徐家汇商圈发展分析：徐家汇商圈的过去现在与未来

徐家汇商圈发展分析一、徐家汇商圈基本情况徐家汇是上海近年来变化最大的地方之一。从一个商业欠发达地区发展成为上海的市级副中心和商业中心之一。1984年，时任上海市长的汪道涵在政府工作报告提出在徐家汇建立第二个商业中心。次年，上海市城市总体规划指定徐家汇为市级副中心。上海市经济和社会发展规划纲要还指定徐家汇为该市的商业中心之一。1993年10月15日，“徐家汇购物中心国际研讨会”召开，新徐家汇在此勾画。同年，市规划局批准徐家汇地区城市设计规划。本次设计首次应用城市设计理论，将徐家汇地区的建设范围从广场周边向外拓展，使建筑突破传统的建筑管理模式，实现建筑形式、建筑群体、空间、城市景观和道路组织的和谐统一。徐家汇购物中心的一期工程始于1992年。同年共规划、设计、启动和完成了10个项目。在这个项目中，有东方商业大厦，太平洋百货公司和大千美食森林(现改为太平洋数码电脑城)等。徐家汇第三期工程于20世纪末竣工，总面积超过200万平方米，总投资约160亿元。徐家汇出现了一个全新的商圈。早年，徐家汇东起漕溪北路，西至徐红路，南至南丹路，北至虹桥路。到20世纪初，其地域范围包括天主教大教堂、观象台、土山湾工艺学院、女子修道院等，与1951年上海市交通全图的“徐家汇镇”位置一致，即“镇前之河通松江枫泾，船只相当繁忙，也是上海的一个大镇”1993年，徐家汇的范围为12000平方公里，其中核心区为0.24平方公里。根据上海市政府(2005)7号文提出的徐家汇知识文化商务区的功能定位，目前徐家汇主要指：东部为万平路和万平南路，西部为宜山路，南部为中山南路2号，北部为淮海西路，总面积为4.69平方公里。该地区有1000多个不同规模和类型的商业服务网点，商业建筑面积近90万平方米，总客流量1.6亿人次，日均客流量近45万人次，节假日日均客流量近80万人次。形成了集购物、娱乐、奖励、餐饮、旅游为一体的综合消费商业布局，以百货、餐饮、娱乐文化为主要业态。目前有5家百货公司(东方百货徐汇旗舰店、汇金百货徐汇店、6号百货、汇联百货、太平洋百货徐汇店)、1家购物中心(红汇广场)、6家大型电子电器专卖市场、6家自营店(太平洋数码一期、二期、百脑汇罗梅店、徐汇店、国美赵佳邦路店、苏宁赵佳邦路店)。有4个大型休闲、餐饮和娱乐城市(街道)(罗梅娱乐城、星级旅游城市广场娱乐城、永新广场商业内街和腾飞商业裙楼)、1个品牌折扣店(福克斯城品牌折扣店)和1个大型超市(世纪联华体育馆店)。此外，还有近1000家餐馆、食品、电器、电脑、医药、体育器材、金银饰品、服装、鞋帽商店和电影院(永华影院、柯达数码影院)、书店、咖啡馆等。在购物区或沿着街道正面开放。商圈核心区及周边地区(主要指徐家汇街道辖区)共有商业建筑25栋，总面积88.1万平方米。商圈内有各类企业2100多家，其中地方税收企业840多家，地方企业实现年税收25亿元。此外，徐家汇区有61家停车场运营商，可提供8931个停车位。二。徐家汇商圈发展趋势分析将近15年后决定徐家汇商圈发展的主要因素是消费群体的规模和结构。1.徐家汇商务区消费群体特征：商务区总客流1.6亿人次，日均客流近45万人次，节假日日均客流近80万人次。总体结构以年轻消费者、中等收入和高收入人群为主，上海本地人占绝对多数。对各群体的详细分析如下：(1)年轻消费者比例高，购买力强。统计显示，20-29岁的人口比例最高，占38.65%。(2)中高收入消费者比例较大，购物目标较强。据统计，月收入在2000元以上的客流占61.71%。其中，月收入在2000-3000元的路段和月收入在4000-5000元的路段的客流比例分别为32.65%和12.43%。月收入在1万元以上的客流比例为2.27%。(3)本地消费者占主导地位，而外国消费者的比例相对较低。只有5.2%的消费者来自城市之外，这反映了商圈目前主要是内向销售，外向销售不足的情况。2.导致商圈消费分流的主要因素：近年来，徐家汇商圈面临各种分流因素，不仅分流了商圈固有的消费者，也吸引了商圈大量的潜在客户，对商圈的长远发展产生了一定的影响。(1)网上购物转移了年轻消费者的注意力。统计显示，2010年淘宝交易额达到近4000亿元，15-24岁的年轻人是网上购物的主力军。网络本身缺乏区域针对性，因此对以实体店和年轻消费者为主的徐家汇商圈的分流效应尤为明显。(2)新购物中心的同构运作转移了徐家汇固有的消费群体。位于徐家汇区南部，西南七宝商圈的闵行南方购物中心和友谊购物中心、巴黎春天和甲茂购物广场、莘庄中盛购物中心。长宁中山公园商业区龙之梦购物中心和虹桥天山路商业街位于徐家汇西北中心城市，分流了徐家汇原有的消费群体。(3)城市总体规划不断优化，交通环境改善，新兴商业圈竞争力明显增强。尤其是轨道交通的蓬勃发展，使得跨区域购物对消费者来说更加方便。无论是初期建设还是二次规划，后期商务区都位于交通便利的位置，客观上削弱了徐家汇商务区根据交通枢纽功能而建立的先动优势。(4)高端商圈加快了功能提升和品牌调整的步伐，对高收入客户群体形成了巨大的吸引力。与徐家汇商圈相比，这些商圈具有明显的品牌抢占优势。高端品牌的数量和质量高一个层次，高收入消费者的整体规模更大。(5)社区商业的蓬勃发展吸引了大量中低端消费。周边社区商业逐渐将商圈中的低端产业和低成本产品区分开来，使得商圈中原有的高、中、低、低成本商业模式逐渐演变为中高端商业模式。3.稳定消费群体的下一步是：(1)丰富商业圈的时尚元素，吸引更多年轻消费者。充分发挥实体经营优势，在空间布局上形成综合购物环境。为商业圈增添时尚元素。通过引入各种时尚品牌，鼓励圈内商业建筑努力迎合年轻人的消费口味，注入更多年轻时尚元素。(2)探索发展电子商务试点领域的新途径，鼓励实体店网络运营。鼓励探索商圈的综合竞争力与其整体外部环境和规划布局密切相关。在商圈初期，良好的综合环境可以在短期内吸引众多消费者的注意力，为商圈的进一步发展打下坚实的基础。在商圈成熟运营阶段，优美舒适的购物环境不仅能稳步扩大消费群体，还能有效降低后期商圈对固有客流分流的负面影响。徐家汇商圈位于徐汇区的核心区域。商圈的综合环境也是徐汇对外展示美丽形象的名片，对整个地区的经济社会发展有着重要的影响。1.徐家汇商圈环境综合优势：(1)交通枢纽功能优先优势明显。徐家汇的发展与交通密切相关。从地铁1号线的初步开发和扩建到目前1号线、3号线和4号线之间的换乘，再加上小商业圈内9号线、11号线和1号线之间的计划直接换乘，再加上30多条地面公共交通线路，一个功能齐全的铁路和地面交通网络已经形成，使游客和购物者方便快捷。根据该计划，预计未来1、9、11号线换乘3号线的总人数将达到每天20万人，客流承载能力将有质的飞跃，这对扩大商圈潜在消费群体的规模具有重要意义。(2)集群发展，集群管理具有显著优势。与南京西路、南京东路、淮海中路等带状商圈相比，徐家汇商圈的块状布局更容易形成三维辐射，范围更广。同时，集团化发展使商业形态更加集中，更容易促使消费者形成联合消费和多元消费，优于同一行业、不同商业形态、不同街道、相对分散布局的条带状商圈商业模式。(3)“错位竞争和综合消费”的优势在商界长期形成。错位经营可以使已入驻企业根据各公司的实力和经营特点，在市场细分和细化的前提下，找到自己的市场定位和目标，锁定自己的消费群体，从而在商品结构、经营策略和服务模式上增强针对性和适用性，满足消费群体的不同需求。2.徐家汇商圈综合环境的不足：(1)商务中心和交通枢纽功能整合，但交通流混杂，停车问题亟待解决。在地面运输方面，非机动车占用道路的问题亟待解决。步行街数量太少，整合人行桥、步行街和地下交通的立体交通格局有待改善。据统计，商圈客流来源中有3.02%是自有车辆。根据周末正常的550，000和700，000的客流量，大约有16，500名司机，周末有21，000名司机。目前，商圈提供的停车资源明显紧张，尤其是在周末。(2)商圈周边规划仍不完善，各支路与中心区的衔接效果不够显著。天涯桥路、赵家浜路和餐饮娱乐街的大型餐饮和商务办公区位置不明。街道的外观应该改善。衡山路特色街道开发深度不够，具有深厚历史底蕴的花园住宅优势没有得到充分发挥。宜山路建筑材料和家具集中度低，缺乏连续性。3.改善徐家汇商圈综合环境的措施：(1)整合交通资源，加强统筹规划。一是关注人流和车流的混合。第二是解决周末停车难、费用高的问题。(2)整合网点，进行整体营销。安可拉1.商圈综合功能的利弊：商业功能、旅游功能、文化功能、金融服务功能、品牌结构优化等。这些都对徐家汇商圈的升级有直接或间接的影响。第一，商业功能和商业圈可以升级。徐家汇区现有商业建筑25栋，总面积88.1万平方米，各类企业2100多家。第二，旅游功能和商圈水平将得到提高。徐家汇地区文物古迹丰富，旅游业发展基础良好。商圈目前正在争创国家旅游4A景区。第三，金融服务功能和商业圈水平有待提高。徐家汇金融网络的网点数量是南京东路和南京西路的2倍多，自动柜员机设施是南京东路和南京西路的2.5倍。商业圈的商业建筑正在积极推广各种便捷的金融服务。四是优化品牌结构，提高商圈水平。目前，徐家汇高端品牌总数仍落后于南京西路、南京东路和淮海中路的商圈。消费水平仍有很大的提高空间。新一轮品牌重组已经成为下一阶段商圈发展必须突破的瓶颈。2.完善综合功能的措施：接下来，我们将从四个方面做好综合功能的开发工作：一是加强商贸协调发展。增加商圈中心区域的高端商业建筑面积，提升整体商业水平。加快“徐家汇中心”高端商务项目建设。二是加强商务和旅游文献的联合开发。我们将加强与高素质旅行社的合作，发展旅游和购物项目，并组织其他省市的游客到徐家汇进行团购，以获得优惠。第三，加快商圈整体品牌结构调整。为一线品牌的进入提供一定的“溢价补偿”。在引入一线品牌的初始阶段，商场在利润分享和政府财政支持方面做了一定的推广，有效抵消了品牌初始利润的风险。第四，加快徐家汇整体品牌的推广。树立“徐家汇”的整体形象。充分利用各种市级活动、节日和节假日，开展商业圈集中营销和统一宣传。三。徐家汇商圈发展前景徐家汇商圈是一个日益成熟的市场体系。经过多年发展，整体购物环境不断美化，交通枢纽功能逐步完善，在“错位竞争、综合消费”理念指导下，业态布局逐步形成高、中、低档商品错位管理、一线品牌引领、二线、三线品牌共建的合理商品供应结构。徐家汇地区下一步的提升面临着日益激烈的外部竞争和自身发展瓶颈的制约。我们将统一和提高思想认