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文档简介
三峡福克斯中央商业城整合推进方案,宗申房地产时间: 2004年12月21日,虽然不能复制商业圈,但可以找到商业圈形成的核心动力,在三峡福克斯整合推进之前,对ShoppingMall这一商业形态进行了简单的分析,并对该商业形态后的社会形态和消费行为进行了分析。 因为一种商业形态的出现,虽然根本原因是经济的发展,但其工作形态的形成,直接原因是社会形态和消费行为的变化,是历史的行为方式,不能形成现在的心理上的高满意度。 因此,从经济环境、宏观环境或现有的消费形态形成新的商业形态的生存发展是不合适的,我们期待着追溯本源的分析找到ShoppingMall的生存之路。 shopingmall的概要,shopingmall英语原本是“散步式商业街”,指美食、娱乐、购物一体化的超大规模购物中心,这种商业模式产生于本世纪初的美国,78年代开始流行于欧美,日本、东南亚真正意义上的ShoppingMall包括主力商场、大型超市、专卖店、美食街、快餐店、高级餐厅、电影院、画廊、滑雪场、大栏咖啡馆、酒吧、游泳馆、主题公园、停车场等。 如此大的购物空间和各种娱乐设施,即使整天闲逛,也是消费者家庭出动的最佳选择。 ShoppingMall的出现显然不仅是购物的需要,也是生活方式的形成,她是现代快速生活和快乐中不可缺少的。 因此,与其说是商业形态,不如说是文化的形成。 从shopingmall的种类来看社会形态,根据国际惯例,shopingmall一般有以下4种,位于城市中心的金商圈,与地铁站相连。 一般层很高,营业层从地下2层到3层,地面8层到12层。 地下三层到五层是停车场。 2、地区型购物中心位于市区非传统商圈,但交通方便。 3、城市近郊型购物中心欧美是城市近郊型购物中心,多位于城市近郊的高速公路旁边。 4、社区购物中心位于大规模居民社区内。 社区购物中心一般面积很小. ShoppingMall根据地区的位置来区分,表示具有强的层次方向性,一般是满足某个特定购物网站的消费层次。 因为在经济发达的地区,经过城市重组,她的阶层与地区有很强的相关关系。 万州只是发展中城市,新城市的重组正在进行。 从著名的ShoppingMall看发展的核心动力(1),广州天河城的概况进入天河城一带,就觉得现代都市风的涌来。 回头看,是广州规模最大、功能最丰富的天河购物街。 因为广州天河城广场是大型户内百货商店,所以无论天气是下雨还是下雨,无论百货公司无视天气,滑冰都会在地库或顶层餐厅的餐厅休息,吃饱了,继续观光即使他下雨,百货公司下面也在地铁站,马上回家休息生活家庭用品、衣服装饰、家具和厨房用品、年轻人最喜欢的CD、Hi-Fi高级音响、喜欢运动的年轻人也可以在这里滑冰、跳舞。父母和孩子一起在街上走,但想买厨房用品和食物,在天河城广场很满意。 ShoppingMall初期是生活方式的变革,我们经常说思想、观念决定行动方式。 但是,近年来心理学家主张,大部分情况下,行动左右思想。 例如,人虽然有“吸烟对健康有害”的观念,但仍在行为上继续吸烟。 我们谈论这个观念主要是想说我们应该让消费者参加,而不是在推进中改变什么观念。 由此,通过行为形成了对观点的认识。天河城自1996年开放以来,通过全新的购物体验改变了广州人的消费方式,她与其说是购物中心,不如说是以全新的生活方式,至少在历史阶段起过这样的作用。 这种新生活方式的魅力在于,人们在购物体验后,逐渐抛弃了传统的购物方式。 现在三峡福克斯的商业城在万州,同样担负着当时天河城在广州的历史任务。 从著名的ShoppingMall来看发展的核心原动力(2),第五条大街上有一本名为“纽约恋人之城”的旅行书。 第五大街上,包括这么多商品受欢迎的店在内的街道很少。 而且,其中很多人都因为拥有多个分店而获得了全世界的好评。 可以想象的店几乎在这条街上,人们能想象的商品也几乎在这里。 例如,这里提供旧银器、宝石、珍珠、装饰品等。 据说世界上任何城市都买不到的高级商品,在第五街就能买到。 “许多奢侈品在纽约上市,进一步巩固了纽约作为世界购物城市的地位”第五街和第五十七街的交叉地带被称为“黄金交叉点”,蒂芬尼、保加利亚、贝尔多古德曼三家著名店铺在这四个街角中的3个特定的社会阶层规模化使ShoppingMall的发展成为可能,第五条街的出现和天河城在同一历史阶段承担着新的生活方式的变革。 这种变革的出现源于特定社会阶层的规模化。 这种特定的社会阶层一般有三个特征:非常强大的购买能力非常大的集团数量非常多的行为在社会阶层中决不以黑白分明的形式存在,她以游离、发散、变化的状态融入社会。 随着她的集团扩大,魅力就像行星一样增加,更多的游离分子模仿,或进入本阶段。 商圈的消费者过分细分,虽然很难支持MALL这一巨大的东西的基本损益平衡,但全垄断的广泛散布网在实践中是不可行的。 因此,选择适当的目标阶层成为ShoppingMall成功与否的重要决定。 因此,当ShoppingMall的定位普及时,我们不能简单地区分高级品、店、是否繁华等外表,首先要寻找适合本案发展的数量极其多、具有非常强的消费能力和行动呼吁力的社会阶层。 然后我们制定新的消费模式、生活方式,以满足不满足特定阶层的生活需求,取代旧的消费模式。 由此形成骨干消费者群,同时辐射周围游离者。 因此,ShoppingMall的主题是成功的关键。 对三峡福克斯来说,我们需要在万州找到什么样的阶层和生活方式?以下,对三峡福克斯的竞争环境和地区特征进行简单分析,确保定位的正确性和发展性。 万州概况发展中的新兴城市,万州位于四川盆地的东缘,重庆市的东北缘,东与云阳,南与石柱和湖北利川,西与忠县和梁平,北与开江和开县相接,面积3457平方公里,其中城市面积32.5平方公里。 万州区是重庆市区域内仅次于重庆主要城市的规模城市,管辖龙宝、五桥、天城三个移民开发区。 全区总人口168.84万人,对100户城市居民的调查显示,人均可支配收入6275元,同口径比去年增加13.5%,人均消费支出5372元,比上年增加8.6%。 2002年城市基础设施投资达到29574万元,比上年同期增加30.0%。 建设面积36.26平方公里,比上年同期增加6%。 城市规划、万州城市规划分为三个区域:龙宝区域、天城区域、五桥区域。 龙宝区域包括高笋塘集团和龙宝集团,天城区域包括周家水库、宣言水库、枇杷坪集团。 五桥区包括陈家水库、百安水库集团。高笋塘集团位于长江和太白岩、戴家岩之间,规划面积约7平方公里,人口14万人,是全区金融、商贸、文化中心、水上和道路交通的中枢。 龙宝集团计划面积约13平方公里,人口12万人,主要以第三产业和食品、轻纺工业、松林包地区为对外交通中枢。 水库集团规划面积约7平方公里,人口7万人,主要发展对大气和水体无污染的技术密集型工业。 周家水库集团约7平方公里,人口9万人,主要发展金融、商贸、旅游等第三产业。 枇杷坪集团计划面积约6平方公里,人口6万,是重要的工业和仓库区。 陈家水库集团规划面积约10平方公里,人口12万人,规划全地区办公室地区,主要发展行政事务、商贸、文化等第三产业。 百安水库集团规划面积约8平方公里,人口8万人,城市东门,全区科技、文化中心,主要发展金融、商贸、高新技术产业。 经济状况、国民经济快速增长、市场价格稳定、财政收支稳定增长、经济状况(续)、国民经济和社会发展中存在的主要问题:经济总量少、财政能力不强、人均占有量低、结构矛盾突出、农业基础弱、农民收入增长慢、就业岗位不足、移民逐渐繁荣的旅游业成为万州经济的新增长点,对万州消费结构的影响也不容忽视。 万州的高收入阶层仍然是机构、事业单位,整个万州的经济提高还需要时间。 万州消费的增加为福克斯的发展提供了广阔的前景。 在万州经济繁荣的背景下,万州人均收入的增加,不能无视其两极分化的严重性。 经济总量不怎么说明这个问题。 作为新兴城市,在一定的时间内会出现严重的两极分化,要提高国民生活水平,还需要35年的发展。 万州的重点消费层主要集中在先富裕的商人、机关事业部门的员工和外来移民(其中包括外国企业万州的员工),这部分人对万州现在的消费有很大的影响。 万州人虽然没有钱,但据说消费很高。 因为看到了很多低收入和现有的高消费”。 万州经济的繁荣有很大的政策因素,在比较高的城市建设和现在阶段还有较低的收入水平。 (在万州能看到印象好的出租车,空车率也非常高)。 无论如何,万州的经济发展很快。 那是一片投资热的土地,吸引了很多外国企业,而且自己的移民城市作为移民城市的特性极其沉重。 万州百货公司的结构,关于万州现在的市场容量,竞争很激烈。 在百货商店和超市的板块,市场已经出现了细分化,细分化的板块对专业要求更高。 综合型百货公司在市场上占主导位置,新世纪是其中最大的胜者。 在超市板块上竞争还不激烈,真正的大公司不会进行价格竞争。 由于处于领导地位的新世纪和重百经营品种的雷同性,购物品种比较单一,商品特色不明显。 注:万州娱乐服务业相对排名低,人们文化生活落后,不一一列举。 据统计,万州的高收入阶层已经出现,主要集中在政府机构、外来商人、大企业的高级员工、移民和游客。 我们统称为城市的新高。 万州的文化生活相对落后,是三峡福克斯的重要机会之一。 对大城市生活乃至国际生活方式的憧憬,是万州新贵阶层现在的重要需求。 ShoppingMall在万州可能遇到的尴尬情况,对于刚习惯在百货商店购物的万州人来说,商场的绝佳气氛和热闹气氛几乎可以满足现在的生活需求。 跳跃性地进入ShoppingMall时代,暂时的心理上的接受变得困难是不可避免的。 这样的尴尬在重庆也同样存在,比如北城天街。因此,太贵的话会变冷。 巨大的ShoppingMall这种商业房地产需要巨大的消费板块,万州现有的消费板块能否充分支撑。 因此,选择商业形态是非常重要的。 同时,消费的引导还需要更大的功夫。 这是三峡福克斯中央商业城选择主题定位的关键,我们期待主题定位在消费引导中发挥很大的作用。 借鉴推进定位,引领城市生活潮流,品味国际生活。 生活是没有夜晚的国际风格,是世界生活。 三峡福克斯德中央商业城品牌的实体支持的建立,品牌的建立不是口号和概念,她需要很多实体支持。 关于三峡福克斯中央商业城,这些实体不仅是部分商店和地方,也应该是包装好的消费者版本,是与消费者交流的通道。 三大交流版:三峡福克斯德中央商业城月刊(如品位号),主要介绍服装搭配、生活艺术、产品介绍、活动信息。 通过向购物者发送信息,形成互相发送的通信平台。的。
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