房地产中介职业道德及房地产法规知识.ppt

房地产中介职业道德和房地产法规知识，天马行空官方博客：第一章房地产中介服务概要：中华人民共和国城市房地产管理法 城市房地产开发经营管理条例 城市房地产中介服务管理规定 (2001修改) 国家计委、建设部关于房地产中介服务收费的通知商品房销售管理办法，(二) 有关规定：国家规定- 注册房地产估价师管理办中华人民共和国民法通则010010010010中华人民共和国合同法3010010010010010010010010010010010中华人民共和国民事诉讼法3中华人民共和国个人独资企业法地方规定-中华人民共和国合伙企业法家，物业管理公司和房地产中介服务机构的几点意见”(粤建房字1998 第078号中华人民共和国公司法200535252535253535353535353535353535353535353535353535353535353535353535353535353535 53535353535353535353535353，二、中介服务机构及其管理，(一)房地产中介服务机构的种类1，房地产咨询机构的房地产咨询，是指为房地产活动当事人的法律法规、政策、信息、技术等服务的经营活动。 2、房地产价格评价机构的房地产价格评价是指测量房地产，评价经济价值和代理业务的经营活动。 3、房地产证券公司的房地产证券交易所是指为委托人提供房地产信息和中介代理业务的经营活动。 (二)房地产中介机构的设立条件和程序(第57条/第11条) 1、独特的名称和组织机构2、固定的服务场所3、必要的财产和经费4、足够数量的专家5、法律、行政法规规定的其他条件(3)房地产中介机构的设立程序中华人民共和国土地管理法第12条(4) 年度检查和其他法定义务要求城市私有房屋管理条例第13条，14条，3，中介服务人员资格管理，1，从事房地产咨询业务的员工的管理，从事房地产价格评价的员工的资格认证3，从事房地产中介业务的员工的管理，4，中介业务管理中华人民共和国契税暂行条例 (中介服务合同，案例分析：陈坚祥和广东三穗建筑工程有限公司等中介合同纠纷上诉案广东省佛山市中级人民法院民事判决书(2006 )佛中法民二终字第560上诉人(原审原告):陈坚祥，男，1965年1月1日出生，汉族，佛山市顺德区大良街商业新村8座1号。 上诉人(原审被告):广东三穗建筑工程有限公司，地址：吴川市梅菁镇糖厂路23号。 法定代表人：梁羽钧，董事长。 委托代理人：欧卫全，该公司佛山分公司的经理。 委托代理人：刘东辉，该公司佛山分社会计。 被上诉人(原审被告):佛山市顺德区五金交电有限公司，地址地：佛山市顺德区大良街环市北路惠乐楼地址。 法定代表人：麦剑强，经理。 上诉人陈坚祥和被上诉人广东三穗建筑工程有限公司(以下称三穗公司)、佛山市顺德区五金交电有限公司(以下称五金交电公司)因中介合同纠纷事件，不服广东省佛山市顺德区人民法院(2006 )顺法民二初字第1108号民事判决，向本院上诉。 我院受理后，依法组成合议庭进行审理。 本案现在审理结束了。 原审表示佛山市顺德区大良祥隆盛住宅中介服务是陈坚祥开设的个人工商店。 2005年3月，杜伟超要求出租住宅提供陈坚祥的中介服务，但当时没有签订书面中介合同，之后双方都在五金交电公司拥有的佛山市顺德区大良大街鉴海北路旁鸿图路的家里看到过现场。 2005年5月22日，五金交电公司与肖伟诚签订租赁合同，肖伟诚租赁上述房子。 陈坚祥知道后，杜伟超和肖伟诚是三穗建筑公司的员工，租赁的房子住在三穗建筑公司的员工，杜伟超和五金交电公司的法定代表人麦剑强介绍，认为三穗公司、五金交电公司达成租赁合同关系提供了条件，为两家公司提供了中介服务陈坚祥于2005年9月20日向消费者委员会投诉，消费者委员会对三方进行了调停，但双方未能达成和解协议。 陈坚祥于2005年10月31日向法院起诉肖伟诚和五金交电公司，但2005年11月22日以双方和解为理由向法院申请撤回诉讼。 之后经过消费者委员会的调停，双方没有达成调停协议，2006年1月9日消费者委员会向陈坚祥发行了“关于祥隆盛住宅中介服务纠纷调停的事实”，陈坚祥收到后向法院提起诉讼，要求判决： 1、三穗公司支付中介服务费2250元2、五金原审认为，有责任证明当事人反驳了自己提出的诉讼请求所依据的事实，或者对方的诉讼请求所依据的事实。 没有证据或证据，不足以证明当事人的事实主张的情况下，负责举证责任的当事人会承担不利的结果。 陈坚祥提供的证据无法证明陈坚祥与三穗公司、五金交电公司之间有实际的中介合同关系，因此陈坚祥与杜伟超和五金交电公司的法定代表认识，把杜伟超带到了五金交电公司所有的佛山市顺德区大良街道鉴海北路旁鸿图路的家中， 实际上和五金交电公司签订租赁合同是肖伟诚，而且陈伟祥无法提供证据，杜伟超和肖伟诚有权代表三穗公司和五金交电公司签订租赁合同，也不能证明五金交电公司口头委托陈坚祥做中介服务，所以陈坚祥是三穗公司，五金交电公司三穗公司、五金交电公司没有与陈坚祥签订书面中介合同，也没有口头委托陈坚祥提供中介服务，因此无需向陈坚祥支付中介服务费的抗辩，合法合理，由法院采用。 根据最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定第64条第1项、城乡个体工商户管理暂行条例第2条的规定，判决：一、驳回陈坚祥对三穗公司的诉讼请求。 二、驳回陈坚祥对五金交电公司的诉讼请求。 案件受理费190元，由陈坚祥负担。 上诉人陈坚祥不服原审法院的上述判决，向本院上诉：一、陈坚祥与三穗公司、五金交电公司之间成立了中介合同。 2005年3月三穗公司在大良工地开工，该公司主管肖伟诚让杜伟铅给工地主管和员工找住宿，杜伟铅给陈坚祥中介服务部找房子，约定房子符合中介费。 杜伟钊代表三穗公司，有消委员会发行的祥隆盛住宅中介服务部纠纷调解事实的证明资料。 因此，陈坚祥与三穗公司形成了口头中介合同法关系。 之后，杜伟绍建议可居住、仓库用数百平方米的地方，陈坚祥和麦剑强联系，介绍了在鸿图五金大楼2-3楼的出租车，麦剑强答应支付中间费。 因此，陈坚祥和五金交电公司也形成了口头中介合同关系。 之后陈坚祥组织了双方的协议，双方主张条件不符合，交换了电话，但承诺达成交易，支付中介费。 之后，两家公司私下达成了交易。 陈坚祥开始追究中介费帮助消费委员会。 后陈坚祥第一次向法院起诉。 在消委员会的调停中，三穗公司的肖伟诚表示陈坚祥撤销诉讼就能和解。 陈坚祥撤销诉讼后，调停失败，陈坚祥再次向法院提起诉讼。 二、肖伟诚的行为构成表见代理。 原审法院确认陈坚祥介绍了杜伟祥和五金交电公司对麦剑强的认识，带杜伟佐去了五金交电公司和顺德区大良街道鉴海北路旁鸿图路的住宅现场，但实际上我认为与五金交电公司签订租赁合同的是肖伟诚，所以决定了陈坚祥和五金交电公司的中介合同关系。中介合同应由经纪人提供合同成立的机会，签订租赁合同就要支付中介费。 目前，消委员会的材料证明肖伟诚给杜伟绍看了五金交电公司的房子。 肖伟诚、杜伟绍作为三穗公司的员工，三穗公司确认肖伟诚是其员工，肖伟诚代表三穗公司通过杜伟祥向陈坚祥介绍房子，以三穗公司的名义租了五金交电公司的房子。 五金交电公司原本承认三穗公司租了那所房子，但在第二次开庭时说他和肖伟诚签约了。 肖伟诚在任命代表为消委员会时也表示代表三穗公司。 三穗公司进入顺德工地开工，必须解决工人住宅问题才能开工。 三穗公司不知道中介情况，不认可肖伟诚租赁住宅。 肖伟诚个人不能租赁600-800平方米的房屋居住和物品保管。 现在两家公司必须签订租赁合同，支付中介费。 法院见大楼并与签订租赁合同的人不同，不论关系如何，如果命令不支付中介费的话，由于不公平，要求法院确认肖伟诚代表的三穗公司，构成表见代理。 根据以上内容，根据广东省建设委员会关于审批设立房地产开发、广州市房地产中介服务管理办法、国家计划委员会建设部广州市房地产中介服务管理条例没有法律效力，不能作为判决的依据。 消除委员会发行的深圳市房地产中介行业规范服务标准的陈述的内容不能作为判决的依据。 写着“肖社长像在电话里撤销事件一样道歉，但是派人去消防委员会协商了”的这些内容是捏造的，三穗公司和消费委员会没有任何关系。 三穗公司是有法人资格的企业，下属的子公司在当地注册登记，代表公司行为的人必须接受授权请求，没有任何授权，没有代表公司的资格。 因此，原审判决应认定事实很清楚，并维持，要求法院驳回陈坚祥对三穗公司的上诉请求。 被上诉人三穗公司在二审期间没有提供新证据。 上诉人五金交电公司答辩说“对原审判决没有意见”。 上诉人五金交电公司在二审期间没有提供新证据。 关于上诉人陈坚祥二审期间提供的证据，我院作了以下认证：凤岭名都停车场平面图与本案事实无关，无法证明三穗公司、五金交电公司委托陈坚祥作为中介租赁住宅，所以我院不相信该证据的证明内容。 根据我院的审理，我院确认了原审法院已经明确的事实。 本院认为本案争论的焦点是陈坚祥与三穗公司、五金交电公司之间是否有中介合同，肖伟诚的行为是否构成表露代理。 根据甘肃省经纪人管理暂行条例第四四百四十四条的规定，中介合同是经纪人向委托人报告签订合同的机会，或者提供签订合同的媒体服务，由委托人支付报酬的合同。 由此，中介人必须为委托人提供服务，作为报告合同的机会和合同的媒介来表现。 陈坚祥认为，三穗公司和五金交电公司双方都促进了佛山市顺德区大良街道鉴海北路旁鸿图路的五金交电公司所有房屋的租赁合同，实际上，五金交电公司已确认，不是就三穗公司和杜伟绍，而是就肖伟诚个人签订了租赁合同目前陈坚祥无法提供证据，证明肖伟诚代表三穗公司或肖伟诚与有代表三穗公司的权利的行为建立了中介交易，也不能证明肖伟诚代表三穗公司和五金交电公司建立了租赁合同，因此，该上诉由肖伟诚的行为构成表现代理，与两家公司原审判决是正确的，必须维持。 根据城市房地产中介服务管理规定第113条第1款第(1)项的规定，判决如下： 二审案件的受理费为190元，由上诉人陈坚祥负担。 本判决为终审判决。陪审员郑振康代理陪审员郑英豪代理陪审员李秀红二六年八月十六日书记官欧阳洁婷fnl_48504，(二)中介服务费用房地产中介服务费实施明码价格制度。 中介服务机构必须在经营场所和支付费用的地方显着的地方公布费用项目、服务内容、费用方法、费用标准等事项。 房地产中介服务机构在接受当事人的委托时，应当积极向当事人介绍中介服务的价格和服务内容等。 房地产中介服务机构可以根据委托人的要求提供房地产政策、法规、技术等相关咨询服务，收取房地产咨询费。 房地产咨询费根据服务形式分为口头咨询费和书面咨询费两种。 口头咨询费在咨询服务所需的时间内根据咨询者的专业技术水平由双方协商费用标准。 书面咨询费根据咨询报告书的技术难易度、工作的复杂性，统计投标额的大小。 普通咨询报告每份300-1000元。技术难度高、情况复杂、消费者和时间多的咨询报告，可以适当地提高收费标准，收费标准一般不超过咨询标准的0.5%。 以上的收费标准是指导性的参考价格。 实际成交的费用标准，由委托人与中介机构协商。 房地产价格评价费用具备房地产评价资格，由房地产行政主管部门、物价主管部门确认的机关按规定的费用标准征收。 以房地产为中心的房地产价格评价费，区分情况，按照房地产的价格总额按差额定率分阶段地计入收入。 具体费用标准见附表。 土地价格评价的收费标准按照国家计划委员会、国家土地局城市房地产中介服务管理规定的有关规定执行。 房地产中介手续费是房地产专业中介人受委托，中介代理人收取的手续费。 房地产证券交易费根据代理项目实施不同的收费标准。 住宅租赁代理费用，与签约的租赁期间的长度无关，根据半月到1月的成交金额标准，双方协商一起征收。 住房买卖代理费用按成交价总额的0.5-2.5%征收。 实施垄断代理的情况下，按费用标准委托人可以与房地产中介机构协商，适当提高，但最高不超过成交价格的3%。 土地使用权转让代理费用的方法和