仙女山旅游地产可行性报告改

仙山旅游房地产市场报告2012年6月，通过解卓对仙山开发项目的实地考察，结合已有的环境调查，特编写本报告，供领导参考和决策，以便更全面地了解仙山投资环境，更好地把握仙山旅游房地产市场趋势。PART-01距离主城区180公里，需要2个小时才能通过。武隆县位于重庆东南部乌江下游。东与彭水相连，西与涪陵、南川相连，北与丰都相连，南与桂川道真相连。它占地2901.3平方公里，管辖26个乡镇的186个村庄，人口40万。武隆位于重庆市东南部(重庆市东南部包括黔江区、武隆县、石柱县、秀山县、酉阳县和彭水县)。武隆距离重庆市180公里。2009年，通过新建的渝湘高速公路只需两个小时。武隆县的主要城市由三组组成：主要城市、仙山和白马。主城区是县城的核心服务基地和交通枢纽。白马集团是该县的工业基地。仙山集团是全县重点旅游服务和接待基地。总体规划是渝东南和乌江流域重要的旅游度假服务基地。武隆的区域规划、区域经济和城市化率较高，比渝东南高出5%左右。武隆县人均国内生产总值高于渝东南地区。该地区人民的生活水平迅速提高，对周围人口更有吸引力。区域经济方面，武隆位于渝东南六市的第二位，占区域国内生产总值的16.8%。渝东南发展的重点经济城市。随着仙山旅游业的快速发展，五龙县第三产业比重突飞猛进，十年间达到48%。区域概况，谢卓认为，它离主城区很近：1.5小时车程，渝湘高速公路直达主城区及其周边地区，经济实力雄厚：渝东南城市化进程领先于其他地区，人均国内生产总值居渝东南第二位，旅游业发展较快。政府大力支持旅游业的发展，第三产业已成为该地区的支柱产业。武隆有着良好的市场环境和政策优势，利用旅游地产项目的发展，武隆将会有更高的发展势头。仙山解读，PART-02，仙山集团，重庆市武隆县，具体范围如下：东至“五台路”(武隆-天坑三桥)至小湾区；北面以仙山镇至中心庙水库的岔路口为界。南面以黄瓜坨至将军坨为界。西部以“铺路”(垫江-道真)的现状为界。仙山一期总规划用地面积为4.6平方公里。2006年5月和2007年1月，市政府批准实施武隆县城市总体规划和仙女山组团控制性详细规划，将武隆仙山推向对外开放的前沿。仙山新区作为武隆县的一个组团，规划常住人口为2.5万人，远期规划为8万人，将从世界自然遗产保护区转移1.5万名土著居民。与此同时，大量渴望在重庆主城区建造第二套住宅的人将被吸纳到新区居住。仙山定位为度假旅游城市、户外运动城市、生态环境保护城市、仙山城市，规划合理，定位明确。根据国际标准，一流旅游胜地根据其不同的资源禀赋和客户市场可分为以下三类。一流的旅游度假区形成不同层次的度假区，并根据其自身的资源水平和竞争力覆盖不同范围的客户群。不同级别的度假目的地之间的市场覆盖范围存在包容性关系，但客户结构不同。在同等级别的度假场所，竞争更加激烈。根据“一流旅游胜地”的分类，神仙的分类根据对重庆周边主要旅游景点的综合分析，除长江三峡外，其他几个仙山城市都有较强的旅游资源。其余的都没有强大的旅游资源，仙山景区有很强的核心竞争力和吸引游客的能力。与重庆各景点的综合实力以及仙山和青城山的发展进程相比，仙山的发展周期相对较短，文化积淀相对较弱。然而，从资源状况来看，这两个地区有着相似的价值观和巨大的未来发展潜力。仙山新区周边旅游目的地、市政配套条件、完善基础设施的综合实力比较。五条城市道路新建配套管网及路面工程已经完成，武贤路主干道管网已经全部完成。水电供应等基础设施和医院、福利院等公共设施已经建成并投入使用。仙山新区和仙山旅游地产处于一种生存状态，拥有大量的土地。第一期占地4.6平方公里，共有16个项目，其中13个正在出售，每个项目占地200多亩。基本上没地方可去。在出售项目的情况下，仙山得出结论，谢卓的观点是，规划定位明确，自然资源丰富，综合实力雄厚，仙山新区定位明确，自然资源丰富；与周边地区相比，旅游业的综合实力很强。此外，新区市场规模大，配套设施齐全，区域成熟度高。现在进入市场的机会很大。为了更好地了解仙山旅游地产，谢卓选择了龙鑫、华阳谷草、凌雪仙山普渡、仙山一号远大、洪倩德戴维营、仙山刘芸这五个目前在仙山较为成熟的旅游地产项目，对其公寓类型、配套设施、建筑风格、价格以及去城市化进行研究。目前，在旅游地产、仙山、一些竞争项目的真实场景中，仙山出售的项目基本上都是现有的待售房屋，建设周期相对较快，并开展了产品类型的研究。注：蓝色标记为跳跃层，注：蓝色标记为跳跃层，进行产品类型研究。在大多数项目开发的初期，主要使用30-60平方米的洋房和小型公寓产品，部分项目在资源条件优越的地区规划少量别墅产品。重点项目研究，龙鑫华阳谷，龙鑫华阳谷，重点项目研究，项目优势：靠近仙山，景观资源好，地块内高层大，前后两排均可欣赏景观，地块狭长，景观面较长。项目缺点：岩溶地貌，覆土少，建设成本高。重点项目户型研究，联排端户型97，出租屋面积是别墅的主要特点，大量的草坪花园、地下室和阳台，增加了产品的性价比和舒适度。负一层面积为97、销售面积为220 、实际使用面积为240 的别墅全部赠送：255%；别墅和别墅将以创新的别墅产品在大面积出售。家庭类型特点：大阳台设计和开放式厨房设计，明确功能空间分区，注重隐私考虑；随着面积的增加，公寓的舒适度也会提高。标准层平面图，洋房，重点项目公寓式研究，建筑面积A型48.7/49.7 ，B型57.4-59.6，曹芳、凌雪仙山，重点项目研究，曹芳、凌雪仙山，项目优势：区域项目规模大，内部配套设计丰富，紧邻小城镇，生活设施齐全。此外，项目海拔1350米，仙山群中最高的建筑都可以俯瞰仙山主峰，鸟瞰整个仙山新区，出行方便。项目劣势：没有明显的劣势。重点项目户型研究、洋房、单间配套设施，面积30-32.85 ;阳台延伸，重点项目户型研究，两室两厅一卫，建筑面积75.19-78.13 ;捐赠比例约为13-15%；三室两厅两卫，建筑面积108.23-109.18 ;捐赠比例约为25-30%；洋房、户型特点：两室和三室户型采用控制面积、增加阳台和阳台礼品的设计原则。客厅只有3.5米的开放空间，子卧室只有2.4米的开放空间。然而，有更多的阳台和休闲功能。产品概述、龙鑫、华阳谷与曹芳、凌雪仙山是仙山精品建筑的代表作品。其公寓布局设计旨在提高顾客的舒适度和利用率。它强调大面积的赠送空间，这与附近的其他建筑拉开了距离，成功地吸引了高品位的顾客。高质量，雄心勃勃。戴维营，戴维营，特价，项目优势：位置：项目位于仙山接待中心对面，首先吸引非自驾客户的注意力；戴斯酒店品牌：每套24万元，年投资回报1.5万元；精装修：所有的公寓都是精装修的，以减少顾客的烦恼。该项目的缺点是：该公司没有精装修产品的经验，所以很难监督装修产品的质量。此外，虽然别墅产品面积小，但户型功能布局差，单层面积小，各层功能单一。四平别墅的使用面积：110捐赠面积：46花园面积：35-70,独栋别墅的使用面积：170捐赠面积：70花园面积：80-125 ,休闲区、休闲区、休闲居住区、居住区、重点项目公寓类型研究、别墅、公寓类型特点：单层面积小，面积控制较好，功能分区明确，运动与运动之间无干扰。酒店公寓(单间分配)面积：48清水价格：5000元/委托装修标准：2万、5万、8万元，酒店公寓(跃层)面积：49清水价格：7000元/委托装修标准：5万、8万、15万露(阳)单元面积：23,单元类型特征：二层整层给予户型特点：卧室长4.2米，深4.4米。配有简易厨房和独立卫生间，重点项目户型研究、公寓和产品总结，而大部分建筑都是基于休闲和保健的主流理念，戴斯大卫营在定位上强化了投资理念。 充分利用戴斯酒店吸引力的精装修产品，在签约前的五年内每年将返还15000元，并可享受每年30天的自住期(需要预约),从而带动大量投资客户。投资型、仙山刘芸、仙山刘芸、销售情况、项目优势：独户别墅创新设计，吸引众多投资客户和二手房客户。此外，户型设计灵活多变，扩大了客户群。该项目的缺点是：单价高，相应的总价也高，这与消费者的心理接受程度有所不同，导致去工业化速度较慢。重点项目户型研究、别墅、户型特点：三套创新户型，每层独立进入家居，不仅一楼、二楼和三楼都有较大的捐赠面积。二期，三期，特点：门厅和后院，独立的私人停车位，可变的公寓空间，一些公寓可以自己分隔成1.6-2.2米高的隔断。重点项目户型研究、国外住宅、产品概述、仙山刘芸是仙山较早开发的项目，自身配套设施不足。主要依靠仙山镇附近的区位优势，依靠仙山镇的相关配套设施来弥补。早期产品的特点并不突出。二期和三期的公寓布局有了很大的改善，吸引了顾客的注意力。配套型，仙山一号，仙山一号，在售项目，项目优势：规模优势，200多亩，规划完整，有主题公园le一室一厅面积为40-50 ;功能房包括厨房、卫生间、卧室、阳台、客厅等。自由空间为7-10。重点项目户型研究，洋房，一室一厅，面积40-50 ;功能房包括厨房、卫生间、卧室、阳台、客厅等。自由空间为7-10。户型特点：面积小，阳台大，有些户型设有花园供进入。产品概述、仙山一号、依云美珍等产品属于此类，产品面积控制在2545，集中在单价配套和单间产品，总价控制在180220，000左右。高性价比是吸引顾客购买的主要原因。本项目主要依托仙山的景观资源，建设酒店、体育和休闲设施，增加项目竞争力。主要建筑风格研究遵循欧洲风格，尤其是西班牙风格。无论是从物业形式、配套设施、建筑风格来看，仙山区域供应项目均呈现出严重同质化、产品特色总结化、泄浊观、项目价格特色化、销售价格涨幅近4年来最高值翻番的特点。重点产品价格研究，供货面积对比，去核化，2950的单间和单间产品是本地区最畅销的，其次是50 60 ，说明以上数据是基于龙鑫华阳谷、21度别墅、芳草庄凌雪仙山、怡云梅镇、仙山刘芸二期的销售数据。研究得出结论。重点项目去工业化研究，产品总价格与去工业化交叉分析，总价格在20万以下，在20万到25万之间，但价格量大，说明以上数据是基于龙鑫华阳谷、21度洋房、芳草河凌雪仙山、怡云梅镇、仙山刘芸等项目的洋房产品销售数据。根据重点项目去产业化研究，整体市场明显处于淡季和旺季，夏季(6-8月)销售旺盛，平均每月消化量达到100-200台。发展速度相对较慢，平均去消化，年均消化量为3-5万立方米。项目的特点、重点项目的研究、仙山和旅游地产的总结、解卓的观点、仙山和旅游地产的竞争激励，无论是别墅还是洋房都以小户型为主，各种产品同质化严重，去工业化的步伐稳定。然而，在良好的自然资源和政府支持下，整个区域升值空间巨大，价格快速上涨，区域可持续发展势头突出。谢卓认为，要想在现阶段进入市场并取得良好的销售效果，必须采取两条路线：第一，产品差异化路线，质量差异化路线，旅游地产客户分析，PART-04，客户特征。目前，仙山项目吸引的客户主要是度假性质的，以度假和投资为辅。旅游房地产客户调研、重庆市长安区邓小姐，个人特征：32岁，已婚，有子女，3名家庭成员共同生活购买了仙山，家庭收入1万元/月，有QQ购车优惠：休闲度假停车位，绿化、社区环境安静、人文氛围好，对配套物业产品及景点、景观环境、配套设施需求强烈，个人特征：50岁，有已婚子女的个人摩托车。住在一起的家庭成员人数是3。他们买了仙山刘芸，在力帆520有一个月10000元的家庭收入的优先购买：应该有活动和娱乐场所，超市和购物中心为老年人和保健生活。监控每条走廊。个体教师黄，景观环境，配套设施，个人特点：37岁，个体酒吧已婚，有子女，3名家庭成员共同生活，购买了仙山芳草床，拥有丰田家庭收入2万元/月，购房偏好：休闲度假，父母照顾，公寓类型，环境。绿化面积、物业管理和租赁服务的要求相对较低多次购房。购房目的：度假和养老是主要因素，度假和投资是辅助因素。买房的属性很重要：景观环境和配套设施是客户最重要的因素，其次是物业管理、价格和交通。仙山旅游地产的客户主要是重庆主城区