世联长沙写字楼市场客户资料

近7年长沙市GDP增长率保持在12%以上，近3年GDP增长保持在15%-16%左右，高于中国GDP增长的平均速度，2010年长沙GDP达到4547.06亿元；与中部其他省会城市比较，长沙GDP总值属于第二梯队，第一梯队由武汉、成都组成，GDP总值超5000亿元，第二梯队由长沙、郑州组成，GDP总值在4000亿元左右，第三梯队南昌、合肥GDP总值不足2000亿元长沙市固定资产投资从2000年开始高速增长，基础设施建设的效应逐渐显现,以上数据来源：长沙统计年鉴,经济总量层面长沙市近年来GDP总量持续稳健增长，为写字楼、酒店商务市场发展提供了有力经济后盾,长沙商务商业环境大势：,长沙市人均GDP保持高速增长，近7年来增长速度均超过11%，而且增速不断加快；2010年人均GDP达到66443元,人均GDP增长速度为17.3%2010年人均GDP在中部省会城市中排名第一实际人均GDP每增加1000美元，相应的写字楼规模平均增加2988.7平方米/十万人；2004年以来，长沙市人均GDP持续快速增长，平均上升幅度在10%以上，长沙未来写字楼前景看好；,长沙市历年人均GDP发展状况,中部地区建筑面积约为20万平,新天地中心：写字楼约为8万平,绿地中央广场：写字楼约为10万平,万达国际广场：写字楼约为8万平,运达中央广场：写字楼约为10万,财富岳麓：写字楼约为6万平,北辰三角洲：写字楼约为35万平,德斯勤城市广场：写字楼约为38万平,本项目推出时间预计为2013年,专业写字楼,综合写字楼,2012,2013,2014,2015,本项目写字楼入市时将面临滨江沿线超高层综合体项目的强力阻击，20132015年沿江预计有将近82万体量高端写字楼集中供应,华远华中心,世贸铂翠湾,北辰三角洲,万达国际广场,湘,江,奥克斯滨江,保利国际广场,短期内将面世的高端写字楼产品分析对本项目未来租凭造成客户分流威胁,从产品细节来看，泊富国际广场为目前市中心在售的标杆性写字楼项目，228米长沙最高，而运达中央广场则以超高端酒店配套略占优胜，汇金国际在产品档次上高于第六都。,竞争项目分析运达中央广场,物业组合属性：城市综合体，高档住宅+双五星级酒店+高档集中商业+5A写字楼,项目经济技术指标总用地面积114057总建筑面积约60万综合容积率：4.4办公商业部分综合指标总建筑面积约18万两大超豪华五星级酒店、大型国际名品商场及国际5A写字楼,43层写字楼,顶楼10层瑞吉酒店,W酒店,竞争项目分析泊富国际广场,项目经济技术指标总用地面积46690总建筑面积约30万办公商业部分综合指标写字楼建筑面积：10万商务公寓建筑面积：5万裙楼商业面积：6万商业街：4万,物业组合属性：城市中心/综合体/228米湖南第一高，酒店+商务+商业多功能物业并存,超高层专业写字楼,竞争项目分析汇金国际,物业组合属性4栋5A级超高写字楼，约35万平其中2栋地标级写字楼，分别高达300m和230m,北区,南区,北地块：仿香港最著名的兰桂坊酒吧街；及引入法拉利、保时捷奢华品牌车展厅,北地块四期：7层商业+34层江景豪华写字楼+20层香格里拉酒店,南区当前预计规划为富有长沙文化特色的仿古建筑商业街区，成为长沙商业的新地标,竞争项目分析华远华中心,物业组合属性：五一商圈的地标级滨江综合体，198米超高层豪宅+五星级香格里拉酒店+50万仿古建筑商业街区+滨江高端超高层写字楼,项目经济技术指标北地块主要经济指标用地面积：9.44万平；容积率：10.5南地块用地面积：5.79万平建筑面积：约50万平办公商业部分综合指标两栋专业写字楼建筑：13.15万平,两栋滨江超高层专业写字楼,开发模式：先住宅后商业，预计2011年下半年启动地标型超高层江景大平面住宅预计北区分5期开发，开发周期5年北区四、五期为集中购物中心+写字楼+酒店,商业（写字楼及MALL为主）约12万平,占比22%,竞争项目分析世贸柏翠湾,物业组合属性：滨江新城地标综合体，12万滨江240米超甲级写字楼&五星级酒店+43万超高层公寓,商业（写字楼及MALL为主）约12万平,占比22%2010年7月底，240米超高层商业综合楼奠基，年内动工建设，预计2012年初写字楼入市，2013年竣工营业开发周期5年，建设项目最迟在2015年内全部完工,项目经济技术指标总用地面积240余亩总建筑面积55万平商业用地容积率3.7住宅用地容积率2.0办公商业部分综合指标商业办公酒店12万平方米其240米高的五星级酒店、酒店式公寓综合体将成为河西第一高楼,240米超甲级酒店写字楼,项目超高层酒店写字楼建筑意象,建筑顶端布置五星级酒店,中段&中下段布置超甲级写字楼,底部裙楼布置高端百货商业,在长沙商务市场机遇与挑战并存的情况下目标客户的真正需求到底是什么？,长沙高端商务客户来源长沙高端商务客户目前主要集中在芙蓉路金融商务圈&五一广场商务圈，以贸易流通、投资咨询、电子科技、广告文化为主流行业,芙蓉路,五一大道,五一广场商务圈,文艺路文商务圈,芙蓉路金融商务圈,本项目,高端写字楼企业分布以投资、咨询类所占比重最大，达到28%，其次是贸易流通类和电子、科技类，分别占到21%和22%,高端写字楼客户行业分析,高端写字楼客户构成：大型客户：中小型客户=3：7（数量比）中小型客户也是高端写字楼重要客群,高端写字楼客户构成,置业目的：以自用为主完全自用的客户为66%，完全投资的客户占15%，投资及自用兼有的占19%。,高端写字楼客户置业目的分析,酒店写字楼客户,典型代表项目客户分析：运达国际广场,运达国际入驻企业以半层及整层租住为主，以大型企业为主，以房产为主要类型,运达国际形象好，在这里办公显身份，主要是有喜来登酒店的物管，还有酒店的配套都很齐全，方便接待客人友谊咨询公司老总运达的物管是一流动，在这里办公很安心，累的时候可以去酒店健身、喝茶、休息很方便光大期货总经理,酒店写字楼客户,典型代表项目客户分析：通程国际,每天都不用去外面找地方吃饭了，很方便，总部来人了直接住在酒店里，交流方便三星投资有限公司长沙办事处老总在这里办公可以享受到酒店的服务，非常的好三菱商事株式会社长沙分公司经理,通程国际大酒店以大型企业为主，大型企业为主，主要以全国或外资企业分公司或办事处，金融IT类居多,1979-2008年，全市累计签订利用外资合同金额117.6亿美元，实际利用外资累计达84.7亿美元。去年，全市实际利用外资达18亿美元，单位投资规模也从改革开放初期的平均几十万美元提高到1184万美元。截至去年底，全市外商投资企业达2000多家。而在长设立直接投资企业分公司和办事机构的境外世界500强已有89家，其中设立直接投资的有26家。2010年1-8月全市共引进外来资金470亿元，同比增长6%,酒店写字楼客户群稳定扩张中，潜力需求力有所提升,酒店写字楼客户分析：收益于长沙近年大力引进大型企业，该类客户群体正在持续增长中,酒店写字楼客户,酒店写字楼客户,酒店写字楼客户需求特征：注重形象、服务、配套、物管、交通便捷度,酒店写字楼客户关注度：最高在于酒店配套24%，其次将是形象18%，物管14%，交通13%酒店带来的档次，配套和服务品质是客户最认可的价值点,本项目启示：为吸引酒店办公客户进入本项目，需注重高端酒店资源的利用，形象的建立及高档次物管等方面。,专业写字楼客户,典型代表项目客户分析：中天广场,这里地理位置好、我们一直想在这一块建自己的办公楼，但是一直没找到，正好中天这个形象和物管都比较到位，符合目前我们的需求，就是价格贵了点、不过还可以接受。招商银行股份有限公司长沙分行,启示：写字楼客户关注地段、档次、物管等方面。,中天广场入驻企业以以大型企业为主，以金融、贸易行业为主,专业写字楼客户,典型代表项目客户分析：中隆国际、顺天国际,中隆国际：中隆国际客户多集中在投资/策划和贸易流通，比例分别为22%和18%。中隆国际的客户很少占据整层或半层，基本为一至两个单位,顺天国际：顺天国际企业以投资、咨询类所占比重最大，达到28%，其次是贸易流通类和电子、科技类，分别占到21%和22%。客户所需面积相对较小，很少有半层或整层客户,专业写字楼客户,专业写字楼客户需求特征：更多的关注写字楼的形象、配套、性价比,专业办公楼客户主要关注度为：形象20%，价格15%，配套14%，地段13%,本项目启示：项目设计时，高端形象的树立、合理的性价比、完善的配套以及区位价值的培育是重点,典型客户,典型自用客户分析,被访人：陈主任公司经营性质：贸易办公地址：中天广场,Q1：您为什么选择在此办公？陈主任：这里位臵比较好，也是长沙非常好的写字楼，有利于提升企业形象。Q2：公司有没有考虑购买写字楼？陈主任：现在公司发展还可以，在考虑购买，不过市场也没有特别值得购买的写字楼。Q3：您购买写字楼最看重哪些方面？陈主任：我们是自用，现在长沙写字楼整体档次不行，硬件、停车较少，舒适性不够，买的写字楼最好能解决这方面的问题。Q4：您感觉酒店和写字楼一起的综合体怎么样？陈主任：挺好啊，至少酒店的配套能使用，并且也显得档次较高。,客户需求关键词：区位、舒适性、产品档次,典型客户,典型投资客户分析,被访人：杨小姐公司经营性质：投资公司办公地址：运达国际,Q1：你购买写字楼的目的是什么，基于什么因素考虑写字楼？杨小姐：我是纯投资，和几个投资、金融的朋友一起投资，我对深圳、上海写字楼比较了解，感觉升值潜力比较大，并且在长沙投资写字楼获得收益比较快的。Q2：投资写字楼您最关注什么？杨小姐：最关注区位、地段，不要离开河东，价格别太高。Q3：现在的写字楼你最不满意什么？杨小姐：长沙没什么好的写字楼，产品质量比较差，电梯、停车都不方便。Q4：写字楼您希望什么业态作配套？杨小姐：比较喜欢餐饮、咖啡、银行Q5：您会持续关注写字楼吗？杨小姐：一定会的，有好的写字楼会持续关注购买的。,客户需求关键词：区位、产品品质、价格,