旅游地产项目战略开发全案(PPT 125页).ppt

在易县景区7500亩土地综合发展规划示范报告中，为了确定本项目的市场定位，我公司对本项目进行了前期的市场调查。 根据本项目调查的性质，我们结合实地调查和相关人员的采访，根据保定市房地产市场(主要是休闲旅游房地产市场)的背景信息实施调查过程，形成结论，期待实现以下目标： 1、保定市、 特别是了解易县旅游房地产市场的整体情况和变动趋势2 .了解全国旅游地市场和别墅市场产品设计的发展趋势3 .了解大北京经济圈地区房地产市场的发展现状和相关客户群的构成情况4 .掌握本项目所在区域的基本特征5 .本项目周边房地产市场的动向和掌握相关竞争项目的基本特征6 .明确该项目和周边主要竞争项目及其其他地区的优势、劣势7 .明确本项目的优势的市场机会8 .对本项目前期运行提出一些构想和建议。 项目研究背景、发展目标、国家级优秀旅游项目示范基地全国优秀居住项目示范基地易州历史文化、民居、园林城市展示点中美可持续城市发展示范项目开拓新的地产发展模式，大胆开拓更广阔的城市运营道路。商品目录、市场主题研究篇前期发展规划篇整体营销战略篇、一、二、三、市场主题研究篇、第一部分旅游地宏观分析第二部分项目宏观市场分析第三部分地区旅游地宏观分析、第一部分旅游地宏观分析，目前国内对旅游地概念有不同的理解。 有人认为观光地是景观房地产，在观光地内和周围建房子。也有人认为应该利用已有的观光地和新的观光地，综合地利用这个地区来开发。也有人认为“休闲房地产”的概念更合适，而不是“观光房地产”。 迄今为止，业界内对旅游房地产没有正确公认的概念。 目前，行业认识比较一致的旅游房地产概念表现为：旅游房地产是一种以旅游假期为目的的房地产开发营销模式，开发项目实现了全部或部分旅游功能。 一、旅游地的发展前景是，中国房地产市场经历了近20年(1985年至2005年)的发展，市场模糊期、市场发展期、从发展到今天的市场比较成熟。 这个阶段也是中国房地产市场发展最快、供求结构最多样化的时期。 现在，随着中国房地产市场的推进，市场竞争加剧，购房市场成为房地产开发的主流。 随着需求市场的细分，房地产产品类型脱离了过去的模糊状况，形成了普通住宅、豪宅公寓、酒店公寓、TOWNHOUSE等新的房地产概念。 观光地也是在这个大背景下发展起来的。 1、房地产发展历史，第一部分旅游地的宏观分析，一、旅游地的发展前景，中国传统投资领域几乎饱和，特别是主流房地产开发领域，统计资料显示，中国商社的空闲面积已超过1亿平方米，空闲率达到50%以上。 主流房地产市场的疲软和相对饱和为旅游房地产的发展创造了新的市场机会，主流市场辅助房地产开发显示出了强的增长力，为大量旅游资金投资创造了条件。 第一部分旅游地宏观分析，第一，旅游地的发展前景，第二，为主流市场饱和，边缘市场的发展创造条件，第三，加快城市化进程，提高生活水平，为旅游消费建立良好的基础城市化进程，越来越多的城市人实现了住宅、汽车购买等大量消费后，城市的喧嚣和焦躁4、当旅游模式变化，旅游消费支出的比例增加时，中国城市居民旅游消费支出的比例增加。 单一旅游产品很难满足游客市场的多方面需求。 开发旅游假期产品遵循国际旅游市场的潮流和趋势。 旅游者合理选择旅游目的地，重视“健康、时尚、个性”，从传统的长线观光型旅游转变为城市周边休闲旅游，而从暂时随机假期转变为有计划的定期假期。 这为开发观光地和休闲地创造了市场条件。 第一部分旅游地的宏观分析、第一、旅游地的发展前景、第五、职业行为的演化使旅游地开发热越来越多的购房者在满足城市公寓和近郊别墅等第一住宅后，开始越来越关注环境对居住质量的影响。 越来越多的郊区大楼开始激发新的活力和活力，他们利用名胜和城市周边的山、水、园、林作为开发的卖点，开始形成“第二住处”和“第三住处”。 6、在可支配时间增加、消费者休闲假期大幅度增加的中国，实施了每周5个工作日制，每年有五一连休，累计一年约有114天假。 随着人们可以自由支配时间，休闲观光地的前景很广。 第一部分旅游地宏观分析，第一、旅游地发展前景，第七、政府大力推进：在政策作用、旅游和相关产业发展在当前旅游假日经济中持续增长的情况下，各地方政府吸引大量投资，最大限度地包装和完善当地旅游资源，同时政府制定各种政策8、随着信息通信技术的提高，为新办公室创造条件的现在，社会上已经形成了广泛的自由职业者、自由撰稿人、艺术创作者等，他们的日常办公室形式不是传统的办公室，而是追求安静悠闲的创作空间。 从目前相似的情况来看，很多临时工已经频繁地进入休闲房地产。 第一部分旅游地的宏观分析，第一，旅游地的发展前景，综述：传统房地产开发机会逐渐减少，住宅消费开始向舒适性转移的情况下，大量的传统房地产资金必然要开拓新的领域。 随着我国旅游产业的发展和强大的消费集团我国旅游房地产市场开发必然有很大的发展空间。 随着人们收入的提高和可以自由支配的时间的增加，本案具备开发观光地的各种条件。 从90年代初海南到1998年，随着人们生活水平的提高，特别是社会有产阶级的形成为旅游房地产消费奠定了基础，多种旅游产品和投资品种的完善多市场价值的强调逐渐成为市场的新宠物，与旅游消费嫁接成功。 我国目前的宏观经济背景具备发展供给和需求都是旅游、休闲房地产、分时度假交换系统的条件。 第一部分旅游地的宏观分析，第二，我国旅游地的发展现状，第一，旅游地面对长期的我国房地产经历了市场模糊期、市场发展期，以及迄今为止的市场增长期。 在房地产业、旅游业继续发展的情况下，国家相继公布了促进旅游和房地产业的政策法规，旅游房地产市场的运营也变得引人注目。 传统旅游模式的房地产开发是落后于时代的发展道路，要改变这种不良的供求关系，必须对旅游房地产进行更科学的定位，充分利用地区条件、经济结构、文化概念等多方面的资源组合，为旅游房地产的发展带来良好的循环效果。第一部分旅游地的宏观分析，第二，中国旅游地的发展现状，第二，旅游地的发展模式从目前旅游发展现状来看，中国旅游地的发展应该具有非常好的市场前景。 但是，旅游地的发展还很长期，还没有达到相对成熟的稳定模式，相当多的开发商只看到眼前的利益，认为只有靠近景区才有市场，这种绝对的观念还没有转变，还存在投机、暴利等现象需要经济基础、法律体系、消费观念等多方面的支持，可以使旅游地开发向良性循环的方向发展。 第一部分旅游地的宏观分析，第二，我国旅游地的发展现状，第三，主要市场饱和，边缘市场发展强，目前各大房地产有较完善的设施，城市居民收入也相对提高，旅游假期已经成为城市人口消费的方式。 为了满足市区居民的休闲假期，郊区自然成为休闲产品开发的焦点，在房地产迅速发展的今天，郊区土地依赖景观环境资源，成为城市扩张的主要补充。 随着居民生活水平的提高，轿车的拥有量也逐渐上升。 同时，如果发达城市资源发掘所剩无几，发展中城市也将成为旅游度假区发展的重点对象。 第一部分旅游地的宏观分析，第二，我国旅游地的发展现状，综述：从上述中国旅游地的发展现状来看，现在的旅游地已成为房地产产业的主要产品。 随着旅游业的迅速发展，观光地市场的细分产品更加突出，目前旅游地的开发以实现向更高的方向发展、享受利益和利益的双重模式为目的，体现了分时度假和投资利益的完美结合。 本案具有丰富的旅游资源，是目前旅游业新发展的重点地区，未来大量开发商率先夺取开发资源，为本案的发展提供了好机会。 本件在把握市场发展方向的同时，结合当地目前市场的空白，创新地开发符合市场主流的产品，本件获得更多的市场发展契机。 第二部分项目宏观市场分析有：一、易县旅游资源分析(一)优势分析1、旅游资源丰富、易县旅游资源丰富、大小古迹等58个地方，其中清西陵、狼牙山、云蒙山、南胡、龙湖、紫荆关长城、燕下都遗迹、老子道德经栋、荆科塔、战随着易县旅游资源知名度的提高，魅力需求市场的数量和水平正在不断增长和扩大。 旅游休闲人数的持续增加，在给本案带来更多有效市场需求的同时，客户水平扩大，本案制造多样化的产品成为必然方向。 五大名山和五大名川，2、历史文脉悠久，易县历史悠久，俞舜时代易氏住在易水而得名。 隋开皇设在县16年，至今已有1400多年的历史。 以荆轴塔而闻名的荆轴刺秦王在这里发生了“风萧萧西易水寒，壮士一去不复返”，成了后世赞扬的永远的绝唱。 深厚的历史沉积，给易县的旅游资源带来了更深的文化内涵，游客不仅在此获得了身心的喜悦，更获得了对历史人文知识的理解，增强了我国对悠久的历史文化的传承意识。 深刻的文化内涵，大大提高了项目的附加值。 (二)劣势分析1、知名度低、整合性的易县旅游资源如此丰富，但知道的人比同班旅游地区旅游气氛相对薄弱，充分挖掘当地旅游特色，进一步整合旅游资源，全力打造新的旅游文化特色，把易县打造成本2、道路交通这件事的开发在大北京经济圈确立了高知名度，但离北京很远。 到达这件事的道路交通很方便，但是一部分高速公路错综复杂。新京石高速铁路和石张高速公路的开通自本件上市时期起仍是不确定的因素，对本件利益有利的因素目前还没有优势。 同时，该事件位于观光地区域，但周边道路还不完善。 易县是一个历史语境很深的县，拥有丰富的土地资源、旅游资源和矿产资源。 同时，易县也是有名的革命老区，在现代化建设的大潮中，它以日新月异的姿态出现在人们面前，成为京津后花园最具生态特色的地区。 其中易县房地产开发缓慢的主要原因有： 1、易县经济结构不明确、经济产业落后2、人口分散、没有形成城市集中效果、主要建设住宅满足住宅需求3、地区形象不太普及、吸引外资能力不强4、旅游资源的发掘、 整体房地产开发处于初期，2、易县房地产开发分析，易县县内住宅商品房存在量少，具有单一特征，没有社区文化理念。 现在市场上的产品，主要是当地开发者制造的普通住宅产品，只能满足一个居住的概念。 因为易县拥有比较丰富的旅游资源，所以与观光相连的房地产产品成为地方房地产发展的主要形式。 但是，这些产品的时代性、尖端性、创造性产品还处于零状态，还没有单一、内涵性的特征。 这些产品体积小，建设年代早，内部设备旧，周围和内部环境差，呈现落后、混乱的局面。 (二)在易县房地产开发产品单一、旅游业日益发展的今天，易县依靠自己的旅游资源和地理位置优势，成为北京、天津、保定市人民的旅游休闲胜地。 在庞大的客户基础上，地区内的房地产开发商抓住这一特点，建设旅游休假项目。 本案位于易县景区，有良好的发展前景，但目前对易县房地产市场的发展，还有很多不成熟的地方。 因此，本案利用地区资源的优势，弥补当地市场的空缺，建设适合当地市场发展的新型产品，与当地旅游交流，可以达到良好的市场效应。 (3)旅游地是一个方面，区域内旅游房地产现状易县区域内旅游房地产的主要竞争项目是山水清庭、易龙山庄别墅。 其次，分散在各观光地的度假酒店规模和体积较小，不会对本案造成威胁。 第三部分地区旅游房地产的发展趋势、优势：项目地与万隆坝相邻，清西陵周边环境舒适的项目地位于易县别墅规划区，人气旺盛的项目地周边旅游业发达，名胜古迹多，商业气氛、投资气氛浓厚。 劣势：周边生活配套少，业主生活不便的项目推动力不足，影响销售流程的户型设计单一，选择性低容积率高，建筑密度大，整体开发等级不足。 分析了山水清庭的优缺点，优势：项目地为清西陵周围环境宜人。 项目地位于景区，提高项目形象，促进房地产销售。 项目地周边旅游业，投资气氛浓厚。 劣势：工程进度缓慢，影响整个项目的运营。 项目离湖面很远，很难实现计划中的江南山水庭园。 易龙山庄的优缺点分析，地区周边休闲类产品资料的统计，二、地区内旅游房地产存在的问题1，产品规划设计的延误从目前销售的两个项目来看，产品规划设计和景观园林设计的延误，无法充分利用项目所在地区的景观优势，产品形象的等级2、建筑规模小，配套落后于目前旅游休假项目，最大的易龙山庄总建筑面积为23000平方米，山水清庭总建筑面积为15000平方米，开发规模小，产品配套难以实现完美的合理性，细致。3、产品开发单一、管理落后的项目差异不明显，性质雷同，没有本质差异，难以吸引客户的消费热情，并且区域内的开发没有最前线性的诱导。 三、未来旅游房地产的发展趋势是未来旅游房地产的发展过程，旅游房地产将成为更有附加值的产品。 它具有景观不可复制性、文化可追溯性、地区唯一性，因此旅游房地产不仅是私有产品，也是有收益性的投资产品。 旅游房地产未来的发展不再是酒店和度假，而是双赢的发展平台。 易县应通过发展新型旅游房地产，拉动易县整体旅游市场，实现自我、投资一体化的复合市场效应。 这不仅扩大了房地产市场，还为曾经冷淡的文化旅游产品提供了再生发展的机会，实现了强烈的人气集约效应，在实现个人投资效应的同时，实现了社会价值效应，是符合市场双赢效应的态势。 四、项目资源因子分析、企业优势：充分理解本土开发企业、当地市场，降低开发风险。 项目优势：项目区划位于易县城西，毗邻易水河、荆轼塔等旅游胜地，在易受欢迎的项目地周围有58个景点，旅游资源丰富，对本案销售有良好促进作用的项目