，据房地产当局统计，长春市城市房地产市场平均价格约为5700韩元/平方米等整个长春市房价平均价格约为4988韩元/平方米，根据供求关系，长春房价将小幅上升，但速度将放缓。15、商品住宅交易平均价格上涨是住宅价格变化的趋势，15、2010年可发行的土地数量多，主要分布在郊区，以南部新城和广城地区为中心，因此将对未来激烈的竞争形势、广阔的城市、经济、两个渠道板块施加持续的压力。短期内，2度，尖端，顺月，南部新城板块比其他板块增长得稍微快。随着城市发展进程的显着加快，市场发展从城市中心逐步扩大到外围。2006年快速发展，2007年空前热，2008年相对低迷，短期繁荣迅速回归，商品住宅价格上涨，年初大气情绪引发交易面积下降，市场回归理性，但房地产市场价格仍然平稳上涨，春节后将推出，拉动需求变化集团，价格一直呈上升趋势。长春市市场发展阶段，从数量变化着手质量变化，2010年数量价格上涨，房地产市场从预测到爆炸发生了变化，房价继续上升，开发面积将进一步扩大，明年集中释放。房地产市场解释，16，项目区域规划，PART2，17，以东北亚生态休闲旅游和现代服务产业为核心的综合，国际度假村，景观新城区域定位，18，东北亚休闲度假村门户网站张吉联合大城市的现代服务基地长春市绿色宜居新区，景观这里的“一脉”是指有规划区的黑山脉。以顺月潭国家级主要名胜区为基础，计划将波罗湖湿地、尤夏森林景观、莲花山风景区、双阳湖景区、水壶景区、金马洞景区、风景林生态绿地规划为景观林生态绿地。以保护物种多样性为目的的植物景观、景观和其他景观要素的保护和恢复为重点，旅游、旅游、休闲设施、城市生态结构、20，山水新城位置、21，山水新城规划，22，区域发展方向，23，(地形和建设地的布局，加上东路和雾开江东街)6种：英俊的大道、雾开江边、龙双路、风景街3354月莲街、雪场西街、雪场东街。道路交通系统，26，最近的建设项目，27，未来计划意图，28，未来计划意图，29，未来计划意图，30，项目地块说明，PART3，31，水文学条件：板内有雾盖江湿地公园，地下水资源有待后续开发，但此前当地人口少，水资源相对具有破坏性，污染少。地形条件：山地、丘陵、和平的起源相加，地势高低，有误差。地块内由林地、水田、旱田、宅地、菜园等组成。气候条件：四季分明，春天短，干燥多风。夏天温暖多雨，炎热的天气不多。秋天凉爽，白天和晚上的温差很大。冬天又长又冷。年均气温4.8C，最高温度39.5C，最低温度-39.8C，日光时间2，688小时。，38，关键词：张吉道开发开放试点张吉综合长春市未来10年城市总体规划，莲花山区块地区背景，39，莲花山区块背景，张吉道开发开放试点区随着2010年中央两会的召开，“张吉道开放试点区”成为国家战略，“张吉道”张吉岛地区的发展目标：到2012年，中国图们江地区的国际合作取得了划时代的进展，张吉岛先导区成为东北地区经济发展的新话题。到2020年，中国图们江地区在对外开放水平取得了突破性突破，长吉岛地区的经济总量增加了一倍，达到了全国先进水平。40、莲山区块地区背景，昌吉综合长春市和吉林市是吉林省两大中心城市，两个城市的经济总量占全省近三分之二。近年来，两个城市之间的一体化进程继续加快。2009年正式签署了张吉旅游综合合作协议。长路城际铁路建设正在进行，开通了，从长春到吉林的里程现在缩短到2小时39分钟左右。41，莲花山街区地区背景，长春市未来10年城市总体规划长春市规划2020年为止，城市人口950万人，城市化率达68%。其中，市中心地区的实际居住人口为424万人，建设用地规模为445平方公里。结合张吉城市综合区“2核3区”的空间发展构想，重点建设张东北先行试验区，主导周边城市开发。长春市政府确定了张吉南线路以北的莲花山地区，位于“长东北开发开放试点地区”和“莲花山地块”的2度区域，2010年初确定了区域内重点发展方向、旅游业、物流业等，莲花山地块计划为“百里生态休闲地带”。从今年开始，第二工具站将通过“三路洞扩张”、“行政洞移动”、“项目东进”的实施，将发展中心转向东部，然后走向“张吉一体化”的主战场。其中，建设“东路”、“东路”、“东路”、“东南湖路”，长春主城市将在空间上向吉林方向又向“20公里”前进。“长春东扩”再次缩小了看不见的莲花山地块和主城之间的距离。43，我们应该给莲花山什么产品？市场和区域大规模环境分析，自然气候条件等独特的地形地形和自然气候条件，我们可以在长春、吉林，甚至全国著名的大型旅游房地产综合项目中发挥作用。44，运营战略，45，项目定位，PART4，46，竞争对手：1，品牌房地产/高端别墅2，集房/一般多层产品核心点：区分(区分)，消费者，改善型住宅购买占45.5%，住宅购买者分析，48，2，重点住宅购买集团的购买频率：2次以上住宅购买率增加，最初购买者占一半以上，其中26-35岁住宅购买者中主要安排了婚姻及居住目的的满足，但其中部分人口事业处