商品房开发项目贷款(PPT 35页).ppt

2020年6月13日,商品房开发项目贷款,业务管理部茹一兵,目录,产品种类适用对象、期限授信政策审查项目评估房地产行业授信风险,产品种类,住房开发贷款向房地产开发企业发放的，用于商品住房项目建设的贷款。商业用房开发贷款向房地产开发企业发放的，用于商业营业、办公用房等商业性用房项目建设的贷款。其他商品房开发贷款向房地产开发企业发放的，用于其他商品房必要的配套设施建设的贷款。,适用对象、期限,适用对象开发公司作为受信人的，信用等级在AA-级（含）以上，开发资质原则上在2级（含）以上，且具有良好的开发品牌。,适用对象、期限,项目公司作为受信人的，信用等级在A级（含）以上。其中，对依附于房地产开发公司的项目公司，该房地产开发公司的开发资质原则上在2级（含）以上，且具有良好的开发品牌及实力；对不依附于某个房地产开发公司的项目公司，要求其控股股东主营业务稳定、资金实力雄厚、信用等级在AA+级（含）以上，且其实际运作人具有丰富的房地产开发经验。.,适用对象、期限,房地产开发公司或项目公司依附的房地产开发公司同时满足以下条件的，开发资质可适当放宽至3级:1.有两年以上开发历史。2.近三年内累计开发不少于15万平方米。3.受信人能提供强担保。,适用对象、期限,对外商投资房地产企业的特别规定。.外商投资设立房地产企业投资总额超过1000万美元（含）的，注册资本不得低于投资总额的50%；投资总额低于1000万美元时，注册资本仍按现行相关规定执行。外商投资房地产企业注册资本未全部缴付的不得办理授信业务。.,适用对象、期限,期限应与开发周期相匹配，原则上在三年（含）以内，最长不超过五年。,授信政策,国家相关政策资本金对商品住宅项目，其自有资金比例必须在35%（含）以上经济适用房20%（含）以上，非住宅类房地产项目自有资金比例原则上在40%（含）以上。.项目自有资金主要是指房地产开发企业的实收资本和历年盈余积累等，也就是所有者权益。但有些地区的监管部门要求在所有者权益中剔除长期投资、长期占用的其他应收款等资金，需要大家根据当地实际灵活掌握。资本金并不等同于自有资金。,授信政策,资本公积浙江银监局“关于加强房地产开发企业资本公积来源合规性审查的通知”中要求：股东增加投入应计入实收资本，不应计入资本公积；股东豁免债务、捐赠、对资产重估等方式增加资本公积应依法纳税。,授信政策,四证对未取得土地使用权证书、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证和施工许可证(开工报告)的项目，商业银行不得发放任何形式贷款。,授信政策,贷款的发放和使用商业银行对房地产开发企业申请的贷款，只能通过房地产开发贷款科目发放，严禁以房地产开发流动资金贷款及其他形式贷款科目发放。要注意的是，即便是所谓的低风险业务也不能对房地产开发企业发放流动资金贷款。,授信政策,商业银行发放的房地产贷款，只能用于本地区的房地产项目，严禁跨地区使用。商业银行要严格防止建筑施工企业使用银行贷款垫资房地产开发项目。承建房地产建设项目的建筑施工企业只能将获得的流动资金贷款用于购买施工所必需的设备（如塔吊、挖土机、推土机等）。,授信政策,本行授信政策项目区位重点介入本行机构所在地主城区的项目，原则上不介入郊区公寓项目。,授信政策,项目开发周期重点介入预售资金回笼快、开发周期短的项目，原则上介入预计在贷款发放后1年内即可开始预售的项目，大型综合商业、办公用房项目可按实际情况适当放宽。,授信政策,项目类型重点介入适销对路的自住型公寓项目；有选择地介入城市集中商务区有较好发展前景的商业、办公用房项目；审慎介入排屋、别墅项目；禁止介入产权式酒店、返租式商铺等其他投资性房产。在此前提下积极支持在本行做配套按揭的房地产项目。,授信政策,封闭管理与借款人签订“房地产贷款项目资金封闭管理合作协议”。借款人在经办行开立项目资金专户，将项目资本金、自筹资金、贷款和销预售收入归集到项目资金专户。,授信政策,在开发建设期，管理的重点是资金的支出，与工程相关的支出应以开发企业事先提供并经本行审核的其与建筑商、材料和设备供应商以及其他收款方签订的合同为基本依据监督资金使用。要求逐笔监督，保证专款专用。,授信政策,在项目销售（预售）还款期，管理的重点应将销售（预售）收入（包括定金、首付款、一次性付款、分期付款、个人住房贷款）、出租收入全部归集到指定存款账户。在清偿本行开发贷款本息之前，其收入的资金不得用于指定项目之外的任何其他用途。,授信政策,对于拼盘合作的项目，要求主要融资银行已基本落实，原则上他行贷款已先行或同比例到位，项目销售回笼资金要优先或同比例归还本行贷款。电子结算账户（监管账户）.,授信政策,其他规定严禁对房地产开发项目发放流动资金贷款。严禁挪用房地产开发贷款。严禁以空置3年以上的商品房作为房地产开发贷款的抵押物。严禁以贷款支付土地出让金。,审查,土地证的审查拆迁是否已全部完成。土地款是否已全部支付。可要求企业提供土地款支付凭证和契税完税证明。土地证的有效期是否和申请的贷款期限相适应。土地出让或转让协议中是否有特别的规定。,审查,四证的审查.有无建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、建设工程施工许可证。四证的内容是否一致。若四证内容不同，因施工许可证出具时间最迟，原则上以施工许可证内容为准。但由于四证出具的政府主管部门往往不同，应审查四证内容变化的过程及原因。建设工程施工许可证是否与施工合同相符。,审查,发改委批文的审查批文的总投资与评估的总投资是否有较大差异。批文是否允许项目分期实施。防止开发企业利用拆分项目、滚动开发等手段套取房地产贷款。对一些规模较大，客观上确需分期开发的项目，要从项目文件、实际规划施工情况等方面分析项目分期的合理性，只有项目立项文件（含项目投资备案表等）明确项目分期建设且与建设工程规划许可证、建筑工程施工许可证记载均一致的分期项目，才可选择作为授信合作项目。,审查,施工等合同的审查合同的金额是否与评估有较大差距。施工进度如何安排。合同的付款进度和付款依据如何约定。对工程质量如何要求，,审查,其他借款人是否具有房地产开发的资质，资质批准文件是否在有效期内。项目资金来源是否有保证。.,项目评估,评估要求凡本行受理的贷款金额在1000万元以上的商品房开发项目贷款，应组成评估小组对项目贷款进行评估。已审批贷款项目出现新的资金缺口，需追加贷款的，若申请追加贷款额超过原审批贷款额30%，应重新进行评估。评估报告的有效期为一年。,项目评估,借款人资信评估项目概况和建设情况评估项目市场情况评估银行效益与风险防范措施评估,项目评估,项目财务效益评估.项目总投资预测分析.房地产项目总投资是指在开发期内完成房地产产品开发建设所需投入的各项费用，主要包括：土地费用、前期工程费用、基础设施建设费、建筑安装工程费用、公共配套设施建设费、开发间接费用、管理费用、财务费用、销售费用、开发期税费、其他费用以及不可预见费等。,项目评估,土地费用主要包括土地出让金、城市建设配套费用、征地费用、拆迁安置补偿费、土地契税等，土地评估增值部分不得纳入总投资计算。房地产开发企业由于销售而产生的营业税、城市维护建设税和教育费附加、土地增值税应纳入经营税金，不得纳入总投资计算。估算项目投资时要分析各项目工程的内容和成本费用是否齐全，有无随意扩大收费范围或提高标准，有无漏项、少算或人为压低造价等情况，投资构成比例是否合理。,项目评估,各项开发税费的计算土地契税土地价格3%营业税收入5%城市维护建设税营业税7%教育费附加营业税4%水利基金收入1土地增值税约为收入的1-2%，累进计算。土地使用税按土地面积计算。其他还有印花税、房产税等。,房地产行业授信风险,项目风险投资总额超概算较多，或项目资金不足。项目不能如期开工、竣工验收，项目楼盘出现重大