房地产物业管理普查表管理对象.ppt

房地产管理、中介服务和其他调查培训课件，2009年2月，房地产业调查范围：包括国民经济行业、房地产开发经营、房地产管理、房地产中介服务和其他房地产活动四个中级。 房地产业调查登记原则：房地产业在其法人单位主要经营活动所在地进行调查登记，组织其下属的产业活动单位的调查登记。 一、调查对象、一、物业管理(行业代码7220 )，是指物业管理企业根据物业合同的约定，专业修理、养护、管理物业，管理相关区域内的环境、公共秩序等，提供相关服务的活动。 2、中介服务(行业代码7230 )是指房地产咨询、房地产价格评估、房地产证券交易等活动，3、其他房地产活动(行业代码7290 )、房地产开发(行业代码7210 )、房地产管理(行业代码7220 )、中介服务(行业代码7230 )以外的房地产活动，包括以下内容： (2)公积金管理中心(3)土地整备中心(4)二手住宅交易中心(5)专用拆迁公司等。 二、人口普查表示式，1、法人单位基本状况表(601表) 2、产业活动单位基本状况表(602表) 3、产业活动单位基本状况表(602-1表) 4、房地产管理、中介服务及其他房地产业企业的生产经营状况(G603-3表) 5、企业单位水及能源消耗状况重点调查房地产管理、中介服务及其他房地产业调查对象与人口普查表的对应关系、房地产管理、中介服务及其他房地产业企业的生产经营状况(G603-3表)、3、人口普查表的指标是： (1)房地产管理状况管理的房地产的占地面积：报告终端是指房地产管理部门管理的房地产所占的土地面积。 管理住宅建筑面积：报告期末物业管理部门管理的所有竣工交付的住宅建筑面积。 可以根据房地产委托人交付的该房地产的图纸面积或者房地产管理协议的面积填写。 住宅：指专门居住的房屋，包括别墅、公寓、员工家属宿舍和集体宿舍(包括员工单身宿舍和学生宿舍)等。 住宅中不包括供别人使用、达不到人的地下室等。 以企业实际管理的住宅的住宅面积填写的数据，可以根据房地产委托人交付的该房地产的图纸面积或者房地产管理协议的面积填写。 办公用房间：企业、事业、机构、团体、学校、医院等使用的各种办公用房间(也称为办公楼)。 企业实际管理的办公用房间住宅面积填写的数据，可以根据房地产委托人交付的该房地产图纸面积或者房地产管理协议的面积填写。 商业营业用的房间：指商业、粮食、供托、饮食服务业等部门对外营业的房间。 例如度假村、酒店、商店、零售部、粮食店、书店、托管店、饮食店、餐厅、加油站、日杂店等。 企业实际管理的商业营业用住宅的住宅面积填写的数据，可以根据房地产委托人交付的该房地产图纸面积或者房地产管理协议的面积填写。 现场：指直接用于生产或生产的各种房屋，包括主要现场、辅助房间、附属设施用房间。 工业、农业、建筑业、交通运输业、商业等部门现场都包括在内。 用企业实际管理的现场住宅面积填写的数据，可以根据房地产委托人交付的该房地产图纸面积或者房地产管理协议的面积填写。 (2)中介服务状况住宅代理销售合同面积：经过房地产中介服务机构代理，签订销售合同的商社和除此之外的所有房屋的签约面积。 住宅代理销售成交合同数：房地产中介服务机构代理销售商社和除此以外的所有房屋，签订销售合同的业务件数。住宅代理销售成交金额：房地产中介服务机构销售商社和除此以外的所有房地产，并签订销售合同的商社的成交金额。 房屋代理店租赁合同面积：指经由房地产中介服务机构代理店签订租赁合同的商社和除此之外的所有租赁住宅的总面积。 住宅代理租赁合同数：房地产中介服务机构代理租赁商社和除此以外的所有房屋，签订租赁合同的业务数。 住宅代理租赁合同金额：指房地产中介服务机构租赁了商社和除此以外的所有房地产，签订了租赁合同的商社的租赁金额(每月计算)。 因为其他房地产业在这部分没有经营状况指标，所以只有财务指标。 四、人口普查表的主要审查关系为： (1)房地产管理情况为管家的建筑面积大于0，管家的占地面积也必须大于0，反之亦然的管理住宅的建筑面积必须在其中：栋住宅、办公用住宅、商业营业用住宅、现场之和以上，(2) 中介服务状况代理销售的成交合同面积、成交合同数和成交合同金额同时存在，大于0，代理租赁的成交合同面积、成交合同数和成交合同金额同时存在，大于0，五、填写注意事项，(1)房地产管理状况要取得管理房地产的占地面积数据， 从住宅区开发建设的房地产开发公司取得了该房地产住宅区的原始图纸资料，可以填写管理住宅的建筑面积数据，从住宅区开发建设的房地产开发公司取得了该房地产住宅区的原始图纸资料，可以根据房地产委托人交付的该房地产的图纸面积或者房地产管理协议的面积(2)中介服务的状况，根据表中填写的相关数据，计算每个销售合同成交的住宅面积、每个住宅销售合同成交的住宅面积、每个住宅租赁合同成交的住宅面积等指标，畸形大、畸形小的情况下，必须查明原因。 每个销售合同成交的住宅面积=住宅代理销售成交合同面积X07/住宅代理销售成交合同数X08； 每平方米住宅销售合同的成交价格=住宅代理销售合同金额X09/住宅代理销售合同面积X07； 各租赁合同成交的住宅面积=住宅代理租赁合同面积X10/住宅代理租赁合同数X11平方米的住宅租赁合同成交价格=住宅代理租赁合同金额X12/住宅代理租赁合同面积X10，以下显示各指标的参考控制范围，可以根据当地情况进行调整。 各销售合同成交的房屋面积不到40平方米，超过500平方米的，需要验证的每平方米房屋销售合同成交价格不到1000元，超过20000元，各租赁合同成交的房屋面积不到40平方米，200平方米六、填写案例分析、案例一、安徽某房地产担保将有限公司的主要业务活动替换为住房贷款担保、房地产代理店销售和租赁、房地产营销企划，对从事各种房地产业务活动的公司，以主要业务收入活动的行业归属确定行业代码。 根据关于经济调查国民经济行业分类的规定，我们把企业行业分类为房地产中介，把行业的归属代码填写为7230。公司的业务活动涉及到住宅代理的销售和租赁，除了企业的人口普查表财务指标、水和能源消费指标、信息化指标外，还必须填写房地产、中介和其他房地产企业的经营状况指标。 有关数据如下：物业管理、中介服务及其他房地产业企业的经营情况，以上是有关该企业的中介服务情况的数据(括号外是企业的最初填写数，也是错误的数据，批准了企业在括号内修改的数据)，通过企业填写的数据的审查，住宅代理销售合同数一是住宅销售签约金额除以签约面积，结果房价为每平方米2.28万元，与当地的实际差异太大。 验证的结果表明销售成交合同金额填写错误。 应该是349000。 二是住宅销售成交合同面积除以合同数，每个合同成交的住宅面积只有33平方米，明显是错误的。 因为验证的结果报告了销售成交合同数是错误的，所以应该是1700。 三、房屋租赁代理店把合同面积除以合同数，合同面积为799平方米，计算值大。 确认了租赁代理店弄错了合同面积，应该定为15971。 案例2，安徽某房地产有限公司，该公司是当地资质一级的房地产公司，企业人口普查表数据报告如下。 企业在报告这张表时，房地产占地面积没有被填补。 原因是企业托管的房地产小区，建于1990年代。 因为年代久远，只有小区房屋的建筑面积，没有关于小区占地面积的资料，实际测量了该小区的占地面积。 一般来说，很多小区的房地产占地面积，可以从小区开发建设的房地产开发公司获得，也可以根据该房地产小区的原始图纸资料报告的房地产容积率，计算并取得建筑面积。大的管理区域可以从计划部门获得相关资料，以上途径无法获得，在实际测量中案例3、安徽一家物业管理公司：该公司是房地产二级资质企业，主要业务活动房地产服务、团地热供给和游泳池经营管理。 这家房地产公司除总部外，还附属有供热公司和游泳池两个产业活动部门。 根据经济调查要求，除法人单位的基本情况(601表)和企业调查表(G603表)的财务指标、水和能源消耗指标外，供热公司和游泳池还应填写产业活动单位的基本情况表(602表)。 首次经济调查通过房地产业的实地调查，请注意以下几点。 房地产管理公司一般都有资质。 房地产管理公司有几个管理区域，法人所在地应填写法人表数据，包括各管理区域产业活动单位的数据。 部分物业管理公司是由企业(公司)自主分离设立的，除物业管理外，还有部分合营企业的商业服务业，这些合营企业必须填写产业活动部门表