重庆2011年房地产市场年报(下)

重庆房地产市场2011年年报(下)，1，2011年市场交易分析，2011年市场供给分析，2011年交易结构分析，2011年别墅市场分析，2011年洋房市场分析，2011年顶级市场分析，2，市场(交易分析)，2011年完成交易1525万笔，同比下降30%。月平均营业额为180万元，年营业额为2000万元，这是重庆的真实需求。由于投资和投机需求的比例很大，2010年完成了2000万笔交易。今年，在监管的影响下，投资和投机需求受到抑制，部分刚性需求也在监管的影响下减少。每月平均营业额为120万英镑，比正常水平下降了40%。3。市场(交易分析)。2011年，市场总平均价格为6832元/平方米(每套8504元/平方米)，比2010年的平均价格上涨了14.6%。目前，市场整体平均价格与2010年持平，单项平均价格下降30%以上，整体价格下降15%左右。2011年，整体平均市场价格为6832元/平方米(每套8504元/平方米)，比2010年上涨14.6%。4.市场(交易分析)。新开业当天的整体恶化率约为40%。自去年10月以来，开发商以低价进入市场，推出了大量高品质的房屋，认购率逐渐回升。热卖产品：价格下降15%以上的产品，名牌企业的性价比产品，只需要低价的产品和非住宅产品；非邀约产品：滨江地产、景观地产等舒适产品和投资型住宅产品，但近期未降价的产品也是滞销产品。供应和营销势头持续了10年，下降了约50%。新政策，即将到来的春节，市场的瞬时下跌，房交会的到来和限购的传言，开发商的先发制人，频繁的控制政策，严格的贷款，显著的控制效果，供销的持续下降，恶化率的低波动，5。市场(供给分析)全年新增供给2097万元，相当于去年的供给。需求下降，供应继续上升，主要是由于去年和前年土地市场的大量供应。6.市场(别墅市场)。上半年别墅价格保持稳定。经济别墅、全产权销售和降价别墅在第四季度有所增长，导致价格大幅下跌约15%。别墅的整体价格没有太大变化。受地理位置、产品和产权的影响，价格持续波动。自第四季度以来，经济型别墅、全产权销售和降价别墅数量均有所增加，导致价格大幅下跌，较前三个季度下降了15%。万科乐富通过拉合同推高价格。东源香山、富力城和志德路9号已经拉低了价格。2011年别墅成交量和价格趋势是7。市场(别墅市场)，别墅项目前20名和前8名，以及市场(别墅市场)。洋房的量和价的大幅度波动主要是由于形式、地域、品牌和地下室全产权销售等因素的影响。国外房价和成交量的波动幅度最大。花园住宅和电梯住宅在形式、地域和品牌上的差异太大了。8月，以金科和龙湖(地下室全产权销售)为代表的洋房产品出现大规模降价并持续下滑。在贺红和廊桥的四季中，低价如热蛋糕般热销，推低了价格，河流、城市和资源都集中在量上，价格也在上涨。茶园、机场和华岩等低价洋房导致价格下跌。2011年，洋房的数量和价格趋势分别为9、市场(洋房市场)、排在前20位的洋房项目、10和市场(高级市场)。自5月份价格开始下跌以来，高位价格已逐渐下跌。目前的价格是6000元/，高档住宅价格在4月份达到峰值，以国际社会为代表的项目在5月份开始下跌。随着降价项目的增多，价格持续下降。10月房交会后，第二轮全面降价开始，降幅更大，价格跌至1在商业和住宅用地供应方面，有一次土地拍卖。这证明土地市场的需求仍然很大。土地交易，16，1，2，3，4，5，6，7，8，9，10，11，12，13，14，15，16，17，18，19，20，21，22，23，24，25，26，27，28，29，30，31，32，33，34，35，36，37，38，39，40，41，42，43 75、76、77、78、79、80、81、82、83、84、85、86、87、88、89、90、91、92、95、97、96、98、99、100、101、102、103、104、105、106、107、108、109、110、111、112、113、113 整体成交保持稳定，成交价格结构性上涨，平均成交价格为2661元/土地价格小幅下跌，下半年土地出让略显突出，政府大量抛售土地。 土地供应总量为312个，其中136个为商业和住宅用地，比前10年增加了2%。商品住宅总供给面积14313亩，占总供给的47%，比10年前减少13%。两江新区总用地面积7538亩，占商业和住宅总供应量的53%。根据对2011年主要交易群体的分析，共有17宗土地交易完成，土地供应总量为313宗，商业和住宅用地占47%。2011年重庆热点集团分析蔡佳集团：2010年热点集团，2011年政府推高价格，关注顶级品牌企业；茶园集团：优惠政策，新区计划逐步实施，南岸政府的进入，热点集团的交易；大竹林集团：品牌大英雄云集推高地价，多宗低容积率土地转让；大师洋集团：市中心许多性价比高的地块吸引品牌企业抢占土地，这是一年中最热门的群体；北碚新城集团：龙湖落户强势，区域前景看好，品牌企业关注；江北口集团：黄金地段，当年住宅用地总成交价最高的地块(大顺嘉成29亿元)；两个机场集团：两江新区，带动区域土地价格上涨，前景看好；根据对2011年出售的关键地块的分析，出售了19块地块(土地等级)。渝中区朝天门凯德地块11年来成为土地市场的一颗明星。出售了地块，提供了313块地块和47%的商业和住宅用地。2011年重庆市重点出让地块、重庆市知名住宅企业土地储备、2011年十大明星企业土地出让情况分析：协鑫、港陆、凯德中国、龙湖、通景、龙鑫、金科、大顺、保利、江夏。重庆市土地储备第一军集团现有企业300多万家，包括富力、黄、龙湖、协鑫、置地等。金科、鲁能、乔蓉等200多万企业。其他拥有大量土地储备的企业包括东源、华润、万科、中海、金融街、保利等。土地储备明星企业总结，24，虽然整个房地产市场继续遭受低迷，在2011年的政策控制下，主要开发商频繁出手，领先的房地产企业已被圈地为2012年，如协鑫房地产，龙湖房地产，香港房地产，金科房地产，保利房地产等。由于重庆的快速发展，吸引了大量外资企业，如凯德中国，投资65亿元赢得朝天门黄金地段。2011年重庆土地市场明星企业(排名第一)，25，重庆市著名企业土地储备及征地策略；26、重庆市知名企业土地储备及征地策略；每个月都有一个主题，取得了显著的效果。下面是为了保持一个好的品牌，企业(金科集团)开始考虑在7月和8月全面降价。为了保持一个好的品牌，他们展示了不同的名称。价格比他们周围的同类产品低，并且继续热销。下半年，每个板块每月都会举办大型活动。将提供特价房，价格将直接降低。客户资源将以7个字符的价格被掠夺，效果显著。企业(协鑫集团)主要经营高端产品。价格已经下降，整体销售仍然疲软。新项目在第四季度启动。产品是需要的。他们以低价进入市场，并得到顾客的认可。整体销售很火爆。前十名企业完成交易402亿元，市场份额38.58%。前20名交易总额为537.4亿元，市场份额为51.57%。重庆房地产市场凯恩斯模型2011年市场综述2012年市场预测37预测(凯恩斯模型)，凯恩斯供求理论决定均衡价格，总供给和总需求共同决定市场均衡价格P，S是供给曲线，D是需求曲线；存销比(q)=s/d。平均年存销比(q)=当月可用销售量/(年营业额/12)。预测(凯恩斯模型)，凯恩斯理论下的重庆房地产市场，房地产市场，预测(2011年市场供求关系)，当存贷比小于4时，市场价格呈快速上升趋势，当存贷比在4和8之间时，市场价格稳步上升，当存贷比大于8时，市场价格处于第一轮下降，当存贷比大于12时， 市场价格处于第一轮下跌，40，重庆楼市天气周期图，热带，寒带，寒带，温带，备注：根据对这五个指标的分析，判断项目所在城市本季度的楼市天气。 目前，重庆正处于强制性政策遏制阶段。市场已经进入了最冷的阶段，消费者强烈关注，价格下跌。只要经济形势好转，政策是积极的，房地产市场的冬季状况就会立即得到改善。41、预测(市场趋势图)，市场将在2012年下半年逐步回升，2011.9、2011.11、2011.12、2012.4、2012.6、2012.10、2011.5、成交量下降价格稳定观望阶段、成交量上升价格稳定提升阶段、成交量下降价格稳定阶段、成交量上升价格下降部分回暖，成交量上升价格整体回暖，成交量价格回升至2011年11月和12月随着新政策的出台，市场的观