深圳龙岗碧湖国际商业街招商策划案

肯沃德中国最大的数据库下载，1。深圳龙岗碧湖国际商业街招商计划2。一、市场调研，1.1龙岗区人口现状，龙岗区近年人口增长趋势图，3。肯沃德中国最大的数据库下载，1.1龙岗区人口状况，龙岗区户籍人口与暂住人口比例图，4。KENWARD中国最大的数据库下载，1.2潜在消费需求，1.2.1零售需求，1.2.2大工业环境下的商业消费需求，1.2.3女性消费需求，1.2.4青少年消费需求，1.2.5餐饮娱乐消费需求，5 KENWARD中国最大的数据库下载，1.3比胡南圈的商业状况，金伯爵烧烤屋(300-400平方米)在清林东路北侧，西递咖啡，工业和熊峰水果店、中国旅行社龙岗经营部、游河道通(机票、快递)、薛稷苏梅(美容)、周吉茶馆、汪洋水业、华晶窗帘、益晶美容、杭州布艺、天苏琴店、馨子通信、复印打字、美亚居布艺、苏梅自选连锁店、中意豪雪车、日顺阁、澄城水族馆、心悦花店、新宝摩托车配件、长乐烟酒公司、新华书店、神农凉茶、心悦服装、宇星阁佛阁、佳美阁、联佳阁、农行新安购物中心(共3层，约7000平方米)超活力日式料理、家居装饰(2层)、时尚网吧(2层)、休闲之家(中西美食、奶茶)、a-fontane床上用品、傅思源面料、丰庭月亮网吧、罗世美艳名店、贝茜美容美发、天德电脑维修(2层)、都市丽人(2层)、港深校车(2层)， 储志杰房地产经纪有限公司(二楼)、龙文文具、光大证券展厅(二楼)、天鹅潭馆、摄影印刷馆、新城摄影馆(二楼)、童品雪车、华福时尚摄影、东北蛟馆、恒成立实业公司(二楼)、龙湖装饰； 6、KENWARD中国最大数据库下载，1.3碧湖南环、清林东路南侧、深圳世博园家装、永华茶馆、葛姿女装、芙安娜床上用品、葛迪女装、大鹏证券、明升茶馆、巴蜀风情园、香艳婚纱童装、小童装、欧美橱柜、乔乔时尚、体色、休闲时尚女装童装、长城宽带营业部、怡品茶馆、超级风帆水族馆、裕美Xi尚Xi水暖、零陵装饰材料、龙鑫图书店、春之声秦行、荣昌五金、创新自助洗衣店、姐妹精品礼品、精品面包、嘉华饰品、蛋糕店、紫薇店、平安药房、干洗店、通讯店、泰盛发廊、桂林米粉、东江米粉、欧洲标准橱柜、戈登眼镜、亿元文具、魏源中西快餐、特殊面料、叶君通讯、橱柜橱柜、根毛五金、今日秀化妆品、国家政府房地产代理商、鹏远家政、 启元商圈、紫罗兰花艺、通信店、发粮油、体色点、华兴五金、紫薇服装店、脚色点、紫薇肉市场、向冉数码影像、7、肯沃德、中国最大的数据库下载、1.3碧湖南环商圈、何丹医药、民生银行、启华店、盛城店、新邦服务(机票酒店)、凌峰五金、足色投注站、兴德店、白芙蓉美容沙龙、天华理发店、艺联体育城、名医美容沙龙、 兴邦乒乓球休闲城、神童玩具租赁、金玫瑰足浴城(二楼)、上海洗衣之都、新安音像店、龙符五金、三映月池、方杰丽人、大星烟酒店、华晶茶托8、KENWARD中国最大数据库下载，1.3碧湖南园商业状况，温州海法市公园路西侧，启德科技，徐阳泉中药，金字招牌喷绘，河源五指香鸡，绿韵美容沙龙，龙腾家具，鱼头王，小三元香菜系，罗诗美容沙龙，香菜系，海涛海法，新沂时尚，店，华兴店，葛府西餐， 舒士宝足浴(二楼)、三通饺子馆、银鹰文具、巴山夜酒、百合艺术、福建茶店、木地板聚会、海城木地板、董鹏陶瓷、高曲大雪车、欧洲雅典橱柜、客家酒家、广安药房、王海陈星药房、卡尔贝妮(女装)、茶馆、魏明纯棉布店、纯毛烧烤、串香烧烤、天年保健品专卖、奇托家庭日本餐厅、新世纪牙科、家政服务、中国人民保险、NB自然美、 向涛茶店、彭年工作室(二楼)、李连医疗管理中心(二楼)、尹田秦店(二楼)、新城妇女厅。 葛茶艺、雪莲美容美体、助理经销艺术、美容美发厅艺术、娃娃屋西餐、汤专业减肥(二楼)、尚装饰(二楼)。9、KENWARD中国最大数据库下载，1.3碧湖南商圈经营状况，吉祥中路东侧有李熙汽车美容、金浩安装饰(二楼)、新泉文具包装、另一个好米、家电维修、康达不锈钢装饰、顺联不锈钢装饰、安森木麻夹板、安森木麻夹板、郝云快餐、天山饮食、红叶亭日本料理、红苹果酒吧、体育用品、邰方装饰、黄金时代美容院、贵族世家美食咖啡、付嘉家电(共二楼约5000平方米)，优雅的装饰，城市面条(约300平方米)，宜城装饰，著名的雕刻装饰，2002年网吧，临海山珍餐厅，贾森楼，沅陵时装，联通，泰臣橱柜，著名工匠装饰，家居装饰，艺术装饰，艺术装饰，纯水店，富曼堂装饰，欧式橱柜，国嘉批发店，全屋红色装饰，德尔楼，竹郎网吧，建诺楼，陶瓷店，蓝色世界水族馆，新潮美容，友联不锈钢，玄冥面料。10.肯沃德中国最大的数据库下载，1.3碧湖区商业状况，碧湖商业区商业格式结构分析，11。肯沃德中国最大的数据库下载，1.4市场特征。进入2001年，以万佳进入世贸中心为标志性事件，龙岗中心城市的商业供给和格局发生了重大变化，形成了五大商圈并存、三种商业业态竞争、街店与商场相互辉映的新格局。1.4.1五个商业圈共存1.4.2三种商业类型之间的竞争1.4.3街道商店和商场1.4.4市场差距，12，KENWARD中国最大的数据库下载，KENWARD中国最大的数据库下载，13，2，市场定位，2.1项目市场定位，2.1.1项目定位前的目标，我们的目标是什么？基于区域商业的初步模式，我们与开发商达成共识，确立了目标，即通过招商成功体现项目的商业价值，然后进行市场销售，从而使项目的效益最大化。本项目的运营目标是：成功进入销售市场，14、肯沃德在中国最大的数据库下载，2.1项目市场定位，2.1.2资源整合A，该地区唯一的五星级酒店B，该地区唯一的城市化公园C，品牌吸引力D的“蓝湖”，准市场空白点：娱乐商业主题商业高档品牌商业，15、肯沃德在中国最大的数据库下载，2.1项目市场定位，2.1.3项目定位项目定位应体现独特性项目导向应满足最终目标；项目导向应充分整合资源；项目定位应该使客户(消费者)和开发商的利润最大化。本项目定位：一站式国际品牌主题街区，16，肯沃德中国最大的数据库下载，2.1项目市场定位，2.1.4项目市场形象定位购物公园根据项目定位，初步功能分区方案为：一、项目东西轴线以北为男子区和休闲商品区。b项目东西轴线以南是妇女和儿童专用区。不管特区的功能定位如何，同一区域的具体分布必须满足消费者的一站式购物要求。项目的详细功能定位。18、肯沃德，中国最大的数据库下载，2.3谁来运行它？谁会花钱？谁会买它？2.3.1通过项目定位，运营商展示了轮廓即符合项目功能定位的国际品牌代理商。既然它是一个国际品牌，它怎么能吸引他们来经营呢？根据我们的经验和对与一些品牌商家初步接触的结果的分析，国际品牌的关注点(按重要性降序排列)如下：谁会花钱？2.3.1经营者的长期盈利能力；目标消费群体的消费能力和品味；产品(泊位)的适用性；优惠条件；其他品牌的等级和资源与品牌商家的顾虑相冲突，具有极其重要的参考价值，将引导我们明确市场进攻方向和增值塑造，使我们在招商实施阶段采取有针对性的策略。20、KENWARD，中国最大的数据库下载，我们的招商目标国际知名品牌，男装，男鞋，箱包，男士休闲用品，手表，女装，女鞋，化妆品，美容产品，黄金饰品，床上用品，童装，童鞋，玩具，音像制品，家居饰品等。21、肯沃德，中国最大的数据库下载，2.3谁来运行它？谁会花钱？谁会买它？2.3.2本项目的消费者是以项目为中心，半径5公里范围内消费超前的土著居民、公务员和白领。消费群体包括个人和家庭。项目周围80%的消费者；b .项目半径5公里范围内20%的其他消费者；c .每日消费的50%(与周围模式互补)；依赖消费30%(酒店)e，免费消费20%(辐射消费)，22，KENWARD，中国最大的数据库下载，2.3谁会运行它？谁会花钱？谁会买它？2.3.3买方本项目采用先租后卖的销售模式。未来，大多数买家几乎肯定会是投资者。这里需要你注意的问题是：国际品牌的投资推广租金应该有折扣，但是如何计算交易租金和未来售价之间的投资回报呢？投资回报率也是投资者最关心的问题。如何确定项目的销售周期？因为这与品牌商家的租赁期限有关。23，KENWARD，中国最大的数据库下载，2.3谁来运行它？谁会花钱？谁会买它？我们的建议是：一、现阶段只考虑招商，项目的销售时间将通过招商的成功来确定；b、为使招商成功，优惠程度和未来销售价格应不予考虑；建议一次性租赁期限为五年。当约80%的商铺被成功邀请出售时，买家将首先通过价格策略获得一定数量的租金回扣，并承诺在5年内放弃商铺经营权。5年后，品牌商和小业主将自己协商租金标准，小业主将决定是否收回自己的使用。24，中国最大的数据库KENWARD，在项目进入市场销售时，根据开发商的实际平均价格计算年回报率。如果在第一年地面租金的120元/M2/月的基础上每年增加5%，五年的平均租金为120元X1.1=132元/M2/月。据了解，均价为28000元/M2，年回报率为6%，28000元X0.0612=140元/M2/月。与平均租金的差额是8元/M2。然后将售价加上商店5年的平均租赁价值，再加上8元/M2。对于买家来说，在酒店购物街上购买一家店铺意味着：作为碧湖购物公园(bihu ShoppingPark)的所有者，你将获得该店铺5年的租金，年回报率为6%。莫3.1.2投资促进工作是在个人投标的主要竞争之前进行的，以前也进行过市场销售。平均价格约为15000元/，但销售情况一般。从招商引资的功能定位来看，非常混乱。此外，对租户的业务范围没有严格的规划，一站式购物中心也不再可能。经过对紫薇商业步行街的综合分析，我们认为该项目的运营是失败的。我们认为紫薇在招商引资和功能定位上存在严重不足，招商租金偏高。28、KENWARD中国最大的数据库下载，3.1哪里是市场攻击力量，3.1.3塑造市场攻击力量A，坚持高起点定位B，充分整合资源：五星级酒店，碧湖公园和碧湖品牌C，提炼，实施项目功能定位D，增加附加值E，灵活的招商优惠措施F，多渠道推广，29、KENWARD中国最大的数据库下载，3.1哪里是市场攻击力量？3.1.1租金标准建议A，项目东西中轴线以南租金为80-100元/M2/月B，项目东西中轴线以北租金为70-90元/M2/月C，以上租金建议作为开发商的实付平均租金。如果免交3-4个月的租金，可以根据平均数计算。租赁期限：五年内租金每年上涨5%。30.肯沃德在中国最大的数据库下载。例如，是按项目平均实收租金100元计算的，以避免两个月的优惠招商。但实付租金为3336100元/M2/月X12个月=1200元/M2/月，面租金为33361200元/M2/月10个月=120元/M2/月，31。肯沃德在中国最大的数据库下载。3.2市场附加值。如前所述，龙城目前的商业缺口是：休闲商业主题商业高档品牌商业方案，将酒店的休闲和商业功能提前定位，并整合到本项目的推广中。例如，龙岗最大的高档夜总会、休闲综合厅和龙岗最好的商业平台都规划在酒店内。32、KENWARD，中国最大的数据库下载，3.3卖点和采购架构，在任何商业项目中都有这样一条生物链：开发商买家运营商消费者。如果强调投资推广，运营商和消费者将是我们未来的推广受众。在此基础上，该项目的卖点与购买是相容的。33、KENWARD中国最大的数据库下载、3.3卖点和购物建筑、3.3.1龙岗唯一真正的购物公园地产、一站式(功能定位)国际品牌主题街区，具有丰富的娱乐元素(酒店)、高尚的商业平台(酒店)和全面的休闲理念(公园)。3.3.2长期租赁的全额收入保证3.3.3开发商将尽一切努力在五年内提供“绿湖购物公园”整体推广基金。3.3.4坐在中心城市的成熟地段，辐射整个中心城市区域。3.3.5统一的营业时间和统一的招牌尺寸。34，肯沃德中国最大的数据库下载，3.3卖点和商店建设，3.3.6灵活的投资促进措施。3.3.7招募和培训“蓝湖购物公园”会员，凭会员卡在酒店广场免费停车，并提供统一的购物折扣。3.3.8“绿湖购物公园”户外道路标志、导向系统等。3.3.9品牌集群相辅相成。3.3.10碧湖酒店经理假日集团统一管理。3.3.11开发商将酌情提供特殊的购物巴士。根据对项目的分析，我们认为在推广取得更好的效果之前必须满足以下条件：4.1.1项目必须全部建成，二次装修的公共部分(包括广告牌或灯箱)必须完成。4.1.2酒店娱乐功能、业务功能定位明确；4.1.3“蓝湖购物公园”的成员招募已经达到一定规模，成员可以聚集在项目附近的许多居民区。基于以上因素