基准地价评估

第九章基准地价评估，了解中国地价体系构成和地价更新的目的和方法；熟悉地价的本质和特性，基准地价估算的基本原理。掌握基准地价的概念和评价的工作程序，基准地价的更新方法。本章的内容，第一节中国土地价格体系第二节基准土地价格计算原则第三节基准土地价格评估工作阶段和内容第四节基准土地价格更新，第一节中国土地价格体系，第一节土地价格和土地价格特征(a)土地价格的概念马克思论述了土地价格的性质：“土地价格将超越资本化提前支付。”这里所说的土地租赁是指“为了获得经营土地的许可，以租赁费支付给土地所有者的一切”。就是土地利益。地税资本化实际上是地税收益的资本化，土地价格是土地权利和土地收益的购买价格。第一节我国的地价系统，(b)地价的特点1。生产成本不同；需求和供给的变化是不同的。市场结构不同。价格差异不同。5.折旧现象不同。第一节我国土地价格体系，(3)我国房地产市场土地价格形式的当前主要形式如下：1.根据房地产市场情况，政府通过对特定地区的房地产收入或交易价格等进行汇总而形成的区域平均价格。2.政府将根据实施先取得权、防止地价暴涨或提前收回土地使用权决定赔偿额等管理措施确定地价标准。3.在清算审计中，反映了单位和个人占有土地资产数量的地价标准。4 .股份企业地价股票的地价标准。政府转让土地使用权前制定的预计交易价格。政府转让土地使用权的转让价格。7.单位和个人有偿取得的土地使用权的转让、租赁、抵押时产生的交易价格。8.单位和个人转让、租赁、抵押、土地使用权分配时作为地价、单位和个人财产管理房地产的政府的地价。第一节我国的土地价格系统，第一节我国的土地价格系统，第二，土地价格系统的概念和作用(a)土地价格系统的概念土地价格系统由房地产市场中的多个不同的土地价格组成，共同满足房地产市场管理和运营所需的价格系列。(二)土地价格制度的作用根据当前房地产市场运行管理的需要，中国的土地价格制度应发挥以下作用：1.宣传作用2。参考角色3。税收和政策调控作用4。土地利用方法和利用程度的指导作用，中国的地价系统，第一节，中国的地价系统(a)基准地价的概念和作用1。基准土地价格的语义基准土地价格是商业、工业、住宅等用途的单位面积土地使用权的平均价格，根据城市的不同土地水平或均质部分分别进行评估。基准土地价格评价是以城市整体单位进行的，该地区的土地等级、特定用途、一定时间内使用权的平均价格反映了我国城市土地利用所带来的实际经济效果，标志了土地经济价值运动的基线。第一节我国的地价系统，2 .基准地价的主要作用(1)基准地价客观反映了土地价值的大小和变化趋势，显示了土地利用的经济效果；(二)土地使用税、土地增值税等征税的国家标准；(3)加强国家宏观管理手段，调整经济活动空间布局的经济杠杆。(4)进一步评估土地价格校正、出售标准等地块土地价格的根据，起到估算初始值、修订初始值的作用。第一节我国土地价格系统，(2)土地价格的概念和作用校正1。城市、县政府根据管理要求，在正常土地市场的正常管理条件和政策条件下，对特定地块在特定使用期限内的价格进行评估。土地价格校正是宗地土地价格的一种，评估时一般以基准土地价格为基准，根据宗地年限、市场行情、宗地大小、造型、容积率限制、微观位置等条件，评估为系数修改。如果城市内没有基准地价和系数修正标准，也可以使用适当的评估方法，根据市场地价数据直接进行评估。第一节我国的地价系统，2 .土地价格矫正的主要作用(一)土地转移价格和政府优惠范围确定标准；(二)土地价格的矫正是国家行使预售权的依据。(三)土地使用权转让时交付土地使用权转让金的标准。(四)批准房地产增值，征收土地增值税的标准。(5)企业明确生产和集体所有企业的土地资产评估标准。第一节我国的土地价格体系，(3)初步价格转让初步价格取决于政府根据正常市场情况，地块要达到的土地价格水平，综合考虑各种政策因素的影响，确定特定土地转让时的最低控制价格标准。这也是在转让土地使用权时，政府首先提出并确认要出售的土地最低价格的依据，也是确认买卖地价格的依据。如果我国政府垄断土地供应，转让土地的价格对整个土地市场的地价产生重要影响，因此，出售储备价格必须综合考虑当前和长期利益。第一节我国的地价系统，(4)交易价格交易价格是土地使用权转让双方按照一定的法律程序在土地市场上实际达成的交易价格。市场交易价格通常使用特定地块的实际交易价格，是交易方收支和转让税、土地增值税、土地收益金的计税标准。交易价格一般是通过协议、投标、拍卖、市场流通实现的，反映了市场供求、政策因素、经济状况、地价政策、交易方心理等各个因素在一定时间点的价格上综合作用。第一节中国的地价体系，第四，基准地价评估方法有两种，根据城市房地产市场情况和数据条件，基准地价评估方法1。土地等级标准，土地收益标准，参考市场交易信息，综合评价基准土地价格。选择反映城市土地位置和土地收益差异的事业繁华条件、交通条件、基础设施等，以一定的计量方法利用多种因素的加权并集来划分土地水平。根据当地市场条件，不同的用途，特定的土地收益点表示相应等级不同的使用基准地价，1节我国的地价体系，2。均质区域基准地价分割，根据土地条件划分均质区域，以市场交易价格资料评价区域平均价格为基准地价。土地市场发育好的话，有大量土地交易资料的城市和村庄可以根据影响地价的地区因素、个别因素的一致性原则，对土地条件相符的地区进行分类，并提取用途不同、土地价格信息点表示该地区其他用途的基准地价。第二节基准土地价格计算原则，第一，基准土地价格的概念和特征。基准土地价格的概念。所谓基准土地价格是根据城市不同土地水平或平均部分分别评价的商业、工业、住宅等用途的单位面积土地使用权的平均价格。基准地价的特征1。全球性2。分割用途3。平均性，第2节基准地价估算原理，4 .限制性5。时效性2，基准地价的作用1。地价等级规制2。反映房地产市场地价变动趋势，并为投资决策等提供依据3。土地税征收标准4。进一步评估土地价格校正、销售基准价格等地块地价的依据，起到计算基准值、修订初始值的作用，第二节基准土地价格计算原则，第三节基准土地价格计算的基本课题和原则1。基本任务基准土地价格估算是以城市(村庄)为单位，计算城市内不同地域类型、不同用途土地的平均价格。如果区域内的土地使用类型是单一的，则是一种用途的标准，但也是计算的。如果地区不同的土地使用类型有多种方式，则必须分别评估各种用途的基准土地价格。第二节基准地价计算原理，2 .基准地价的特点(1)全球性。城市内的所有地区必须至少具有一个基于使用类型的地价。(2)子用途。同一地区按土地使用类型划分的土地具有不同的基准土地价格标准。(3)平均性。基准土地价格反映了一个地区的土地收入或土地租金、价格的平均水平，可以采取表示一个地区基准土地价格基准的平均或克劳德。第二节基准地价计算原理，(4)限制。基准地价是有限期间土地使用权价格，如果各国按用途划分的土地使用权转让最高期限不一致，基准地价的年际也不同。(5)时效性。基准地价仅反映一定时间点的价格标准。3.基准土地价格测算的原则(1)以实际土地利用为主，适当考虑规划的原则(2)采用土地利用价值评价与土地利益、土地租金、土地价格测算相结合的方式。第二节基准土地价格计算原则，(3)土地利用价值评估与土地价格计算相结合的原则，(4)各种土地的个别评价，各种方法的综合应用原则，(5)适合社会经济水平，调整原则，(6)根据城市条件和市场情况选择技术路线计算。(7)定性和定量相结合的原则(8)实用性和可操作性原则(9)根据当地条件，多种方法相结合的原则(10)数据和数据的准确合理原则(11)不同目的，不同方法的原则，第二节基准土地价格计算原则，第四，基准土地价格计算土地收益是基准地价评估的基础。2.各行业对土地质量的要求不同，是形成各种土地标准地价的基础。3.各种用途的土地在每个空间地区都有最佳位置，各种土地的基准地价有不同的空间分布。4.土地利用的相对稳定和动态是基准土地价格的相对稳定和变化的前提。5.土地位置差异给土地用户带来不同的土地利益。第二节基准土地价格计算原则，第五，基准土地价格计算理念基准土地价格计算必须具有相同的土地利用价值，相同的市场定价原则，根据相同的市场供求权。首先根据影响城市土地使用价值优劣的土地条件和位置的优缺点，将土地条件全部相同，或者土地使用价值分为相同的地区或等级，分别归类为不同的地区。土地使用者取得的土地超额收益、土地买卖交易的土地税及市场交易价起，不同产业地不同的土地等级或第二节基准地价测算原则、土地条件同质地区形成的土地等级差别收益或地价按各产业不同土地等级地区的最佳收益、交易价格曲线计算城市土地的基准地价。在此基础上，将获得按水平划分的综合基准地价。与此同时，为了反映各等级或地区内各行业的土地特性及土地收入、买卖的地价的实际情况，必须将各行业的土地平均价格评价为行业标准地价。在对位置条件敏感的一些行业中，要根据等级基准地价或区域基准地价，将区段、距离评价路径价格定为基准地价。、第二节基准土地价格计算原则，第6节基准土地价格计算的基本要求1。土地等级评价或土地条件平均分区以城市土地现有改善状态为基础2。计算数据是当前的土地收入、租金、土地价格标准3。按等级或区域单位计算产业的土地收入和价格4。计算数据必须满足数学统计要求。5.样本数据必须准确6。计算模型的选择要合理。第二节基准地价计算原则，第7节基准地价确定和公布(a)基准地价确定原则1。基于实际数据估算结果2。土地市场发达的城镇应当以市场交易资料评价结果为标准，利用等级差别利益估算结果进行修改。3.土地市场不发达的城市必须以等级差益计算结果为标准，利用市场交易资料计算结果进行验证。4.要以评价结果为基础，充分反映政府的地价管理政策。第二节基准土地价格计算原则，(2)基准土地价格确定1。城市基准土地价格的测定方法，用这种方法获得的等级或区域商业、住宅、产业基准土地价格基准土地价格；2.用两种方法估算城市基准土地价格是等级或区域单位，参照其他方法的测算结果，根据区域土地市场情况和土地价格水平确定每个等级或区域内各种用途的基准土地价格。第二节基准土地价格计算原则，(c)基准土地价格公布要定期公布，指导各城市评价基准土地价格、土地市场交易活动和土地利用。直观反映当前基准地价评估结果的基准地价和基准地价记分卡。通常基准地价的公布是针对事业、产业、住宅三种用途进行分级的基准地价。未划分土地等级，按条件类似地区分类，然后公布了地区基准地价。第三节基准土地价格评估工作阶段和内容，第一，确定建设用地基准土地价格评估(a)基准土地价格评估领域1。分割基准地价评估区的作用(1)基准地价是区域平均地价，边界区是基准地价的固有要求；(2)区域描述是基准地价评估的基础。(三)强调主要地区交易样本点数据调查，确保调查样本点的数量和准确性。第三节基准土地价格评估工作阶段和内容，(4)特定地区的样本土地价格信息为便于统计计算，差别不大；(5)有助于分析土地价格与影响因素的关系。2 .基准土地价格评价区划分方法目前，基准土地价格评价区划分方法是利用两个：(1)影响城市土地利用价值的因素，根据城市内部的差异和一致性划分土地水平；(2)根据城市土地利用区域，根据区域内土地条件的差异，区分不同的同质区域。第三节基准地价评估工作阶段和内容，(2)划分基准地价评估区域的阶段1。选择划分区域的因素。2.确定区域分类标准；请调查相关信息。4.预备部门区域；现场检查协调；6.区域边界识别，第三节基准地价评估工作阶段和内容，(c)基准地价评估数据调查1。制定数据调查和评估计划；准备调查表格；员工培训；划分调查区。确定调查方法。6.调查资料的一般要求：(1)调查资料必须及时填写表格，填写表格的人签名。(二)提货的市场交易资料按现场位置显示在相应基准土地价格评估工作图中。第三节基准土地价格评估工作阶段和内容，(3)调查资料应在土地水平或同质区域划分的基础上，分土地价格调查区域单位进行；(4)调查样本应具有代表性，分布均匀。(5)选定的样品必须同时获得土地价格或土地使用效率和相应的土地条件信息。(6)经济信息比最近两年连续数据需要更多的数据。(7)地租、地价和土地使用效率以RMB为单位，小数点以下1.7。资料收集方法；8.检查调查资料；删除样品；样例数据分类。，第三节基准土地价格评估工作阶段和内容，(c)数据整理1。市场交易数据整理(1)样本点地价计算根据土地使用权出让或转让数据计算样本地价。样本点土地价格计算公式：第三节基准土地价格评估工作步骤和内容，根据土地使用权租赁数据计算样本点土地价格。样本地价计算阶段为：1)计算土地租赁净收入。土地净收入=土地总收入-土地总成本土地总成本主要为：土地税；管理费；保管费。2)使用收入方法计算样本点土地价格。号店地价=土地净利/土地还原利率根据住宅销售资料计算样本地价。公式为：样例土地价格=(住宅售价-住宅现值-税金-管理费)/土地面积。在这里，房屋买卖价格是指房屋买卖的实际价格。税收主要是指住宅买卖时卖方必须缴纳的统一工商业税，统一工商业税一般是买卖价格的5%。管理费主要是卖方在买卖过程中要缴纳的市场管理费，一般为买卖价格的1.5%。第三节基准地价评估工作阶段和内容，根据房屋租赁数据计算样本地价。计算阶段为：1)确定房屋租赁总收益2)确定房屋租赁的总成本包括管理费、保管费、贴现费、保险费、税金。管理费分为两部分。一是租赁经营过程中消费的办公用品的货币支出。第二种是按租金的一定比例计算，通常按年租金的2%